东方亿象城(鸿策).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,西安鸿策营销策划有限公司,ADD,：,西安高新区唐延北路以好C座603,TELL,：,82090027,专业,高效,诚信,【,西安鸿策地产机构,安仁坊项目,专案创作部,】,201,2,年,6,月,30,日,陕西蓉达投资,东方亿象城综合体项目营销方案我们的目标,1,：,打造西北服饰批发市场龙头,挤身全国十大服装批发市场,1、将本项目打造成,康复路,第一,综合体,！,最具有品牌,知名度、最具有投资价值、最具,品牌效应的批发市场,。,2、创造西安地产界多个第一，最具有 旗舰气质和总,部基地的超高地标,写字楼,、,最大,规模,的,服装批发零售,品牌加盟,、展示、推介、培训、电子商务等多种交易,方式的现代交易集散中心、最,具投资价值的地铁公寓,。,3、定位超前、功能升级、管理先进、模式科学！,排名,名称,吞吐量,1,广州白马,1100亿,2,广东虎门,1052亿,3,石狮服装城,1038亿,4,杭州四季青,1012亿,5,上海新七浦,1019亿6,武汉汉正街,968亿,7,常熟天虹,800亿,8,北京天兰天,759亿,9,沈阳五爱,750亿,10,山东即墨,690亿,我们的目标,2：,实现土地价值最大化,！,战略决策模型远景化！,企业项目双向品牌化,！,服装,批零,领域的万达,跳出商业做地产,成为服装批发领域的万达，成为服装批发零售专业领域的商业综合体！,将产品价值最大化，,功能模块化和模式固定化具有全国复制和拷贝功能！,我们的目标,3：,2年半实现50亿的销售总额。,层数,系数,价格 元,/,面积 ,总销额（亿）,写字间,10000,38808,3.8808,公寓,9500,38808,3.6867,12,F,租赁（,8,0元,/,）,10000,0.0,960,40,年=,3.8400,11,F,租赁（,10,0元,/,）,10000,0.,12,00,40,年=,4.8000,9,10,F,租赁（,120,元,/,）,20000,0.,288,0,40,年=,11.520,7,8,F,0.25,16000,15000,2.4000,6,F,0.33,20000,15000,3.0000,5,F,0.4,0,24000,15000,3.6000,4F,0.,8,0,28,000,15000,4.,2000,3F,北区,0.52,3,2,000,15000,4.,8000,南区裙楼,0.25,2,80,00,46401.,2992,2F,北区,0.70,42,000,15000,6,.,3000,南区裙楼,0.60,36,0,00,4640,1.,6704,1F,北区,1.00,60000,15000,9.0000,南区裙楼,0.52,32000,4640,1.4848,-1,0.52,32000,23480,7.5136,-2,车位,20,万,/,个,500,个,1.000,0,平均,53,.,8,亿元+年,48,00万租金,鸿策策划,的,任务和优势：,任务,优势,以我们的投资客户资源和经营商户资源解决回款问题，解决资金问题,5000名轻康商圈客户资源积累，5000名榆林投资客户,以我们的行业履历和操盘经验实现项目价值最大化，打造项目品牌,公司与团队参与西北轻工批发市场、西北商贸中心、骡马市商业步行街的经验,以我们专业的团队为项目顺利开发销售和后期运营管理提供帮助，打消开发商疑虑,专业团队涉及建筑规划、策划定位、市场研究和销售管理、后期运营咨询和整合推广策划与实施,以全新的理念结合康复路商圈的特点和本项目的优势，打造商圈的龙头，并具有很强的超前性，领先西北批发市场,多年专注于商业地产领域的理论研究和实际操作，以前瞻性眼光谋划本项目,201,2,中国批发航母,蓉达,钜,献,33,万平米,超级主题购物,MALL,领衔,西北,五战定乾坤,第一战 形象战,项目案名和品牌形象、品牌价值和LOGO等,第二战 定位战,建筑品质、动线规划、商业定位和运营模式,第三战 价格战,价格 租金 运营模式 利益最大化战略,第四战 营销战,营销模式、理念、营销节点、销售节奏,第五战 信息战,市场发展大势以及机会分析,、,土地,资源,第一战,形象之战,华东,MALL,案名一，大型购物中心方向：,玩,乐,主题购物乐园，都市娱乐中心,欢乐：,华东,MALL,的精神原点,玩购：,华东,MALL,最大的差异点,全家都能开心呆,1,天的所在,购,品牌定位语,西安,首席主题购物乐园,乐无穷：,家居、购物、游乐，只有你想不到，没有你享不到,玩转,MALL:,MALL,的价值，就在于全方位满足全家人的所有需求，而 