大成路商业定位提报.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商业定位提报,G,区群楼,雏,形。,我是谁？,我是区位,我是商业,我是面积,紧邻长安新城成熟生活区，周边住宅项目较多，大众商业氛围浓厚,四层临街商业，,地上三层，地下一层,总面积,22600,平米，,单层面积约,5650,平米，,呈条状分布，商业动,线较易规划,商业雏形,周边区域内商业配套未来将形成一定规模，但目前尚不成熟；,交通环境优越，邻市政道路；,区域集中消费能力较强；,我是环境,综上所述，商业定位的重点在于区域内有没有迎合本案定位的目标消费群，在了解了本案的方方面面后，我们要对本案周边的常驻人群做详细的分析。,人群结构：,周边住宅项目较多，且体量较大，其中长安新城常住人口,3000,户；青塔小区常住人口约,5000,户；更有新建住宅项目即将入住。,人群特点：,人群结构完整，但基本质素较低，适合中、低档的各类商业消费场所。,周边人群分析,重要信息：周边人群特点决定了本案商业的市场定位应走中档路线。,G,区群楼,商业定位的几种假想：,1,、常规型的服务性商业,2,、小商品市场,本案所处的区域未来,1-2,年内会有多个服务型的商业设施投入使用，其中包括：超市、餐饮、娱乐等，显然，,G,区商业如在选择常规型的服务性商业会造成诸多业态重叠，这对,G,区商业是极为不利的，,G,区商业如想在区域内立足就需与周边配套商业形成互补，并在此基础上有所创新，因此，寻找既能与周边消费群的需求吻合，又有所创新的合理业态是我们的唯一出路，就,G,区商业面积而言，定位,小商品市场无疑是个好的选择。,新形态,小商品市场,G,区裙楼商业定位,所谓,新形态,小商品市场,小商品市场,：即以百货、零售、服装、箱包等大众生活必需品为主的购物场所，主要针对普通人群提供价廉物美的日常消费商品。,新形态：,即在原有“小商品市场”基础上，改变其“杂乱、拥挤、无好货”的旧有形象。以更新的经营管理模式，更合理的区域划分，更有效的管理服务，为广大客户提供休闲、愉快、惬意的购物感受。,2005,年初，北京市商务工作会上提出的,2005,年商业规划中，拟将档次低的小商品市场调出市中心。但是，小商品商城的开业依然此起彼伏。同年,3,月，北部的中关村,E,世界全面推出电子商铺；,4,月，南城的大红门亮驿商城开始招商；,5,月，中部日上小商品城招商,近年，北京的小商品市场的不断增加，犹如雨后春笋，但明显存在着市场分布不均的问题，如：前门、王府井、西单的此类商业已经超出饱和状态，而西部区域的商业形态非但无法形成大型商业聚集区，就连此类满足人民日常生活所需的“小商品市场”都明显存在不足，西部地区此类业态的缺失更有可能导致全区域的发展后滞，,目前，北京西部区域的商业环境现状是大型商业设施少，经营档次不高，而且现阶段经营状况良好的项目定位缺乏特色，商业项目鲜有亮点。有人甚至这样评价：城乡华懋太乱、当代双安太贵、沃尔玛又太远。这种商业现状与西部的人文景观和大批的高端消费群西迁以及消费观念的日新月异极为不符，正因如此，西部商业蕴藏着无限的发展生机和市场空间。,小商品市场,市场反应：,面对西部商业市场的后滞以及大批量的消费人群，市场的不懈涛早就无限机会。,精明的企业家必将把握此机会，面对市场、面对广阔的消费人群，开托最具价值的商业产品。,市场机遇：,“吻合商业定位”,。,从商业定位的主旨出发，在商业的布局中要强调与主题的呼应关系，并遵从于商业定位的“小商品”主题，在布局中应利用适当的业态来丰满并深化该主题，使之成为全西部区域真正意义上的“新形态小商品市场”；,“三个统一”,。,商业的未来价值在于后续的经营管理。