房地产基础知识(PPT 67页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产基础知识,京海实业,2026/3/5 周四,2,房地产基础知识及常用名词,1,、房地产：,是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。,上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价,值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为,提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通,风、通讯、电梯、消防等设备。,京海实业,2026/3/5 周四,3,2,、,土地的所有权种类：,国有土地，集体土地。,3,、土地使用权的获取方式：,征用、划拨、出让。,其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行,“,招拍挂,”,的方式,进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。,4,、生地与熟地：,熟地是指已经拆迁完毕，达到,“,三通一平,”,施工条件的土地。,生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。,三通一平：水通、电通、路通，场地平整。,七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热,通，场地平整。,京海实业,2026/3/5 周四,4,5,、房地产按用途划分的类型,:,a.,居住房地产（普通住宅，高级公寓别墅等）；,b.,商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等）,c.,旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等）,d.,工业房地产（厂房，仓库，）,e.,农业房地产（农场，林场，牧场，果园）,f.,特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等）,6,、土地使用权出让的使用年限：,居住用地,70,年；,工业用地,50,年；,教育，科技，文化卫生，体育用地,50,年；,商业，旅游，娱乐用地,40,年；,综合或其他用地,50,年；,京海实业,2026/3/5 周四,5,7,、拆迁补偿的方式：,货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。,目前较多采用货币补偿方式。,8,、在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权：,a.,土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的,土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用）,b.,根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回,c.,因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回,京海实业,2026/3/5 周四,6,9,、土地出让金：,指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价,款。,10,、产权及房产种类：,房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。,房屋产权,：,指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。,房地产权利人：,指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。,京海实业,2026/3/5 周四,7,产权证书：,指,“,房屋所有权证,”,和,“,土地使用权证,”,。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图,大产权证,：,即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这,只能由开发商来办理。,小产权证,：,即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产,交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。,商品房：,是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。,京海实业,2026/3/5 周四,8,公房：,也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建,销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。,使用权房,：,由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准,出租给居民的公房。,集资房：,改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面,共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房,价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方,面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价,全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。,共有房产：,两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权,京海实业,2026/3/5 周四,9,五证（预售条件）,:,建设用地规划许可证,、,国有土地使用证,、,建设工程规划许可证,、,建设工程开工证,、和,商品房预售许可证,，简称,“,五证,”,。,一证三书（楼房交付使用条件）：,一证：,房地产建设项目竣工综合验收合格证,三书：商品房质量保证书、商品房使用说明书、收楼通知书,商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等,商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注,意的问题。,京海实业,2026/3/5 周四,10,现房：,已经交付使用的商品房,客户交付部分或全部房款后即可入住。,开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。,期房：,尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始,至取得房地产权证（大证）为止的期间。,准现房：,指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。,京海实业,2026/3/5 周四,11,11,、价格：,价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。,其中的两种。,最低价,指目前销售中最低的单价,最高价,指目前销售中最高的单价,均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。,可以反映一个楼盘整体价格。,起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的,销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实,的反映楼盘的价位。,一口价,指不分楼层,不分方向,一次性付款的价格,京海实业,2026/3/5 周四,12,12,、,定金与订金的区别：,定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的,20如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。,这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。,京海实业,2026/3/5 周四,13,13,、违约金,:,指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论,是否给对方造成损失，都要支付违约金。