第四章房地产产品概念.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二章 房地产产品概念,第一节 房地产产品整体概念,一、房地产产品整体概念,凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户,某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和,各种无形服务或权益均为房地产产品。,房地产产品整体概念划分为三个层次：,1.,房地产核心产品,指能满足消费者最基本的使用功能和基本利,益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、,邻里和睦、保值增值等。,2.,房地产形式产品,指房地产产品的实体和外在表现。如房地产,的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑,材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环,境。,3.,房地产附加产品,指消费者购买和消费房地产时所得到的各种,附加服务。如协助办理房地产产权、协助办,理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、,景观设计。,第二节 房地产产品的类型,一、土地,国有土地、集体所有土地,二、居住物业,普通住宅、公寓、别墅,三、写字楼,供机关、企事业单位办理行政事务和从事业,务活动的建筑物。,四、商业物业,包括商店、商场、百货大楼、超级市场、购,物中心、地下商业街,五、工业物业,包括厂房、仓库、火场等,六、酒店、旅馆,七、特殊物业,第三节 住宅产品的种类和风格,一、住宅产品的类型,按照住宅的层次划分,1.,多层住宅,总层数在,46,层之间的不设电梯的建筑,具有经济性、灵活性和得房率高的特点,2.,小高层公寓,总层数在,712,层之间的设置电梯的建筑,具有节约土地、绿化率高、经济性好的特点,3.,高层公寓,总层数在,12,层以上的设置电梯的建筑,具有视线开阔、容积率高、节约用地的优,点，但造价相对较高，得房率低，部分住房,朝向和采光质量下降。,4.,别墅,指层数在,13,层的住宅,具有风格多样、技术要求不高以及人性化的,优点。,（,1,）独栋别墅,（,2,）双拼别墅,（,3,）联排别墅,二、建筑风格,（一）欧洲风格,1.,希腊风格,屋顶为低坡度的山墙，在三角形屋檐下有宽,长的上楣带，门廊由若干根圆形的立柱支,撑。,2.,罗马风格,正立面是一个与屋檐等高的古典门廊，古典门廊由四根基础为方形的柱子，窗户是按中,心周堆成分布。,3.,哥特式风格,最鲜明的特点是高耸的塔尖，超长的尺度，,繁缛的装饰，整体上给人一种深入云端的感,觉。,4.,巴洛克式风格,特点是外形自由，喜好富丽的装饰和雕刻、,强烈的色彩，刻意追求繁琐，常用椭圆形空,间，建筑物上加上圆拱顶、雕像、雕刻。,（二）北美风格,1.,南加州式风格,外立面使用偏暖的中性颜色的涂料，墙基部,分使用石材作装饰，留存建筑外型的粗加工,线条，显得纯朴、粗犷、自然、厚重、宁静,三、中式风格,1.,海派风格,海派建筑由毛石作基座，面砖贴面，在门,饰、床套、阳台、外墙角等局部，加了一些,西方建筑的符号，形成细腻、精致、小家碧,玉的建筑风格,2.,江南园林风格,江南园林的特点是围合型建筑，建筑局部用,坡顶、粉墙、黛瓦，力求“最好的私密性，最,大的私家花园”之一效果。,第四节 景观类型与建筑,一、水主题景观,营造以水文化为主题的景观，可以就近引入,活水，将各种水景组织起来，也可制造人工,水景装置，如设置卵石、小亭、木栈桥等景,观。,二、体育文化主题景观,通过设计，将体育设施有机融入到景观中，,赋予小区景观独有的体育特色，让人们不经,意中感受到一种源于体育、有超出体育本身,的美好氛围。,三、原生态主题景观,这种景观出发点是遵循自然规律，使人们有,彻底回归大自然的感受，景观里种植从原始,森林中挑选的树种，这些树木造型优美，树,叶宽大，具有遮阴功能。自然园林将社区内,的交通和休闲功能融合到景观中。,四、参与式主题景观,该景观的初衷是实现人与环境的互动。小区,的绿地草皮铺上鹅卵石，居民在夏季光脚踩,踏，有益健康，公共花园设有木板平台，供,人们休憩，还可设置儿童活动天地，以供小,孩嬉戏、玩耍。