武汉零售商业调研.ppt

Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Click to edit Master title style,武汉市零售商业地产调研报告,目 录,武汉市商业地产概况,武汉市城区主要零售商圈分析,武汉市零售商业发展趋势判断,武汉市典型零售商业案例分析,武汉,“,九省通衢,”,，自古便有,“,货到汉口活,”,的说法。得天独厚的区位优势孕育了武汉商业，沉淀了深厚久远的商业文明。,进入新世纪后，武汉市商业开始从传统商业向现代化流通产业转型。至,2007,年全市实现社会消费品总额近1500,亿元,同比增长,15%,，这是武汉商业的一次历史性跨越。,武汉市近年商业零售总额及增幅,武汉商业市场总体概况,相对于武汉火爆的住宅地产,商业地产的发展更理性化,商业地产巨大的利润空间及经营者积极进取的姿态直接刺激了该业态的升温。,2007,年各类商业物业销售一片红火,从以商业街形态面世的大型零售商业光谷世界城到以专业市场形象深入人心的大武汉家装,从住宅项目的商业裙楼到郊区盘的社区商业,皆取得不错的销售成绩,.,商业项目,只租不售,现象出现更表明了其火热的发展前景,.,商品流通规模不断扩大,商贸业多元化投资格局已经形成,商业经营多业态发展,武汉商贸业,90,年代中期发展到顶峰，曾在全国商业百强中达到,10,家，全国商业,10,强中连续,几年占有,2,席。自,90,年代以后，武汉商贸业特别是零售企业受到新型流通业态的较大冲击。,购物中心、大型综合超市、仓储式商场和便民超市、专业市场、住宅底商、社区商业等。,商业网点开始转型,武汉市网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划发展。,2006,年，全社会新增商业固定资产投资达到,105,亿元，是我市商业发展进程中投资力度最大的,年份。以重大项目为载体，推进现代零售业态发展。市内新建和改扩建,15,家,3000,平方米以,上的商业网点。,武汉市商业发展概况及特点,商业地产的代表性业态,百货店,百货商店是指经营商品范围广泛、种类繁多的大型零售组织。特点是所经营商品有相当大的广度和深度，品种齐全，一般经营商品达万种以至几十万种。一般设置在城镇中心商业区内。百货商店己有百多年历史，十九世纪中叶出现的百货商店是零售组织形式的第一次革命。,购物中心,Shopping mall,为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。,Mall,的特点是不光满足顾客的购物需求同时引导、满足他们在其他方面的消费，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如购物、聚餐、休闲、健身等其他类型的享受的。,商业地产的代表性业态,超级市场,超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足周边范围内顾客每日生活需求的零售业态，其选址一般在居民聚集区，人流量较大，商品构成以购买频率高的商品为主，每天营业时间较长。是商业业态细分的产物。,便利店,便利店是满足顾客便利性需求为主要目的地零售业态。选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关团体、企事业所在地。面积通常不大，营业面积利用率高，主要针对的人群是居民徒步,5-7,分钟可到达为最佳，,80%,的顾客为有目的购买。商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。,商业街：,自发形成的老街：如汉正街等自发形成的商圈；后期建造的新街：如江汉路步行街、水果湖步行街以及光谷步行街等；,百货商场：,最早为武汉商场，近二十年来发展迅速，百货店数量不断增加，先后有中南、中商、新世界、武广、世贸、崇光、王府井、世纪中商、群光、大洋等百货商场；并且武商、新世界、大洋等百货都有在汉大规模扩张的势头。