绿城-百合公寓策划推广方案.ppt

百年建筑 一生好合,绿城,.,百合公寓,项目概况,发展商,安徽绿城联华房产,规模,占地,148,亩,总建面,25,万方,总户数,13,幢纯高层,1400,余户,绿化率,61.8%,车位配比,100%,景观设计,贝尔高林,建筑设计,浙江绿城东方建筑设计,全程策划,和声机构,物业顾问,安徽绿城物业,项目,位置优越,，,交通便捷,，周边,高校,云集，人文气息浓厚！,推广中，可以用几个词概括项目特色：,品牌、品质、品位,项目规划,项目地势,西高东低,，目前开发销售的为东面：一期,初阳苑,4,栋、流云苑,2#,规划亮点：,10000,平米中心园林,室内、外泳池,住宅退合作化路,42,米,住宅底层架空,保留近,100,棵原生香樟,4000,平米会所,车行环道宽度,7.5,米,建筑特色,凝练 典雅 尊贵,多项新工艺使用：,智能园区、精装修大堂,可视对讲（主要入口、门厅）,全省电容量最高,无负压稳流供水（防止使用水箱，二次污染）,管道天然气、热力系统（主要用于会所）,户式中央空调,+,燃气壁挂炉（除,1#,，都送）,外墙干挂进口花岗岩（巴西）,中空玻璃、彩铝门窗、地下车库采光景窗,双层夹胶玻璃拦板,重要节点,2004.12,月底 开工,2005.09,一期预约,2005.09.28,绿城,.,百合与您面对面,(,作客合房网,),2005.10.1,一期初阳苑,1,、,2,、,3,、,4,号楼开盘除小,40-80,平米单身公寓）,2005.12.17,单身公寓公开,2006.05.13,流云苑,2#,预约,2006.05.28,“,芳华十八,”,献艺百合公寓,2006.06.16,流云苑,2#,公开,2006.10.22,初阳苑,1#,单身公寓开盘销售 样板房公开,均价,:4200,元,/,平米左右,同时间,/,同户型类型相对周边楼盘高,100-200,元,/,平米,各节点推货量介绍,2005.09,预约,10,开盘,初阳苑,1,、,2,、,3,、,4#,面积范围,户型,比例,销售,(,范围内比例,),80-100,二房一卫,11%,86%,100-120,二房一卫,16%,64%120-130,二房二卫,11%,76%,130-160,三房一,二卫,45%,80%,160-170,四房二卫,17%,52%,共推,384,套,(,左右,),销售,200,余套,销售率,73%,左右,106,二房,/160,销售相对较差,特别提示,:,一期推出的,”,初阳苑,1#,”,由,40-60,单身公寓,/90,左右二房组成,销售中不赠送,”,户式中央空调,+,燃气壁挂炉,”,.,属富社区中的贫困户,.,但相对其他楼盘,近,40,万总价,又属高档,所以,106,显得高不成低不就，销售相对受阻,一期户型鉴赏,95,二房,88,二房,主卧门朝客厅,/,次卧太小,次卧,/,卫生间太小,客厅过大,/,需过餐厅进厨房,不便,阳台在主卧,以下三个户型设计一般,但销售很好,可看出其品牌,品质,推广很有心得,2,1,一期户型鉴赏,138,三房一卫,户型方正实用,基本动静分区,玄关过度空间,/,南北双阳台,最大缺陷,:,主卧门对客厅,/,与卫生间门对冲,3,一期户型鉴赏,157,三房二卫,164,四房二卫,以上两种户型方正,/,舒适,设计上扬长避短,/,实用率较高,但卫生间基本为暗卫,各节点推货量介绍,2006.06.16,流云苑,2#,公开,面积范围,户型,比例,销售率,90-100,二房一卫,三房二卫,三房二卫,流云苑位于社区中央景观正南面,共推出,151,套，从月预约截止到现在，半年时间销售率：,小户型销售较好，其他户型相对滞销,销售受阻原因,市场本身原因,流云苑相对位置较好，价格定的相对偏高,周边竞争压力大，安高大溪地新华学府春天等楼盘在合肥品牌地位品质也相对较高,安高大溪地新华学府春天分别都有,户型，且优惠力度相对较大（折优惠等）,流云苑户型鉴赏,各节点推货量介绍,2006.,.,初阳苑小户型公开,面积范围,户型,比例,销售率,一房一厅,本次推出小户型套,开盘至今销售率达，销售异常火爆,据了解，购买群体以周边高校老师银行职员医生比较多,购买原因：以上单位福利较好，公积金没有用，所以拿出用来投资,也有部分自主客,同时也可以看出，此举也是为了给波澜不惊,的流云苑销售注入新的活力！,销售总结,至今为止，百合公寓共推出,592,套住宅，主力户型,，现备案套，销售率,66,并且，项目推广中采用多种营销方式结合：外地（淮南）推广,“,我的房子我设计,”,等体验营销推广活动,其消费群体主要为：周边高校教师安医医生周边银行职员城市白领做生意的,推广策略分析,绿城,.,百合公寓的推广策略，与合富营销中经典的：化解法，不谋而合，并且加入体验式营销等手法，将效用发挥延伸！,Strength,品牌优势,绿城品牌（桂花园）,人文优势,周边高校云集（安大科大合肥学院炮园）,区域优势,距离市中心近，交通便捷，但不喧嚷,规模优势,万,产品品质优势,高绿化率低建筑密度规划、建筑亮点,Weakness,周边景观较差，尤其是南面几幢紧贴的自行车厂家属楼破旧不堪，视觉效果极差，并且遮挡了项目的视线。,附近有中国科学技术大学国家同步辐射实验室及中国科大实验室化工厂,紧靠南北主干道合作化路，交通较为繁忙，车辆尾气、粉尘和噪音较大。,Opportunity,交通便捷，距离其他几个区域中心距离近,望江西路、东至路贯通,政务区、经开区规划、建设基本雏形已现,Threat,市场压力,周边楼盘竞争压力,化解,宗旨,优势最大化劣势化解把握机会降低威胁,化解,优势最大化强力宣传品牌品质,劣势化解退城市干道米，保留原生香樟,把握机会地标中表现，及销售中强化,降低威胁,体验营销,“芳华十八”业主联谊会,“,我的社区我设计，,30,万元买点子,”,互动,体验营销,每月一次的预约客户老成交客户“绿城体验之旅”,感受,口碑传播,项目客户资源交叉利用，以口碑宣传达到营销目的,总结,项目推广中思路清晰，重要卖点提炼精练,卖场气氛比较好，销售员素质较高，且能透彻将项目优势强化,包装推广与项目品质协调，且统一性好，营销推广综合实力较强,不足之处：,1/,对周边竞争楼盘应对性不强,2/,户型面积偏大,设计不符合合肥市场需求,3/,报纸广告中促销信息较少,营销手法单一,注：现购买折优惠,