尔汽车电子研发产业园-项目策划报告-罗斯维尔项目整体的调研和定位规划提案.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,#,罗思韦尔汽车电子研发产业园项目策划报告,二零一零年六月,目录,1,背景篇,2,产业篇,3,定位篇,4,功能篇,5,规划篇,6,发展篇,公司概况,项目缘起,项目意义,PART 1,：背景篇,公司概况,江苏罗思韦尔电气有限公司是汽车电子研发和制造领域的国家级高新技术企业，目前已经涉及汽车车身、电子产品和汽车电气件的研发和制造，在苏州、西南地区、扬州都有相关产业的投资。,其中,2008,年投资于扬州维扬开发区的项目，,2009,年正式投产，并当年实现销售额,1.93,亿元、税收贡献,1,千多万元。目前企业每年保持,40%,以上的增长率。,公司现有员工,400,余名，由高素质的人才构建的公司核心技术团队，实现了关键核心技术和主销产品的自主研发和创新，推动公司顺利通过了国家级高新技术企业的认定，并且与东南大学、南京理工大学等高等院校开展合作，共同组建技术研发机构和汽车电子联合实验室。,2009,年经省科技厅批准组建“江苏省汽车电子控制系统工程技术研究中心”，现有在研科技项目十余项，预算科研投入超千万,/,年。目前,与美国底特律汽车城等国内外的多项研发合作已经开始。,公司明确了以汽车车身电子、电气和车载电子系统为主要发展方向，以科技创新和系统技术集成为推动力，确保实现两年翻番、五年上市的战略目标。,项目缘起,基于此，我公司积极规划，将原计划投资的研发中心扩展到“江苏罗思韦尔汽车电子产业园”项目,日前，谢市长考察我公司，鼓励我公司能为扬州汽车电子行业集聚和发展多做贡献，在做强一个企业的同时，做大一个产业，起到龙头带动作用。,目前我们已经与蜀冈生态城管委会达成了初步的选址意向。项目一期占地约,130,亩，位于蜀冈生态城铁路西侧润扬路西侧。项目将采用产业社区的发展模式，容纳办公,2000,人、生活区,4000,人，采用园林式规划，邀请国际知名设计师进行设计，努力使园区成为扬州市新地标。,9,3,7,2,1,8,4,6,5,10,蜀冈生态城区位便利、环境优美，既可以保证研发与生产之间的良好互动与沟通，又能为研发人员提供相对安静的设计空间。,蜀冈生态城将高级生产者服务业作为主导产业之一，有意引入具有竞争优势和发展空间的研发企业入驻，为其提供良好的发展空间和环境，在推动企业成长的同时带动区域的成熟和经济的发展。,项目选址,项目意义,中国汽车行业发展迅速，,2009,年汽车产销呈高增长态势，首次成为世界汽车产销第一大国。,2009,年，汽车产销分别为,1379.1,万辆和,1364.5,万辆，同比增长,48.3,和,46.15,。,2009,年月,1-11,月，汽车行业规模以上企业营业收入、利润总额分别为,28054,亿元和,1988,亿元，同比分别增长,21,和,51,。汽车及相关产业链的发展迎来了历史性的发展机遇。,扬州汽车产业具备良好的基础，但近年来，发展速度落后于行业发展速度，如何抓住机遇成为扬州的重要课题，特别是上汽大众的重要项目即将落户仪征，如何抓住这样的机遇，提前做出规划和应对尤其重要。,江苏罗思韦尔公司已经与国内多家知名规模汽车制造企业合作，目前已经成为高速成长的汽车电子研发制造商，建立高规格、国内一流汽车电子研发中心的需求比较迫切。由罗思韦尔投资“汽车电子产业园”既能满足企业自身的需要，也有利于产业链关联企业在扬州的集聚。,项目的建设有利于扬州抓住中国汽车行业迅猛发展带来的历史机遇,世界汽车产销第一大国,项目意义,扬州积极鼓励自主知识创新，汽车电子研发处于汽车产业链的较高端，属于研发型、智慧型、创新型产业。“罗思韦尔汽车电子产业园”项目将积极推动扬州传统制造业的产业结构升级。特别是项目定位于“创新、创智的研发社区”，符合“创新扬州、精致扬州、幸福扬州”的城市发展战略。,规划中的“罗思韦尔汽车电子产业园”将以良好的生态环境、完善的产业社区功能、高端的软硬件技术平台、完善的产业链积聚和项目孵化能力、良好的创新氛围和创业环境，成为扬州创新型城市的一座“智慧谷”。