每周一盘(保利叶上海).ppt

Future Land,单击此处添加标题,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处添加标题,Click to edit Master text styles,Second level,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,每周一盘,保利,叶上海,借鉴篇：保利,叶上海,品牌地产 郊区大盘 红动上海,叶上海成功之道,09,年是楼市疯狂的一年,而叶上海来自于它的首次开盘！,它是郊区大盘运作的成功典范,引言：,目 录,第一部分 项目简介,第二部分 所遇困局,第三部分 破解之道,第四部分 成功启示,区域描述：上海市宝山区，地处外环以外,宝山区,主城区,外环线,本案,上海的西北角,宝山区,靠近外环线,Part1,项目,简介,项目位置：沪太路以西，宝安公路以南，顾村公园以北,宝山区,顾村板块,本案,上海市宝山区顾村板块内,位于宝山区菊联路,419,弄,东近沪太路，北依宝安公路,南面紧邻,435,万平米的顾村公园,最近地铁,7,号线顾村公园站,距地铁,7,号线,1.5,公里；,距沪太路约,2.2,公里；,距外环线高架,3,公里；,距地铁,1,号线,8,公里；,距人民广场约,21,公里,去往市区,Part1,项目,简介,项目概况：北上海的大型综合性高端社区,总占地：,41,万平米,总建面：,55,万平米,总户数：约,5394户,保利叶上海小区规划鸟瞰图,顾,村,公,园,Part1,项目,简介,项目规划：共分,A,、,B,、,C,三大地块，多批滚动开发,顾,村,公,园,A,地块,C,地块,B,地块,售罄,待建,Part1,项目,简介,公寓区,公寓区,别墅区,学校,会所,商业区,物业类型：小高层,/,高层公寓；联排,/,类独栋别墅,顾,村,公,园,别墅：,614,套，面积,225-273,平米，共分,A,、,B,、,C,、,D,、,E,五种户型,公寓：,4780,套，一房,55,平米，两房,74-90,平米，两梯四户,Part1,项目,简介,1,、叶上海楼板价高，,“,面包贵过面粉,”,2,、,2008,年底上海楼市极度低迷，成交惨淡,3,、地段偏僻，远离上海市中心，区域认可度极低,4,、地处外环外，交通极不便利,5,、区域为动迁房聚居区，生活氛围缺乏,五大难题困结叶上海：,Part2,所遇困局,Q1,：叶上海楼板价高，,“,面包贵过面粉,”,叶上海楼板价：,5870,元,/,平米,周边配套商品房价：,5500-5800,元,/,平米,由于叶上海的楼板价几乎超过区域内的成交均价，而项目的开发又刻不容缓，保利叶上海要想实现利润，在当时看来几乎是一项不可能的事，如何寻求破解之道成为上海保利的头等大事。,Part2,所遇困局,Q2,：,2008,年楼市极度低迷，成交惨淡,上海商品住宅成交量环比下降：,57%,2008,年：,892,万平米,2007,年：,2062,万平米,上海楼市拐点在,2007,年年底已开始显现，区域成交量也迅速萎缩，成交均价也急速下降，其整个上海市的成交量在,2008,年环比下降了,57%,，不及,2007,年的一半，成交可谓惨淡！,Part2,所遇困局,Q3,：地段偏僻，远离市中心，区域认可度低,宝山区,1,外环,本案,上海,本案位于上海的,宝山区,：,上海西北部的，地处外环以外,上海的重工业聚集地，如宝钢,传统意义上的郊区，区域形象较差,作为居住区域并不被上海人所认同,Part2,所遇困局,Q4,：地处外环外，交通极不便利,A20,外环,沪,太,路,地铁,1,号线,宝安公路,菊联路,叶上海,顾 村 公 园,地铁,7,号线,顾村公园站,1500,米,距地铁,7,号线,1.5,公里；,距沪太路,2.2,公里；,距外环线高架,3,公里；,距地铁,1,号线,8,公里；,距人民广场约,21,公里,项目地处外交环之间，位置偏僻，距市区较远，区域内道路路况较差，且几无公交系统，出行不方便,Part2,所遇困局,Q5,：,区域环境脏乱差，为动迁房聚居区，缺乏生活氛围,叶上海,顾 村 公 园,还迁住宅区,动迁房及本地村民聚居区,Part2,所遇困局,寻求破解之道为保利叶上海首次开盘成功的难题？