这座,MALL,很大的特点就是有华东最高的摩天轮，真正成为西安及周边城市人们心目中的游乐地标,西 安,关于,“,伸手摘星,”,的故事,欢乐，如同天上的点点繁星,只要心中有梦，就能伸手采摘,一年,365,天，就在这里摘下,365,种欢乐,华东,MALL,为您一站备齐,或是在家居馆怡然自乐,或是在美食街与爱人饕餮同乐,或是相约三两好友在百货商场享受,SHOPPING,之乐,在华东,MALL,快乐梦想,触手可及,LOGO释义:,配合推广的卡通人物：,（,HIGH,仔）,名字,:,HIGH,仔,星座,:,狮子座,血型：,O,型,性格：,豪爽，热心，喜欢交友,爱好：,好为人师，喜欢交朋友,口头禅：,GO HIGH,华东,MALL,14,-本资料来自 -,配合推广的卡通人物：,（,HIGH,妞）,名字,:,HIG,H,妞,星座,:,双鱼座,血型：,A,型,性格：,敏感，时尚、幻想、多情,爱好：,三大爱好，第一是购物、第二购物、第三还是购物,口头禅：,购,HIGH,，华东,MALL,15,-本资料来自 -,16,-本资料来自 -,17,-本资料来自 -,手拎袋效果,18,-本资料来自 -,手拎袋效果,19,-本资料来自 -,20,-本资料来自 -,书签,21,-本资料来自 -,海报,22,-本资料来自 -,23,-本资料来自 -,24,-本资料来自 -,APPSTORE,应用软件,在,IPAD,上的应用APPSTORE,应用软件,在,IPHONE,上的应用,华东,万豪城,案名二，主题购物中心方向：,豪,统万城,购物中心,案名三，主题购物中心方向：,第二战,定位战,一座城市的历史就是商业的历史,，,商业的发展标志城市进程。,一条街道，到一个商圈，,写满商海沉浮履历,一段情缘，康复路江浙闽粤陕商群的,“,家,”,一次嬗变，从地摊创业到品牌加盟经营,康复路，西北服装批发业翘楚与绝对核心！,SINCE 1984,（康复）长乐路商圈：商户需要什么样的市场？,未来服装批发市场的趋势,商圈特征：,1,、一个由三条主道路组成的,“,工字型,”,、以长乐商圈综合批发为主的繁华商圈；,2,、以长乐路为轴心，以服装批发、建材家居市场为主，较为低档；,3,、康复路交易市场、丹尼尔商城、胡家庙批发市场等集中于长乐路与长缨路沿线；,4,、专业市场：超市百货：卜蜂莲花、华润万家,(,东二环、咸宁路）；,目标客群：,全市居民、西北区域,日均,50,万人次,长乐商圈是复合型商业地产的代表之作，西安市批发市场的代名词。,长乐（康复路）路商圈：西北服装批发集散地,康复路商圈和长乐东路为西北最具规模的综合批发地，商圈内批发商城林立。但是目前很多市场的配套设施基本落后和老化，跟不上市场发展需要，呈现结构性过剩，呼唤新型市场出现！,长乐（康复路）路商圈,长樱西路,长乐西路,康复路,2,1,1,、西北商贸中心,2,、秦浙服装商场,3,、嘉和精品世界,4,、丹尼尔商城,5,、时丹达商城,6,、康复路批发市场,7,、招商楼,8,、贝斯特综合批发市场,9,、天兴国际童装城,10,、康复路鞋业批发市场,11,、重信服装城,12,、锦绣商贸城,13,、锦绣童装,14,、锦绣日用百货,15,、锦绣鞋城,16,、丹尼尔商贸城,17,、莲花建材家居广场,3,26,25,7,10,8,9,11,18,、卜蜂莲花,19,、贝斯特精品市场,20,、贝斯特综合市场,2,期,21,、德瑞箱包城,22,、贝斯特小食品商城,23,、澳龙服装批发城,24,、多彩商城,25,、白马品牌服装批发广场,26,、炫彩商城,27,、金朗男装名品批发商城28,、西北轻工批发市场,29,、西安茶叶批发市场,30,、义乌商品城,12,13,14,15,16,17,18,5,6,4,19,20,21,22,23,24,28,29,27,30,西安火车站,三府湾汽车站,中国服装批发市场发展阶段,时间节点,发展阶段,发展水准,发展特点,第一阶段,上世纪8090年代中叶,基础发展期,棚户商业,商品短缺，流通渠道单一,第二阶段,上世纪90年代中后期,升级发展期。,大棚,大厦,规模化,、集约化、分工细致化,第三阶段,迈入21世纪,发展蜕变期,主题商城化,商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短。,第,四,阶段,2010年以后,转型分化期,综合体模式,物流集散中心,个性化、分工专业化、信息化、产业链整合、交易手段多样化,行业,分析,中国服装批发市场经过将近30多年的发展，逐渐成熟，也面临升级换代和功能改变。