,专业市场：,汉正街各类服装、鞋、工艺礼品等批发市场、武昌广布屯电脑城、汉口前进二路电脑城、数码港手机专卖城等专业市场。,连锁超市：,武汉市城区超市的卖场数量稳居全国城市之首，武汉市的四大商业上市公司武商、中百、中商、汉商的超市业态已经步入细分时代。大型超市目前主要有：沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花、好又多、中百仓储、武商量贩、中商平价、华联、百佳等。,社区商业：,是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业的主要形式是,1-3,层商用楼或建筑底层商铺。,专卖店、大型卖场：,国美、工贸、苏宁的家电卖场，好美家、金马凯旋、百安居、欧亚达、东方红、金鑫等家具卖场。,销品茂：,是目前国际上流行的一种商业地产模式，目的在于带给消费者,“,一站式,”,消费体验。武汉目前有武汉徐东销品茂、万达销品茂。,餐饮娱乐业：,武汉市餐饮市场持续稳定发展，运行状况稳中有升，亮点频现，消费向追求品味和内在质量转变。餐饮业继续成为推动全市消费需求增长的重要力量。,武汉商业地产分类及分析,武汉商业地产市场现状,武汉商业地产量价保持上涨势头。,2007,年商业成交价格达,8800,元,/,平米，是,2002,年的近三倍。仅武汉市近,5,年的成交均价走势来看，价格保持着上涨势头，但今年涨幅有所下降，从去年,38.44%,的涨幅下降到,14.49%,。但成交量大幅增加，增长率高达,33.92%,。,成交向少数项目集中，量价呈周期变化。,武汉市商业成交量价变化呈现出明显的周期性，成交量高峰出现在今年,1,月，,7-8,月，,11,月；而低谷期在,2,月，,9,月。低谷与住宅市场的低谷期相吻合，反应出商业市场开发有限，成交向少数项目集中，整体市场受个案的周期变化影响较大，同时商业市场也很容易受到住宅销售市场的负面影响。,武汉商业地产市场现状,武汉市,07,年商业市场特征分析,消费结构升级，消费需求增加。,统计数据显示，,2007,年，武汉市城市居民人均可支配收入为,14357.64,元，比上年同期增长,16.2%,，剔出物价指数实际增长,11.6%,。随着城市居民人均收入水平的增长，武汉市城市居民消费支出也呈多幅增长之势，消费质量进一步提高。,2007,年，武汉市城市居民人均消费支出为,10600.00,元，比上年同期增长,15.4%,，剔出物价指数实际增长,10.9%,。,随着武汉人均收入水平的提高，人们的消费需求也不断升级，中高收入人群的消费需求需被重视，商业经营需要对消费结构作出及时调整。而国外高档品牌的商家早已看好其中商机，包括奢侈品专卖、特色餐饮、休闲娱乐等多种类型的商家开始将进驻武汉提上议程。,百货零售业内，新世界百货对品牌进行了全面的结构调整、武商集团针对中高档消费人群的武汉国际广场在,07,年,10,月正式开业。武汉十大时装奢侈品牌,ARMANI,、,DKNY,，国际一线品牌,Hugo,、,Sisley,、,Boss,、,Y-3,等均在武汉开出其在华中地区最大规模的旗舰店；,LV,也已在江滩签下租约。,外地连锁经营商家拓展需求增大,自,20,世纪末外国零售商进入中国以来，它们在华南以及华东市场飞速拓展，在短短几年时间里，已经抢占了众多市场份额。而华中，这个正在崛起的区域，已吸引众多连锁商家的目光，纷纷启动在华中布点的战略发展，而其中大多数商家的开店时间表更是在,2008,年以前。一茶一座、面包心语等在一线城市成功运营的知名连锁品牌纷纷落户武汉；星巴克在武汉已经布下一年开,5,家以上店铺的规划。,以轨道交通带动传统商圈的升级,轨道交通具有“磁力效应”,吸引各种商业、商务、娱乐、文化等设施向轨道站点周围聚集,而且随着交通的进一步改善和聚集效应的发挥,聚集量会越来越大。这样就能刺激站点周围土地的高密度开发,繁荣轨道交通周围的经济。