,项目定位于“创新、创智的研发社区”，,既有利于提升扬州的产业结构，又有利于推动扬州“创新型”城市战略,扬州市奋斗目标,创新扬州、精致扬州、幸福扬州,项目意义,创新型城市的标志是创新型、创业型、专家型高端人才在扬州的集聚。如何吸引高素质人才落户扬州，是扬州城市竞争力提升的关键因素。,当前，一方面由于一线城市“北京、上海、广州”高昂的人力成本、办公成本，使得大型研发企业正陆续转移至二、三线城市；另一方面，适合生活、配套完善、创新现代的二三线城市正成为“逃离北上广”的年轻精英的选择（预计未来每年约,90,万人从上海转出）。扬州如何在和南通、镇江、常州的人才争夺竞争中胜出，不仅需要依靠优美的生态环境，更需要良好的创业、创新环境和产业发展平台。,“罗思韦尔汽车电子园”选址于蜀冈生态城，将按照现代产业社区的理念，将工作、生活、休闲、文化、生态、时尚同步规划，打造创新型产业社区，将“招商引资与招商引智”同步，成为扬州人才引进的平台。,项目将“招商引资与招商引智”同步，有利于高端人才在扬州的集聚，促进扬州在城市竞争中的优势,年轻精英的选择,逃离北上广,预计未来每年约,90,万人从上海转出,项目意义,“罗思韦尔汽车电子园”将采用创新设计，通过综合土地利用，集研发、办公、商业、居住为一体，打造“产业综合体”,。,除罗思韦尔自身研发中心外，还将包括汽车电子园、孵化器、院士工作站、研究所、会议中心、商业生活配套等。通过完善的配套能力，吸引产业人群的集聚；通过商业化的资产运作，积累产业发展需要的资源，反哺于产业发展，形成商业化运作与产业化运作的相互促进。江苏罗思韦尔公司通过企业化运作经营园区，可以发挥企业的效率和对市场贴近的优势，实施模式和体制的创新。当然，无锡、苏州、镇江等各地区对总部经济和高端产业都给予了相当优惠的政策，“罗思韦尔汽车电子园”项目也希望得到政府在各项政策上的有力支持，弥补企业经营园区的不足。,项目将采用“商业化土地承载产业”、“企业化运作经营园区”的开发方式，实施模式和体制创新,产业综合体,商业化运作,+,产业化运作,汽车电子产业概况,汽车电子行业发展趋势,中国及扬州汽车电子市场概况,PART 2,：产业篇,汽车电子革命：,2030,年的上海“,车联网”,2030,年的上海拥有,5,层立体交通网络。人们驾驶着、叶子和海贝这三种未来车型出行，任何人都可以开车，车速飞快，而且在“车联网”的保护下实现了零交通事故率，堪称绝对安全。,通过“车联网”，汽车具备了高度智能的车载信息系统，并且可以与城市交通信息网络、智能电网以及社区信息网络全部连接，从而可以随时随地获得即时资讯，并且作出与交通出行有关的明智决定。,汽车电子的发展趋势：绿色节能、安全、连接以及可支付得起的价格,现代汽车电子技术的发展可以分为以下几大类：发动机电子控制、底盘系统电子控制、车身电子控制、主被动安全技术、智能汽车与智能交通,(ITS),技术、整车控制技术、车载通讯娱乐系统。,电子技术已经广泛应用于汽车的各个领域，极大改善汽车的综合性能，使汽车在安全节能、环保、舒适等各方面都有了长足的进步。目前全球汽车电子产品在整车成本中占了,1/4,以上，大约是,26-28%,左右，预计到,2010,年比例将增加到,35%,，其中硬件占,22%,，软件占,13%,。汽车电子产品将获得巨大的市场容量，汽车电子产业拥有广阔的发展空间和前景。,安全、节能、环保以及智能化和信息化需求推动,全球汽车电子市场持续增长,根据,IC-Insights,、中国台湾工研院,IEK,、计世资讯（,CCW Research,）等机构预测，未来几年汽车电子市场年复合成长率（,CAGR,）将为,3.2%,左右，,2013,年全球汽车电子市场规模预计将达到,1700,亿美元左右。2015,年全球汽车电子市场规模为,2000,亿美元。,从地区来看，全球车用电子产品主要市场仍集中于欧洲、北美、日本等地区，所占比重超过,80%,。但是随着汽车制造产业向新兴地区和国家的逐步转移，印度、中国等目前国际跨国公司集中投资的汽车电子新兴市场将有较大发展。,图,2002,年,2013,年全球汽车电子发展趋势,资料来源：根据计世资讯（,CCW Research,）、,IC-Insights,和,IEK,等数据资料整理,注：,2007,年为估计值，,2008,2013,年为预测值,随着客户需求多样化以及竞争加剧，汽车电子市场逐步走向产业链一体化合作发展,半导体厂商、汽车电子供应商和整车厂形成了紧密的汽车电子产业链，各环节厂商既相互独立，又相互依存。