第六章 物业管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章 物业管理,1,物业管理基本知识,一、物业管理的含义,物业管理条例,第,2,条对物业管理进行了定义，“本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。”,1,物业管理基本知识,二、物业管理的特点,（,1,）契约性。物业管理企业的管理服务业务不是自然获得或通过指令性取得，而是通过招投标方式获得，并与业主委员会签订物业管理服务合同。是一种市场双向选择行为。,（,2,服务性。物业管理活动是为业主提供便利高效的服务活动，这种服务性通过对所服务的区域内的环境及公共秩序的维持，以及对房屋及相关设备设施的维护、养护和管理来体现的，物业管理属于第三产业中的服务业。,（,3,）有偿性。,1,物业管理基本知识,三、物业管理的原则,产权与经营管理权相分离的原则,住宅小区产权的多元化，不同的产权人有不同的管理要求；但住宅小区的系统性和整体性，要求实行统一管理。,专业管理和业主自治自主管理相结合,有偿服务和合理分担的原则,1,物业管理基本知识,四、我国住宅小区物业管理发展历程,物业管理的萌芽与兴起（,19881993,年）,物业管理快速发展期（,1994,年,2002,年）规范健康发展期（,2003,年,至今）,物业管理条例,（,2003,年、,2007,年修订）,前期物业管理招标投标管理暂行办法,（,2003,年）、,业主大会规程,（,2003,年）、,物业服务收费管理办法,（,2003,年）、,业主临时公约（示范文本）,（,2004,年）、,前期物业服务合同（示范文本）,（,2004,年）、,物业管理企业资质管理办法,（,2004,年）,1,物业管理基本知识,五、物业管理的种类,前期物业管理,正式物业管理,六、,物业管理的基本环节,1,、,物业管理的策划阶段,物业管理的早期介入；物业管理方案的制定；选聘物业管理企业。,2,、物业管理的前期准备阶段,物业管理企业的机构设置,经 理,副经理,事务部,机电部,财务部,行政部,客服部,装修管理,建筑物使用管理,保安保洁与绿化,建筑物维修与管理,配电设备管理,电梯管理,空调系统管理,给,排水系统管理,消防系统管理,各类财务计划管理,各类费用的收支,税务管理,财务管理软件系统,行政管理,后勤管理,人力资源管理,产权档案管理,接待问询服务,建立住户档案,投诉服务,社区服务,1,物业管理基本知识,物业管理制度的制定,房屋维修制度、绿化管理制度、治安保卫,制度、消防安全制度、车辆管理制度、设施,管理制度、保洁管理制度,3,、物业管理的启动阶段,物业的接管验收、办理客户收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资料和客户资料。,用户入住,1,物业管理基本知识,包括入伙工作方案、收楼须知、业主收楼验收文件、业主公约、业主手册、物业管理前期服务协议等文件；,入伙工作流程,（,1,）开发商发出,入伙通知书,、,收楼证明书,（,2,）业主在办理入伙时带齐所有原件并提交,收楼证明书,(,原件,),、,房地产买卖合同,(,预售,)(,复印件,),、,公证书,或,公证书,证明,(,复印件,),、身份证或护照,(,复印件,),、,授权委托书,或委托,公证书,(,原件,),，以公司名义购买的还需提交,营业执照,或,商业登记证,(,复印件,),、,法人代表证明书,、,入 伙 通 知 书,XXX,先生,/,女士,/,公司：您好！感谢您购买南滨印象,X,栋,X,楼,X,号，热忱恭喜您成为南滨印象的业主。现建设设计、施工、工程监理等单位已签署了质量合格文件，房屋已达到购房合同第八条第,1,款约定的交付条件。由于购买南滨印象住宅的业主较多，为节省您的时间，我公司决定分批办理业主入伙手续。因此请您在,2004,年,3,月,XX,日内办理相关手续。届时重庆远鹏物业发展有限公司南滨印象售楼中心将组织管理人员在现场为您提供快捷服务。若届时不到场验收交接，则视为已按时交付。为保证分批交房工作的顺利进行，从,4,月,1-7,日起集中办理装修手续。恭祝：入住顺利、合家幸福、财源广进、事业发达！重庆远鹏物业发展有限公司 二零零四年,3,月,18,日（章）,1,物业管理基本知识,法人代表授权委托书,或董事会记录,授权委托,(,原件,),及公司的公章。,（,3,）业主在入伙办理现场，先到入伙接待处登记，并由接待处人员给业主介绍入伙情况细节。,（,4,）缴费,（,5,）验楼,（,7,）收楼,（,8,）交接,第六章 物业管理,2,、业主及业主大会,一、业主及其权利、义务,(,一,),业主及业主自治管理,业主，就是房屋的所有人。业主的自治管理是通过自治团体组织及自治公约来实现的，它包含自治和自律两个部分，其基础核心是业主委员会与业主公约。,（二）业主的权利和义务,业主在物业管理活动中，享有如下的权利：,2,业主及业主大会1,）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；,（,2,）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；,（,3,）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；,（,4,）参加业主大会会议，行使投票权；,（,5,）选举业主委员会成员，并享有被选举权；,（,6,）监督业主委员会的工作；,（,7,）监督物业服务企业履行物业服务合同；,2,业主及业主大会,（,8,）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；,（,9,）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；,2,业主及业主大会,业主在物业管理活动中，履行下列义务：,（,1,）遵守管理规约、业主大会议事规则；,（,2,）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；,（,3,）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；,（,4,）按照国家有关规定交纳专项维修资金；,（,5,）按时交纳物业服务费用。