,第五节 房地产整体规划,一、房地产的外部整体规划,1.,先确定整体容积率，再确定栋别和楼别配置,2.,先规划整体出入动线，再考虑各单元空间的联,系方式,3.,确定套内建筑面积与公共分摊建筑面积的比例,4.,确定景观和绿地面积,案例：广州“颐和山庄”的外部整体规划,广州“颐和山庄”，地处环境优雅的广州南湖国家级旅游,度假区内山庄东临南湖，紧靠南湖高尔夫球会；南至华南,北路；西为丘陵地带；北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占,地面积约,11,万，建筑面积,13,万，另有,8,万的私家山顶,花园和,2.5,万的昆明湖，容积率为,1.25,，绿化率达,60%,，是,一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。,产品塑造以自然环境为主，着力加强“山顶公园”和“昆明,湖”的山水形象；产品层次是高层和联排别墅的结合。区内,A,、,B,型为高层公寓，,J,、,K,型为六层高级公寓，另有五区,3,层,联排别墅，及少数豪华临湖大型别墅。公寓以中型单位为,主，大部分高层做复式，尽取远景优势。产品配套是健身花,园、私家园林、山庄会所游泳池等。,二、房地产内部的户型设计,1.,平层户型,平层户型一般指户内房间的地面标高相同的,户型。常见的有二室一厅、二室二厅、三室二厅,2.,立体户型,立体户型是指户型内房间标高不同。,（,1,）复式户型,分为上下两层，有楼梯连接，一楼为公共活,动空间，设客房、客厅、餐厅和厨房，层高,为,3,米，二楼为私人空间，设有卧室、书房，,层高,2.8,米，共有两个卫生间。,（,2,）别墅户型,一般为,13,层建筑，由于空间的优势，可以,实现户型的最优化布局,三、面积配比,面积配比是指各种面积范围内分布的单元数,，在整栋大楼或某个销售单位的单元总数中,各自所占的比例的多少。,面积配比与目标市场定位紧密联系一起，如定位,是高档商品房，销售对象是高收入群体，则户型面,积定为,260,，如果定位为小户型普通商品房，销售,对象为首次置业的工薪阶层，则户型面积定位为,60,80,较妥。,四、格局配比,所谓格局配比，指两室一厅、三室一厅等各,种形式格局的单元数，在整栋大楼或某个销,售单位的单元总数中各自所占比例的多少。,例如某企业对市区的开发楼盘进行调查，了解,到现有的市场的供给是：三室一厅，,100,以上市场,供过于求；两室一厅，面积为,7090,，市场供不,应求。因此，该企业在安排房型比例时，可多考虑,两室一厅面积为,7090,的户型。,五、如何确定户型与面积的配比,1.,从市场调查出获取相关数据,如特定区域内各种房型，各种面积的数量及,比例。,2.,从消费者调研中获取相关数据,消费者对各种房型及面积的需求数量及比例,3.,发现市场空白点,了解哪些房型和面积供过于求，哪些供大于,求。,4.,确定房型配比及面积配比,案例：广州“颐和山庄”的产品策划,广州“颐和山庄”，地处环境优雅的广州南湖国家级旅游,度假区内，山庄东临南湖，紧靠南湖高尔夫球会；南至华南,北路；西为丘陵地带；北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占,地面积约,11,万，建筑面积,13,万，另有,8,万的私家山顶,花园和,2.5,万的昆明湖，容积率为,1.25,，绿化率达,60%,，是,一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。,通过深入的市场调查，得出以下结论：买房的人最关注,的是健康，能使人健康的楼盘是空气、阳光、绿色和生态，,具备这些条件最优的是有山有水的楼盘。,“,颐和山庄,”,地块作,“山水楼盘”最好不过来。于是概念主题是“生态山水园林示范,社区”；目标客户是热爱健康、有意返回大自然而又有较好经,济实力的二次置业人士；产品命名是”颐和山庄,”,，含义是山,水的和谐；产品塑造以自然环境为主，着力加强“山顶公园”,和“昆明湖”的山水形象；产品层次是高层和联排别墅的结,合；产品配套是健身花园、私家园林、山庄会所、游泳池,等。这些产品定位，报“颐和山庄”建设成一个低密度、低容,积率、高绿化的生态园林高尚社区。,颐和山庄”在规划设计上，在自然生态上做文章，使人,回归大自然；又利用现代园林、建筑，使天然与人工融为一,体。在总体规划上较恰当地反映“广州颐和园”的意念，构成,较浓厚的生态意境，表现出带有古典气息的意大利式的山地,园林风貌。不仅为居民提供一个宽松、幽雅、舒适的居住、,休闲、度假的理想产所；同时把天然与人工、现代与古典、,东方与西方文化较好地融合在一起，有较浓厚的文化氛围，,成为真正的“颐和山庄”,生态园林住宅区。,在户型设计上，“颐和山庄”为目标客户群提供不同面积的,优质住宅单位，区内,A,、,B,型为高层公寓，,J,、,K,型为六层高,级公寓，另有五区,3,层联排别墅，及少数豪华临湖大型别,墅。公寓以中型单位为主，大部分高层做复式，尽取远景优,势。别墅内单位为,290,510,，附设屋面平台，部分连私,家花园泳池，以增加户外活动空间。为使室内有良好采光通,风，颐和山庄在单位设计上尽量为所有房间设置大型阳台或,开窗台。各种别墅及公寓均有充足的车库以供住户使用。,