,一方面，随着汽车电子产品在整车中比重的日益加大，为了满足客户多样化需求，汽车电子企业越来越多地参与到整车厂商新产品开发与设计过程中，进行技术研发合作，提升自身的核心技术水平，协同发展。,另一方面，随着汽车市场竞争的进一步加剧，汽车半导体企业、汽车电子企业将越来越多地与整车厂商建立战略合作关系，形成汽车电子产业链上下游各环节厂商共赢的一体化合作发展体系。,图 汽车电子产业链,资料来源：上海图书馆上海科学技术情报研究所,中国汽车电子市场每年保持,19%,的增长速度，,市场对汽车电子的需求正在逐步升级,受汽车产业增长及整车中汽车电子配置率不断提升的双重推动，近几年汽车电子产业的增长速度远远超过汽车产业的发展速度，且这种速度仍将延续。据统计，,2005,2007,年中国汽车电子市场每年平均增长,38%,左右，,2008,年中国汽车电子市场规模达到,1405.4,亿元，同比增长,15.6%,；,2009,年规模超,2100,亿元；增长近,50%,。预计，,2010,年汽车电子市场规模将突破,2600,亿元，,2011,年突破,3000,亿元，三年年均增长速度约,19%,。,随着中国汽车工业的逐步成熟，市场对汽车电子的需求正在逐步升级。目前，动力控制、底盘控制、安全系统、车身电控等产品的普及率已经很高，未来几年这些产品仍有不断向低端市场普及的趋势。与这些成熟的产品相比，一些新的应用成为未来几年中国汽车电子市场的热点，如主动安全系统、汽车网络系统，以及,GPS,等车载信息系统等。,各地政府非常重视汽车电子产业的发展，,汽车电子产业已经形成一定的专业化分工与产业集群现象,伴随着汽车电子产业的高速发展，中国的汽车电子产业已经初具规模，区域性竞争程度日趋激烈，出现专业化分工和产业集聚现象，基本形成了以上海为中心的长三角产业集群、以广州和深圳为主的珠三角产业集群、以北京和天津为主的环渤海产业集群和以大连、沈阳和长春为主的东北产业集群等四大汽车电子产业集群。,芜湖、北京、天津、深圳、武汉、长春、苏州、南京等地都提出了汽车电子战略发展规划，分别建立了国家（芜湖）汽车电子产业园、长春国家汽车电子产业园区、无锡新区汽车电子及部件产业、大连市汽车电子产业园区、上海汽车电子产业园区、深圳汽车电子产业基地、武汉汽车电子产业园等产业园区等。,东北产业集群,环渤海,产业集群,长三角,产业集群,珠三角,产业集群,作为扬州优势主导产业，市政府,对汽车产业进行重点培育和打造，扬州汽车电子行业也因此而拥有广大的市场和前景,2008,年底，,扬州市千亿元级汽车船舶产业发展规划,正式出台。作为扬州优势主导产业以及市委、市政府今后几年重点培育、打造的千亿元级产业，汽车船舶产业描绘出未来几年发展美景，同时勾画了清晰的发展路径。,随着上汽自主品牌“荣威轿车的上市，扬州市告别了没有轿车产品的历史，改变了汽车整车制造以大中型客车、专用（半挂）车为主的格局，乘用车、商用车基本大类产品已经具备，产品线更加丰富，产业链条日趋完整。同时，扬州市成为“,国家火炬计划汽车及零部件产业基地,”，江都市成为首批“,江苏省汽车零部件产业基地,”，这些区域品牌已成为区域内所有企业发展的共同资源，地区产业竞争力逐步增强。,按照规划，到,2010,年，全市汽车船舶产业实现工业总产值达,1000,亿元，年均增幅为,59%,；到,2012,年，实现工业总产值,1500,亿元。根据规划，汽车及其零部件制造重点发展仪征、市开发区、江都三大集群。到,2012,年，这三大集群总量规模分别达,260,亿元、,170,亿元、,220,亿元。,其中，仪征汽车工业园产业集群依托上汽，以轿车（含,SUV,、,MPV,）制造为龙头，吸引上汽引进车型的原配套零部件厂商和国内外其他零部件企业前来投资，早日建成上汽集团自主品牌整车及零部件生产基地；市经济开发区汽车产业集群以客车、专用（特种）车整车生产、研发，汽车底盘、发动机及其关键零部件、汽塑油箱总成、散热器等生产、研发为主，配套以汽车服务贸易。江都汽车产业集群巩固提高客车制造业，大力发展微（轻）型载货车、专用（特种）车，加快零部件基地建设，发展一批“专精特新”零部件生产“小巨人”企业，形成汽车零部件制造集群。