酒店式公寓运作模式建议1111.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2018/5/3,#,我们从市场上公寓产品运作模式，分四个类别进行分析其服务、售价：,1,）有专业酒店管理团队管理，只租不售的公寓,（开发商自持）,广州,国际金融中心雅诗阁服务,公寓,2,）无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓,（可,销售的）,富力爱丁堡,国际公寓、新大厦国际公寓,3,）,无,专业酒店管理,团队运作,管理但挂名,知名酒店,品牌的公寓,（可销售的）,广州,领峰,W,公寓、朱美拉国际公寓,4,）销售阶段,无,专业,公寓管理,公司介入，,售后部分产品由多家小型酒店管理公司,管理,（,可销售的汇,峰国际,公寓,通过调研，对本案,A,塔酒店式公寓运作模式做进一步思考起到借鉴启示作用。,广州国际金融中心雅诗阁服务,公寓,酒店式服务公寓，只租不售，由雅诗阁统一管理,一、专业管理团队运作管理,广州国际金融中心雅诗阁服务,公寓，,座落于广州新中央商务区,珠江新城的核心地段，与超甲级写字楼、白金五星级酒店、高级购物商场共同组成广州乃至华南地区最具地标性的商务综合体,广州国际,金融中心。,从,一房式到三房式，每间公寓均拥有独立的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高品质家庭影院,系统，,24,小时的保安巡视及闭路电视监控系统,，保证居住安全。,广州国际金融中心雅诗阁服务,公寓,概况,房型,建筑面积,短租（低于一个月）元,/,天,短租折合 元,/,平,/,月,长租（一个月以上）元,/,月，含物业服务、水电,长租折合 元,/,平,/,月,一房,95-100,方,1050+15%,服务费,=1208,381,21500,226,二房,139-156,方,1650+15%,服务费,=1898,393,28000,193,三房,195-201,方,2050+15%,服务费,=2358,363,32000,164,广州国际金融中心雅诗阁服务,公寓,租金情况,说明：,租金分短期和长期租的区别，不满一个月为短期租，一个月以上为长期租，,长期,租有不同折扣，一年以上长期租可享受短期租的,6,折或以上优惠。,广州国际金融中心雅诗阁服务,公寓,酒店服务内容,公寓,特色及,设施,酒店前台服务双语对话,闹钟收音机,宽带上网,浴室配有毛巾和洗漱用品,配备齐全的厨房,:,咖啡机,传统烤炉（部分精选公寓）,电磁炉和抽油烟机,洗碗机（部分精选公寓）,电热水壶,玻璃和陶瓷器皿、碗碟、餐具和其它用具,微波炉,冰箱,吹风器,家庭娱乐系统配备有：,带,DVD,播放机的,Bose,高保真系统,装有卫星和有线电视频道的高清数字电视,蒸汽熨斗和熨衣板,国际直拨电话及语音信箱,步入式衣柜（部分精选公寓）,洗衣烘干机,无线上网,区域,商业事务,视听设备出租服务,高速上网服务,商务中心,快递服务,会议室,多功能厅,无线上网,设施,儿童游乐室,设施齐全的健身房,室内恒温游泳池,迷你高尔夫球场,迷你电影院,室外露台,阅览室,住客休闲廊,住客活动,桑拿及蒸汽浴室,瑜伽,房,舒适便捷,24小时前台接待服务,机场接送服务,地下停车场,每日自助早餐,代购服务,每周两次客房清洁,干、湿洗衣服务,保安,24,小时保安及闭路电视监控,电子门禁卡,室内电子保险箱,红色事项为收费服务,富力爱丁堡国际,公寓、新大厦国际公寓,优质国际公寓，有物业提供优质物业服务；,二、无专业管理团队运作，有优质物业服务,富力爱丁堡国际公寓,概况,富力爱丁堡国际公寓坐落在广州珠江新城,CBD,西南部，紧临广州大道,。,由,广州天力物业发展有限公司,管理该物业公司隶属于,广州富力地产股份有限公司，是国家建设部物业管理一级资质企业,。,客户有租赁需求需要找社区附近的租赁或直接找业主获取租赁信息，天力物业不负责代租。