,中国服装市场发展趋势,区域性,全国性,国际化,类型,特点,案例,A,产业集群型,集展示、检测、信息平台、品牌孵化、市场开拓等服务为一体的一流毛衫专业批发市场,中国濮院毛衫名城,B,品牌孵化型批发市场,打造批发市场整体品牌，形成规模与信誉优势,；提供品牌推广方案，注重品牌形象展示,广州海印缤缤广场,北京百荣世贸商城,C,营销渠道开拓型批发市场,星探”式开发服装品牌,红博广场,D,现代物流批发型,采购式、大型连锁批发经营,四季青、麦德龙,1,、配套不全：,摊位制为主，卖场环境,档次较低，设施简陋配套落后；无餐饮、休,闲、娱乐设施和客户接待场所及办公场所。,2,、,交易模式落后：,交易方式简单、原始，交易功能单一，现金、现货、现场交易,方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。,3,、,粗放式经营：,只注重硬件，管理和服务等软件方面不足，市场的创新能力不高；,4,、,品牌参与不足：,个体户为主、企业和有品牌产品参与极小；资金能力有限和抗风,险能力不足,.,5,、,投资侧重点偏：,注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务功能；,6,、配套服务不够：,缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务；受网络销售和,其他模式的冲击，传统服装批发市场交易量正在萎缩，其市场主导功能正在退化。,对其内的商户扶持力度不够，宣传不够，后期租金上涨和物业升值空间小！,服装批发业存在的问题总结,业主需求访谈，,采访对象,:,西北商贸中心伟盟裤业魏老板,做生意 房租是一笔很大的开销，转让费是一个很高的门槛和投入，租铺不如买铺,!,真正有实力的商户都必须长远扎根康复路和长乐路。,前几年的积累具有一定的资金实力，但是多开店面的话，每年房租是一笔巨大的开销，买断经营权+租金的形式使我们经营压力较大，好的铺位要拿下的话必须交很高的转让费。,前几年没买铺位的商户现在都很后悔，铺位升值不说，一个铺位的资金投入生意好的话，最多两三年就回来了，自己还落一个铺。我们能接受的价位也就是个3,4万左右。,在我们商场和周围有拿出几千万资金购买商铺的，不说铺位升值，光租金和转让费用就比做生意强很多。,我们关心内部业态布局和餐饮和客房方面的配套，有时候来个人没地方招待。,你们销售铺位最好是仅我们经营商户优先，因为我们是实实在在做生意的，不是炒作铺位，对整个市场经营有好处！,业主需求访谈，,采访对象,:,交易广场广州梦馨休闲服饰,最好是直接卖给咱们做生意的，我们不愿意跟二房东打交道,!,只要价格差不多我们都会自己买，现在做了十几年的老商户多的很，手头也都有钱了。,面积不能太大，我们主要还是批发走量，市场里面只是一个形象展示和样品，走货还是通过库房走地多一些面积不要太大，20,30最好用了，环境差不多就行，不是高档商场，只要人不受罪就行，到下午6点基本就下班了，时间不算长。,我们身边现在打算买铺的至少有20户，所有只要价格差不多，买的人肯定不少。,但是最好直接卖给商户，减少炒铺的环节，这样就能保障我们的利益！,1、主力铺位面积在2030左右,2、一半经营者更愿意购买商铺,我们项目的地位和在本商圈内承担的使命？,本项目拥有的各种优势条件,项目地块分析,处于康复路商圈核心地段，多个成熟商场,环抱,地铁口岸,交通便捷,人流巨大,临街面宽,商圈成熟,.,万千宠爱于一身,交通枢纽+,成熟绝版商圈核心+,价值峰值区,集商业商务居住价值于一体,长 缨 路,地块目前尚未拆迁（地上约为,5,层建筑物），地块质地良好；,项目所在区域隶属长乐路商圈与康复路黄金交汇点范畴，先天性商业优势明显；,项目处在康复路商圈与长乐东路商圈中间地带；商业价值点为目前最高峰值；,区域交通动线良好，地铁,1,号线出站口一步之遥，商业发展潜力巨大；,项目客流量较大，有效保证商业的人气，为期后期运营带来利好。,旁边西北商贸中心和华东服装城的成功运营，为项目后期招商运营提供基础条件,金 花 路,长 乐 路,本案,康复路商圈,金花路商圈,华润万家,国美电器,苏宁电器,24G,酒店,地铁出口,义务商场,康,复,路,商圈成熟客流稳定,生活配套齐全,项目地处成熟老城区，生活，休闲娱乐，教育，医疗等配套完善，居住和商业氛围浓厚。,餐饮：,小肥羊，雅泰来，,KFC,，东东包，德克士，西开肥牛等,休闲：,名典咖啡，金芙蓉会所，悦豪,KTV,，星浪,KTV,，汇丰咖啡，球动力桌球等,购物：,民生百货，华润万家，苏宁电器，国美电器，轻工市场，西北商贸等,医疗：,华远大药房，同谊药房，西京医院，北方医院等,其他：,金花大酒店，长乐公园，金文教育，建行，中行等,交通便利发达,项目位于西安长乐路、康复路对面，数十条公交线路四通八达，交通情况极为优越。