,而汽车电子研发产业的集聚发展，需要在多重要素的合力作用之下才能形成,汽车电子研发,产业集聚,当地汽车,整车产业的,快速发展,产业集聚的载体建设与健康发展,行业龙头,企业入驻,丰富的人力资源支持,强势的,政府产业政策引导,加快汽车电子产业园区的建设与发展，,是扬州市汽车电子研发产业集聚发展的必要步骤,总体定位研究,项目产业定位,项目功能定位,项目形象定位,PART 3,：定位篇,产业人居,融合,树立城市,亮点,新,都市,主义,产业动力,培育,现代服务集聚区,文化创意动力区,生态,人居,示范区,城市,功能配套,休闲旅游,文化创意,高级,生产者服务,1,.,蜀冈生态城作为扬州市主城新片区，高级生产者服务业（,APS,）是重要的产业发展方向之一,汽车电子研发与蜀冈西区力图打造总部经济、研发社区的定位非常吻合,尚桥湖,主题公园,科技湾,智慧谷,研发社区,9,3,7,2,1,8,4,6,5,10,湖畔社区,茶香社区,现代社区,安置房,弹性用地,多层次的,房地产业,环保产业,技术创新与孵化基地,本地企业,总部及研发基地,主题公园,/,人气活力,旅游项目,制造行业及软件人才,培训基地,竞争园区评判标准说明,类别,项目,宏观环境,当地政策环境,园区的产业优惠政策（包括扶持基金、税收、房产优惠及补助等）,政府服务水平,政府对园区的支持度（服务效率、水平等）,相关产业人才培训能力,当地人力资源培训能力及劳动力的稳定性（与产业相关的各类院校、专业培训机构、人口密集度等）,劳动力成本,当地从事相关产业的人力成本,交通便捷度,区内员工交通环境（公交系统、自驾车便利性等）,产业积聚度与成熟度,基础配套,园区电力供应及保障,园区供电能力,园区网络通信设施,园区在网络通信等运营商供给与运营管理方面的表现,园区可扩展性,园区的发展及入驻企业未来扩展的灵活性,周边配套服务设施水平,当地及周边配套环境（酒店、商业等设施的完善度）,土地,/,物业提供成本,客户面对的物业或土地获取成本（土地批租,/,物业租售等）,物业提供质量,业主为客户提供的可使用的物业设施品质,管理运营,园区运营的特色性,运营主体服务水平,即业主对客户的各类后续服务（物业管理、维护、园区整体环境建设、增值服务等）,2,.,从企业选择园区的角度来看，园区的发展和竞争应关注以下几个方面,而,园区的服务体系和服务水平，是园区培育,竞争力,以及园区升级的核心,转型成功,物业服务,行政,服务,交流与第三方服务提供,人力与孵化器服务平台,一般写字楼,资本与市场服务平台,拓展服务,拓展服务,是,否,是,否,是,否,大,小,服务,深度,创业中心,是,否,产业园区,新型园区,大,小,需要投入的资源,1,2,3,4,案例,常州津通国际工业园,市场驱动、模式创新、企业打造的现代服务业集聚区,招商情况,园区影响,目前该园区已,经成为以常州地区为主要辐射范围、逐步将辐射半径延伸至国际制造基地的苏南地区甚至长三角地区的现代服务业集聚区，以及制造业服务流程外包的示范区。,“,津通国际工业园”曾先后被联合国中小企业联合会、美国电子协会、欧盟机械制造协会等列为外商“,在华投资重点推荐工业园区,”。多次到访的世界著名战略管理学家、“隐形冠军”研究之父赫尔曼,西蒙教授对“津通国际工业园”的评价是“培养隐形冠军的福地”，也是“,隐形冠军快速成长的最佳实践基地,”。,自2005年10月开园以来，“津通国际工业园”已吸纳了世界500强的美国Good Year、美国GE、美国BELKIN、德国WOLCO电子、日本FOSTER电机等20多家制造企业入驻园区；以及世界500强的瑞士SGS标准认证、香港Kerry EAS物流、美国Rubber Shaw 工业设计、美国KPMG财务等20多家国际知名的现代服务型企业也一并进入。项目首期的入驻率达到了80。,开发模式,位于常州武进高新技术产业开发区内的“津通国际工业园”由,江苏津通投资建设有限公司开发建设,。占地1000亩，规划建设面积90万平方米，目前已建成近30万平方米的17座高标准工业厂房、1座生产服务中心和1座生活服务中心，还有逾10万平方米的标准厂房及研发大楼也将正式投入使用。