,2,、业主及业主大会,二、业主大会及职责,（一）业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是物业管理区域内的最高权利机构。,（二）业主大会会议,1,会议类型,业主大会会议按照召开的时间和情况不同，分为定期会议和临时会议。,2,业主及业主大会,（三）业主共同决定的事项,（,1,）制定和修改业主大会议事规则；,（,2,）制定和修改管理规约；,（,3,）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；,（,4,）选聘和解聘物业服务企业；,（,5,）筹集和使用专项维修资金；,2,业主及业主大会,（,6,）改建、重建建筑物及其附属设施；,（,7,）有关共有和共同管理权利的其他重大事项,业主大会决定本条例第（,5,）项和第（,6,）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积,2/3,以上的业主且占总人数,2/3,以上的业主同意；其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,2,业主及业主大会,三、业主委员会,（一）业主委员会的性质,（,1,）社团法人,此种意见认为，业主委员会是社会团体法人，完全独立于各个业主，能够独立行使民事权利，承担民事责任，也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，可根据自己的独立意志独立行事。同时，业主委员会行为和决策的后果应由自己承担，其后果不能直接归于各个业主。,（,2,）非法人组织,2,业主及业主大会,此种观点，一般不认同业主委员会是社会团体的一种，其理由为虽然各地的物业管理法规都规定了业主委员会有稳定的组织性，但是这种登记一般是由房地产行政主管部门作出，即此登记为行政登记而非民事登记。,业主委员会的法律性质应当属于非法人组织 涉及纠纷诉讼事务时，应由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。,2,业主及业主大会,（,二）业主委员会的职责,（,1,）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；,（,2,）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；,（,3,）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；,（,4,）监督管理规约的实施。,2,业主及业主大会,四、业主规约,（一）业主临时管理公约,在前期物业管理阶段，业主大会没有成立，由建筑方在销售物业之前，参照政府公布的示范文本结合小区物业管理的实际，制定业主临时管理规约。,（二）业主管理公约,业主管理规约是由业主承诺，全体业主共同约定、相互制约、共同制定的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。一般由政府房地产行政主管部门统一制订,示范文本,。,北京市业主公约示范文本,为加强本物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。,一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守,物业管理法,规政策的规定。,二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。,三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项,规章制度,。,四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。,五、为业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。,六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭,人身财产,安全。,七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。,八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。,九、凡,房屋建筑,及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维护的由业主委员会委托物业管理理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。,十、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。