,房型,建筑面积,租金,元,/,月,租金,折合,元,/,平,/,月,售价,（二手）,元,/,平,物业管理费,元,/,平,/,月,（不含水电费）,一房,92,9000,98,25000-27000,5-6.5,（不同面积户型,物业管理费标准不同）,二房,125,11000,88,三房,190,15000,79,富力爱丁堡国际公寓,租金情况,说明：租金在珠江新城公寓相比，租金价格相对较低，不超过,100,元,/,平,/,月。,工作人员都是在四星级以上酒店服务过，至少有两年服务经验,管理人员提供三语服务，包括日语、韩语和,英语,为客户代收邮件,预约清洁打扫,为客户提供翻译,会所有,图书馆,和儿童游乐,室开放,有偿,提供,商务,服务中心,，如小型咖啡厅等可协商用做会议空间,有偿,会所服务,:,游泳,、桑拿、,健身,、,斯,诺克竞技,馆,等另外计费。,（红色字体事项收费）,富力爱丁堡,国际公寓,物业服务内容,新大厦国际公寓,概况,广州新大厦国际公寓是,由著名金钥匙,成员管理公司广州泛盈酒店公寓管理有限公司管理的实行星级酒店式服务的公寓,。,地处,广州大道中珠江新城核心,CBD,商务,中心。,目前二手房屋有售，业主零散出租，无统一出租管理。,房型,建筑面积,租金,元,/,月,租金,折合,元,/,平,/,月,售价,（二手）,元,/,平,物业管理费,元,/,平,/,月,（不含水电费）,四房,168,15000,89,28000-32000,3.8,四房,176,13000-15000,80,四房,183,13000-15000,77,新大厦国际,公寓,租金情况,行李寄存,叫醒服务,租车服务,多,国語言工作人員,翻译,服务,金钥匙服务,代客,泊车,叫车,服务,外币,兑换,服务,旅游,票务,服务,送,餐,服务,新,大厦,国际,公寓,物业服务内容,干洗,传真,/,复印,外,送洗衣,服务,邮政,服务,专职,行李员,（红色为收费项目）广州领峰,W,公寓,挂名,W,酒店，发展商自己的物业管理团队物管服务,三、无专业管理团队运作管理、挂名知名酒店品牌,朱美,拉,国际,公寓,挂名朱美拉酒店,，发展商自己的物业管理团队物管服务,广州领峰,W,公寓,概况,合景领峰公寓，依托世界奢华酒店品牌酒店，,产品较为奢华,，交楼标准高达,6500,元,/,平方米。,实际物业管理有合景泰富找的新加坡团队来管理，与酒店方面的管理服务无关联。,业主自行出租房屋，无统一团队管理租赁事宜。,房型,建筑面积,租金,元,/,月,租金,折合,元,/,平,/,月,售价,（二手）,元,/,平,物业管理费,元,/,平,/,月,（不含水电费）,单间,45-48,5000-5300,111,37000-38000,4.5,一房,83-87,8300-8900,100,广州领峰,W,公寓,租金情况,广州领峰,W,公寓,物业服务内容,呼应,W,酒店的服务标准，对外称提供“,随时随需服务,”。,六星级酒店标准。除日常保洁、常规安保工作、免费推介一些服务电话等免费，其他都为收费项目。,随时,/,随,需服务内容：,提供,儿童看护推介,组织,常规城市之旅,协助,购买飞机和,火车票,购物服务,会议室,餐厅,预订,鲜花布置,费用因不同服务而,各异,（红色字体收费项目）,朱美拉国际公寓,概况,朱美拉酒店式公寓位于珠江新城的核心地段即冼村路与花城大道交汇,处。由高德置地开发建设。,挂名朱美拉酒店名字，打酒店式公寓形象。,朱,美拉物业有限公司来管理，成立专门的租赁公司为业主代租，中介费用比市场上低一半,。,房型,建筑面积,租金,元,/,月,租金,折合,元,/,平,/,月,售价,（二手）,元,/,平,物业管理费,元,/,平,/,月,（不含水电费）,大单间,65-68,5800-6300,91,35000,4.5,一房,75-80,6000-7000,86,朱美,拉国际公寓,租金情况,朱美拉国际公寓,物业服务内容,六星级酒店标准,24,小时前台接待,24,小时安保监控服务,每,周客房清洁,商务中心服务,保姆服务,购物服务,会议室及多功能厅,（红色字体收费项目）,汇峰国际公寓,仲量联,行物管，又有四家酒店管理公司承租，,四、销售阶段没有专业公寓管理公司，售后部分产品由多家小型酒店管理公司管理,汇峰国际公寓,概况,汇峰国际,公寓由合,景泰富集,团、方圆集团、嘉,裕,集团联合打造，是汇,峰苑的,A,栋。