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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,餐饮分类与招商策略的简述,曹凌燕,2011,年,12,月,11,日,一、前言二、餐饮业的分类与常见商家资源三、餐饮业拓展的基本物业选址要求四、餐饮招商的策略与方法,前 言,前言,“,民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族，随着生活节奏的加快，,居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。,火热的餐饮市场，必然引来商业地产商的青睐。餐饮与购物、娱乐已经三分天,下，许多项目的餐饮比例达到,40%,甚至更高。,餐饮商家对于商业地产意义重大,开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。,餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较,高，技术标准也最高，投资客非常喜欢购买餐饮商铺。,一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵,500,元甚至更高。如果是持,有型物业，餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相,对来说也不低。,更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客,流，更要重大限度的延长每位客户的驻留时间。,餐饮、娱乐业无疑是让客流留下来的法宝。,前言,招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败。作为绝大部,分商业地产项目的必备业态,餐饮，其招商显得尤其重要，仅次于主,力店。无论是旅游地产还是大型购物中心，社区商业还是步行街，餐饮,都扮演着非常重要的角色，甚至是一些商业项目的特色和竞争力。,餐饮招商的成功就是重中之重！,餐饮的招商，因为有很多的不确定因素，导致餐饮招商给人难度大,的印象。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程,度，从业人员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习,惯和文化差异，导致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都,相对较准。,餐饮业的分类与常见商家资源,常见商家资源,餐饮业的分类：餐饮是个庞大的门类，按照餐饮商家自身的特点和商业地产的规划影响，我们可以把餐饮分为,快速餐饮,洋快餐,整体品牌影响力大（肯德基、麦当劳、必胜客等）,中式快餐 发展较慢，逐步突破的趋势（大娘水饺、老娘舅、永和大王）,快速饮品店 小资一族的钟情去处（星巴克、哈根达斯、,costa,）,正餐,中餐 各地方的特色餐饮（俏江南、苏浙汇等）,异国餐饮 形成连锁大规模发展的不多（日韩料理、港澳台餐厅）,咖啡,/,茶馆,得到了长足的发展，涌现大批连锁企业（上岛、两岸、真锅、名典、老树）,餐饮业拓展的基本物业选址要求,品牌快餐,一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场,（百货,/,超市,/,家电,/,家居等）出入口位置和十字街口,快速饮品店,一般为繁华商业街区或者特色餐饮街区的一楼，对人流量的要求较高，对物业的,要求相对较低，一般以外卖为主,中餐商务正餐,一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区、少数高档住宅社区，对层高要求较,高，单层面积要求较大。,异国风情餐厅,外国人比较集中的商务区，工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集区域或,者主题街区，现在小资一族也较喜欢这类餐厅,餐饮招商的策略和方法,针对项目，我们要“量体裁衣”，按照餐饮商家出现的地方，我们且把它分成三大类,商业街、美食街或者特色街区,大型卖场或者购物中心,一般住宅或者写字楼底商,商业街、美食街或者特色街区,商业街或者特色街区的特点就是人群流量大，但驻足时间短。因此，最,适合的餐饮类型也就是快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正,餐厅不一定适合,这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱，一般为中低档，以各种地方特,色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主,针对的经营者多为初次创业或者小投资为主，所以才扎堆选择食街，看,中的是人气旺，跟在别人身后赚钱或者看着别人赚钱了去抢一份额的心,理突出,从招商策略上，最好先招一两家有一定的知名度和实力的品牌商家，大,的商家有一定的带动性，同时也是这条街的标杆，是档次和顾客定位的,象征。,大型卖场或者购物中心,组合大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务比较大。,特别是购物中心，餐饮娱乐的比例一般在,35%,左右，而且要求商家,有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。,除中餐外，还需要一些商务茶餐厅、快餐厅，可根据周边的环境调,整其配比。,肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、永和大王、哈根达斯是快餐类,商户和标准配备，一茶一坐、仙踪林、棒约翰、巴西烤肉，日韩料理等,加以补充，再加上一些地方特色的商家进驻。,购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快,餐，以家庭和宴请为主。其中，一定要引进一家当地最有影响力，规模,较大，发展最好的中餐！,开发商可以牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一,“最好”的餐饮主力店，它的品牌知名度带给项目的支持。它的影响力对,招商工作的推进是非常大的，其余的几家可拉开档次、风味的差距，实,现差异化的竞争！,一般住宅或者写字楼底商,相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度是最大的，特别是新建的小区的底商。,一是商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业的住户和租户。,二是商家菜系的价格定位较困难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的更不敢轻易在社区开店。,对于这类物业和招商，要先做一下顾客群体的分析，找准定位，然后再找相应档次的目标商家。,一般情况下，这些底商的餐饮商户都会要求较长的免租培育期。,餐饮招商的方法,餐饮招商的成功必须讲究方法和策略，有些需要在正式招商前做好铺垫，有些则是根据招商的情况随时灵活的调整，这对招商人员是很大的挑战。,这些挑战来自于：项目初期对前期策划理解后的整合；,与开发商的长期磨合；（租金与免租,期的微调）,面对各种商家的谈判技巧等,避免产品先天不足,餐饮业态对于物业条件的要求是苛刻的，硬件,达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。,这方面的例子不胜枚举,某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商,家都拒绝进入；,某个商家想进驻，但因为物业其他条件达不,到，比如隔油池等，最终只能作罢。,因此，开发商必须在建设之前，就规划好餐饮,的位置，并按照相应的物业标准建造,帮助商家实现稳定经营,大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在五年以上，如果租期在五年以下，餐饮商家一般收不回成本。因此，餐饮商家在选址时，最关心的就是能保证未来,35,年稳定的经营期。,目前阻碍餐饮商家发展最主要的瓶颈就是：租金太高。一般餐饮业正常的生命周期是：装修期三个月（一般也就是商业物业提供的免租期），养育期一般在三个月至半年，此后才能进入正常的运转。如果在养店期承付不起高额租金，商家往往只有关门了事，自然，这也不是开发商愿意看到的。,与降低租金相比，餐饮商家更关心未来的投资回报，因此，商业项目的开发者必须增加自身项目的吸引力，通过餐饮业态的布局、设计、品牌组合让商户认可。,Thanks,