,14,、房地产一级市场,:,房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即,国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为,国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以,是经过开发达到,“,七通一平,”,的熟地。房地产一级市场是由国家垄断,的市场。,京海实业,2026/3/5 周四,14,15,、房地产二级市场,:,房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地,产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交,易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用,者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。,16,、房地产三级市场,:,房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。,京海实业,2026/3/5 周四,15,17,、预售的条件：,商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得,商品房预售许可证,。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。,京海实业,2026/3/5 周四,16,内销商品房预售,：,开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料：,开发经营企业的,营业执照,；,有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件；,已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件，并已交付全部土地使用权出让金；,取得建设工程规划许可证和建设工程开工证；,有纳入市建委销售计划的证明文件；,按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期；,本市,商品房预售许可证,。,京海实业,2026/3/5 周四,17,外销商品房预售,：,开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料：,开发经营企业的,营业执照,；,付清地价款（包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金），取得土地使用证；,市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；,已完成工程建设总投资额的,25,；,工程施工进度和竣工交付日期已经确定；,外销商品房预售许可证,。,京海实业,2026/3/5 周四,18,1,、建筑面积,:,住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如,果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积,包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、他,公摊面积等。,2,、使用面积：,住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面,积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。,3,、,套内建筑面积,:,套内使用面积和套内墙体面积与阳台建筑面积之和,规划术语及相关规定,京海实业,2026/3/5 周四,19,4,、公用面积：,住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。,5,、竣工面积：,指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑,.,6,、共有建筑面积,房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积,京海实业,2026/3/5 周四,20,7,、分摊面积,公共场所,(,如楼梯,),及公共设施,(,如供电房,),所占的面积按一定比例分配给每户的面积。,商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：,1,电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；,2,各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的,50,公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。,京海实业,2026/3/5 周四21,8、容积率：,项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。,容积率=总建筑面积,总用地面积,多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。,9、建筑密度:,在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值。,建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。,建筑密度=小区全部建筑地基面积,小区总占地面积,100%,京海实业,2026/3/5 周四,22,10、绿化率：,项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,绿化率自然越高越好，一般在40%左右。,绿化率=绿化面积,总用地面积,100%,11、实用率：,是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为,“,K,”,值。,实用率=套内建筑面积,建筑面积,京海实业,2026/3/5 周四,23,12,、用地面积：,规划地块划定的面积。,是指产权人使用土地的范围包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭,院占地面积的总和，即占地面积。,13,、用地红线：,指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。,14,、道路红线：,城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。,15,、日照间距系数：,指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。,京海实业,2026/3/5 周四,24,16,、建筑间距：,两栋建筑物外墙之间的水平距离。,17,、日照标准：,根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳,的房间子规定的日照标准日获得的日照量。,1994,年,2,月,1,号执行的,城市居住区规划设计规范,中规定，住宅建,筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少,1,小时或大寒日住宅底层日照,时间不少于,2,小时。,京海实业,2026/3/5 周四,25,18,、居住区用地：,住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。,住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间,绿地和宅间小路。,公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各,类 设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停,车场等。,道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽,车、单位通勤车等车辆的停放场地。,公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供,居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他,块状、带状绿地。,京海实业,2026/3/5 周四,26,19,、配套设施：,指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路 和公共绿地的总称。,20,、建筑小品：,指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建,筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。