,案例,常州津通国际工业园市场驱动、模式创新、企业打造的现代服务业集聚区,功能定位,“津通国际工业园”在功能上定位为“,企业的集成服务商,”，是以现代服务业为核心、集,科研孵化中心、制造生产中心、现代服务中心,为一体，以,循环经济范式和花园式社区,为环境特征的新型高新技术产业园区。它为制造业配置的生产者服务主要包括：,科技服务,，如工业设计、工程仿真、专利服务、技术设计、软件研发、测试等，园区内的国家级“国际科技合作基地”、国家级“高新技术创业服务中心”、国家级“留学人员创业园”，为符合条件的创业企业优先提供“种子基金”，以缩短从科技“孵化”到“产业化”之间的时间。,制造服务,，包括人力资源、物流、国际货运代理、保税仓库、租赁、认证等，集工厂建设、设备安装和监管、工业工程、后勤服务、企业管理和物业管理于一体的综合性服务。,商务服务,，如金融、法律、财务、税务、广告、会展等。,后勤服务,：餐饮、住宿、邮政、通讯等。这种“津通服务体系”的现代服务要素的注入，可为园内企业提供高效率、低成本的多种其核心流程以外的其他业务。,3,.,此外，从园区规划的角度来看，“,以人为本”是我们必须坚持的理念,在公园里,工作；在,社区中生活,新“,5+2”,生存主义,工作与生活的完美融合,特色的城市功能空间，满足,5,天工作与生活,追求步行尺度，营造适宜的工作、生活、交往的空间,完善的邻里服务设施，互动的开放空间,而“功能复合”是在空间上实现和贯彻上述理念的重要手段,居住分流,商业分流,商业聚集人群,产业分流,产业聚集人群,居住聚集人群,居家类空间,社交类空间,工作类空间,居家类空间,社交类空间,工作类空间,社交类空间,居家类空间,工作类空间,居住空间,交往空间,工作空间,咖啡馆餐厅,电影院百货商店,夜总会,公寓别墅酒店,OFFICE,办公室,studio,“38,24”,4,.,综合前述分析，我们提出本项目的,产业定位,面向长三角地区，吸引汽车电子产业的相关企业、高校、研发机构集聚发展,形成集研发、设计、检验、销售、服务于一体的汽车电子产业集聚基地,打造为扬州市汽车电子技术研发高地,成为扬州市千亿元级汽车产业发展的有力支撑,核心层：,罗思韦尔研发中心,/,公共服务平台,辐射层：,汽车,GPS/,车载娱乐系统,/,汽车安全防盗等,衍生层：广告,/,咨询,/,会展,/,中介,/,法律,/,教育,/,培训等,综合前述分析，我们提出本项目的,功能定位,以汽车电子研发的国际化办公为主体，提供多元化的综合商务配套，,塑造舒适宜人的生态景观，营造以人为本的生活方式，,形成自然生态、产业和谐、功能协调的,标杆性产业社区,汽车电子研发,公共服务平台,车载,GPS,安全防盗,汽车音响,其他,汽车电子研发,产业社区,衍生现代服务,广告,/,咨询,中介,/,会展,法律,教育培训,商务配套,大型会议展厅,商务会所,商务消费,生活配套,高级人才别墅,员工公寓,休闲娱乐,社区商业,综合前述分析，我们提出本项目的,形象定位,发扬中国智造 引领人文生活,蜀冈,扬州,长三角,片区发展引擎,研发创新源泉,产业社区标杆,案例研究,功能细分,PART 4,：功能篇,宝马中心位于慕尼黑北郊,，,不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。,整个产业区包括：,宝马大厦：,宝马总部办公所在地,宝马博物馆：,宝马历史和产品重要的展示场所,宝马体验中心：,集销售和体验为一体的展示中心。,宝马研发中心：,约有,7000,多名研发人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。,宝马回收中心：,拆解每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。