,而武汉市轨道交通在规划时更多的考虑传统商圈的升级，各条轨道交通的交点都位于武汉的商业中心。一号线和二号线交汇于武广商圈（武汉商场改造完毕），二号线和四号线则交汇于中南商圈。这无疑会增强各商圈对整个武汉市的辐射能力，给武汉市商业的发展带来新的活力。,成交分布集中，硚口区活跃度最高,商业地产成交区域分布集中在桥口区、江汉区、东湖高新区，其成交金额总值在武汉各区域总值占比高达,61%,，基本上撑起了武汉,07,年的商业地产市场。硚口区商业市场中代表项目有底商项目“融侨,福源街”，专业市场项目大武汉家装、综合性市场项目汉正街第一大道等，商业种类多样，规模成熟。而东湖高新区以经济快速发展为依托，崛起的鲁巷商圈为中心带动了整个商业市场的发展，光谷世界城就是典型。,新商圈不断涌现，形成鼎立之势。,武广商圈中经过改造的武汉商场变身“武汉国际广场”，定位为高档百货，满足武汉市,(,乃至湖北省,),高端百货及奢侈品的消费需求，与武汉广场的,“,大众化,”,中档百货定位形成错位经营，使得公司在武汉市百货业最核心商圈的综合百货面积增加至,20,多万方，为武广商圈再一次的扩大商业规模和辐射能力。重新定位和调整了消费结构的解放大道中段这一黄金商圈的核心地位再一次被巩固。,钟家村商圈一直以来都是汉阳商圈独立支撑，武汉铜锣湾广场,06,年开业，闽东国际城,07,年推出，以及全新包装的汉元中心，再凭借其中心板块的便利条件和优越的自然环境，一跃成为商业地产扎堆竞争要地，热度开始升温。,徐东商圈从原本一个徐东平价超市，发展到现在凯旋门广场、销品茂、好美家、麦德龙、欧亚达等众多商业网点，完成了由商业带动区域价值的战略目标。然而，交通便利、人流量大、商业较为发达的徐东商圈却和它的成交额不成正比。,07,年新世界百货在徐东原武昌徐东凯旋门广场购物中心打造出徐东店，为徐东商圈注入新生力量，对徐东商圈消费结构进行补充。,此外，武汉的中心其他商业区也悄然酝酿着发革。随着南国置业顺利取得偱礼门项目土地使用权、和黄储备已久的老甫地块，在轨道交通一号线与二号线的换乘站周边已出现了超过,30,万平米的潜在商业供应。随着武汉消费能力的进一步升级，武汉零售商业将逐步由传统的百货业向购物中心业态升级，武广商圈、江汉路商圈的核心将向周边聚集，形成新的中心商业区的核心地带。,目 录,武汉市商业地产概况,武汉市城区主要零售商圈分析,武汉市零售商业发展趋势判断,武汉市典型零售商业案例分析,商圈业态的大致组成,零售业态,百货,商店,临街商铺,底商,餐饮娱乐,中西式快餐,KTV,、影院,电玩、健身,专业卖场,家电,卖场,仓储式,卖场,家具建材卖场,武汉市主要商圈,武汉市主要零售商圈分布及特征,目前武汉市形成了中山大道中段、解放大道中段、武胜路等三个中心商业区；中南路、汉阳钟家村、徐东路等三个市级商业中心；鲁巷、司门口、珞喻路、汉阳王家湾等市级商业副中心（区域性商业中心）。,武广商圈,-,零售,武广商圈位于汉口解放大道中段，城市内环线上。武广商圈从解放大道新世界中心店开始由西向东延伸，目前商圈中的主要商家有武汉广场、世贸广场、武汉国际广场（原武汉商场）、庄胜崇光、新世界中心店。,新世界中心店,武商,Mall,庄胜,Sogo,万松园步行街,武广商圈,-,零售,武汉广场,世贸,广场,武商联旗下包括：武广、世贸、国广。,武商与香港公司合资管理武广,亚贸与国广复制武广经营及运营模式,武广连续八年全国单体营业额冠军,国广、武广、亚贸高中低档全面覆盖。,是目前武汉最火爆商圈,武广与亚贸在销售收入上面有明显差别,提醒我们在定位和档次准确以后，后,期运营管理同样重要,武广商圈,-,零售,武汉新世界中心店,商场,11.45,万方,公寓,3.17,万方,写字楼,2.21,万方,居住,5.7,万方,地下建筑,6.03,万方,多功能城市综合体，涵盖百货、写字楼、酒店、公寓、住宅。,新世界在汉较高的品牌影响力，高档代名词,与在汉其他商业项目相比其,VIP,是其经营的主要特色,高档次高规模的产品同样需要高水准的运营管理和服,务理念来支撑,武广商圈,-,零售,武汉庄胜崇光,Sogo,北京庄胜集团模仿日本,Sogo,集团管理模式,定位比较有特色，以年轻时尚服装为主。