第7章 房地产估价.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Company Logo,*,单击此处编辑母版标题样式,第七章,假 设 开 发 法,内 容 提 要,第一节 假设开发法概述第二节 假设开发法的基本公式第三节 现金流量折现法和传统方法第四节 假设开发法测算中的各项求取第五节 总结和运用,Company Logo,第一节 假设开发法的基本原理,一、假设开发法的概念,假设开发法又称剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税金和利润等来求取估价对象价值的方法。,假设开发法的本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。,Company Logo,二、假设开发法的理论依据,假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。,假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。,假设开发法更深层的理论依据是类似于地租原理，只不过地租是每年租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性价格剩余。,第一节 假设开发法的基本原理,Company Logo,三、假设开发法适用的估价对象和条件,假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产。,例如待开发的土地,(,包括生地、毛地、熟地,),、在建工程,(,包括房地产开发项目,),、可装饰装修改造或可改变用途的旧房,(,包括装饰装修、改建、扩建,),。,一般地，我们把假设开发法适用的对象统称为,待开发房地产,”,。,第一节 假设开发法的基本原理,Company Logo,运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：,土地最佳开发利用方式的预测。即是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式,(,包括用途、规模、档次等,),。,开发完成后的房地产价值的预测。即是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了未来开发完成后的房地产价值。,第一节 假设开发法的基本原理,Company Logo,适宜采用假设开发法估价的社会经济环境：,要有一个透明、开放及长远的房地产政策；,要有一套统一、严谨及健全的房地产法规,要有一个完整、公开及信息及时的房地产资料库；,要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税金清单；,要有一个长远、公开及稳定的土地市场供给计划。,第一节 假设开发法的基本原理,Company Logo,4,假设开发法的操作步骤,(1),调查待开发房地产的基本情况：,待开发土地的位置。,待开发土地的面积、形状、地质和水文状况、基础设施完备程度、平整程度等。,城市规划设计条件。,待开发土地的权利。,第一节 假设开发法的基本原理,Company Logo,(2),选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定。,(3),估算开发经营期；,(4),预测开发完成后的房地产价值；,(5),测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税金、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税金；,(6),进行具体计算，求出待开发房地产的价值。,第一节 假设开发法的基本原理,Company Logo,5.,假设开发法的其他用途,(1),测算拟开发场地的最高价格。,(2),测算开发项目的预期利润。,(3),测算开发中可能出现的最高费用。,第一节 假设开发法的基本原理,Company Logo,内 容 提 要,第一节 假设开发法概述第二节 假设开发法的基本公式第三节 现金流量折现法和传统方法第四节 假设开发法测算中的各项求取第五节 总结和运用,Company Logo,第二节 假设开发法的基本公式,投资者购买待开发房地产应负担的税金,一、假设开发法最基本的公式,待开发房地产价值,=,开发完成后房地产价值,-,开发成本,-,管理费用,-,销售费用,-,销售税金,-,开发利润,-,投资利息,-,Company Logo,二、假设开发法评估生地价值的公式,1.,适用于在生地上进行房屋建设的计算公式,生地价值开发完成后的房地产价值,由生地建成房屋的开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,开发利润,买方购买生地应负担的税金,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,2.,适用于将生地开发成熟地的计算公式,生地价值开发完成后的熟地价值,由生地开发成熟地的开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,土地开发利润,买方购买生地应负担的税金,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,三、评估毛地价值的公式,1.,适用在毛地上建设房屋的计算公式,毛地价值开发完成后的房地产价值,由生地建成房屋的开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,开发利润,买方购买毛地应负担的税金,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,2,适用将毛地开发成熟地的计算公式,毛地价值开发完成后的熟地价值,由毛地开发成熟地的开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,土地开发利润,买方购买毛地应负担的税金,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,四、评估熟地价值的公式,熟地价值开发完成后的房地产价值,由熟地建成房屋的开发成本,管理费用投资利息,销售费用销售税金,开发利润买方购买熟地应负担的税金,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,五、评估在建工程价值的公式,在建工程价值续建完成后的房地产价值,续建成本管理费用,投资利息销售费用,销售税金续建投资利润,买方购买在建工程应负担的税金,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,六、评估旧房价值的公式,旧房价值改造完成后的房地产价值,装饰装修改造成本管理费用,投资利息销售费用,销售税金装饰装修改造投资利润,买方购买旧房应负担的税金,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo七、评估待开发房地产开发完成后出售经营的公式,V,V,P,C,式中：,V,为待开发房地产的价值；,V,P,为开发完成后的房地产价值；,C,为开发成本的相关项目。,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,八、评估待开发房地产开发完成后出租经营和自主经营的公式,V,V,R,C,式中：,V,R,为用收益法测算的开发完成后的房地产价值；,C,为运营成本的相关项目。,第二节 假设开发法的基本公式,Company Logo,内 容 提 要,第一节 假设开发法概述第二节 假设开发法的基本公式第三节 现金流量折现法和传统方法第四节 假设开发法测算中的各项求取第五节 总结和运用,Company Logo,内 容 提 要,第一节 假设开发法概述第二节 假设开发法的基本公式第三节 现金流量折现法和传统方法第四节 假设开发法测算中的各项求取第五节 总结和运用,Company Logo,一、开发经营期,1,、开发期可称为开发建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成,(,竣工,),的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。,前期是从取得待开发土到动工开发,(,开工,),的这段时间。,建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,2,、经营期可以具体化为销售期,(,针对销售的情形),和运营期,(,针对出租、营业、自用的情形,),。,（,1,）销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。,（,2,）运营期的起点通常是待开发房地产开发完成,(,竣工,),的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目己有的正常开发经营期来估算。,经营期特别是销售期，通常是难以准确估算的，在估算时应考虑未来房地产市场的景气状况。第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,二、开发完成后的房地产价值,开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期。