2,01,3,年10月，地铁,1,号线全线开通，贯穿东西；,1,、快节奏，通行效率改变消费方式，辐射范围更广,2,、海量人流，西安未来,200万地铁族的消费中心,公交线路：,231,路、,232,路、,233,路、,527,路、,237,路、,502,路、,511,路、,605,路、,408,路、,410,路、,604,路、,630,路、,709,路、,10,路、,528,路,710,路、,715,路、,721,路、,规模体量震撼,以第四代批发城市综合体为蓝本，集合了批发零售市场、高级公寓、写字楼、餐休闲,娱乐康乐设施第四代作品,城市综合体。能使多种业态互利组合，形成整体板块优,势，共同吸聚都市消费资源，从而形成良性循环的都市经济生物链，为主力店提供广,阔发展和上升空间！,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,交通枢纽+,成熟绝版,商圈核心+,价值峰值区,体量过大在商户,资源危机，管理,难度大、动线分割,地铁改变城市消费,商圈整体层次升级,功能定位模式升级,华东市场拆迁机遇,定位层级提升,目前政策制约,发挥投资型物业,不收限购影响,项目,SWOT分析,优势与不足同时存在，但是整体优势远远大于不足，要看如何整合优势实现价值突破,商圈龙头，承担商圈复兴与市场升级的旗舰代表！,项目整体定位,康复路商圈,地铁口岸,33万,服饰量贩MALL,功能阐述：,一站式服装批零中心、服饰品加盟经营和立体展示核心！,服饰类,旗舰型企业总部,办公,基地,，最值得投资地铁公寓,消,费模式：,服装及相关产品批发+零售,楼层,承担功能,经营业种,面积,层高建议,12F,品牌院线,（横店影视城）商务会所,9个厅以上 3500,影院,9,米,11F,动感驿站,电玩城、酒吧、网吧、健身房,面积200,300,5.,4米,9,10F,拉动中间人气,品牌餐饮、快餐店、小吃城,面积200,300,5.,4米,7,8F,提升档次，突出主题和市场方向,品牌服装西北总代理,面积50,120,5.0,米,6,F,提升档次，突出主题和市场方向,品牌服装西北总代理,30,120,5.0,米,5,F,主题市场，上下拉动共享人流,女性内衣,30,120,5.0,米,4,F提升品质和形象,时尚品牌男装,30,60,5.0,米,3,F,烘托气氛，衔接人气,时尚品位女装,30,60,5.0,米,2,F,烘托气氛，衔接人气,流行前卫女装,30,60,5.0,米,1,F,商场人气动力和汇聚点,流行时装、女性时装、时尚装饰品、品牌男女鞋,20,30,5.4,米,B,1,主题批零市场，承接一层,童装及缩微版迪士尼、饰品、文具、玩具、工艺品、小百货,20,30,5.0,米,B,2,3,地下停车场,5,米,商圈龙头，承担商圈复兴与市场升级的旗舰代表！,业态布局,定位,针对康复路批发业存在的问题，我们提出如下策略,信息服务功能区,休闲娱乐,功能区,会展会议推介培训功能区,仓储、配送服务功能区,零售商业功能区,公共环境,管理功能区,展示、交易功能区,商务办公,功能区,出口保税功能区域,对策之一：整合资源,：,与物流及电子商务整合，速度制胜,；,对策之二：打造品牌,；,培育专业型的批发企业，打造,品牌,对策之三：功能创新,：,现代物流,、信息流,模式过度创新；,对策之四：向零售市场渗透,，注重终端,陈列与信息反馈,；,策略落地,1、举办年度服装节,2、时尚新品发布会,3、优惠促销季,4、终端陈列培训,5、服装色彩搭配培训,6、组织商户外出考察,西安综合保税区,：物流仓储与批发零售业的无缝对接，资源整合,做进出口生意的企业，可以利用退税政策，把国内产品采购后储备到西安综合保税区内，并办理退税，以减少资金占用，待国际市场需求量增加，价格攀高时再出口。最为重要的是，西安综合保税区将吸引大批出口加工贸易企业来西安进行投资，可以利用以上三种税收优惠政策，从国内外采购原材料或半成品进入综保区，利用西部地区低廉的劳动力、能源资源、土地，进行产品的初加工或深加工。,西安综合保税区位于西安国际港务区内，面积,为6.17,平方公里，包含,120,万平方米的标准厂房,仓库面积,。,TIPS：,中西部地区承接东南沿海产业转移,，服装批发市场及物流中心,适配性对接。有望成为新的全国性集散中心，必须具有超前性！