,经营状况一直以来保持高速增长,武广商圈,-,零售,万松园商业街,商业街的布局和规划直接影响商业街的成败,商铺的出售导致产权的分散，不利于整体管理,在较高的租金和成本压力下，沦为,“,水货,”,一条街,武广商圈,-,零售,项目空置率,区域租金水平,空置率不高表明运营效果不错,部分商场空置部分主要在较高楼层,租金的方式流水倒扣,武汉广场合资公司管理，每年交给业主,6800,万,其他都由销售额来决定租金水平,武广商圈,-,零售,商业,项目管理模式,武广商圈,-,餐饮娱乐,解,放,大,道,国广,面包新语,30,平米,面包房,5,元,/,人,武广,肯德基,100,平米,洋快餐,20,元,/,人,哈根达斯,300,平米,甜点,74,元,/,人,新加坡美食广场,1800,平米,快餐,15,元,/,人世贸,新加坡美食广场,1500,平米,快餐,15,元,/,人,巴犀烧烤,300,平米,西餐,40,元,/,人,绿茵阁西餐厅,430,平米,西餐,50,元,/,人,新武展购物中心,麦当劳,300,平米,洋快餐,20,元,/,人,金吉快餐,100,平米,中式快餐,15,元,/,人,金童子,100,平米,中式快餐,15,元,/,人,庄胜崇光,美食城,1500,平米,中式快餐,17,元,/,人,解放大道,国广,茶楼,100,平米,休闲,50,元,/,人,武广,红帽象电玩,800,平米,电玩,20,元,/,人,黄河女子专业健身,1000,平米,运动健身,50,元,/,人,保龄球,400,平米,运动健身50,元,/,人,世贸,环艺银兴电影城,400,平米,电影,40,元,/,人,空中补给,1200,平米,KTV,65,元,/,人,200,平米,美容美发,100,元,/,人,足道,休闲健身,庄胜崇光,无,娱乐设施明显不足，并且运营效果不佳,餐饮娱乐相对武汉其他商业项目来说，总体不错,有部分有特色餐饮存在，例如：面包心语和哈根达斯等。,武广商圈,-,卖场,工贸家电,5000,平米，约,1.9,元,/,平方米,/,天,苏宁电器,10000,平米，约,2.7,元,/,平方米,/,天,国美电器,3400,平米，约,2,元,/,平方米,/,天,家电卖场,超市卖场,超级生活馆,1000,平米，分为进口区和国内区,生活剧场,中百高端超市,800,平方米，亏损,在汉三大卖场纷纷在此设点，估算武广商圈市场达到,10,亿每年,在此地区共有两家超市卖场，同时突出了高端概念，与在汉其他超市定位和运营上形成差异和互动,家电卖场和超市卖场贡献租金效果较低，但能提供和支撑较大人流,武广商圈,-,项目小结,地铁的开通,政府的支持,武展地块并购，形成武商,Mall,人气旺,供给充分，业态丰富,商家扎堆现象明显，氛围浓厚,现 状,未 来,武商集团整体运营能力的考验,政府背景较浓厚，能否遵循,市场规律,未来消费结构的升级,交通状况不断恶化,新兴商圈不断崛起，分流顾客,停车位明显不足,优 势,劣 势,中山大道及江汉路商圈,江汉路步行街,万达广场,王府井百货,新民众乐园,中山大道商圈位于武汉内环线内，主要零售项目分布在六渡桥至江汉路一代。中山大道商圈的,休闲、服务功能也相对较为丰富，除服装店铺及专业店以外，大众性餐饮、电影院、游戏厅等,娱乐业态也较为丰富，多元化的功能业态组合有效提升了商圈对于消费者的吸引力，尤其是时尚、,流行的特点不仅吸引了周边的消费群体，也使很多其他区域的年轻消费者慕名前来。,江汉路是武汉有着近百年历史的老街区，有许多,著名的老建筑和老字号商铺，经政府规划成商业,步行街，,2000,年,9,月重新开街，经过改造后，步行,街上风格各异的建筑、灯光夜景工程、街边小雕,塑为步行街营造了良好的休闲观光的氛围。江汉,路步行街上的商业店铺档次普遍为中低档定位，,经营商品以时尚、运动休闲类为主，因此目前在,江汉路步行街购物消费的人群以年轻人居多。