房地产广告策划：伟星四项目11月市场推广策略.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,1,伟星收获月,伟星,凤凰城,左岸生活,圣地雅歌,平湖秋月,11月整合推广方案,2,NO.1,收获节点,3,“,伟星收获月,”,经过长时间的资金投入、工程施工和准备工作，今年11月起到明年年初，伟星在线销售的四个项目均有产品开盘或者开始预定。凤凰城南岛和北北岛高层、左岸生活B1/B2高层、圣地雅歌高层、平湖秋月1#楼。再加上已经在售的产品，11月对伟星来说是个名副其实的收获月。,4,凤凰城,南岛高层 即将推出,2幢 共128套,5,凤凰城,水云间高层 即将推出,4幢 共508套,建筑面积 4996,6,左岸生活,B1、B2 11月开盘,位于金钻区B区 高层,2幢 共108套,建筑面积 90和115,7,圣地雅歌,5-01、5-02 11月中开盘,项目唯一的两幢高层,共153套,建筑面积 93132,8,平湖秋月,1号楼 11月初开盘,高层 共56套,建筑面积 131137,9,NO.2,收获货量,10,凤凰城,北北岛 高层,508,套,南岛 高层,124套,北北岛 多,层,剩余393套,北岛 高,层剩余50套,VILLA,中岛 剩余2套,南岛 剩余11套,商铺,剩余15套,即将推出,在线销售,11,左岸生活,B1 高层 54套,B2 高层 54套,B区 高层 9撞,F区 多层 10幢,E2,E1,A4 高层 126套,A14 高层 198套,C区 高层 14幢,E1 高层 54套,E2 高层 36套,A4,A14,即将推出,尚未确定,12,圣地雅歌,5-01、02 高层,1,53,套,3-04 花园洋房 20,套,3-02 花园洋房 20套,联院 剩余27套,2-22 多层 剩余8套,即将推出,在线销售,2-22,13,平湖秋月,1#,1#高层 56套,即将推出,28#高层,剩余5套样板间,28#,14,NO.3,收获要件,15,“,种收及时保丰年,。,”,16,工程加快,08年市场遇冷，伟星置业四个在线项目的工程进度都有不同程度的滞缓。09年上半年，房地产市场回暖时，四个楼盘由于销售业绩优秀，几乎都出现了房源紧缺的局面。这边没有房子卖了，那边工程又跟不上，为了避免再出现这样尴尬的局面，后续的工程进度一定不能落下。,17,凤凰城,北北岛 高层,基础,南岛 高层,基础,北北岛 多,层,封顶,北岛 高,层,封顶,VILLA,环境,商铺,外立面,即将推出,在线销售,尚未动工,18,左岸生活,B1 高层 已建好6层,B2 高层 已建好6层,B区 高层 9撞 基础,F区 多层 10幢 基础,E2,E1,A4 高层 126套,A14 高层 198套,C区 高层 14幢,E1 高层 54套,E2 高层 36套,A4,A14,即将推出,尚未动工,19,圣地雅歌,5-01、02 高层,基础,3-04 花园洋房 封顶,3-02 花园洋房 基础,联院 环境,2-22 多层 封顶,即将推出,在线销售,2-22,尚未动工,20,平湖秋月,1#,1#高层 56套,即将推出,尚未动工,在线销售,28#,32#,31#,26#,21,NO.3,收获原则,22,原则一,整合展示,23,09秋冬新品2期,房交会期间，制作的伟星09秋冬新品展示折页，集中展示了09年底伟星七个楼盘，在售的和即将推出的产品信息，使得客户能够全面了解伟星所有项目，产品形态、价位、区位等条件的选择面都很宽。鉴于下阶段伟星产品仍然很多，建议，继续采用整合展示作为主要推广手段。,24,“,09秋冬新品第2期,”,*封杀路线,攻击点1,折页,攻击点,2,短信,攻击点,3,电视挂屏,攻击点,4,网络页眉,25,*09秋冬新品第2期折页,26,*09秋冬新品第2期短信,27,*09秋冬新品第2期电视挂屏,28,*09秋冬新品第2期网络页眉,29,原则二,凤凰城多层优先,30,水云间多层优先清盘,截止10月10日，凤凰城水云间多层剩余393套，总房源508套，只销售了22%。销售滞缓的最大原因，是单价比之前同类产品上调了600元/平米左右，拉长了销售时间。