世联-深圳深业竹子林项目定位战略思考.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,关于深业竹子林项目的 定位战略思考,世联地产顾问（深圳）有限公司,4/8/2026,1,深业,香蜜湖花园,深业,香晴园,深业,青怡园,4/8/2026,2,目 录,周边楼盘特色,（,卖点、户型、客户,）,片区分析,项目分析,项目定位,4/8/2026,3,目 录,客户定位,客户分析,户型定位,建筑设计建议,4/8/2026,4,万科温馨家园,一切为了,爱,看山,城市与片区共同发展、生态特区、绿色摇篮、成熟配套,听水,建筑形态的流动性、一梯两户、水主题的小区园林、自在休闲的多功能空间,亲人,关爱、名牌物管、贴心服务,4/8/2026,5,万科,温馨家园,户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,3房2厅2卫,108122,15.5%,60%,3,房,2,厅,2,卫,1,工人房,115,23.9%,70%,3,房,2,厅,2,卫,1,书房,131133,2.7%,70%,4房2厅2卫,126138,27.8%,80%,4,房,2,厅,2,卫,1,工人房,156158,2.2%,95%,复式（,4,房,3,厅,3,卫,1,工人房）,197199,4.3%,70%,4/8/2026,6,万科,温馨家园,成交客户,为二次,置业者,高级白领,私营企业主,集团购买,4/8/2026,7,翠海花园,21,世纪的智能生态家园,生态,海洋主题公园,绿色环境、绿色庭院、绿色休闲、绿色呵护,智能,科技以人为本,全面智能化管理服务,其他,教育、发展商品牌,4/8/2026,8,翠海花园,户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,2房2厅1卫,65.28,17.4%,30%,3房2厅1卫,90.2591.12,17.4%,40%,4,房,2,厅,2,卫,105.18121.19,36.1%,90%,5,房,2,厅,2,卫,1,工人房,153.12156.40,18.6%,99%,复式（,5,房、,6,房）,170-230,10.5%,80%,4/8/2026,9,翠海花园,成交客户,4,房,2,厅,以上的户型：,客户为银行、证券人士，副总以上的管理高层，周边地区的私营业主,小户型：,企业员工即供薪一族,4/8/2026,10,枫丹雅苑,异国情调的住宅,特色户型,三错层,建筑风格,法兰西风格,交通、配套,特色会所,法兰西风情,4/8/2026,11,枫丹雅苑,主力,户型,户型,面积,(),比例,销售率,2房2厅1卫,8394,12.25%,95%,2房2厅2卫,9394,42.89%,4,房,2,厅,2,卫,1,工人房,148158,24.75%,4/8/2026,12,枫丹雅苑,成交客户,二次,置业,中产阶级，有房有车一族占80%,大部分来自福田区，罗湖、南山各占,10%,年龄在,3050,岁之间,4/8/2026,13,东海花园,全,品质制作,建筑,（雅科本）,和谐、高贵、环保,园林,（景致）,印尼巴里岛,会所,（健乐中国公司）,泳池、健身中心、餐饮一体化服务,室内,（,LED DESIGN,）,个性品位,智能化,精英教育,物业管理,戴德梁行,4/8/2026,14,东海花园二期,主力,户型面积比例,户型,面积,比例,销售率,3房2厅,115131,30.36%,85%,3,房,2,厅,1,工人房,116135,39.91%,4,房,2,厅,1,工人房,164169,20.64%,4/8/2026,15,东海花园,客户分析,外销为主，中产阶级,内销以企业老总级人物，私营业主,追求高品质、高地位生活的人,。,4/8/2026,16,香榭里花园,国际获奖设计作品,建筑设计,美国,RTKL,亚洲,首获,Gold Nugget,住宅社区规划大奖,20,届世界建筑师大会住宅入选项目,环境设计,BELT