,京海实业,2026/3/5 周四,27,建筑基础知识,1,、定义：,广义：人工建筑而成的所有东西。,狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨,，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他,活动的空间场所，不包含构筑物。,构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生,活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。,一、建筑物,京海实业,2026/3/5 周四,28,2,、分类：,房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，,现仅介绍其中的几种分类方式。,按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑,按层数分：低层（,1,3,层）,多层（,4,6,层）,小高层（,7,15,层）,高层（,15,层以上至建筑高度,100,米）,超高层（建筑总高度超过,100,米，不含单层建筑超过,100,米）。,按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力,墙等）、钢结构。,一、建筑物,京海实业,2026/3/5 周四,29,1,、基础：,定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它,支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传,给下面的地基。,按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、箱型基础（高层,常用）、桩基础。,2,、地基：,定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的,土层或岩层。,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,30,3,、建筑物的结构类型：,钢筋混凝土结构：,主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。钢筋,主要承受拉力，混凝土主要承受压力。又可依结构布置情况分为排架结构、框架结构、剪力墙结构、框架,剪力墙结构、筒体结构等。,优点：,A.,耐久性好：强度不随时间增长而降低，反而略有提高,B.,耐火性好：水泥保护钢筋受热，使之耐高温,C.,整体性好：节点的连接强度高，提高其刚度和稳定性,D.,可模性好：根据模具浇筑成任意形状,E.,就地取材：其粗、细骨料产地普遍，降低造价,F.,节约钢材,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,31,砖混结构：,主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土屋面板和梁承重的结,构。,砖木结构：,主要承重构件是用砖和木两种材料制成的结构。,其他结构：,凡不属于上述结构的建筑物都归此类，如竹结构、石结构、,砖拱结构、窑洞、木板房、土草房等。,框架结构与混合结构的区别,框架结构是由钢筋水泥的梁、柱及楼板组成，墙体无承重任务，只,起间隔与维护的作用，故可以拆除。混合结构是由砖墙和钢筋水泥楼板,构成，墙体是承重构件，不能随意拆除。,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,32,4,、墙体和柱：,竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和,自重传给基础。,墙体分类：,外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。,承重墙：,直接受外力作用和自重的墙体。,非承重墙：,一般情况下仅承受自重的墙。,结构墙：,主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的,承重墙，又称剪力墙，抗震墙等。,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,33,剪力墙,高层建筑因为其高度的原因，将承受较大的水平荷载（风力、地震力），从而产生剪切力，用于抵抗剪切力的墙体称为剪力墙。,它是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，由钢筋砼捣制而成，墙内设有双层钢筋网。墙上的门、窗洞在设计时已经按力学的要求进行设计，洞口的四周还另外埋设有钢筋进行加固。因剪力墙钢筋网密集、难于开凿、若开洞后则难以加固洞口四周的被破坏部分，并且会直接破坏剪力墙的整体性和受力体系，故建成后极少再于剪力墙上开洞。,京海实业,2026/3/5 周四,34,5,、门窗：,门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑,钢门、铝合金门等。,窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑,钢窗、铝合金窗等。,6,、地面、楼板和梁：,地面：通俗指每层楼的人脚踏的楼面。,楼板：分隔层与层之间的水泥混凝土板。,梁：跨过空间的横向构件。,京海实业,2026/3/5 周四,35,7,、楼梯：,一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。,楼梯的宽度一般在1.2,米左右。,住宅楼梯的倾斜度一般在,15,20,度,台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在,20,25cm,、踢步在,15cm,时人们的感觉最舒适。,8,、屋顶：,屋顶分平屋顶和坡屋顶。,建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件,。,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,36,9,、开间：,住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮,之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅,开间一般不超过,3.0,米,-3.9,米，砖混结构住宅开间一般不超过,3.3,米。,规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体,性、稳定性和抗震性。,开间,5,米以上，进深,7,米以上的大开间住宅可为住户提供一个,40,50,平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，,承重墙减少一半，使用面积增加,2%,，便于灵活隔断、装修改造。,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,37,10,、进深：,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙,壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证,建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上,有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要,限定在,5,米左右，不能任意扩大。,11,、层高：,指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。,12,、净高：,层高减去楼板厚度的净剩值。,注：,一般楼层规定,净空应为,2.8,米高，连楼板在内应为,3,米高。,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,38,13,、过道：,住宅套内使用的水平交通空间,14,、走廊：,住宅套外使用的水平交通空间,15,、,格局：,指一户房屋之房型，方正或属长型，不方正，异型,16,、私密性：,指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）,17,、,采光：,指光线日照之明亮度,18,、,通风：,风之来源，去路,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,39,19,、,标准层：,指平面布置相同的住宅楼层，,单制楼宇的一层，其层面平整，没有特殊设 计工艺。