,中山大道及江汉路商圈,-,零售项目,万达购物中心,新民众乐园,万达,B,、,C,座与民众乐园都是由小商铺构成,万达在经过调整后目前运营效果较好，民众乐园在经过凯德置地包装后，目前运营好于万达广场,两者都定位青少年，崇尚年轻时尚的产品，在价格和风格上有特色和吸引力,王府井百货,中山大道及江汉路商圈,-,零售项目,于,2000,年,2,月底开始改建，,2000,年,9,月,22,日建成开街，总投资为,1.5,亿元。全长,1210,米,分为,5,个空间节点：江汉关、黄陂街、鄱阳街、花楼街、中心百货，每一个节点都有相应的设计思想、布局和设施,临街的,183,家铺面中，经营服装类的专卖店占,34%,，百货类占,17%,，皮革鞋业占,15%,，餐饮类占,14%,，珠宝类占,11%,，文化类占,5%,，医药保健类占,3%,，服务类占,1%,。,武汉关至鄱阳街口长,400,米，以金融、保险业为主体；,鄱阳街口至中山大道长,300,米，以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体；,江汉路北端至江汉四路长,510,米，是以中心百货商店、新世界百货中心、俊华名品广场等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。,中山大道及江汉路商圈,-,零售项目,中山大道及江汉路商圈零售项目,项目空置率,区域租金水平,空置率主要存在商场顶层，以餐饮娱乐为主,周边餐饮娱乐配套丰富,商业,项目管理模式,中山大道及江汉路商圈,-,零售项目,中山大道及江汉路商圈,-,卖场,国美电器,800,平米，约,2.5,元,/,平方米,/,天,工贸家电,19000,平米，约,2,元,/,平方米,/,天,家电卖场,超市卖场,大福源,31800,平米，同时周边有部分其他业态零售商业,沃尔玛,19000,平米，沃尔玛在汉首家卖场,工贸与国美入住纷纷入住此区域，但是业绩较其他地区相比不甚理想,大福源更靠近巡礼门，是一个以超市为核心的综合商业项目，周边也涵盖体育用品，餐饮和娱乐等设施，随着和记黄埔在江汉路地块的开发，江汉路靠近巡礼门地区会成会生成一个全新的商圈,中山大道及江汉路商圈,-,项目小结,万达广场,优势,订单式生产通过主力店吸引小店铺的加入,在布局和规划方面有优势，把沃尔玛和工贸等放在地理位置较差的地方,餐饮娱乐所占比重非常大，适合该地区消费结构,劣势,故意把商铺分割成较小面积利于出售，但实际造成店铺多，商品重叠,过于重视主力店，而忽视小店主,后期招商经营管理乏力，导致，餐饮与店铺混合，环境脏乱差,新民众乐园,优势,有悠久的商业历史沉淀,商业布局方面较有特色,缺少沃尔玛类似主力店，而是数个有规模有特色小店铺,服饰小店“新奇特”武汉潮流风尚标,劣势,娱乐设施相对万达不足,出入口过于封闭,餐饮集中与西式快餐和少量特色餐馆，但价格过高。,中山大道及江汉路商圈,-,项目小结,中南,-,街道口商圈,此商圈可以分为两个主要部分，中南和街道口，其中中南商圈成熟较早，是武昌地区历史最悠久的商业中心，街道口商圈是近些年逐步发展起来的新兴商业中心。,街道口商圈,中南商圈,中南商圈,中南,+,中商,世纪中商,街道口商圈,新世界,群光广场,亚贸商业大楼,中南,-,街道口商圈,中商广场和中南商业大楼，成立年份较早，主要针对普通消费者,世纪中商新近开业，在档次和装修上都是定位与高端，有部分知名国际品牌入住,三者都是以百货业态存在，并配套相当餐饮和娱乐设施,目前阶段影响力还不是很大，消费群体主要以周边工作和生活的居民为主，但随着地铁的贯通，以及中南路商务范围的成熟，商业潜力将得到进一步的挖掘,中南,-,街道口商圈,中南,-,街道口商圈,名称,面积,营业额,武商量贩广埠屯,2.4,万平方米,1.25,亿,中百仓储珞狮路店,1.2,万平方米,2.5,亿,中商雄楚平价广场,1.5,万平方米,1.3,亿,新世界百货,2.2,万平方米,1.3,亿,群光广场,8.8,万平方米,6,亿,街道口附近商业项目业绩,街道口商圈零售项目是在新世界百货和群光百货开业后，迅速成熟起来，并且都保持了告诉增长的态势，群光广场作为武汉最大单体百货项目营业额在去年达到了,8,亿。