COLLINS,人文主义、理想环境,参展全国,50,年成就展、发行首日封,名牌物管,4/8/2026,17,香榭里花园,户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,3房2厅2卫,110143,46.07%,100%,3,房,2,厅,2,卫,1,工人房,129170,31.94%,4,房,2,厅,2,卫,1,工人房,153168,10.47%,4/8/2026,18,香榭里花园,成交客户,四层广东人,企业副总级人物,私营业主,4/8/2026,19,香荔花园,农科园地产,生态风景，绿意家园,交通配套完善具升值空间,4/8/2026,20,香荔,花园,共,3,期,一期中小户型，面积,6786,二期大户型，,103178,（,有,164178,跃式）,三期,3,房,4,房，面积,98159,已售完,4/8/2026,21,香荔花园,成交客户,农科,中心内部员工,泰然工业区、天安工业区的管理层、技术白领,4/8/2026,22,荔林苑,高尚成熟小区,双会所超然享受,东西南北窗窗好景,感受大自然,4/8/2026,23,荔林苑,户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,2房2厅1卫,79,23.6%,80%,3房2厅2卫,9398,60.4%,90%,4房2厅2卫,109,12%,100%,4,房,2,厅,2,卫（复式）,142,1%,100%,5,房,2,厅,4,卫（复式）,194,1%,100%,6,房,2,厅,4,卫（复式）,173200,2%,100%,4/8/2026,24,荔林苑,成交客户,首次置业者为主力购房群,各行业白领,私营业主,从事高科技的技术人员,港人不到,10%,4/8/2026,25,雍祥居,平民化置业,配套完善,交通便捷,4/8/2026,26,雍祥居,户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,3房2厅2卫,112,33%,40%,4房2厅2卫,125,33%,70%,4房2厅3卫,150,33%,90%,6,房,2,厅,3,卫（,4,房、,3,房双拼）,237,1%,100%,4/8/2026,27,雍祥居,成交客户,为二次,置业者,企业、银行、证券界中高层领导,港人,20%,4/8/2026,28,农科中心（香蜜湖）片区总结,本,片区为高尚住宅区,处于安托山与香蜜湖之间，环境优美而幽静,片区各楼盘纷纷营造独特的小区内部环境，不断提升片区价值,置业者为企业及证券界的中高层领导，私营业主，以二次置业为主。,4/8/2026,29,竹园大厦,为,深圳第三建筑公司的微利房，只有集体房产证，针对公司内部员工,13,层为商铺，,428,层为住宅,4/8/2026,30,竹园大厦,户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,2房2厅1卫,83.50,33%,55%,3房2厅2卫,110.51,33%,4房2厅2卫,126.13,33%,4/8/2026,31,竹园大厦,成交客户,公司内部员工认购每人,2,套,外部人员购买,10%,4/8/2026,32,金竹,花园,多层住宅,金众地产所建的福利房,4/8/2026,33,金竹花园,户型面积比例,全是,3,房,2,厅,1,卫 面积,92,4/8/2026,34,金竹花园,成交客户,本,单位的员工4/8/2026,35,金海,花园,金众,房地产项目,占地面积,5,万平方米，容积率,2.74,部分为微利房，部分为商品房,中高层，户型定位为小户型,今年,10,月份动工。,4/8/2026,36,竹盛,花园,深圳建安集团的微利房,一期多层在售,二期,12,层小高层已封顶,三期,30,层高层,4/8/2026,37,竹盛花园,户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,2房2厅1卫,88,50%,70%,3房2厅2卫,110,50%,60%,4/8/2026,38,竹林花园,深圳越众集团的微利房,为集团内部员工,2,房,2,厅,1,卫,80,平方米,3,房,2,厅,1,卫,95,平方米,4/8/2026,39,竹子林片区总结,本,片区给人感觉是“脏、乱、差”,街区就象农村小集市，小摊小贩乱摆卖，地上垃圾横流,本片区人员杂居，三无人员多，人员素质低，,本片区无商品房，为集资房、微利房、福利房,本片区居民居住面积为,2,房和小,3,房，消费承载力低,4/8/2026,40,花样年华,泰康轩,深南大道旁创意小户型,都市创意派 生活畅想曲,车公庙地铁站物业,海景及升值潜力,4/8/2026,41,泰康轩户型面积比例,户型,面积,(),比例,销售率,单房,3136,25%,认购中,1房1厅,38,25%,2房2厅,5862,50%,4/8/2026,42,泰康轩客户,现在认购期,客户来源于车公庙周边租房一族,本工业区的管理及技术层,本区私营主,4/8/2026,43,车公庙片区总结,本,片区住宅两级化：,东部因不可多得的景观优势（东有高尔夫竟球场，南有海景）而建有高尚住宅,天安高尔夫海景花园，面积在,100,以上。,片区为工业和办公区，为满足片区内的居住需求，其他地方宿舍及小户型盛行。