,动线设计与铺位分割,动线，动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线,。,一、联系外部道路动线,多个出入口，与西北商贸和华东互联互通,大型购物中心的联外道路可以说是动线系统中很重要的一项，在规划联外道路,系统时，应考虑该项目周边道路现有的交通状况，主大门及广场可面向主道（所,谓主道指日常应有大量的人流、车流通过，车道不能是城市快速道，但可以是主,干道），这样才能吸引人流及方便行人进出，此外侧门最好是另有其他的联外道,路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其唯一联外道路，联外道路应做到,可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路，以充分发挥其集聚的功能，,并可使其对周边道路的交通影响减至最低。,二、停车场进出动线,人车分流，车库直达,停车场进出口的位置将会影响周边道路的车,流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响,停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响,周边道路上的车流。一般规划停车场进出口时，,应注意的有以下几项：,出入口应设于交通量较少的非主道路上。若,一定要设于较大车流量的道路上时，必须在出入,口处向后退缩若干距离以便车辆进出。,三、,入口及大堂,动线,规划,：,入口大门对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，,应能有明显易辩的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，在此要将购物中,心名称及图案标志进行显著地展现，以突出企业形象，表现其形象视觉系统（,VI,），,遮蓬等可以将人行步道接近，使行人停留，且它也像是一个广告以说明入口所在，,人流在此聚集再进入购物中心就变得自然的了，这样可以提高店铺聚客率。,入口大堂对于在购物中心内的顾客而言，也是一项重要的空间动线指标，因而也应,有明显易辨的特性，购物中心内各商品商店位置标示板及引导地图集中放在购物中,心入口大堂处设有明显的指引。,简约 实用 标志性 引导性 区隔性,四、,中庭动线规划,在内围式的购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭,广场多位于各个道路形成的动线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场,所供购物以外的活动使用，如流行展示、动态表演等，另一方面也是公共活动及休,息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。,在中庭设及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼,选逛有良好的推动力。像东莞虎门富民服装大楼的中庭就有很好地表现了这一特点，,在此既是商品展示的舞台又是公共活动及休息的场所。中庭挑空直达屋顶，人们在,中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好地体现了动线交汇点的特征，每天,来自全国各地的大量服装商场家在此川流不息。目前，在国内这种形式的中庭设计,已经十分普遍，为人们所认同,五、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛。,现代购物中心的商铺以,封闭式,为主，如封闭式的商业街和错落在商场各层的各式,各样的商铺等。但开放式的传统街铺，直接面对消费人群，还是具有相当的吸引,力，对营造街区商业气氛起着很重要的作用。购物中心是不是要有开放式街铺，,以及开放式街铺与封闭式街铺共同存在的矛盾如何协调，是发展购物中心一直在,探讨的问题。,水平动线分析,1、店中店布局最忌讳,的就是动线复杂如迷宫,2、容易形成如下死角,3、大十字形主动线，,回流效果不好。,4、尽量减少横向通道,5、有效增强商铺可视,性和可达性,6、主入口和中厅有详,细的导视系统,A,B,C,A,垂直动线分析,1、休闲娱乐和餐饮入口在首层或地下，出口置于顶层，引导人流往上走。形成吸引人流的磁极，两头拉动中间。,2、服装批发经营时间与休闲娱乐和餐饮错位，因此必须外挂观光梯直通地下车库，解决垂直交通问题。