工程维修与保养管理模式.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,工程维修与保养管理模式,一、作用和目的,1,广场作为一座标志性的建筑物，工程设备的正常运作是举足轻重，因此，在设备的管理上起着决定性的作用。,对于设备的管理者来说，设备的管理责任应是：,了解和掌握设备中各种类的使用状况和技术状况，及时地、有计划地、有目的地、有重点地进行设备的技术改造和更新。,保持设备经常处于良好的技术状态，必须加强设备的使用维护、保养和检修工作。,提高设备的安全和效率，采取一切必要的措施以减少设备的故障率，减少设备的维修、保养时间，尽可能地延长设备的连续运行时间，提高工作效率。,2,主要的目的：做好设备维修与保养管理工作，使设备处于最佳技术状态、减少能源消耗、减少运行时间、提高工作效率效果。,二、日常运行管理,广场范围大，占地广，所涉及的设备数量繁多，因此对运行管理的标准也要求严格。日常运行的管理主要包括：,1,制订各系统各专业设备操作、检修规程，并督促专业技术人员严格执行。,2,制订各系统巡查制度，安排技术人员定期、定时对系统设备进行巡检。,3,制定岗位责任制，落实机房责任人，提高员工责任心，使之更好地投入工作中。,4,系统设备发生故障时，采取正确有效的应急措施，确保备用设备投入使用，不影响系统正常运行。,5,对故障设备尽快安排维修，保障设备尽快投入正常运作。,6,建立验收程序，对整改项目进行严格质量监控。,7,设立工程常用物资备件最低库存量，以便设备发生故障能及时更换，缩短维修时间。,三、设备保养管理,1,制定设备维护保养计划,1,）,设备计划保养的意义：对设备进行维护保养计划，防止设备意外损坏，保证设备能经常保持正常运行，避免设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力，正确掌握设备状况，提高设备运转效率；延长设备修理间隔期、降低维修成本和提高维修质量。,2,）,各系统制定和编制设备维护保养计划的依据：设备的各项技术数据和要求；根据巡查的资料数据、情况和概率统计分析周期性规律。,2,定期对维护保养执行和监督根据年度计划，各系统分期分项安排专业技术人员执行计划内容，并制定岗位责任制实施。,3,定期维护保养的检查各系统工程师负责对管辖专业设备保养执行情况进行抽查工作，抽查要求：,1,）,重点设备：,100%,；,2,）,一类设备及二类设备：,50%,以上；,3,）,其它类设备：,10%,四、日常维修管理,1,设备维修提出的主要途径：,1,）日常巡查,2,）运行检查,3,）计划安排,2,维修管理执行与操作,1,）制订维修计划,2,）组织专业人员研究安排外判或自行维修,3,）外判：根据维修内容与外判公司签订合同；自行维修：安排人员落实维修,3,维修要求：总体完好率达,100%4,信息反馈将维修情况汇总，分析故障来源，汇报工程经理及总物业经理。,五、面客服务,1面客服务理念,1,）物业工程人员没有面客服务技巧就不是一个称职的工程技术人员。一个好的物业工程人员不仅要懂得工程技术，更要懂得如何使客户满意，这样才是一个合格的物业工程人员。,2,）推广位置转换思维让员工站在客户立场上去了解情况，做到急客户之急，忧客户之忧。,2,对面客服务进行分区管理在办公楼、公寓楼实施“万能工”模式，加快客户单元的维修时间，提高工作效率。,3,面客服务培训对工程技术人员按照物业管理员的要求进行培训，内容如下：,1,）,对客服务技巧,2,）,专业服务的五项修炼：看、听、笑、说、动,3,）,对客服务及礼仪礼貌,4,面客服务人员的工作要求,1,）,携带统一标准工具箱,2,）,“三白服务”：白鞋套、白手套、白 毛巾,3,）,维修后的问候语并把物品归位,5,业户的反映意见是面客服务的指导纲领,1,）,每年安排二次的客户问卷调查，分析总体反馈意见。,2,）,对每项意见进行跟进了解，评价面客服务的成绩。,六、总结,设备完好率达到,96%,