,十一、在本物业范围内，不得有下列行为：（,1,）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（,2,）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（,3,）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；（,4,）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；（,5,）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（,6,）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等；（,7,）践踏、占用绿化用地；损坏、涂划园林建筑小品；,（,8,）在公共场所、道路两侧乱设摊点；（,9,）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；（,10,）随意停放车辆；（,11,）聚众喧闹、嗓声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为；（,12,）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（,13,）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。,十二、人为造成公用设施设备或其它业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或,赔偿经济,损失。,十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。,十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。,十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。,十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。,第六章 物业管理,3,住宅专项维修资金,一、概念、性质和用途,住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。,住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。,3,住宅专项维修资金,共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。,业主交存的住宅专项维修资金属于主业所有,。,3,住宅专项维修资金,二、住宅专项维修资金的交存,住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。,商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的,5%,至,8%,。,武汉市缴存标准,具体缴存标准为：开发商按照物业总规模建安造价的,1.5%,（有电梯的按照,2.5%,）缴存；购房人按照所拥有物业的建筑面积缴存，每平方米建筑面积缴存金额为每平方米建安造价的,5%,。,2011,年的缴存标准为：砖混结构住宅,49,元,/,平方米，无电梯框架住宅,55,元,/,平方米，有电梯（,14,层以下）框架结构住宅,61,元,/,平方米，有电梯,15,层（含）以上框架结构为,73,元,/,平方米。,业主在办理房屋产权证时，必须出具已经缴存了维修资金的证明。,二手房,过户前得缴存,二手房交易,过户时，房管部门将对是否缴存了维修资金进行查验。如果该套房已经开设了维修资金专户而该房屋未缴维修资金的，应补足维修资金；不补缴的，暂停办理过户手续。,如果在购房过程中，原房主与买房人有约定的，根据约定来缴存；若没有约定，就由原房主缴纳未缴的维修资金。,二手房交易时，该房屋维修资金账户有余额的，其余额同时转移给新房主；新房主凭身份证、房屋产权证等资料到所属房管部门窗口办理转移手续。,3,住宅专项维修资金,三、住宅专项维修资金的管理,业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。,开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。,3,住宅专项维修资金,业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金1,）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。,（,2,）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。,3,住宅专项维修资金,（,3,）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起,30,日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。,3,住宅专项维修资金,四、住宅专项维修资金的使用,住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：,（,1,）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。,（,2,）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。,3,住宅专项维修资金,下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：,（,1,）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；,（,2,）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；,（,3,）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；,（,4,）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。