仅次于武广。,街道口商圈的兴起直接截断了大量从光谷，街道口去往中南路的客源。对于普通商业项目来讲，两个类似的商业项目，跟进的距离当堂对客户的吸引度更高。,而且群光和新世界都仅仅抓住了后街道口地区大量的高端消费人群，使得原来必须去汉口购物的高端客户保留在了此地区。,地理位置优越,经济基础好,环境优美,政府政策支持,周边有东湖、南湖，珞珈山，洪山、桂子山，植被丰富,地理位置优越,经济基础好,政府政策支持,环境优美,街道口商圈的兴起,周边高校林立，科研机构众多，人群收入较高且稳定，街道口更接近光谷,洪山区政府重点支持和建设街道口商圈，有相应的扶持政策出台，吸引了商家，促进了商圈的发展,此地区原来就是科技一条街，商业氛围叫浓厚。,中南,街道口商圈,徐东商圈,徐东路为武汉市内环线的主干道，西面通过长江二桥可以直达汉口市中心，朝东可以看到武汉市最大的风景区东湖，南面可直达武昌商业中心，向北与青山区直接联通,。,徐东是典型由交通的便捷带来的商圈的兴起。,由于有交通的优势因此该区域的主要商业业态都是以大卖场的形式存在,徐东平价,团结销品茂,凯旋门广场,麦德龙,好美家,徐东商圈,-,零售项目,徐东销品茂,销品茂的消费群体较为复杂，但基本上可按照年龄及身份进行划分。地下一层的沃尔玛超市吸纳了项目附近区域绝大部分家庭主妇；,1-3,层的日常生活消费区是,16-30,岁男女必逛之地；,4,层的小商品及,IT,产品中心吸引了众多,20-35,岁新潮人士前往；,5,楼的影城及美食中心是,20-35,岁年轻人及小家庭的常驻之地。健身房的主顾则多是周边中高档楼盘居民。,徐东商圈,-,家电卖场,在汉三大家电卖场均再次布局,营业面积普遍较其他区域大，体现,该区域重要战略地位,徐东,销,品,茂,大食汇美食广场,300,平米,中式快餐,15,元,/,次,肯德基,200,平米,洋快餐,20,元,/,次,必胜客,250,平米,洋快餐,50,元,/,次,麦当劳,200,平米,洋快餐,20,元,/,次,东南亚风情餐厅,300,平米,中式快餐,20,元,/,次,凯旋门广场,徐东商圈,-,餐饮娱乐,徐东,销品茂,金逸国际影城,1000,方,电影,50,嘉年华室内主题公园,公园,40,帕菲克运动中心,运动健身,40,帕菲克健身俱乐部,运动健身,40,徐东平价,无,凯旋门广场,无,综上所述，我们知道徐东商圈是目前武汉发展最快的商圈之一，在短短数年时间内由一片荒地发展成了武汉九大商圈之一，其发展是一环扣一环的：首先，二桥开通带来了优越的交通优势；其次，交通条件得到有效改善以后，众多的房地产项目在此开发；再次，各房地产项目的居住群体带来了极大的商业需求。于是便有众多商家争相入驻，而徐东地区的商业便因此而逐渐发展起来。再次，其主要商业形式也与传统零售商场不同，是以大型专业卖场为主，也是基于交通的便利和通达性。,交通,住宅,商业,徐东商圈,-,项目小结武汉市商圈规划以及未来零售商圈布局,在,武汉市商业网点发展规划（,2006,2010,）,指导下，武汉市将以现有商圈发展态势为基础，逐步形成布局合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的城市现代商业网点体系。,市级商业副中心的确立，武汉的商圈布局从传统的商业据点汉口逐步扩展到全市，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，形成鼎立之势。