,开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取，对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格变动趋势，即采用市场法与趋势法相结合，或根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,第四节 假设开发法测算中的各项求取,对于出租和营业的房地产，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。,例如,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积,35,元，出租率为,90,，运营费用占租金的,30,，报酬率为,10,，可供出租的使用面积为,3800,，运营期为,47,年，则该写字楼的未来总价值可估计为：,Company Logo,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金,由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税金时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,四、投资利息,正确地测算投资利息应注意：,(1),计息项目。计息项目包括：,未知、需要求取的待开发房地产的价值；,投资者购买待开发房地产应负担的税金；,开发成本和管理费用。,销售费用和销售税金一般不计息。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,(2),总计息期,总计息期是某项费用应计息的时间总长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。,(3),计息方式,有单利计息和复利计息两种。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,(4),计息利率,有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。,(5),计息周期,计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,(6),名义利率和实际利率,在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率,(,又称有效利率,),的概念。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,假设名义年利率为,r,，,一年中计息,m,次，则每次计息的利率为,r/m,，,在名义利率下的本利和为：,F=P(1+r/m),m,名义利率,r,与实际利率,i,的关系如下：,i=(1+r/m),m,-1,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,五、开发利润,开发利润的测算的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应的平均利润率。,在测算时要注意计算基数与利润率内涵的一致性。,开发利润经常采用以下公式计算：,开发利润,=,销售收入,销售利润率,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,六、投资者购买待开发房地产应负担的税金,投资者购买待开发房地产应负担的税金，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税金，如契税、交易手续费等。,该项税金通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,【,例,】,需要评估一宗,“,七通一平,”,熟地于,2005,年,10,月的价值。获知该宗土地的面积为,5000m,2,，,土地剩余使用年限为,65,年，容积率为,2,，适宜建造普通商品住宅；预计取得该宗土地后建造普通商品住宅的开发期为,2,年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积,800,元,2,，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的,12%,，第一年需要投入,60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入,40%,的建筑安装工程费、专业费用及管理费；,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的,2%,，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等销售税金为交易价格的,6%,，买方需要缴纳的契税等为交易价格的,3%,；开发利润为销售收入的,15%,；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积,2000,元。试利用所给资料运用假设开发法评估该宗土地,2005,年,10,月的总价、单价及楼面地价。,(,折现率为,8%),第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,【,解,】,设该宗土地的总价为,P,：,1.,计算开发完成后的总价值：,开发完成后的总价值,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,2.,计算建筑安装工程费、专业费用及管理费：假设建筑安装工程费、专业费用及管理费均匀投入则有：,建筑安装工程费等的总额,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,3.,计算销售费用：,销售费用,=1714.68,2%,34.29(,万元,),4.,计算销售税金：,销售税总额,=1714.68,6%,102.88(,万元,),5.,计算开发利润：,销售税总额,=1714.68,15%,257.20(,万元,),6.,计算购买该宗土地的税金,购买该宗土地的税金总额,=P,3%,=0.03P(,万元,),第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,7.,求取土地总价,V,：,P=1714.68-836.30-34.29-102.88-257.20-0.03P,P,469.91(,万元,),故：,土地总价,469.91,（万元）,土地单价,469.91/0.5,939.82(,元,/m,2,),楼面地价,469.91/(0.5,2)=470(,元,/m,2,),第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,【,例,】,某旧厂房的建筑面积为,20000m,2,。,根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等,500,元,m,2,(,按建筑面积计算,),，同时取得,40,年的土地使用权。预计装饰装修改造期为,1,年，改造装修装饰费为每平方来建筑面积,2000,元；改造装修装饰完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积,6000,元；销售费用和销售税金为售价的,9,；改造装修装饰利润为销售收入的,15%,；购买该旧厂房买方需要缴纳的税金为其价格的,4%,。试运用假设开发法测算该旧厂房的正常的买总价和单价,(,折现率为,8%),。,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,【,解,】,设该旧厂房的正常购买总价为,P,：,1.,计算装饰装修改造后的总价值：,装饰装修改造后的总价值,=,6000,20000/(1+8%)=11111.11,（万元）,2.,计算装饰装修改造总费用：,装饰装修改造总费用,=,2000,20000/(1+8%),0.5,=3849.00,（万元）,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,3.,计算销售费用和销售税金总额：,销售费用和销售税金总额,=,11111.11,9%=1000,（万元）,4.,计算改造装修装饰利润：,改造装修装饰利润,=,11111.11,15%=1666.67,（万元）,5.,计算需补交土地使用权出让金等的总额,:,需补交土地使用权出让金等的总额,=,500,20000,1000,（万元）,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,6.,计算购买该旧厂房的税金总额：,购买该旧厂房税金总额,=P,4%=0.04P(,万元,),7.,求取土地总价,V,：,P=11111.11-3849.00-1000-1666.67-1000-0.04P,P=3457.15,（,万元）,故：,旧厂房总价,=3457.15,（万元）,旧厂房单价,=3457.15/2,1729,（元,/m,2,）,第四节 假设开发法测算中的各项求取,Company Logo,