房地产开发前期工作.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产开发的主要阶段划分,投资机会研究,可性研究行,项目评估和决策,获取土地使用权,开发项目立项,规划设计与方案报批,建设工程招标,签署有关合作协议,七通一平等工作,基础工程,主体工程,安装与装修工程,室外工程,竣工验收,销售准备,广告推广,现场销售,物业管理,投资决策阶段,前期工作阶段,工程建设阶段,租售与物业管理阶段,3.2,土地使用权获取途径,3.2.1,土地使用权出让,土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。,土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让。,3.2.2,土地使用权转让,土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。,以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的,25%,（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,3.2.3,土地使用权划拨,土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。,根据,城市房地产管理法,的规定，划拨土地的范围包括：国家机关和军事用地，城市基础设施和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律行政法规规定的其他用地。,中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。,3.2.4,土地合作,专题三：,房地产开发项目资金筹集,一、房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。,5.,资金增,值性较强,1.,资金,占用量大,2.,资金,占用时间长,3.,资金使用,的地域性,4.,资金缺乏,流动性,6.,资金的,高风险,高收益性,二、房地产开发项目资金使用的特性,1.,安全性原则,2.,经济性原则,4.,盈利性原则,3.,可靠性原则,三、,房地产开发项目资金筹集的基本原则,从融资主体上,房地产企业融资,房地产项目融资,从融资渠道上,直接筹资,间接筹资,从资金偿还特性上,其他分类方式,权益筹资,债务筹资,四、房地产开发项目资金筹集的分类,五、房地产,开发项目资金筹集的主要方式,债务资金筹集资本金筹集,股票筹集,债券筹资,信贷资金筹资,债券筹资,债券筹资,抵押贷款,信用贷款,自有资金筹集,商品房预售,债务资金筹集,1.,住房抵押贷款证券化,2.,房地产投资信托,把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而,后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险,信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资,凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资,或房地产抵押贷款投资。,内部认购,承包商垫资,通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时,一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护,开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工,程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。,房地产金融创新,其他方式,送审设计方案，项目立项,第三节 房地产开发项目报建管理,建设项目选址许可,申领,建设用地规划许可证,规划设计条件审批,规划设计方案审批,申领,建设工程规划许可证,申领,建设工程施工许可证,申领,商品房预售许可证,立项与报批的主要内容和程序,房地产开发项目招标,招标组织形式,招标方式,招标程序,准备阶段,招标阶段,开标定标阶段,房地产开发公司自行招标,委托招标机构代理招标投标,公开招标,邀请招标,