,形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地,成功关键因素,形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地,打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用,为企业的不同研发团队搭建畅通交流和通力协作的平台，以期创造出最佳的研发效能,便利的交通和良好的生态环境,案例研究,德国慕尼黑宝马中心,住宅,办公,1,办公,2,酒店,商场,办公,3,办公,4,住宅,数码港以信息科技、信息服务及多媒体创作为主题，主要设施：,甲级写字楼,数码媒体中心,资讯资源中心,会议及展览中心,零售及娱乐中心,星级酒店,高级住宅,成功关键,因素,政策导向,政府希望发展资讯科持，促使香港快速从,1997,年金融风暴中复原,市场需求,香港企业对于资讯科技的需求日益增长,国际化管理水平,资源共享机制,与内地企业进行人员、信息业务的相互的交流与,沟通,区位：,坐落于香港岛西侧的钢线湾，距离中环约,20,分钟车程,案例研究,香港数码港,IT,商务,商业,居住,研发,酒店会展,体验中心,IT,艺术公园,媒体广场,展示中心,功能：,包含,IT,商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。,主要产业：,媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育,。,数字媒体城的主要设施：,教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道,成功关键因素,政府,的大力投资和支持,产业园的,产业是,城市乃至,国家的,主导产业,拥有强大的产业,技术人员,优越的区位,条件,案例研究,首尔数字媒体城,政府大力支持，提供优惠政策及资金支持,由政府强势主导或龙头企业牵头，需要大量的资金支持,形成集研发、生产、展示、销售、培训等为一体的大型基地,依托当地的资源优势，首先打造产业链中的某个环节，达到一定规模时往产业链两端延伸,功能复合，除产业功能外，产业园区商业、居住等生活配套完善,项目区位优越，交通方便，具备良好的生态环境,预留用地，保证未来企业或产业有足够的发展空间,总结,罗思韦尔研发产业综合体,产业,办公,产业,服务,生活,配套,研发中心,管理中心,孵化中心,商务办公,专家工作站,研究所,行政中心,技术测试及交流中心,产品体验及展示中心,休闲商务中心,会议培训中心,会所酒店,员工食堂,白领公寓,服务公寓,专家楼,生活商业,国际知名设计师规划设计、以产业社区模式发展、高端人才聚集的,“创新、创智研发社区”,扬州新地标,通过案例研究，我们对本项目的功能定位进一步明确,设计研发中心代表了工业、建筑等行业领头企业的核心竞争力，全球领先企业都有着遍布世界的设计研发中心。,SAMSUNG,在全球拥有伦敦、东京、旧金山、首尔四个设计中心,LG,全球共有五大工业设计中心分布米兰、纽约、首尔、上海及东京,DELL,拥有五个设计中心，分布在美国、新加坡、台湾、印度和,上海,研发设计人员办公,测试、实验,技术信息交流,1,.,研发中心,罗思韦尔研发设计总部,借鉴国外优秀园区发展，引入后工业服务园区模式“商务花园,”理念，结合项目周边良好的生态环境，注重建筑特色，引入名师设计，建造,具有强烈的工业设计感、,较低密度的、,节能环保的,产品，并辅之于良好的景观绿化设计，塑造优越的生态办公环境。,功能定位于企业办公、产品展示、培训交流、企业孵化等。,2,.,商务办公,绿色生态 功能综合,在休闲,中工作，工作中休闲,园区居住功能与产业功能结合的纽带，穿插分布于居住和办公区，重构生活，使工作、休闲、居住相融，塑造新的生活方式。功能包括商务会所、健身中心、商务酒店、娱乐中心、餐饮、超市等。,3,.,休闲商务,工作与休闲相融,充满创意的建筑设计、环境设计、园林设计,分散在园区中，居住、办公混合与产业区穿插分布，逐年开发,提供约,4000,人居住,4,.,生态人居,人本空间，示范未来住宅,区域及地块条件分析,规划理念与亮点,总体功能布局,建筑形象示意,项目开发时序,PART 5,：规划篇,1.,区域条件分析,总结：,充分,发挥景观环境优势，塑造生态化、规模化、高品质的、独立的产业基地形象,区域性质,蜀冈生态新城西区未来发展定位于综合性的城市功能新片区，依托于良好的区位和生态环境，吸引高端产业和高端人才聚集，形成完善的城市功能，协调周边城市片区发展，最终成为城市的经济和人文高地。,交通联系,随着蜀冈生态城建设的推进，蜀冈生态城内外交通日趋便捷，可快速实现连接车站、港口和城市其他片区。