上半年福建省房地产估价师制度与政策房地产分家析产的需要模拟试题.docx

2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
2、下列不需交纳契税的是。

A：以土地、房屋权属作价投资

B：房屋买卖

C：继承土地、房屋权属

D：房屋赠与

E：执行层的组织协调
3、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。

A：6．67％

B：7．41％

C：12．60％

D：13．33％

E：工业用地的监测点评估价格
4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。

A：8571

B：10000

C：13393

D：15625

E：工业用地的监测点评估价格
5、不属于房地产调整状况的内容是__。

A．经济状况调整

B．区位状况调整

C．实物状况调整

D．权益状况调整
6、房地产业属于第产业。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章
7、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。

A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为

B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利

C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿

D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
8、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：1765

B：2000

C：2069

D：2400

E：工业用地的监测点评估价格
9、张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元／㎡，则该房地产的适合价格为。

A：180 000元

B：179 500元

C：159 500元

D：90 000元

E：工业用地的监测点评估价格
10、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。

A：房地产租金以外的收入

B：运营费用率

C：空置率

D：可出租面积的比率

E：工业用地的监测点评估价格
11、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。

A：条形基础

B：独立基础

C：箱形基础

D：桩基础

E：执行层的组织协调
12、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件

A：4

B：3

C：2

D：1

E：执行层的组织协调
13、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。

A：收益法

B：市场法

C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格
14、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡。

A：5.2

B：6.4

C：6.8

D：7.6

E：借款合同
15、不属于保险合同辅助人的是__。

A．保险受益人

B．保险代理人

C．保险公估人

D．保险经纪人
16、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为__年。

A．47

B．57

C．67

D．77
17、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。

A：劳动的成本

B：劳动的边际收益

C：劳动的边际收益产量

D：劳动的边际生产力

E：执行层的组织协调
18、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年__为结息日。

A．1月1日

B．6月30日

C．7月1日

D．12月31日
19、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场
20、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是__。

A．债券

B．股票

C．货币和货币资金

D．黄金
21、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。

A．政府的财政收入

B．土地出让收入

C．土地储备所获得的利润

D．土地受让方的投资
22、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。

A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡

B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡

C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡

D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％

E：工业用地的监测点评估价格
23、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204
24、流动比率，下列说法不正确的是。

A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％

B：又称之为“银行家比率”

C：又称之为“二对一比率”

D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

E：借款合同
25、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。

A：10

B：20

C：25

D：30

E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等．[2005年考题]

A：统一采用总价

B：统一采用单价

C：统一币种和货币单位

D：统一面积内涵和大小

E：统一付款方式
2、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。

A：财务盈利能力

B：清偿能力

C：资金平衡情况

D：营运能力

E：借款合同
3、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。

A：估价对象

B：估价师对估价方法的熟悉程度

C：委托人

D：估价机构资料库中可用资料情况

E：当地房地产市场状况
4、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m2
5、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63
6、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。(2005年试题)

A：文献查阅

B：观察

C：专题讨论

D：问卷调查

E：实验
7、因企业被收购兼并或合并，房地产权属__。

A．随之转移

B．不转移

C．可转可不转

D．由双方决定
8、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员

B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

D：监督业主公约的实施

E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
9、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。

A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》

B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內(含3％)的，据实结算房价款

C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房

D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定

E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
10、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。

A．城市总体规划

B．控制性详细规划

C．修建性详细规划

D．居住区规划
11、房地产市场的参与者包括__。

A．开发商

B．政府

C．金融机构

D．建筑师

E．专业顾问
12、一般来说，信用卡的功能主要有。

A：升值功能

B：转账结算功能

C：消费贷款功能

D：汇兑功能

E：储蓄功能
13、收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。

A．成本

B．报酬率

C．运营费用

D．风险
14、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。

A．40

B．45

C．48

D．50
15、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。

A：汇票

B：本票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调
16、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法
17、以下房地产中既有大量租赁实例又有营业收入的是。

A：写字楼

B：商铺

C：餐馆

D：农地

E：娱乐中心
18、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4

B．6

C．12

D．24
19、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析法
20、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。

A．水量、水质

B．生活、生产

C．水压、水温

D．消防
21、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。

A．400

B．628

C．656

D．700
22、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。

A．房地产经营

B．房地产管理

C．房地产开发

D．房地产运作
23、居住用地划拨的范围主要包括等。

A：城市基础设施用地

B：农贸市场

C：重要旅游项目

D：征用区域农民自住住宅项目

E：住宅合作社集资建房
24、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。

A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致

B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值

C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值

D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％
25、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．估价对象