20,、,跃式：,室内不同功能区楼地面不在同一平面，楼层的几部分之间地面高低错开，高度差约为,40,60cm,之间，以实现动静、公私的分离。一般在设计当中把客厅、餐厅、厨房、公共卫生间等公共活动区域的楼层面与房间等私密性强的楼层面通过,3,级踏步楼梯级相对错开，形成高低两级楼层平面。,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,40,21,、错层：,一般指一套住宅内有三个层面，房间大门走进去是客厅，楼高一般是,3.6,米以上，在进去会分开上下两层，走下去下层一般会安排厨房，卫生间，走上去上层一般会安排卧房，书房，形成三个平面楼层。,22,、复式：,是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，（一般在首层,安排起居室，厨房，卫生间，二层安排卧室，书房，）,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,41,23,、地下室：,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的,1,2,者。,24,、半地下室：,半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的,1,3,，且不超过,1,2,者,25,、,住宅的楼梯有否规定为几宽？,住宅的楼梯一般净宽不应少于,1,米，梯级为,30,15,（宽,高）,二、建筑构造,京海实业,2026/3/5 周四,42,1,、给水、排水系统,给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）,给水的管材目前多采用,PVC,管、铝塑管。,排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用,100,150,的铸铁管或,PVC,管材。,三、建筑设备,京海实业,2026/3/5 周四,43,2,、采暖系统：,采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。,集中采暖又可分为两种：,热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般,95,度，回水温度一般,70,度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。,蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。,集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。,无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。,三、建筑设备,京海实业,2026/3/5 周四,44,3,、通信和空调系统,包括电话系统、网络系统、有线系统等。,4,、电气设备：,包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。,5,、燃气供应系统,燃气目前常用的有三种：,人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是,CO,，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。,三、建筑设备,京海实业,2026/3/5 周四,45,天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是,CH4,，比空气轻，一旦,发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而,且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国,正大力推广。,液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。液化石油气与上述两,种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加,压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地,区。,6,、设备层、管道井：,设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。,三、建筑设备,京海实业,2026/3/5 周四,46,1,、砖：,普通砖的尺寸为,235*115*55mm,，因为砖的尺寸，所以才出现了,12,墙、,24,墙、,37,墙等的说法。,每,512,块普通砖组成,1,立方米。,为保护耕地，目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。,2,、水泥：,水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。,四、建筑材料,京海实业,2026/3/5 周四,47,3,、钢筋混凝土：,混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。,采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可,以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，,使得建筑物更加稳定。,4,、防水材料：,目前常用的主要是,SBS,（改性卷材）、,JS,（防水涂料）。,四、建筑材料,京海实业,2026/3/5 周四,48,5,、隔热层采用什么材料？平常有几厚？,隔热层最普遍用膨胀珍珠节省制成的五脚砖，厚度约,1520,公分。无人为损坏一般寿命为,15,年。,6,、条形砖、铝塑板和玻璃马赛克各有什么优点？,均为外墙贴面，条形砖色泽较多，贴面光滑整齐，有韵律感；铝塑板便于安装，颜色选择面较广，但不耐新不耐用且档次较低；玻璃马赛克只能用作外墙贴面，因有玻璃质，并有锋利菱角，故不宜用贴内墙，避免擦伤，在高层建筑中不宜采用，因每粒玻璃马赛克粘结面小，受震动的话容易脱落。,7,、外墙喷涂有什么优点？,外墙喷涂色泽较多，颜色比较柔和，能与园林绿化景观相融合，并且施工方便。缺点：寿命较短，一般,5,年左右须翻新。,四、建筑材料,京海实业,2026/3/5 周四,49,8,、三大材、四小材：,三大材：钢材、水泥、木材。,四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。,9,、图纸名称：,平面图、立面图、剖面图,建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图,四、建筑材料,京海实业,京海房地产,测绘概论,京海实业,2026/3/5 周四,51,目 录,一、房产面积测算一般规定,二、房屋建筑面积测算的有关规定,三、用地面积测算,四、成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊,京海实业,2026/3/5 周四,52,房产面积测算一般规定,房产面积测算的内容,：面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算 两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。,房屋的建筑面积,：房屋建筑面积系指房屋外墙,(,柱,),勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高,2,20m,以上,(,含,2,20m),的永久性建筑。,房屋的使用面积,:,房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。,京海实业,2026/3/5 周四,53,房产面积测算一般规定,房屋的产权面积,：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。,房屋的共有建筑面积,：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,面积测算的要求,：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。,量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取,0.01 m,2,。,京海实业,2026/3/5 周四,54,房屋建筑面积测算的有关规定,计算全部建筑面积的范围,a),永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。,b),房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在,2,20m,以上部位计算建筑面积。