,物业公司是仲量联行。,目前有思享家、威喜登等四家小型酒店管理公司管理出租，服务标准不一，办公客、散客、酒店商务客混居，整体居住氛围杂乱。,房型,建筑面积,租金,元,/,月,租金,折合,元,/,平,/,月,售价,（二手）,元,/,平,物业管理费,元,/,平,/,月,（不含水电费）,单间,41-45,方,3800-4500,95,43000,4.5,一房,76-86方,8500-9000,109,汇峰国际公寓,租金情况,说明：多家酒店管理公司进驻，管理标准不一，影响居住品质和居住环境。,汇峰国际公寓,物业服务内容,六星级酒店标准,24,小时前台接待,24,小时安保监控服务,每,周客房清洁,商务中心服务,保姆服务,购物服务,会议室及多功能厅,（红色字体收费项目,）,多家管理公司管理，标准不一，此为大概常规项列举。,总结,调研项目情况汇总表,项目,经营模式,管理情况,土地性质,房型,面积（）,月租（,元）,元,/,平,/,月,二手价格（元,/,）,物管费,（元,/,）,广州国际金融中心,雅,诗,阁公寓,只租不售,有专业酒店管理团队管理,商业,一房,95-100,21500,226,/,/,二房,139-156,28000,193,三房,195-201,32000,164,富力爱丁堡国际公寓,销售,无专业酒店管理团队管理，但有优质物业服务的公寓,商业,一房,92,9000,98,25000-27000,5-6.5,二房,125,11000,88,三房,190,15000,79,新,大厦国际公寓,销售,住宅,四房,168,15000,89,28000-32000,3.8,四房,176,14000,80,四房,183,14000,77,广州领峰,W,公寓,销售,无专业酒店管理团队运作管理但挂名知名酒店品牌的公寓,住宅,单间,46,5100,111,37000-38000,4.5,一房,85,8500,100,朱美拉国际公寓,销售,住宅,一房,65-68,5800-6300,91,35000,4.5,一房,75-80,6000-7000,86,汇,峰国际公寓,销售,售后由多家管理公司与小业主单独签订管理协议,住宅,单间,41-45,3800-4500,95,43000,4.5,一房,76-86,8500-9000,109,分析：,1,）由高端酒店管理团队管理的雅诗阁公寓租金属高出其他调研项目接近两倍的价格；,2,）在小面积稀缺公寓的珠江新城，,W,公寓和汇峰国际公寓租赁相对受欢迎，租赁价格及二手售价比周边项目稍高；,3,）住宅性质比商业性质在产权年限上影响对物业价值的判断，表中二手住宅价高于二手商业价。,小结,对本案,A,塔酒店式公寓的经营启示,如若不,与,专业公寓管理团队合作，需优质物业服务与项目定位相匹配，方能支撑品质物业的价格及维护项目长久品牌形象,目前市场,上的销售,项目，有如下四种操作方式：,方式一：,没有任何品牌，但配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务。,方式二：,五星级酒店贴牌形式，但不输出相应管理及服务，配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务,；,方式三：,设计品牌合作形式，配套,优质的物业管理服务及部分额外收费服务,；,阿玛尼公寓、范思哲公寓、或与无印良品设计品牌合作对装修风格、家私进行特别定制。,方式四：,与公寓管理公司合作，返租模式。,阿玛尼艺术公寓,模式一：,不与专业,公寓管理,公司合作，直接,销售，配置优质物业管理,服务。,1,、没有,任何品牌，但配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务。,2,、五星级,酒店贴牌形式，但不输出相应管理及服务，配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务,；,3,、设计,品牌贴牌形式，配套配套优质的物业管理服务及部分额外收费服务；,阿玛尼公寓、范思哲公寓等,模式二：,引入,中高端公寓管理公司合作，售后返,租。