,武汉市住宅专项维修资金管理办法,新内容：,答：一是维修资金交存时点前移。为确保维修资金归集到位，既符合上位法的规定，又具有可操作性，,办法,将商品住宅的购房人维修资金交存时点由原来的办理房屋产权登记前移至办理房屋交付使用手续前。这样化解了原来因部分业主不办理房屋产权登记，致使其应交存的维修资金不能归集到位，而导致已交存维修资金业主无法及时使用维修资金的矛盾,二是未售出的房屋由开发建设单位先行交纳。针对未售出的商品房，为保证即便有房未售，也不会影响小区使用和划转维修资金，,办法,规定开发建设单位应在办理初始登记前，就其未售出的房屋按照规定标准交存首期维修资金，待房屋售出后，购房人再向开发建设单位交纳该笔维修资金。,三是维修资金可划转到业主大会,(,全体业主,),。,办法,规定，达到法定条件后，维修资金可划转到业主大会,(,全体业主,),。通过业主的自主管理，使维修资金的使用更方便、快捷。,四是增加了应急维修程序。当发生紧急情况且危及公共安全，而物业服务企业或者业主委员会又不作为时，,办法,规定由所在区的房管局按规定程序组织代修。,五是维修资金使用审批权限下放。,办法,将维修资金使用审批权限下放到各区房管局，缩短办事时限和环节，方便维修资金使用。,六是余额不足要续交维修资金。针对维修资金分户帐金额不足、业主续交积极性不高的现状，,办法,规定在办理房屋所有权转让时，该房屋分户账中维修资金余额不足首期应交存额,30%,的，要续交维修资金。,第七章 房地产税收,一、税收基本知识,1,、税收的概念和特征,概念：国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制性从私人部门向共有部门的资源转移。,特征：强制性、无偿性和固定性,2,、税收术语,纳税人、课税对象、课税标准税率,3,、税收的分类,1,）根据征税对象的性质和特点不同，可以将税收划分为：,流转税、所得税、财产税、行为税和资源税五大类。,2,）根据税收最终归宿的不同，可以将税收划分为：直接税和间接税。,3,）根据税收管理权和税收收入支配权的不同，可以将税收划分为：中央税、地方税和中央地方共享税。,4,）据计税标准的不同，可以将税收划分为：,从价税和从量税。,5,）根据税收是否具有特定用途，可以将税收划分为普通税和目的税。,6,）根据计税价格中是否包含税款，可以将从价计征的税种分为价内税和价外税。我国的关税和增值税，其计税价格中不包含税款在内，属于价外税。其他从价税均属于价内税。,此外，还有其他一些税收划分方法，如累进税和累退税；比例税和定额税；货币税和实物税等,。,二、海外房地产税收,1,、房地产保有税,是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征税，以某一特定时点的纳税人所拥有或支配的土地、房屋，以期价值或实物数量为瞌睡对象的一种税收。,日本的房地产保有税：地价税、特别土地保有税、固定资产税、都市企划税,英国的房地产保有税：住宅房屋税、非住宅房屋税,韩国的房地产保有税：综合土地税、房屋财产税,美国的房地产保有税：财产税,法国的房地产保有税：建筑地税、未建筑地税、房屋税等,2,、房地产取得税,是对取得土地、房屋所有权的人可争得税收。,一般分为：原始取得（不动产取得税和登录许可税）和继承取得（不动产取得税和登录许可税、印花税；遗产税或赠与税）,日本的房地产取得税：不动产取得税、登录许可税、继承税、赠与税,英国的房地产取得税：印花税、遗产税,美国的房地产取得税：联邦遗产税和赠与税、州遗产税和赠与税,、房地产所得税,是对房地产或土地在经营、交易过程中。究其所得或增值收益可征的税收。一般分为：征收所得税；征收所得税和资本利得税；征收所得税和土地增值税三类,日本的房地产所得税：不动产经营所得和不动产转让所得,美国的房地产所得税：个人所得税、公司所得税和社会保险税，但对不动产投资信托公司免征所得税,韩国房地产所得税：不动产转让所得税、土地过分利得税（土地增值税）土地开发负担金,、海外房地产税收发展的规律：,房地产税划归地方税体系，是地方财政收入的重要来源,对土地与房屋分别课征，采用不同税收和税率,房地产税收与政府政策密切相关。,三、我国房地产税收,、我国房地产税收的历史沿革,、我国目前房地产税收的现状,1,）房产税,2,）城镇土地使用税：采用分类分级定额税率（大城市,0.5-10,元、中城市,0.4-8,、小城市,0.3-6,、县、建制镇、工矿区,0.2-4,）,减免范围：政策减免和地方减免,3,）耕地占用税,对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收,征税目的：在于限制非农业建设占用耕地，建立发展农业专项资金，促进农业生产的全面协调发展。,征税范围：包括种植农作物耕地（含,3,年前曾用于种植农作物的耕地）、鱼塘、园地、菜地和其他农业用地，如人工种植草场和已开发种植农作物或从事水产养殖的滩涂等。,税率：采取地区差别税率，最高不超过,50%,特点：具有特定性、一次性、限制性和开发性等不同于其他税收的特点,4,）契税,5,）城市建设维护税：实行差别税率：市区,7%,、县、镇,5%,、其他地区,1%,6,）固定资产投资方向调节税,7,）营业税,8,）企业所得税,9,）土地增值税,10,）印花税：房地产买卖,0.03%,、房地产租赁,0.1%,、房地产开发,0.3%,四、物业税,1,、,物业税指的是财产税、地产税等不动产税,。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。