,c),穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在,2,20m,以上的，按其水平投影面积计算。,d),楼梯间、电梯,(,观光梯,),井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。,京海实业,2026/3/5 周四,55,房屋建筑面积测算的有关规定,e),房屋天面上，属永久性建筑，层高在,2,20m,以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在,2,20m,以上的部位，按其外围水平投影面积计算。,f),挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。,g),属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。,h),与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。,i),房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。,j),地下室、半地下室及其相应出入口，层高在,2,20m,以上的，按其外墙,(,不包括采光井、防潮层及保护墙,),外围水平投影面积计算。,京海实业,2026/3/5 周四,56,房屋建筑面积测算的有关规定,k),有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,l),玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。,m),属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。,n),依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在,2,20m,以上部位的外围水平面积计算。,o),有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。,京海实业,2026/3/5 周四,57,房屋建筑面积测算的有关规定,计算一半建筑面积的范围,a),与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算,。,b),独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算,。,c),未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算,。,d),无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算,。,e),有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算,。,京海实业,2026/3/5 周四,58,房屋建筑面积测算的有关规定,不计算建筑面积的范围,a),层高小于,2,20m,以下的夹层、插层、技术层和层高小于,2,20m,的地下室和半地下室。,b),突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等,。,c),房屋之间无上盖的架空通廊,。,d),房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池,。,e),建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台,。,京海实业,2026/3/5 周四,59,房屋建筑面积测算的有关规定,f),骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分,。,g),利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋,。,h),活动房屋、临时房屋、简易房屋,。,i),独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线,。,j),与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝,京海实业,2026/3/5 周四,60,用地面积测算,用土地面积测算的范围,以丘为单位进行测算,，,包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算,。,下列土地不计人用地面积,：,a),无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地,。,b),市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地,。,c),公共使用的河滩、水沟、排污沟,。,d),已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地,。,e),其他按规定不计人用地的面积,。,京海实业,2026/3/5 周四,61,套内房屋使用面积,以水平投影面积按以下规定计算,:,a),套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。,b),套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。,c),不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。,d),内墙面装饰厚度计入使用面积。,成套房屋的建筑面积,套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积,成套房屋的建筑面积,京海实业,2026/3/5 周四,62,套内阳台建筑面积,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,套内墙体面积,套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙,(,包括山墙,),等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。,京海实业,2026/3/5 周四,63,共有共用面积按比例分摊的计算公式,S,i,=,KS,i,K=(,S,i,)/S,i,式中：,K,为面积的分摊系数；,S,i,为各单元参加分摊的建筑面积，,m,2,；,S,i,i,一为各单元参加分摊所得的分摊面积，,m,2,；,S,i,为需要分摊的分摊面积总和，,m,2,；,S,i,为参加分摊的各单元建筑面积总和，,m,2,。,共有共用面积的内容,共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。,处理原则,a),产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。,b),无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。,京海实业,2026/3/5 周四,64,共有建筑面积的内容,共有建筑面积的内容包括：,电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。,共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙包括山墙,),水平投影面积一半的建筑面积。,独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。,京海实业,2026/3/5 周四,65,共有建筑面积的计算方法,整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。,京海实业,2026/3/5 周四,66,共有建筑面积的分摊方法,a),住宅楼共有建筑面积的分摊方法,住宅楼以幢为单元，依照,共有共用面积按比例分摊,的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。,b),商住楼共有建筑面积的分摊方法,首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。,京海实业,2026/3/5 周四,67,住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照,共有共用面积按比例分摊,的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。,商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。,c),多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。,京海实业,