,根据项目定位，我们认为,A,塔公寓的,运作,模式有如下两种：,模式一：,直接,销售，配置优质物业管理服务,，没有专业公寓管理公司运营。,我们将通过如下调研，分析在没有专业公寓运营公司的情况下，将相应配套什么服务内容，来保持物业的品质及符合项目的中高端定位，并预测项目的售价。,模式一,售价,分析,：,根据,营销,全,案建议，带公寓管理公司，带精装修、带返租的售价为,26000,元,/,1,、不,与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理,服务，不带返租的情况下,，,预计销售价格,在,26000,元,/,基础,上,，,将,有,8%-15%,的下浮,空间,，,销售,均价约为,22000-24000,元,/,平。,2,、如采用五星级酒店贴牌,方式,销售，则售价在,22000-24000,元,/,平基础上加上贴牌成本。,3,、如采用设计师品牌贴牌销售，则售价在,22000-24000,元,/,平基础上加上设计师品牌贴牌成本。,模式二：,引入中高端公寓管理公司合作，售后返租,档次,类型,运营商,品牌,合作模式,是否,接受散售及返,租,中高端,-,高端,五星级酒店旗下酒店管理公司,各大酒店管理集团,万豪行政,公寓、丽兹卡尔顿公寓等,业主持有物业,、运营,商品牌输出,管理、品牌,否,朱美拉酒店集团,朱美拉公寓,酒店运营商纯出售品牌冠名权，不输出管理，简称“贴牌”模式,接受散售模式，不接受售后返租模式,喜达屋酒店集团,W,公寓,专业,酒店式公寓,管理,公司,辉盛国际管理公司,辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭,业主持有物业、运营商品牌输出管理,否,香港莎玛酒店管理公司,Shama,luxe、Shama,雅,诗阁中国,雅诗阁、盛捷、馨乐庭,奥克伍德集团,奥克伍德豪景、奥克伍德华庭,中,高端,友和酒店,公寓,集团,友和公寓,运营商单独与小业主签署委托管理合同，并与业主分别承担一定比例的返租,回报,是,一呆集团,私,享家酒店公寓,公司,维也纳、途家,伊思德国际公寓、伊思德公寓,私,享,家,维也纳、途家等,中,低端,是,目前市场上现有的公寓管理公司类型、品牌及合作模式,目前，我司已与以下三种类型的专业公寓管理公司进行接洽：,第,一类：,高端公寓管理公司：辉盛、奥克伍德、雅诗阁,第二,类：,中高端公寓管理公司：友和,第三类：,中低端公寓管理公司：伊思德,经过上表分析，营销部认为从符合项目定位、档次、合作模式、是否接受散售及返租这些条件来分析，友和是最符合项目运营需求的合作单位。,基于,此，营销部建议制定以下合作方案：,返租年限,5,年活期合约，,5,年固定期限合约，共,10,年,返租建议,前,5,年，固定投资回报率,5%,，后,5,年按保底分成模式：保底,5%,回报率，超过,5%,部分按实际经营情况分成,甲方承担返租成本,前,3,年，甲方承担返租,3%/,年，后,7,年，甲方不承担返租成本,乙方承担返租成本,前,3,年，乙方承担返租,2%/,年，后,7,年，全部由乙方承担返租成本,会所配套面积,收取乙方正常商业租金,合作方案建议一：,没合作方,（带装修软,装）,有合作方,（带装修软,装、返租）,销售单价（元,/,）,23000,26000,销售面积,25467,25467,销售收入（万元）,58,574,66,214,返租成本,单方返租成本,配套设施投入,成本（万元）,957.88,376.1,运营配套费用（万元）,365,143,开业营销费用（万元）,200,79,甲方承担返租成本（万元）,5959,2340,额外增加成本合计,7,482.2,2,938.0,销售收入对比：,投入成本对比：,有合作方与无合作方对比合作收益与额外增加成本差额,157.94,万元,合作方案建议二：,销售收入对比：,投入成本对比：,有合作方与无合作方