地产估价Chapter4.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,地产估价,Real Estate Appraisal,严金海,jinhaiyan,厦门大学公共事务学院,厦门大学,Xiamen University,2009-2010,学年第二学期课程,1,第四章 市场法,第一节 市场法概述,第二节 市场法原理,第三节 市场法举例,2,4.1,市场法概述,3,定义,市场法,将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法,理论基础：替代原理,适用条件：数量较多且经常发生交易的房地产,4,估价步骤,搜集交易案例,选取可比实例,对可比实例的成交价格进行适当的处理,求取比准价格,5,4.2,市场法原理,6,搜集可比实例,信息来自哪里？,主要途径,政府有关部门的房地产交易资料,报刊、网络、房地产交易展示会,房地产交易当事人、四邻、房地产经纪人、律师,数据服务提供商，如各种数据公司、咨询公司,同行间的互相提供,房地产估价机构通常有自己的数据库,7,收集可比实例的什么信息？,应尽可能搜集较多的内容,交易实例房地产的状况，如坐落、面积、四至、产权、建筑物新旧、周围环境、景观等；,交易双方；,成交日期；,成交价格（计价方式与价款）；,付款方式（一次性支付、分期支付等）；,交易情况如交易目的、交易方式、交易税费的负担方式、有无利害关系人之间的交易、急买急卖、人为哄抬等特殊交易情况）,“,交易实例调查表”,8,选取可比实例,选取可比实例的三个基本原则,竞争性物业,同一供需圈（子市场）,区位相近、类型相同、规模相当、档次相当、权属性质相同,公开市场交易,交易日期应临近,一年以内,9,对可比实例进行调整,“,越来越像”,三个方面调整,A.,交易情况调整,B.,交易日期调整,C.,房地产状况调整,10,交易情况调整,如果可比实例的价格不完全符合公开市场交易的要求，需要将其调整为正常市场价格。,如：利害关系人间的交易、特别动机的交易、交易税费非正常负的交易,调整方法,差额法,可比实例成交价格,交易情况调整数额可比实例正常市场价格,百分率法,可比实例正常市场价格,（,1 s%,）,=,可比实例成交价格,可比实例成交价格,100/,（,100s)=,可比实例正常市场价格,11,某宗房地产的正常成交价格为,2500,元,/,平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的,7%,，买方应缴纳的税费为正常成交价格的,5%,。请计算卖方实得金额和买方实付金额,某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方,2325,元,/,平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的,7%,和,5%,。请求取该宗房地产的正常成交价格某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方,2625,元,/,平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的,7%,和,5%,。请求取该宗房地产的正常成交价格,12,交易日期调整,将可比实例在成交日期时的价格调整为估价时点时的价格,环比指数,同比指数,定基比指数,可比实例在其成交日期的价格,t/100=,可比实例在估价时点的价格,13,某宗房地产,2007,年,6,月,1,日的价格为,1800,元,/,平方米，现需将其调整到,2007,年,10,月,1,日。已知该宗房地产所在地区类似房地产,2007,年,4,月,1,日至,10,月,1,日的价格指数分别为,79.6,、,74.7,、,76.7,、,85.0,、,89.2,、,92.5,、,98.1,（以,2005,年,1,月,1,日为,100,）。请计算该宗房地产,2007,年,10,月,1,日的价格,某宗房地产,2007,年,6,月,1,日的价格为,2000,元,/,平方米，现需将其调整到,2007,年,10,月,1,日。已知该宗房地产所在地区类似房地产,2007,年,4,月,1,日至,10,月,1,日的价格指数分别为,99.6,、,94.7,、,96.7,、,105.0,、,109.2,、,112.5,、,118.1,（均以上个月为,100,）。请计算该宗房地产,2007,年,10,月,1,日的价格,14,房地产状况调整,将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较,区位因素,实物因素,权益因素,调整方法,百分率法,差额法,15,求取比准价格,综合调整公式,估价对象比准价格,=,可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数,估价对象比准价格,=,可比实例价格*,100/,（）*（）,/100*100/,（）,16,求取比准价格,将多个可比实例的比准价格综合成一个最终的比准价格,平均数,简单算术平均,加权平均,中位数,17,对,3,个可比实例的成交价格进行修正和调整得到的,3,个价格分别为,5200,元,/,平方米、,5600,元,/,平方米和,5300,元,/,平方米。请采用“简单算术平均数”综合出一个价格,权重分别为,0.5,，,0.3,，,0.2,，请采用“加权算术平均数”综合出一个价格,18,4.3,市场法举例,19,为评估某写字楼,2007,年,10,月,1,日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调查选取了,A B C,三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见表，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比实例价格修正和调整表。另假设人民币与美元的市场汇率,2007,年,3,月,1日为,1:7.7395,，,2007,年,10,也,1,日为,1:7.6850,；该类写字楼以人民币为基准的市场价格,2007,年,1,月,1,日至,2007,年,2,月,1,日基本保持不变，,2007,年,2,月,1,日至,2007,年,5,月日平均每月比上月下降,1%,，以后平均每月比上月上升,0.5%,。请利用上述资料测算该写字楼,2007,年,10,月,1,日的正常市场价格,20,为评估某商品住宅,2007,年年,8,月,15,日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了,A B C,三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表。,请利用上述资料测算该商品住宅,2007,年,8,月,15,日的正常市场价格。,21,