,Part2,所遇困局,一、推广力度上的实行大手笔,短时间内引发全城关注,二、首创多路线班车导入战略,解决客户导入难的问题,三、公园住宅概念的深度传播,核心价值引起客户共鸣,四、产品设计上力求创新唯美,高附加值实惠消费者,五、展示区域打造上美轮美奂,视觉冲击引发购买冲动,叶上海破解之道,Part3,破解之道,一、推广力度上的大手笔,Part3,破解之道,推广力度空前加大，实行线上线下立体轰炸，使得叶上海人尽皆知,叶上海主要投放的媒体：,报纸：新闻晨报、新民晚报、宝钢日报、东方早报、时代报、新闻晚报、青年报，共计,7,个,网络：搜房网、新浪网,杂志：租售情报、上海楼市,短信、电信账单、户外高炮,体验活动、巡展、礼品赠送等,仅,2008,年,10-11,月，保利叶上海报纸累计投放,43,次，其中又以,跨版,居多,一个月时间，叶上海成为上海楼市的焦点！,Part3,破解之道,叶上海的定位策略,第四代,公园住宅,一座美丽的,公园城邦,产品力,公园级的宅院,别墅级的公寓,周边资源价值,公园有价值，地块才有价值,竞品,城市,消费者,规划,园林,/,户型,文化,市场记住了这个核心概念,Part3,破解之道,二、首创多路线班车导入战略,Part3,破解之道,同时开设,5,路看楼班车,，由此开创了上海郊区大盘运作的成功典范,本案,五角场,人民广场,中山北路,共富新村,宝山中心区,除共富新村地铁站的班车一直开放外，其他为双休日开通,各班车点均为整点发车,Part3,破解之道,看房班车穿梭于顾村公园，,以强化本案的公园住宅概念,班车路线,保利叶上海,Part3,破解之道,三、公园住宅概念的深度传播,Part3,破解之道,叶上海的,价值,陈述逻辑,第四代公园住宅,一座美丽的公园城邦,公园改变生活,产品价值,产品与公园的结合,梦想成现实,开盘热销,层层递进，娓娓道来，完美诠释叶上海的真谛,!,Part3,破解之道,四、产品上力求创新,Part3,破解之道,别墅创新，引入,“,类独栋,”,概念,别墅在布局上该项目采用了,“,品,”,字型和错列式等不同于以往的排列方式，并引入了创新的,“,类独栋,”,概念，从而增加了别墅的栋距、花园和视觉效果，使联排别墅拥有双拼甚至于独栋的居住品质。加上每栋都附送,100,平米左右的地下室、花园、车位、露台、阁楼以及,6,米挑空的客厅设计，使业主得到最大的实惠。,A,A,B,B,C,C,D,E,A,D,Part3,破解之道,五、展示区打造上美轮美奂,形成样板区的“气场”,Part3,破解之道,花大手笔，精心打造样板展示区,样板展示区包括：,销售中心及看楼动线,5,套别墅板房和,4,套公寓板房,小区园林展示区,中心园林展示区,入口处,售楼部,别,墅,展,示,区,公寓展示区,小区园林展示区,中心园林展示区,Part3,破解之道,展示区的打造上追求细节完善，销售动线连接紧凑,入口处,售楼部,别,墅,展,示,区,公寓展示区,小区园林展示区,中心园林展示区,公寓板房,销售中心,别墅板房,展示区域,Part3,破解之道,打造样板区的,“,气场,”,关键,充分考虑样板房与售楼处的关系，动线清晰紧凑,在局部（样板区）充分展示园林景观，体现细节之美,。,板房的风格与小区整体环境、外立面色彩的统一和谐,小而精，节省成本又能美轮美奂！,Part3,破解之道,Part4,成功启示,成功启示：,1,、,实行线上线下立体轰炸,，使得叶上海人尽皆知。,2、,针对项目现状明确的市场定位。,主打,“,第四代公园住宅概念,”,，与市场上的其他产品区分开。,3,、,深化产品卖点，弥补产品不足。,增开小区看房班车，增加客源。主打公园地产，形成产品特色。,4、,大手笔打造展示区域，销售动线设计紧凑，短小精干，景观设计细节制胜。,销售区域最大程度的展示小区品质。,5、产品上力求创新，,高附加值回馈客户。,The end,