(好)装修管理实施与控制技巧.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,装修管理实施 与控制技巧,第一节,物业管理的基本内容,物业管理的基本内容,高接触性服务,中接触性服务,低接触性服务,常规性的公共服务,针对性的专项服务,委托性的特约服务,装修管理的意义,随着物业业主的相继进驻，物业公司的日常管理重点将转移到装修管理中。装修管理将使业主逐步认识到物业公司的,管理模式,、,管理理念,、,管理人员素质,等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。,在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。,为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。,进行装修管理必备相关知识,装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需具备其它的知识，甚至心理学知识。,1,、房屋建筑工程知识,2,、识图,3,、装修知识,4,、施工操作及安全常识,5,、消防知识,6,、环境条例,7,、行为心理学,8,、风水学知识,第二节,物业管理条例,法律依据建设部,110,号令,地方法规,物业管理条例,第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、,物业装饰装修,和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当,制止,，并及时,向有关行政管理部门报告,。,有关行政管理部门,在接到物业服务企业的报告后，应当,依法对违法行为予以制止或者依法处理,。,第五十二条业主需要装饰装修房屋的，应当,事先告知物业服务企业,。,物业服务企业应当将房屋装饰装修中的,禁止行为和注意事项告知业主,。,建设部,110,号令,第五条住宅室内装饰装修活动，,禁止,下列行为：,(,一,),未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，,变动建筑主体和承重结构,；二,),将,没有防水要求,的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；,(,三,),扩大,承重墙,上原有的门窗尺寸，,拆除,连接阳台的砖、混凝土墙体；,(,四,),损坏房屋原有,节能设施,，降低节能效果；,(,五,),其他影响,建筑结构,和,使用安全,的行为。,建设部,110,号令,第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：,(,一,),搭建,建筑物、构筑物；,(,二,),改变,住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；,(,三,),拆改,供暖管道和设施；,(,四,),拆改,燃气管道和设施。,本条所列第,(,一,),项、第,(,二,),项行为，应当经,城市规划行政主管部门,批准；第三,),项行为，应当经供暖管理单位批准；第,(,四,),项行为应当经燃气管理单位批准。,第七条住宅室内装饰装修,超过,设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。,地方法规,第四十二条在物业管理区域内,不得,有下列行为：,（一）,擅自拆改,房屋承重结构；,（二）,侵占、损坏,共用部位、公共场地、共用设施设备；,（三）,违章搭盖,建筑物、构筑物；,（四）,擅自改变,物业规划用途或者外观；,（,七）,违反规定,倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；,（,十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。,第四十三条业主或者使用人装饰装修房屋的，应当,事先告知,物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的,禁止行为和注意事项,告知业主、使用人，并依法加强监督管理。,业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定和业主临时公约、业主公约。,地方法规,第四十四条物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以,劝阻、制止,。对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在,二十四小时,内报告,业主委员会,；对违反国家有关规定的行为，应当在,二十四小时,内报告,有关行政管理部门,。有关行政管理部门应当及时处理。,第三节,物业公司装修批准权限,物业装修批准权限限定,非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；,结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；,专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。,装修不宜审批的情况,改变建筑外部面貌,涉及消防隐患,有可能破坏预埋管线,对承重和分户有影响,第四节,装修管理的流程设定,装修管理流程图,业主申请,填写装修申请表,签订装修管理协议,缴纳装修管理保证金,重新设计,限期整改,装修施工审核,动工,验收,退还保证金,不合格,未通过,通过,再审核,合格,完成,装修手续办理,在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。,例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。,解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。,装修保证金（押金）制度,装修保证金收取的对象,装修保证金的收取标准,装修保证金退还的时间,注：业主装修后经管理处验收合格，装修押金可按规定退还温馨提示,只在下列情况下，装修工作方能展开,:,管理处已书面发出批准装修许可证,所有有关费用已经缴付,所有工程并没有和国家法律有任何抵触,消防机关已发出批准文件,装修施工过程,业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：,水电施工,、,地板瓷片铺设,、,木工,、,油漆,、,粉墙,、,清洁扫尾,等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。,业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。,装修验收,当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现仍然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。,在验收过程中也是一个增进与业主友好关系的机会，适时恰当的夸奖业主的装修风格等,第五节,装修施工过程的管理,装修施工过程的管理,一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸绘制施工图纸办理装修手续材料、工人进场,水、电线路改造,结构改动,铺设地板、瓷片,木工制作,墙壁施工油漆打扫卫生入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是,2-3,天的时间，长一点的大约,7,天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在,5,天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在,10,天左右。,分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理,违规装修,。（其中标注红色的字体的装修阶段就是违规装修的高发期）,装修前的准备工作,当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。（这也是一个上门拜访已入住业主的机会，体现物业公司的专业服务水平）,材料、工人进场时的管理,在业主材料、工人进场时，需要安保部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量铝合金材料、大量钢筋、脚手架等等。,往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反,物业管理条例,和小区,业主公约,的行为，这些行为我们都要严加制止。,水、电线路施工管理,大多数的水管材质是,PPR,热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭,4,个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在,0.2,个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。,水、电线路施工管理,卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。,强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过,1.5,。所有线路暗埋必须串管（,PVC,管），穿线管内不准有接头。,弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的,。,结构改造,小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。,如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。,地板、瓷片铺设,业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。,卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。,下水管道、烟道的施工,厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。,厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。,厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过,2.5m,，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重,。,木工施工,相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。,油漆施工,业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。,装修工程的收尾及验收,所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。,经过,2,个月左右的紧张施工，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋,3,个月以后再入住可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。,第六节,装 修 巡 检,装修巡检的重点,了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。,结构改动,这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。,改变房屋用途,这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。,线路改动以及房屋外观改变,这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。,破坏环境卫生,这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，,将装修垃圾倒入下水管道,等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。,提示,由于物业公司没有行政处罚权，物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度，最好要制定装修保证金制度。,物业公司有权对违规的装修行为进行处罚（收违约金），纠正违规装修行为。,第七节,有效避免装修干扰的策略,手法一,装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采取一些必要的预防措施。,手法二,在住户提交装修申请时，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司，并尽量缩短工期。,对住户和装修公司进行必要的培训，解释装修程序和有关管理规定，避免他们因事先不知而产生各种影响他人工作或休息的装修工程。,手法三,手法四,将,装修注意事项,（施工许可证）贴在装修单元大门上，提醒装修人员文明施工。,手法五,对于住宅楼，严禁在夜晚、周末等时间装修；对于商业大厦，白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆气味的装修，将发生较大噪音如电锯声和油漆等工序安排在非办公时间进行。,手法六,施工人员必须办理施工证或临时出入证方可进场施工，施工人员不得从事与施工无关的各种活动。,手法七,加强对装修单元的监管，及时听取邻居意见，对违规施工人员视情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚。,手法八,为施工单位提供必要的服务条件，为其保质、按时完成装修任务给予方便。,手法九,加快装修申请、验收所需的时间，在规定的时间内将装修保证金退还住户。,装修管理实施 与控制技巧,结 束,