房地产估价1.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价,房地产价格的影响因素,房地产评估的具体方法,第四章,第一节 房地产和房地产估价,一、房地产概念,土地：地球表面构成陆地部分的土壤层。,广义：一地球表面为基点，上至大气层、下至地心的广阔领域。,建筑物：,是指土地组合的建筑成果，总体上划分为房屋和建筑物两大类。,二、房地产的特性,1,、不可位移性。建筑物一经建成，其坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。,房地产的特性,2,、,功能的变异性：建筑物的功能改变在很多情况下不仅不会降低，反而会提高其使用价值。如：商业区的厂房、车间改造成商业用房，就极大地提高了这些房屋的使用价值,。,3,、耐久性：房产使用很久，土地可永久使用。,4,、异质性：由于位置、环境、方向等不同，使得同一土地上的建筑物价值有所不同。,5,、保值增值性：需求的无限性与供给有限性之间的矛盾。,三、房地产估价的概念,估价目的：抵押评估、交易评估、课税评估、保险评估、财产纠纷评估、拆迁评估、企业改制、上市、破产评估。,评估的基本方法：市场比较法、收益法、成本法,由于影响房地产的因素很多，不能完全拘泥于某种方法。,第二节 房地产价格及其影响因素,（一）房地产的价格,成交价格,理论价格,评估价格,基准地价,房屋重置价格,楼面地价,（二）影响房地产的因素,一般因素,区域因素,个别因素,社会因素,经济因素,行政因素,住宅区,商业区,工业区,PK,PK,城市,农村,住宅,工厂,影响用地价格的区域因素,序号,影响因素,影响因素的具体分析,1,区域自然因素,区域在城镇的位置,2,区域社会因素,常住人口及流动人口数量、社会人文环境,3,交通状况,街道状况、道路状况与交通便捷程度,4,基础设施状况,供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施,5,商业繁华程度,距离商业中心的距离、商务设施的种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等。,6,区域行政因素,区域经济政策、城镇规划限制、交通管制,7,区域环境因素,区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度。,影响用地的个别因素,影响因素,影响因素分析的具体内容,商业用地,地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等。,住宅用地,地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地权利状况、与交通设施的距离。与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度,工业用地,地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。,第三节 市场比较法（交易案例比较法）,一、基本原理,以近期发生过交易的类似发地产进行比较，对这些类似房地产的价格作相应调整后确定被评估房地产的价格。,关键在于交易实例的选择。,一般来说，选取的可比实例应下例要求：,实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求范围的类似地区。,可比实例的用途应与估价对象的用途相同。（居住、商业、办公、旅馆等）,可比实例的建筑结构应与估价对象相同。（钢筋混凝土结构、转混结构、砖木结构等）,规模应相当（建筑面积、土地面积）,可比实例的交易日期与估价时点接近。,可比实例的交易情况正常，为正常交易价格或可修正为正常交易价格，否则不能选为比较实例。,二、建立价格比较的基础,统一的付款方式,统一的货币,统一的面积单位,统一的单价,例,(P90),：,A,：,若换算为现在一次性付款，金额为：,48.5,0,1,5060,5040,5040,1,8,实例：,统一单价：,A,：单价,485 000100,4850,B,：单价,4008.3,3320,统一面积,A,：按建筑面积单价,4850,B,：按建筑面积单价,33201.4,4648,三、可比实例的修正,（结合,P96,案例）,（一）交易情况的修正,若被估土地的交易价格为,100,，则,B,实例的交易价格只有,98,，,C,只有,97,。,（二）日期的修正用物价指数加以调整,2002,年,10,月物价指数为,100,，则,A,实例的物价指数为,106,（,1,1,）,（三）区域因素的修正,通过比较各个区域环境，进行综合打分。,（四）个别因素的修正,6,土地使用年限的修正：,11/(1,r）,K=,11/（1+r）,K：,比较实例使用年期修正到待估地块使用年期的年期修正系数,r：,还原利率,m:：,待估对象的使用年期；,n：,为可比实例地使用年期,土地使用年期修正后地价的计算公式为：,土地使用年期修正后地价=比较实例价格,K,m,n,【例】：若选择的比较案例成交地价为1000元/平方米，对应使用年期为30年，而待评估宗地出让年期为20年，土地还原利率为8%，则年期修正为：,经年期修正后的比较实例的地价,11/(18%)20,=872（元/平方米）,11/（1+8%）30,四、决定最可能实现的价格,经过上述的交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正后，就可得到在评估基准日的待估地产的若干个价格，,如果交易实例选取了5个，就会有5个价格。,最终的土地价格可采用平均数法来求得。,【案例分析】市场法评估土地价值,某城市内，有一块住宅用地2 000平方米需要评估，评估基准日为,2002年3月18日,，该城市同类土地交易实例较多，拟用市场法评估其地价。,1、比较实例的选取,根据该地条件，选取了与之类似的三块成交土地作为比较实例，其具体情况如下：,A,地块：位于人民路南段北侧，面积2 080平方米，售价1 200元/平方米，交易日期为,2001年11月28日,。,B,地块：位于解放路东段北侧，电信大楼对面，面积2 150平方米，售价1 250元/平方米，交易日期为,2002年1月18日,。,C,地块：位于五一路北侧，市建行对面，面积1 980平方米，售价1 300元/平方米，交易日期为,2001年10月6日,。,2、确定修正系数,（1）交易情况修正。假定所选可比实例的交易情况均属正常，则它们均不需要敬信交易情况修正。,（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1%。,（3）区域因素修正。根据这些地块所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则,A,地块为95，,B,地块为98，,C,地块为96。,4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则,A,地块位98，,B,地块位93，,C,地块为90。,（5）假定本例中不涉及土地容积率和土地使用权年限修正系数地计算。,3、确定比准价格,根据所收集到的三个可比实例，列表修正计算如下：,修正系数计算表,项,目,A,地块,B,地块,C,地块,实例价格（元,/,平方米）,1 200,1 250,1 300,交易情况修正,100/100,100/100,100/100,交易日期修正,104/100,102/100,105/100,区域因素修正,100/95,100/98,100/96,个别因素修正,100/98,100/93,100/90,修正后价格（元,/,平方米）,1 340,1 400,1 580,比准价格=（1340+1400+1588）3,=1 440（元/平方米）,4、待估地块的评估值=1 4402000,=2 884 000（元）,四、土地评估市场法的适用性和缺陷：,有类似地产的适合交易实例即可应用,下列情况不适用：,1、土地交易发生较少的地区,2、某些交易实例很少的土地或很难成为交易对象的土地，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体育馆、学校用地等。,