景观环境,蜀冈生态城作为主城区的未开发片区，拥有城市中一流的生态环境以及扬州地区稀缺坡地景观，区域内水系密布，水资源丰富。,区域印象,城市的西北门户，优越的城市区位，生态环境优美，独特的景观资源。,老城中心,东部分区中心,西部分区中心,瓜洲分区中心,江阳工业园,邗江工业园,扬子津风景区,蜀冈生态城,2.,地块条件分析,总结：,地块建设条件较好，可达性和可视性都较好，具备成为产业社区的条件。,地块位置,项目地块位于蜀冈生态新城西区，靠近西区的未来核心区。地块东侧和难侧为城市交通干道，东侧为居住用地，北侧为小学和幼儿园，地块面积,130,余亩。,地形地貌,项目用地地形方正，整体性好，无天然的和人工的分割，便于项目的规划。地貌起伏较大，整体地势由北向南逐步降低。地块内有水塘和挖掘地，但对项目规划影响较小，可以在规划时予以利用或规避。,适宜性分析,项目地块方正，整体性好，周边多为居住教育用地，环境和交通条件较好。地块处于西区适宜性开发地区周边和地块内没有影响建设的因素存在。整体而言，地块具备了开发成为产业社区的基础条件。,3.,规划理念及亮点,国际感,高科技产业聚集的国际化氛围,整体建筑风格,简洁明快、个性创新、立面简单实用、线条明快、少装饰，代表着高技术企业的特点,完善的配套,生活便利类,休闲娱乐类,公园,、湖水,配套的规划与开发弹性,追求国际化细节、营造国际化氛围的细部设施,多国文字的路牌指示系统,国际化办公企业及具有国际化背景,的服务,企业和标志,国际化是科技园区最核心的特征，故需将国际化特点渗透在园区的各方面与阶段,3.,规划理念及亮点,生态感,自然山水中的景观办公区,借鉴和引入周边优美的景观环境,山体,绿地,水,与自然地形地貌相结合的空间形态,地势的利用,公共绿地的利用,水的利用,与环境相融合的建筑设计,坡地建筑,室内外交融,屋顶绿化、垂直绿化,屋顶平台（总经理办公层）,最大化的利用景观资源优势,打造结合地形地貌特点的生态办公园区,3.,规划理念及亮点,文化感,富有文化韵味的学习型园区,规划布局体现文化特色,功能分布,功能联系,状态转换,环境中的文化元素,石、山、水植物,亭、台、廊、桥,建筑中的文化元素,庭院,色彩,廊道,各种形式的交流空间,办公区的交流场所,配套中的交流空间,环境中的交流空间,用代表中国传统文化，但又能与国际化兼容的典型元素来体现园区的深厚文化底蕴,3.,规划理念及亮点,科技感,提倡高科技、低能耗、健康、可持续的生态型建筑及环境设计,适应建筑布局的新型能源系统,建筑,立面中的节能及新能源设施,基地,内标志性能源设施,通过,技术创新，最大程度的利用和适应当地的气候、环境和能源条件，以提升高科技园区的技术含量和环境保护水平,科技感营造需要大成本投入，故不能大范围铺开，而应进行标志性的“点”的营造,4.,功能布局依据,研发设计、商务配套、居住三大功能板块需求的特点；,项目地块的地形地貌和周边的关系；,利于项目的可识别性和形象的建立；,便于项目内外交通的组织；,利于产业社区内部各功能间的协调。,案例：,丹麦法罗群岛教育中心,丹麦,BIG,建筑事务所获得丹麦法罗群岛自治区新教育中心设计竞赛的第一名。该项目是当地历史上最大的教育项目，包括：法罗群岛体育馆、,Torshavns,技术学院和法罗群岛商学院,案例：,丹麦法罗群岛教育中心,建筑折叠曲折，围合出一个中央庭院，这将是该教育中心的主要场所。方案最有效地利用了基地所在地的海面、山脉以及港口等，建筑师表示非常喜欢这种简单的设计，因此思考良久都没有把公共空间划分为片段。,尽管整个建筑是一个整体，但是在功能使用上每个部门又是独立。而建筑的悬挑在改变建筑外观的同时也使每个部门有了自己的显著特征而便于识别。设计师觉得这种“聚合,/,隔离”的设计使得每个部门在拥有自己的个性的同时又保持了紧密的社会性。,案例：,Ittai Ilani“,城市花朵”户外停车场,“城市花朵”是一个城市公共区域，它的设计概念是将每一辆车比作一朵城市之花。每一辆车都有自己的独特的形状及颜色，这一点同花朵类似。,因此，在这个停车场中，车主根据车的颜色来确定停车的位置。最终，停车场就会像一个多彩的凡尔赛花园。每个停车区周围的绿色区域使停车场更具有活力。