,2,、,如何征收：,目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。如果房屋是,自住，以房产评估价的,70%,为基准，征收税基的,1.2%,为物业税；,如果房产是,出租投资用，就以投资回报为基准，征收,12%,的物业税,，但空转中并没有设定起征点。,关于空转：,空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。已有,安徽、河南、福建、天津,、,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆,十省市开始物业税“空转”运行。,3,、开征物业税的实施细则问题,起征基本单位家庭如何定义,比如，三口之家，拥有,90,平方，假如合理的保障性住房标准是每人,30,平方，那么三口之家减扣,90,平方，实际需交税额是零。,多套住房的物业税如何计算,一套自住房是一个税率，如果有第二套甚至第,N,套房税率是否一样，或者为了抑制多套持有，税率逐步提高。,物业税的扣减点,人均,30,平方米是小康住房标准，那么保障性住房的扣减标准是多少？最近出台的保障性住房户型已经明显缩小，那么最终物业税的扣减标准究竟如何？,人均房地产面积如何计算,如果全国统筹，有一套房要交物业税。如果不搞全国统筹，许多人在多个城市炒房将无法受到税收的调节，甚至有人用多套房来洗钱。,物业税的征收比例,比例小了，没有制约作用；比例大了，显然又不合适，如何找到适合的度？,如何打击假名物业,近年来，有些投资者人并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。,第二套房怎么处理,如果第二套房在远郊区，与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的，建议在市郊购置改善型第二套房,(,用以自住,),从低税率，二套以上从高税率；而在市区第,N,套住房投资。,五、国外物业税的征收,1,、亚洲国家及中国其他地区物业税,香港,如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为,15%,。,新加坡,由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是,4%,，其他类型的房产的物业税率是,10%,。,韩国,韩国的财产税和综合土地税达到惊人的,30%,。而韩国在接下来的,2,年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为,50%,，而第三套房产为,60%,。,台湾,按我国台湾物业税的征收标准来看，,144,平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和,0.8%-1.5%/,年。,日本,日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为,14%,。,2,、其他各国物业税,瑞典,不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的,0.5-1%,。自,2001,年起，对于单栋独立家庭住房,(,相同于国内别墅的那种住房,),，税率为,1%,，对共同产权型的公寓住宅，税率为,0.5%,。商业物产不动产税率为,1%,，工业物产税率为,0.5%,。,奥地利,不动产税,/,物产税，房产持有人每年根据评估价值的,1%,缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳,1%,不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳,2%,的税。,比利时,不动产税,-,比利时的房产都要评估其名义租赁价值，然后根据地点，每年分别征收名义租金的,30%-50%,。,丹麦,不动产税根据房产,(,包括土地,),价值缴纳，税率最高不超过,2.4%,，根据地点不同而改变。,芬兰,不动产税税率不同地区不同，税率在,0.5%-3%,之间。根据税务机构的评定值纳税。农田和森林免税。,法国,不动产税：持有不动产者，每年按,3%,的公平市场价值,(fair market value),纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的,84%,缴纳,15%-30%,营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或,16%,的公司所付出租金。,德国,不动产税：根据评估价值的,1%-1.5%,征收。,爱尔兰,房地产投资收益税：参照爱尔兰公司税，按扣除合理费用后的收益的,20%,纳税。包括买卖房地产公司的股票。,意大利,不动产税：按照税务评估价值的,0.4%-0.7%,。,荷兰,不动产税：按照税务评估市场价值的,0.1%-0.3%,，对房主和使用者双方征税。,挪威,不动产税：国家税务机构按照税务评估市场价值的,30%,征收,0.9%,，但地区税务机构再按市场价值,30%,征收,0.2%-0.7%,。,葡萄牙,不动产税：由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税率在,0.2-0.8%,。,西班牙,不动产税：按照税务评估价值征收,(,一般低于市场价值的,50%),，税率在,3%,。,美国,不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的,50,个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均,1%,到,3%,。,