,楼层,调性,经营业种,12F,梦想,（横店影视城）商务会所,11F,动感,电玩城、酒吧、网吧、健身房,9,10F,快乐,品牌餐饮、快餐店、小吃城,7,8F,品质,品牌服装西北总代理,6F,优雅,品牌服装西北总代理,5F,潮流,女性内衣,4F,品位,时尚品牌男装,3F,时尚,时尚品位女装,2F,眩目,流行前卫女装,1F,前卫,流行时装、女性时装、时尚装饰品、品牌男女鞋,B1,童真,童装及缩微版迪士尼、饰品、文具、玩具、工艺品,B2,3,便捷,车位1290个,六、,铺位划分原则,1,）根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积；,2,）进深比例,结合定位的业态来确定适当的比例；,3,）合理利用区域内的面积，最大化得到使用；,4,）避免出现铺位死角；,5,）避免通道中出现柱子；,6,）避免出现不规则的铺位（如三角铺）；,7,）通过公共部分与通道系统的划分来提高各,个区域的均好性；,8,）一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位,的招商分割。,层数,铺位面积,总价,9,1,2,F,100500,租赁年40万起,7,8,F,100500,租赁年40万起,6,F,32128,50150万,5,F,3264,70180万,4F,3264,70180万,3,F,3264,90180万,2,F,1664,120200万,1,F,1632,70300万,-1,1632,60200万,平均,公寓定位,PROJECT ORIENTATION,PART,0,2,公寓分级策略,基于客户对公寓,产品功能的差异化需求，设定产品的三个发展方向,;,物业发展体系的构建过程即分级策略的落地过程,公寓产品分级,公寓终端使用客户的核心功能需求,公寓产品分级发展方向,过渡居住功能,（青年白领）,商务办公功能,（中小企业办公）,旅游、商务居住功能,（高管长包房/家庭酒店）,私人公寓,商务公寓,酒店服务公寓（含酒店）,物业发展建议体系包括产品设计、产品配套、产品服务等核心内容，其构建过程既是分物业产品的落地过程，也是分级策略的实践过程。,公寓精装修市场平台标准为1000元/平，是普遍应用的增值手法。主要包括：基础建材（地板、墙面、吊顶、卫生间瓷砖、三防门、洁具）、厨房设备（橱柜、灶具、油烟机）、基础家电（空调）；,海星城市广场精装标准为1600，我们定为1500,元/平,（含上下水改造）,项目,精装修标准,精装修内容,会展国际,对外报价,1000-1200,元,/,平,地板瓷砖（品牌未定）、三防门（盼盼）、墙面喷漆（多乐士）、洁具卫浴全套（科勒）、厨具（佳居乐橱柜、带灶具、油烟机、微波炉或烤箱，品牌未定）、吊顶,宏府嘉会公寓,对外报价,500-600,元,/,平,室内地板、三防门、厕所瓷砖及全套卫浴、厨房及全套厨具、吊顶、墙面。所有装修涉及材料品牌均不定,西旅国际,对外报价,1000-1200,元,/,平,地板瓷砖（品牌未定）、三防门（品牌未定）、墙面喷漆（来威）、洁具卫浴全套（美标）、厨具（橱柜自制、带灶具、油烟机、微波炉或烤箱，品牌未定）、吊顶,粉巷一号,对外报价,800-1000,元,/,平,地板（,80X80,高级瓷砖，品牌未定）、三防门（高级实木防盗门，品牌未定）、墙面（高级墙纸，品牌未定）、洁具（,TOTO,）、洗手盆水龙头（美标）、空调（美的）、插座（西门子）、自制高级橱柜及壁橱、塑钢窗、吊顶,和平大道,对外报价,800-1000,元,/,平，成本约,700,元,/,平,地板（圣象）、三防门（盼盼）、墙面喷乳胶漆（品牌未定）、洁具卫浴全套（,TOTO,）、厨具（自制橱柜、带灶具、油烟机，樱花品牌），塑钢窗，吊顶,模块化精装菜单,：从基础装修标准上将户内空间区分为厨室、卫浴及厅卧三个功能模块，三个模块相互独立却又和谐搭配，设计多套基础方案，客户可以根据自身喜好，随意配搭不同模块,个性化提升：采用模块化精装菜单，平衡客户的,“,惰性,”,与,“,个性,”,，满足客户自主选择需求,模块化菜单设计原则：,1）,只改变设计形式感。,户内设计的功能性不变，形式感变化，且装修标准相同,2）,整体风格简洁现代，三套方案相互协调。