因此，建议11月全力清盘水云间多层，至于已经达到销售条件的南岛和北北岛高层暂时保留。,31,原则三,左岸生活金钻区登场,32,金钻区1期,B1、B2作为金钻区首先登场的两幢楼，代表的不仅仅是两幢楼本身，也是左岸生活最后的精华,金钻区所有产品。因此，这两幢楼能不能做好，能不能销售的好，直接关系到左岸生活余下全部货量的销售前景，一定要做到精益求精。,33,原则四,平湖秋月火爆开盘,34,平湖秋月1号楼火爆开盘,平湖秋月1号楼在预定客户中，试提价近1000元/平方20户，退房12户。可见，提价对客户的成交意向影响很大。由于平湖秋月之前广告投放量很小，来电来访很少，在10月增加广告强度，但到开盘时销售仍然有风险。因此，建议1号楼的开盘一定要火爆，再次强势打击意向客户。,35,原则五,圣地雅歌别墅先行,36,联排别墅重点先行,圣地雅歌高层5-01、5-02，目前在打地基，开盘时间尚未确定，现在能卖的只有联排别墅，剩余27套。因此建议高层跟着09秋冬新品整合推广，销售的重点放到别墅上面来。由于别墅产品的特殊性，再加上剩下的体量不大，建议和凤凰城南岛别墅一起，采用小众媒介，有针对的展开推广。,37,NO.4,收获凤凰城,38,PART.1,收获北北岛多层,39,现场整顿,凤凰城北北岛多层在涨价的前提下，要想像之前的产品一样顺利销售，必须提高产品的价值属性。从365芜湖地产家居网，凤凰城业主论坛的评论中可以看出，目前客户对北北岛多层的担忧很大一部分集中在环境质量上，认为北岛的环境很可能像南岛一样不如中岛，因此现场环境务必抓好。,40,41,42,43,价值释放,在之前凤凰城北北岛多层的预告和开盘广告中，侧重点在,“,凤凰城最后的多层,”,，这一信息已经得到了充分的释放。在接下来的广告中，侧重点需要转移到北北岛多层的其他价值点上，并邀请老客户和登记客户前来项目现场品鉴。,44,“,收获凤凰城北北岛多层,”,*封杀路线,攻击点1,水云间多层,报广+软文,攻击点,2,水云间多层,邀请短信,攻击点,3,水云间多层,销售中心展板,攻击点,4,水云间多层,社区物业展板,45,*水云间多层,报广+软文,46,*水云间多层,邀请短信,47,*水云间多层,销售中心展板,48,*水云间多层,社区物业展板,49,PART.2,收获南岛高层,50,现场升级,凤凰城南岛高层，位于整个项目最靠近市区的南岛，是凤凰城最受欢迎的产品之一。但是从最近南岛交付业主的反馈中发现，业主反映较为强烈的也是南岛的环境不如中岛的好，而且现在从中岛销售中心去南岛高层工地现场开放通路也都是工地，给人的感觉非常不好，南岛现场务必升级。,51,*南岛通路围墙,52,53,*南岛现场户外,54,55,统一命名,凤凰城南岛高层，作为凤凰城心理位置最好的两幢高层，同时紧邻大型商业街、专属幼儿园和小学以及湖滨体育公园、直面4200亩源生湖泊，产品价值优越。在同一时间一起推出，建议有一个统一的名字，蕴含这种优越地位，让人一看到名字就觉得这个产品是非常值得购买的。,56,PART.3,收获北北岛高层,57,两面环境,凤凰城北北岛高层，位于整个社区的最北面，它的背面和东面就是凤凰城社区围墙，为了避免客户来看房时，对产品产生,“,角落,”,、,“,偏僻,”,的心理评价，务必要做好这两面的绿化环境，让客户觉得到社区外面还有一段距离。,58,59,PART.4,收获南岛别墅,60,私属氛围,凤凰城别墅总共剩余13套，主要集中在南岛梧桐小筑。南岛别墅销售缓慢很重要一个原因，其环境尤其是篱笆还没有起来，导致到现场看房的客户感觉像四合院，没有足够的私属感，秋冬植物凋零，这种感觉更加明显。建议，在植物不能生长的冬季，先采用塑料植物营造私属氛围。,61,62,63,64,小众媒介,凤凰城别墅的广告推广思路，在10月的策略中详细阐释了。跟策划部沟通的结果是，针对别墅产品的目标客户，如：银行VIP、奔驰车友会、五星酒店住客等，采用小众媒介，如：DM、酒店电梯电视、高级俱乐部会刊等，进行定向攻击。具体的执行设计等待伟星置业商榷确定之后进行。