对比合作,收益与额外增加成本差额,万元,-,504.20,返租年限,5,年固定期限合约,返租建议,固定投资回报率,5%,甲方承担返租成本,甲方承担返租,2%/,年，共,5,年,10%,乙方承担返租成本,乙方承担返租,3%/,年，共,5,年,15%,会所配套面积,收取乙方正常商业租金,没合作方,（带装修软,装）,有合作方,（带装修软,装）,销售单价（元,/,平方米）,23000,26000,销售面积,25467,25467,销售收入（万元）,58,574,66,214,返租成本,单方返租成本,配套设置投入成本（万元）,957.88,376.1,运营配套费用（万元）,365,143,开业营销费用（万元）,200,79,甲方承担返租成本（万元）,6621.42,2600,额外增加成本合计,8,144.3,3,198.0,合作方案建议三：,返租年限,5,年固定期限合约,返租建议,固定投资回报率,5%,甲方承担返租成本,甲方承担返租,3%/,年，共,5,年,15%,乙方承担返租成本,乙方承担返租,2%/,年，共,5,年,10%,不与友和合作（带装修软装出售）,与友和合作（带装修软装出售）,销售单价（元,/,平方米）,23000,26000,销售面积,25467,25467,销售收入（万元）,58,574,66,214,返租成本,单方返租成本,配套设置投入成本（万元）,957.88,376.1,运营配套费用（万元）,365,143,开业营销费用（万元）,200,79,甲方承担返租成本（万元）,9932.13,3900,额外增加成本合计,11,455.0,4,498.0,销售收入对比：,投入成本对比：,有合作方与无合作方对比合作,收益与额外增加成本差额,万元,-3,814.91,模式一无专业公寓管理公司,模式二有专业公寓管理公司，带返租,方案,一（,10,年，甲方返租,3%,，,3,年）,方案,二（,5,年，甲方返租,2%,，,5,年）,方案三（,5,年，甲方返租,3%,，,5,年）,定位,中高端精品商务公寓,品牌形象,需在物业管理、额外的增值服务方面下功夫，以匹配其中高端的产品定位,更为匹配，有专业公寓管理公司管理更符合产品中高端定位,目标客户群,中高端商务自住客、办公自用客、投资客,投资客,售价,23000,元,/,26000,元,/,26000,元,/,26000,元,/,成本额外增加投入,五星级酒店贴牌、设计师贴牌成本通过增加售价方式持平,7482.2,万元,8144.3,万元,11455,万元,销售收入,58574,万元,66214,万元,66214,万元,66214,万元,运作风险,后期运营品质无法保障，容易影响其他持有业态的经营,返租模式存在法律风险，正常运营后公寓管理公司的运营及返租无法保障时，有可能会为发展商带来不可预计的风险，故公寓管理公司的选择及返租合同的条款需慎重。,对其他业态的运营影响,与,BC,塔产品形成互相竞争的,局面，需错开销售期销售,与酒店形成一定的竞争关系，对酒店的经营会有一定的影响。,对酒店收入的帮助,如采用配套与酒店共享的模式，则可间接增加五星级酒店的经营收入,无,总结：,1,、基于项目的整体定位为中高端的酒店式公寓项目，同时,A,塔楼是三个业态共存的超高层建筑物，酒店式公寓产品定位有利于整体形象的建立，价值的提升，有利于写字楼产品的销售。,故营销部建议最优的选择是与中高端的专业公寓管理公司合作,，保障项目的品质与日后运营起来的客群素质，避免降低项目档次，影响其余业态的运营。,2,、与专业公寓管理公司的合作方案，方案一投入成本最低，方案二次之，方案三将增加,3800,多万成本投入，分析虽然合作方案一的收益比合作方案二多,600,多万，但由于十年合作期限中后,5,年无法保障客户权益，收益存在不确定性，反而对销售容易,造成负面影响，,及在后期运营容易产生纠纷，故建议选取合作方案二。,3,、在专业公寓管理公司无法达成合作意向的情况下，建议选择,模式一,：,不,与专业公寓管理公司合作，直接销售，配置优质物业管理,服务，建议可选择,设计品牌合作模式、五星级酒店贴牌模式,。,