,在简洁、现代风格下，通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别，能具混搭效果的三套风格主题,3）,三大功能空间形成相对独立的模块,，厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配,厨房,厨房,厨房,卫浴,卫浴,卫浴,厅卧,厅卧,厅卧,A,B,C,厨房,厨房,卫浴,厅卧,厅卧,卫浴,厨房,卫浴,厅卧,D,E,F,三套基础设计方案,通过模块组合形成的新的设计方案,个性化考虑,精装修内容,基础建材：,地板、卫生间瓷砖、三防门，选择国内一线品牌，圣象、盼盼（和平大道）,厨房设备：,橱柜、煤气灶、油烟机,国内一线品牌，如欧派橱柜、三洋油烟机,卫生洁具：,国际中高品牌，如,TOTO,（粉巷一号、和平大道）、美标（西旅国际）,空调、热水器：,知名品牌，如美的（粉巷一号,）,成本控制关键点：选择国际品牌、知名品牌的普通型号，选择个别精品项目吸引消费者,品牌建议：材质及电器档次看齐市场主流精装公寓平台，采用国内外知名品牌的中低端产品,写字楼定位,PROJECT ORIENTATION,PART,0,3,形象,定位,服饰类,旗舰型企业总部,办公,基地,国际甲级5A写字楼,城东第一商务空间,城东从未有过的高度 重新界定西安对话世界！,对硬件的要求,标准层净高,2.6m,大堂,12m以上,卫生间配置,1-2处/层；室内设置长台式洗手盆、镜子、烘手器，触滴式肥皂盒。,电梯配置,1部/3层，等候时间不应超过35秒,车位配置,1车位/150平米,供电系统,2路+备电,供水系统,2路+备水,空调系统,四管制中央空调，150,200W/M2,新风系统,27,30M3/人,小时,智能化系统,3A-5A，控制送排风、给排水、照明、变配电、空调、电梯、安防、通讯、停车场等,安防系统,门禁系统、24小时实时监控,会议设施,300人左右大型会议厅，60-10中型会议厅至少各一个,地面材料,乙烯涂料以上,墙面涂料,高级涂料以上,屋顶材料,岩面吸音板+系统吊顶,外墙装饰,单、双层玻璃幕墙+铝框,地板,标准的交付，架空地板,物业管理服务要求,配套服务要求,叫修服务,便利店,车辆租赁,餐厅,礼宾服务,咖啡厅,委托保洁,茶馆,洗衣服务,高级会所,特约保安,文具店,美容美发,邮局,银行,票务中心,快递,健身中心,快印,国内甲级写字楼标准,写字楼定位诠释,做,城东,第一商务空间,写字楼定位诠释,做,城东,第一商务空间,商铺式写字间,写字楼定位,与功能跨越,何为商铺式写字间？位于专业批发市场核心商圈，与批发市场间接相连，专供品牌,商家上档次运营所需，集货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈于一体。它填补了,市场空缺，满足了商家的现实需求,.,八大优势,其一，位于批发市场核心区，随时掌控一手市场咨询；,第二：行使商铺一切功能，价格仅为商铺的1/3-1/4；,其,三,；,配套看齐甲级商务楼，物业形象好、办公有面子；,其,四,；,具备货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈等诸多功能；,其,五,；,低单价、低总价，租金看齐商铺，升值空间大；,其六；,个优势是沿海成熟产品，,西安,市场空白，投资风险小；,其七；,商铺式写字间具有甲级商务楼品质，办公舒适，利于商务开展。,其八；,商铺式写字间具备货品展示、新品陈列、仓储、商务洽谈等诸多商铺功能,。,第三战,价格战,定价原则：,因可参考在售项目较少，故本次定价依据主要以现租金水平进行反算。本次为达到,定价的严谨性，采用的租金为同类市场及长乐路租金水平进行测算。,测算方法：,市场对比法：通过同类市场的各项重要因素进行加权，再根据个租金核算出租金,及售价,2 收益还原法：根据项目所处的（康复路商圈）长乐路商业租金与投资回报率来核,算售价通过两种测算方法进行加权值，核算最终售价,卖多少钱？销售价格制订,一、商业部分价格试测算,价格策略与运营模式方案,A,项目名称,最高（元,/,）,最低（元,/,）,均价（元,/,）,西北商贸中心(1F),500,1,50,325,丹尼尔商城,(1F),480,2,20,3,50,多彩商城,(1F),520,120,320,交广商城,(1F),600,400,500,平均,租金,525,222,373.8,元/,根据下表知项目范长乐路商圈商场一层的平均租金为525元,/,（全部按实用面积算）,1 市场比较,法,：,可支撑售价（均价）,=,平均租金,/,租金回报率（,10%,）,*12,（个月）,一层销售均价：525元,/,月,10%,12=,63000元,/,根据商业地产公摊为50%左右，建筑面积销售价格为31500,元,/,2租金累计系数反推,法,：,根据下表知项目范长乐路商圈批发市场租金支付模式为,买断经营权+租金,。