,本片区主要供应量是小面积住宅，主力客户是片区内的打工族,4/8/2026,44,4/8/2026,45,片区户型对比分析,片区,性质,户型特色,面积区间（,）,面积集中区域（,）,价格区间,（元,/,）,农科,中心,高尚居住区,大户型,65299,115170,630011000,车公庙,工业区,小户型,3062,3062,55006600,竹子林,员工宿舍,中小户型,80126,8895,32004000,微利价,1000,4/8/2026,46,片区客户对比分析,片区,置业者特点,客户描述,农科,中心,二次,及多次置业,各,行业的金领和白领，私营企业主，范围涉及到全市。这些人追求高品质的生活，贪求片区内安静、舒适的环境。,车公庙,首次置业,区内工作的工薪阶层人士，周边地区的单身职工和两口之家，这些人讲究生活工作的便利，因片区价位低而置业。,竹子林,内部消化,区域内企业的员工，享受微利房的优惠。,4/8/2026,47,项目概况,本,项目位与竹子林片区，与农科中心以农林路相隔。,占地面积,15000.6,建筑容积率：,=3.0,4/8/2026,48,项目东侧（,可望农科住宅,）,4/8/2026,49,项目南侧,（三建的临时仓库）,4/8/2026,50,项目西侧,（楼房为三建的职工宿舍）,4/8/2026,51,项目北侧,（为长久绿地,）,4/8/2026,52,项目分析,优势分析：,本项目北侧为永久绿地，北侧景观好,本项目东侧有商业用地，可满足生活配套,本项目南侧有竹园小学，有教育概念,发展商的市场声誉好，资源整合力强,4/8/2026,53,劣势分析,所处片区综合素质低，不易建立高档楼盘影象。,居住人群素质差，片区文化价值无法挖掘。,南侧为杂乱的三建公司的仓库不宜设置出入口,4/8/2026,54,机会分析,与,农林路相通的红荔路今年年底开通,车公,庙,地铁站正在建设中,以上两项将改善片区的交通状况，使置业群的范围扩展,与农科中心一路之隔，易于融合,项目近农林路，昭示性强,地块南北有落差，易于建造落差景观,竹子林、车公庙商业、办公建筑在大量发展中，随着陆续入住，对居住提出要求。,4/8/2026,55,威胁分析,香蜜湖有,大量项目开工，销售时机与本项目接近,竹子林有低价商品房推出（金海花园）,项目周围地块也将开工。,4/8/2026,56,本项目立足点,抓住机会，创造差异,4/8/2026,57,3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000,东海花园,香榭里,花园,温馨家园,雍祥居,枫丹雅苑,翠海,花园,荔林苑,香荔,花园,竹园,大厦,竹盛,花园,金海,花园,竹林花园,育星苑,金竹,花园,泰康轩,本,项目,品质,价格,4/8/2026,58,项目定位,深业出品,香,蜜湖,的全方位全机能三房,香蜜湖代表着高尚、国际化,全方位代表着地理位置、建筑设计、园林景观等的优越,全机能代表着多功能，满足多种需求的,3,房,2,厅,4/8/2026,59,项目定位,竹子林的精品住宅,给你农科中心般享受的生活,填补竹子林与农科中心的市场空白点，为竹子林现有产品升级换代,（塑造一个新竹子林，提升竹子林在人们心目中的地位4/8/2026,60,客户定位,走在红荔,路上的城市精英,4/8/2026,61,客户描述,深南路、红荔路沿线工作居住的人,竹子林周边工作生活的人,范围从南山至上海宾馆,年龄：,2835,岁,4/8/2026,62,客户描述,银行、证券、保险行业的职员,IT/,高科技行业的技术、业务主管,民营企业的高级主管,自由职业者,私营业主,国有企业,/,上市公司的中高层领导,4/8/2026,63,客户描述,追求高品尚生活、思想开放的人,崇尚农科中心居住环境而在户型功能上无法满足需求的人,贪求工作生活便利的人,看好本片区升值前瞻的人,熟悉并习惯竹子林的生活，周边欲换房的人,4/8/2026,64户型定位,让你,一劳永逸、一步到位的全机能,3,房：,3,房：,85100,占,7075%,，满足首次置业的人,3,房,+1,：,110130,占,2025%,，满足首次置业能承受和二次换房的人,备注：全机能,3,房就是,3,房,2,厅,2,卫结构，功能齐全,其中,1,房可多功能使用，可做书房、工人房、音乐室、健身房等。,4/8/2026,65,建筑设计建议,北侧风景好于南侧，平面布置于北侧，留出南侧统一营造园林景观,利用南北高低落差造景,主入口设于农林路，拉近与农科中心的距离,建议提前修造进小区道路,工地围墙先包装,4/8/2026,66,工地围墙入口,4/8/2026,67,工地围墙外侧,4/8/2026,68,The End!,4/8/2026,69,