这个作品将车辆作为整个城市综合体的一部分，并使它成为了一种城市象征性的装饰性元素。,案例：,Ittai Ilani“,城市花朵”户外停车场,巴西,美国,英格兰,澳大利亚,迪拜,日本,案例：独具特色的小品、雕塑，强化园区个性,结合国家特色文化、地方人文风情、或者企业形象广告宣传的独具特色的公交汽车站台,5,、初步规划方案设想,根据规划特点和功能布局的要求，我们进行多个方案的初步规划设想,。这些方案将根据最终用地状况，邀请国际一流设计单位进行规划设计。,方案一,方案二,方案三,方案四,其他参考设计,汽车电子大厦,专家楼,孵化器,研发社区,产业促进服务体系,需要政府给予的支持,项目总体计划,PART 6,：发展篇,1,.,我们将从以下三个方面对园区的主导产业发展进行推动与促进,价值要素,产业整合服务,环境要素,园区综合配套,成本要素,优惠政策体系,成本要素：产业发展优惠政策体系完善,1,、最大限度与入驻企业分享政府优惠政策,产业扶持政策,企业所得税、营业税、增值税减免,个人所得税减免,2,、减少前期成本吸引企业进驻,为入驻企业提供一定期限的办公用房免租期（半年,/1,年,/3,年不等）,为入驻企业高级管理人员免费提供一定期限、条件舒适的居住环境,为入驻企业员工免费提供一定期限、功能齐全的职工公寓,其他可借鉴的办法与政策,环境要素：园区综合配套服务体系,建设,物业,与生活服务、部分商务服务,会议室,、多功能厅、展厅、员工餐厅、茶餐厅、,ATM,机、便利店、网球室、健身、球室、班车、停车、物业管理中心、通讯,网络、行政服务中心,完善,生活服务、商务服务、代理服务,特色,餐厅、理发美容、书店、商务中心、贵宾室、精英俱乐部、银行、事务所、人事代理中心、基金申报,中心,完善,代理服务、投融资服务、市场服务、技术支撑服务,风投公司、融资平台、产业扶持基金、孵化区,工商、税务、联检、资产评估、市场中心、知识产权申报、,先期,中期,后期,根据项目发展时序 逐步完善各项综合配套功能,价值要素：,园区,产业整合,服务体系建设,资质与产业环境,基本服务,能力,（,I,类服务）,增值服务,能力,（,II,类服务）,整合服务,能力,（,III,类服务）,能力定位内容,企业价值,内部和外部的产业,集群可以,为客户提供,更好的发展,环境,以资质为资源为企业提供更有力的产业扶持,物业解决方案及物业服务,后勤系统（衣,/,食,/,住,/,购,/,行）,政务,服务（成立产业园行政服务中心）,信息平台与信息地图（资源地图）,投资方案支持,政策咨询,沟通平台（企业家或经理人俱乐部）,人力资源平台（培训,/,招募,/,测试等）,共享的技术平台,孵化器；,资本参与及金融服务；,整合营销与业务促进；,企业间产品和方案集成,为鱼找水,提高,效率,节约,成本,缩短,能力,培育,周期,缩短,企业,成,长周期,产业整合服务,体系,2,.,本项目,需要政府支持的几个方面,1.,协调征地指标尽快组织土地上市,目前该项目用地涉及农地征用，,请区领导协助尽快办理土地征用的相关手续，并协助公司顺利获得相应的项目土地。,2.,给予一定的土地价格优惠,由于项目前期投资比较大，尤其是未来在产业发展的硬件和软件方面还要持续更多的投入，我们希望政府能够给予一定的土地价格优惠政策,3.,项目长远发展用地预留,汽车电子研发龙头产业入驻之后，未来将集聚发展形成一个更大规模的产业园区，我们希望在项目一期周边预留部分项目远期发展用地,4.,制定有竞争力的产业发展支持政策,汽车电子研发是各地政府重点发展的产业方向，汽车电子研发企业的招商竞争非常激烈，单独由企业来推动和促进的力度非常有限，我们希望政府可以在企业和个人税收优惠、企业入驻补助与奖励等方面出台具体的支持政策,3,.,项目大致,工作计划,主要工作事项,2010,年,2011,年,5,月,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,1.,概念策划,2.,土地上市,3.,项目开发公司组建,4.,项目团队招募,5.,产品策划,6.,规划方案,7.,建筑方案,8.,景观方案,9.,初步设计,10.,扩初设计,11.,施工图设计,12.,工程预算,13.,施工方招标,14.,材料招标,15.,正式开工,THANK YOU!,谢谢！,