第八章 其他估价方法.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第八章 其他估价方法,第一节 路线价法,第二节 高层建筑地价分摊法,第三节 应用举例,1,第一节 路线价法,一、基本原理,（一）基本概念,路线价法,对临特定街道且可及性相当的城市土地设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均水平单价并附于该街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价并配合深度百分率表和其他修正率表，计算出临该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。,2,（二）理论依据,替代原理,（三）计算公式,宗地总价,=,路线价,深度百分率,其他修正率,宗地面积,(,日本、台湾,),宗地总价,=,路线价,深度百分率,其他修正率,临街宽度,(,欧美,),3,（四）特点与适用范围,是一种土地的市场比较法；,适用于对大宗土地进行地价估算的方法，特别适用于城市范围内土地课税、重划、征地拆迁或其它需要在大范围内对大量土地进行估价的情况。,适用前提,有科学合理的深度指数表和其他修正率，城市街道系统完整，宗地排列整齐。,适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格估算；,需要较多的交易案例，房地产市场比较规范，能够正常运转；,估价精度与路线价及其修正体系密切相关。,4,二、路线价法的估价步骤,1,、划分路线价区段,将可及性相当、地块相连的土地划为一个路线区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分。,2,、设定标准深度,设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。,5,3,、调查评估路线价,选取一定数量的标准宗地,用收益法、比较法等求地价,地价的平均数、中位数、众数等,路线价,6,4,、制作深度价格修正率表,深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值随远离道路而有递减现象。最简单的是四三二一法则。,表,四三二一法则深度价格修正率的形式,临街深度（英尺）,25,50,75,100,125,150,175,200,单独深度价格修正率（,%,）,40,30,20,10,9,8,7,6,累计深度价格修正率（,%,）,40,70,90,100,109,117,124,130,平均深度价格修正率（,%,）,160,140,120,100,87.2,78.0,70.8,65.0,7,5,、编制其他宗地条件修正率表,宽度修正,宽深比率修正,容积率修正,出让、转让年期修正,朝向修正,地价分配率修正,8,6,、计算临街各宗地价格,（,1,）,一面临街矩形土地价格的计算,9,（,2,）,前后两面临街矩形土地,10,（,3,）,矩形街角地,计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：,11,（,4,）,三角形土地,计算一面临街直角三角形土地价格的计算公式如下：,（,5,）,其他形状：先划分成矩形、三角形，再相加减。,12,第二节 高层建筑地价分摊法,一、按建筑面积分摊,13,二、按房地价值分摊,14,三、按剩余技术（土地价值）分摊,15,第三节 应用举例,例,1,：图,1,中是一临街深度,15.24,米（即,50,英尺）、临街宽度,20,米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为,2000,元,/,平方米。根据表,1,的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？,路线价,2000,元,/,平方米,20米,15.24,米,图,1,16,解：该,宗,土地的单价,=,路线价,深度价格修正率,=2000140%=2800元,/,平方米）,该宗土地的总价,=,土地单价,土地面积,=2800 20 15.24=85.34,（万元）,17,例,2,：图,2,中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为,2000,元,/,平方米，旁街路线价（土地单价）为,1000,元,/,平方米，临正街深度为,22.86,米（即,75,英尺），临旁街深度为,15.24,米（即,50,英尺）。假设旁街影响加价率为,20%,。根据表,1,的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？,15.24,米,图,2,路线价,1000,元,/,平方米,路线价,2000,元,/,平方米,22.86米,18,19,例,3,：有一大厦，房地总价值为,5000,万元，其中建筑物总价值为,2000,万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为,100,万元，该部分的建筑物价值为,40,万元。则该人占有的土地份额为：,20,