,65,NO.5,收获左岸生活,66,PART.1,收获金钻区B1、B2,67,金钻区1期,B1、B2位于左岸生活众楼拱卫而成的至尊中心区域金钻区内，近享东郊路商业街镜湖小学、两大中心园林，拥有市心繁华、便利交通、名校价值、大师园林等价值。又是金钻区首批面市之作，承载着很多人的期望，因此左岸生活金钻区1期本身就是一个很大的话题。,68,“,收获左岸生活金钻区B1、B2,”,*封杀路线,攻击点1,金钻区1期,报广,攻击点,2,金钻区1期,网络页眉,攻击点,3,金钻区1期,电视挂屏,攻击点,4,金钻区1期,老客户短信,攻击点,5,金钻区1期,销售中心物料,攻击点,5,金钻区1期,现场物料,69,*金钻区1期,报广,70,*金钻区1期,电视挂屏,71,*金钻区1期,网络页眉,72,*金钻区1期,老客户短信,73,*金钻区1期,销售中心展板,74,*金钻区1期,社区物业展板,75,*金钻区1期,社区楼体挂幅,76,NO.6,收获圣地雅歌,77,PART.1,收获5-01、5-02,78,绝世高层,5-01、5-02作为圣地雅歌唯一的两幢高层，拥有城市核心地段、别墅区珍稀住宅、地中海优雅风情、居高览胜、阔达空间五大尊稀价值。因此，我们给它命名为,“,绝世高层,”,，意思这两幢高层是独一无二的珍稀产品，现在不买以后就没有了。,79,“,收获圣地雅歌5-01、5-02,”,*封杀路线,攻击点,1,绝世高层,老客户短信,攻击点,2,绝世高层,销售中心物料,80,*绝世高层,老客户短信,81,*绝世高层,销售中心展板,82,NO.6,收获平湖秋月,83,PART.1,收获1号楼,84,火爆开盘,平湖秋月1号楼需要火爆开盘来赢造声势，强势打击意向客户，使他们产生紧迫感，促进他们尽快购房。但是1号楼又只有56户，不多的房源制约的广告不能够消耗太多成本，因此建议，1号楼开盘主要的广告投入舍弃成本高、目标模糊的大众媒介，主要针对意向客户和在项目现场进行。,85,“,收获平湖秋月1#楼,”,*封杀路线,攻击点1,1级居住价值,网络页眉,攻击点,2,1级居住价值,电视挂屏,攻击点,3,1级居住价值,老客户短信,攻击点,4,1级居住价值,销售中心物料,攻击点,5,1级居住价值,社区展板物料,86,*1级居住价值,网络页眉,87,*1级居住价值,电视挂屏,88,*1级居住价值,老客户短信,89,*1级居住价值,销售中心展板,90,*1级居住价值,社区物业展板,91,伟星,凤凰城,左岸生活,圣地雅歌,平湖秋月,伟星,收获月,NO.1,收获节点：四项目各自销售节点；,NO.2,收获货量：四项目各自货量；,NO.3,收获要件：四项目工程加快；,NO.4,收获原则：整合展示；,凤凰城多层优先；,左岸生活金钻区登场,平湖秋月火爆开盘,圣地雅歌别墅先行,NO.5 收获凤凰城：收获北北岛多层 收获南岛高层 收获北岛高层 收获别墅,NO.5,收获左岸生活：收获金钻区B1、B2；,NO.6,收获圣地雅歌：收获5-01、5-02；,NO.7,收获平湖秋月：收获1号楼；,92,伟星收获月博思堂工作清单,NO.4 收获凤凰城：收获北北岛多层,1、报广+软文（2款；水云间多层压轴魅力）,2、客户邀请短信（1条；水云间多层敬候品鉴）,3、销售中心展板（2款；水云间多层压轴魅力）,收获南岛高层,1、通路围墙（欢迎参观凤凰城南岛）,93,伟星收获月博思堂工作清单,NO.5 收获左岸生活：收获金钻区B1、B2,1、报广（2套各3款；金钻区1期预告，开盘，热销）,2、网络页眉（2款；金钻区1期预告）,3、电视挂屏（2款；金钻区1期预告）,4、老客户短信（1条；金钻区1期预告）,5、销售中心展板（2款；金钻区1期预告+价值点）,6、社区楼体挂幅（1款；金钻区1期预告+销售信息）,94,伟星收获月博思堂工作清单,NO.6 收获圣地雅歌：收获5-01、5-02,4、老客户短信（1条；绝世高层预告）,5、销售中心展板（2款；绝世高层预告+价值点）,NO.7 收获平湖秋月：收获1号楼,1、网络页眉（2款；平湖秋月1号楼预告）,2、电视挂屏（2款；平湖秋月1号楼预告）,3、老客户短信（1条；平湖秋月1号楼预告）,4、销售中心展板（2款；1级居住价值）,95,THANKS!,96,