1、单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价,复习提纲,一、论述题,1,、,何谓成本法？,2,、成本法的理论依据是什么？,3,、成本法的适用范围包括哪些？,4,、试列出成本法估价的基本步骤。,5,、何谓房地产重新购建价格？,6,、何谓收益还原法？,7,、收益还原法的适用对象是什么？,8,、简述收益还原法的操作步骤？,9,、何为房地产净收益，试列出净收益的计算公式。,10,、何谓市场比较法？,11,、市场比较法的理论依据是什么？,12,、试列出市场比较法的操作步骤。,13,14,、楼面地价、土地单价的含义。,15,、何谓假设开发法？,16,、
2、假设开发法的基本思路是什么？,17,、简述假设开发法的运用条件。,18,、容积率、建筑密度的概念以及关系。,19,、谈谈高层的地价分摊作用和方法。,三、计算题,1,、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有,300,张床位，平均每张床位每天向客人实收,50,元，年平均空房率为,30%,，该宾馆营业平均每月花费,14,万元；当地同档次宾馆一般床价为每床每天,45,元，年平均空房率为,30%,；该类房地产还原率为,10%,。试选用所给资料估计该宾馆的价格。,2,、某建筑物的重置价格为,180,万元，经济寿命为,50,年，有效经过年数为,10,年。其中，门窗等损坏的修复费用为,2,万元；装修的重置价格为,
3、30,万元，平均寿命为,5,年，已使用,3,年；设备的重置价格为,60,万元，平均寿命为,15,年，已使用,10,年。残值率假设为零。试求其折旧总额。,3,、某商场的土地使用权年限为,40,年，从,2002,年,5,月,31,日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为,2000,，可出租面积占建筑面积的,60%,。一层于,2004,年,5,月,31,日租出，租期为,5,年，可出租面积的月租金为,180,元,/,，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为,200,、,120,元,/,，出租的成本及税费为租金的,20%,。该类房地产的还原利率为,8%,。试估计该商场于
4、2006,年,5,月,31,日带租约出售时的正常总价格。,4,、有一办公用房，,2005,年,3,月初出租，年租金为,10,万元，估计年费用为,4,万元，契约租期,6,年。,6,年租赁期满后，年租金每年递增,5%,，年费用每年递增,2%,，假定还原利率为,12%,，试评估该办公用房,2007,年,3,月,31,日的市场价格。,5,、某旧厂房的建筑面积为,5000m2,。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等,400,元,m2(,按建筑面积计,),，同时取得,40,年的土地使用权。预计装修改造期为,1,年，装修改造费按建筑面积算为,1 0
5、00,元,m2,；装修改造完成后即可全部售出，售价按建筑面积算为,4000,元,m2;,销售税费为售价的,8,；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的,4,。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价,(,折现率为,12,),。,6,、某在建工程开工于,2004,年,3,月,31,日，总用地面积,3000 m2,，规划总建筑面积,12400 m2,，用途为写字楼。土地使用权年限为,50,年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价,800,元,m2,。该项目的正常开发期为,2.5,年，建设费用,(,包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等,),按建筑面积计为,2300,元,m2,。至,2005,年,9,月,30,日实际完成了主体结构，已投入,50,的建设费用。估计至建成尚需,1.5,年，还需投入,60,的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为,60,元,m2,，可出租面积为建筑面积的,70,，正常出租率为,85,，出租的运营费用为有效毛收入的,25,。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的,3,，同类房地产开发项目的销售税费为售价的,8,。试利用上述资料估算该在建工程,2005,年,9,月,30,日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价,(,资本化率为,9,，折现率为,13,),。,
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