因此，布局应在“统一招商、统一定位、统一管理运作”的指导思想下进行对本案的品牌形象建设与后期维护；,“符合”新形态”品质定位,。,“立足本区域，面向整个西部市场，吸引各年龄层消费人群”。以此建立形象、凝聚基础，亦成为后期包装、推广与销售的有力支撑。,关键词：,“符合新形态品质定位”,“三个统一”,“吻合商业定位”,小商品市场,价值体现：,有效定位；,独具特色；,经营有亮点；,管理更加人性化,大众生活化购物需求的小商品市场,业态分布合理，人流动线畅通，环境舒适,不同区域划分主体，定期的推广促销活动吸引更多人群,更长的营业时间，针对家庭人群提供更多配套服务,小商品市场,大众生活化购物需求的小商品市场,满足普通家庭购物需求的商品为主，,如：服装、鞋帽、床上用品、日常用品及其他商品等。,以此突出价廉物美的经营特点。,新形态,小商品市场,较开阔的购物通道,靓丽的展示橱窗,更鲜明的店内装潢设计,业态分布合理，人流动线畅通，环境舒适,地下一层：,皮具,/,鞋帽,/,工艺品,/,家居用品,地上一层：百货类,/,化妆品,/,佩饰类,/,音像店,地上二层：大众化服装服饰类,地上三层：精品服装服饰类,地上四层：餐饮类,/,休闲健身，儿童娱乐类,不同区域划分主体，定期的推广促销活动吸引更多人群,更长的营业时间，针对家庭人群提供更多配套服务,针对周边居住人群中上班族需下班后才可能来此购物的特点，将营业时间调整为晚九点下班；,结合周边老年人、孩子较多的特点，提供相应配套设施及服务。,经营销售模式,从传统意义的商铺概念来说，所谓商铺应该是只出租不销售的物业形态，,它的租金是具有稳定性回报的直接现金收益。,具有良好定位的市场商铺往往在很短的周期内就可以回收全部投入的资本，成为业主长期获得稳定收益的长青“摇钱树”，因此，长期以来在都市的核心商业街区，商铺多是出租的，从不出售产权。,小商品市场具有零售业良好的现金流平衡优势；其销售价值具有可经营、可投资获利的双重利益回报。,以商铺形式租赁、销售本市场,由开发商或聘商业管理公司负责全部商业的运营、管理；,开发商销售该市场商铺的产权；,客户购买后拥有该商铺产权，成为该商铺的业主；,市场经营过程中，各商铺业主需在商铺的经营权与收益权中选择其一，如选择经营权，必须遵循商业管理公司的整理经营要求；如选择收益权，可根据商业经营公司及第三方律师事务所出具的市场平均租赁价格收取商铺租金。（获取收益权形式等同于业主出卖一定年限的商铺经营权，以此获取相应补偿）,经营销售模式,分隔销售、统一经营、售后返祖,销售价格拟定：,1,、需考虑区域市场整体发展状况：本区域现有商业氛围尚未形成，商业价值没有得到良好体现，严重影响商业投资者的信心。,2,、需依据同区域同类型商业租金水平：本区域此形态商业尚无前例，因此只能参考项类似区域商业租金价格，尽量保证租金回报率为,8%,10%,之间。,（由租金价格回报率推算销售价格，对具有投资价值的商业定价而言具有非常科学的数据支撑意义，确保最终价格更加合理，可投资性更强。）,经营销售模式,商铺面积划分、销售价格拟定,商铺面积划分：结和小商品市场的的形态特性建议将个商铺面积控制在,8,10,平米建筑面积内，以此可保证低投入高收益的产品特点。,销售价格制定,销售均价,:10000,元,/,平米,根据楼层及位置差进行价格体系控制，如：,一层：,11000-12000,元,/,平米,二层：,10000-11000,元,/,平米,三层：,9000-10000,元,/,平米,四层：,8000-9000,元,/,平米,在保证均价不变的情况下对位置差进行合理的调整。,上述为,G,区商业的初步定位设想，如需要，该方案可随时细化。,谢谢！,2006,年,05,月,17,日,