按照这种租金水准（暂不计算租金递增和行业性波动因素、通货膨胀因素）,序号,楼盘名称,5年经营权价值折算租金,租金（,元/,）,租金合计,1,西北商贸(1F),5,年,经营权,买断费11000元/,250,2,交广商城,(1F),9,年,经营权,买断费1,2,000元/,300,3,丹尼尔商城,(1F),5,年,经营权,买断费1,0,000元/,240,4,多彩商城(1F),9,年,经营权,买断费,110,00元/,260,平均,120,元/,262.5,382,可支撑售价（均价）,=,平均租金,/,租金回报率（8,%,）,*12,（个月）,一层销售均价：382元,/,月,8,%,12=,57300元,/,根据商业地产公摊为50%左右，建筑面积销售价格为28650,元,/,结合目前周边项目的产品特征，我们共列出,10,个主要的影响因素。分别为,位置、交通、体量、布局、动线、管理、地铁、配套、品牌、人流量,这,10,个因素，共100%的评价指标，分值越大，等级越高。,比较项目,本项目,交广商城,丹尼尔商城,西北商贸,多彩商城,地段认可度,20,19,17,18,18,交通便利度,20,18,18,18,18,体量规模,20,15,16,18,16,商业布局,20,18,17,15,16,动线规划,20,23,20,20,17,综合值,100,93,88,89,85,比较项目比,000,本项目,交广商城,丹尼尔商城,西北商贸,多彩商城,运营管理,20,21,20,16,17,地铁口岸,20,20,2,0,20,17,周围配套,20,22,20,20,17,品牌因素,2,0,20,20,20,17,人流量,22,22,21,20,20,综合值,10,0,100,99,9,6,88,本案在体量、布局、动线、地铁四个因素方面有超越竞争对手的潜质，因此价格递增,80%,（本案均价=各项目修正后价格,+（理论价格,递增幅度,）计算出楼盘,一层销售价格：,63000,元,/,+（63000,元,/,80%）,100%,120000,元,/,根据商业地产公摊为50%左右，一层建筑面积销售价格为,60000,元,/,说明：鉴于通货膨胀的因素导致投资客对宏观经济的悲观预期，加上政策因素对普,通住宅限制，导致市民对固定资产的过度投资狂热，本项目的开发成本高，导,致目前商铺销售价格背离实际租金回报因此按照租金反推的实际销售价格不能,作为最终销售价格。,二、公寓部分价格试测算,项目名称,精装,（元,/,）,毛坯,（元,/,）,均价（元,/,）,宫园壹号,10000,9000,9500,长安公馆15000,10000,12000,高新,水晶城,12000,8500,10000,八里村新宝龙玛莎,11500,8500,9800,平均,售价,12125,9000,10562,元/,1、以上主要对比项目均为西安地铁口岸精装产品；,2、精装修标准为1600,元/,，毛坯销售价格约为9000元,/,三、写字间部分价格试测算,项目名称,精装,（元,/,）,毛坯,（元,/,）,均价（元,/,）,旺座国际城,9500,9500,长安国际广场,15000,10000,12500,利君V时代,7500,7500,西港国际,15000,12000,天彩大厦,5000,5000,平均,售价,9500,元/四、,本案销售总额与,市值,试,测算,层数,系数,价格 元,/,面积 ,总销额（亿）,写字间,10000,38808,3.8808,公寓,9500,38808,3.6867,12,F,租赁（,8,0元,/,）,10000,0.0,960,40,年=,3.8400,11,F,租赁（,10,0元,/,）,10000,0.,12,00,40,年=,4.8000,9,10,F,租赁（,120,元,/,）,20000,0.,288,0,40,年=,11.520,7,8,F,0.25,16000,15000,2.4000,6,F,0.33,20000,15000,3.0000,5,F,0.4,0,24000,15000,3.6000,4F,0.,8,0,28,000,15000,4.,2000,3F,北区,0.52,3,2,000,15000,4.,8000,南区裙楼,0.25,2,80,00,4640,1.,2992,2F,北区,0.70,42,000,15000,6,.,3000,南区裙楼,0.60,36,0,00,4640,1.,6704,1F,北区,1.00,60000,15000,9.0000,南区裙楼,0.52,32000,4640,1.4848,-1,0.52,32000,23480,7.5136,-2,车位,20,万,/,个,500,个,1.000,0,平均,53,.,8,亿