未来武汉商业布局如下：,商圈内现有及待建大型零售商业盘点,新世界百货、沃尔玛、金逸影城、徐东销品茂、徐东平价、好美家居、工贸家电、凯旋门购物广场、麦德龙,新世界时尚店、中商百货、万达,SHOPPING MALL,、大洋百货、江汉路步行街、新佳丽、沃尔玛、工贸家电、国美电器、,和黄老蒲片区商业,新世界中心、新世界国贸、武广、世贸、武汉国际广场、汉商武展购物广场、,SOGO,、工贸家电、国美电器、,银泰百货、武汉摩尔城,铜锣湾百货、汉阳商场、工贸家电、国美电器,、,闽东国际,中南商场、中商广场、亚贸广场、家乐福、苏宁电器,家乐福超市、武汉工贸家电、国美电器、,武商摩尔城、汉商银座、,21,世纪购物中心,新世界百货、群光广场、工贸家电、国美电器,光谷步行街、大洋百货、家乐福、工贸家电、国美电器、光谷书城、天河影城、鲁巷广场,目 录,武汉市商业地产概况,武汉市城区主要零售商圈分析,武汉市零售商业发展趋势判断,武汉市典型零售商业案例分析,市级商业副中心确立，武汉的商圈布局从传统的商业据点汉口将逐步扩展到全市,。,武汉城市规划设计研究院院长吴之凌曾指出：“武汉三镇相对均衡的功能布局，避免了因为功能明显，带来无效的钟摆式交通加重城市道路桥梁的负荷，所以这次规划力图在三镇建立多中心的城市结构体系。”,单一市中心商圈,（解放大道商圈）,市中心商圈,+,市级商业副中心,武汉近几年在建设成现代大都市的同时，光谷、街道口、古田、青山、二七等等的城市商业副中心建设也正如火如荼。武汉也将像上海、北京、广州和成都一样，在人口密集的地方兴起几个商业副中心。老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，形成鼎立之势。,在北京、上海、广州、成都，单一市中心商圈早已失去了它往日的光环。众多商业副中心的兴起，分流、替代了单一商圈的许多功能，使得城市交通更为通畅，市民的生活、工作更为舒适，城市的发展潜力更大、后劲更足。,商业项目综合化、大体量化，城市综合体成市场热点。,所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,大型城市综合体适合经济发达的城市，在功能选拨上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。,从武汉的实际开发来看，目前相当部分城市综合体多分布在区域商业圈核心地段或结合一线临江的地理位置优势，地段本身具备多功能属性和高升值空间，适合以商业、办公价值最高。开发多停留以居住、商业、公寓或酒店组合的功能上，受制于开发商实力及地块规模，比较单一，体量不大，处在多功能建筑的叠加局面上，其资源整合及综合开发能力还有待提高。,武汉现阶段城市综合体建设项目有：,商业项目综合化、大体量化，城市综合体成市场热点。,项目,总建筑面,（万方）,地理位置,建筑形态,/,物业类型,武汉天地,145,汉口永清地块，临江,住宅、商业街区、办公、酒店、,新世界中心,27,地处航空路口,住宅、商场、写字楼、酒店,锦绣长江,160,汉阳区鹦鹉洲，临江,住宅、超高层、写字楼、酒店、商业,光谷世界城,120,东湖高新区鲁巷广场,多层、高层、住宅、办公、酒店、商业街,东湖春树里,62,中北路与徐东大街交汇处,高层、住宅、办公、酒店、商业,商业开发主力店作用日趋明显，先行招商为主力店“量体裁衣”。,随着国内众多商业项目的成功运营，开发商也更加了解品牌经营商家的需求。在现实操作中，开发商与品牌经营者之间的合作是双赢：开发商以牺牲租金作为代价引入品牌；品牌店则吸引大量人流。,一般来说，一个经营面积在,1,万平米的超市，其人流量约为,12000,至,15000,人,/,天。如此之高的人流量可极大的聚集项目其他零售店铺的人气。在高人气的带动下，租金和售价的提升自是里所当然。,以武汉目前的案例来看，在主力店带动的作用下，部分店铺的租金能够达成或者超过,400,元,/,平米,/,月，而售价也可高达,5,万元,/,平米。现在，越来越多的商业项目，如武汉天地、武汉国际广场等在动工之前首先确定主力店，这样就能够做到,量身订造,，在建筑条件等方面更符合经营商家需求。,武汉市零售商业发展对启动区综合体商业项目的影响及建议,随着武汉城市圈的战略确定，增扩商业辐射能力是必然的发展趋势，老商圈不断扩容升级新商圈不断涌现，各商圈呈鼎立之势的同时也为武汉市商业带来良好的竞争和发展。武汉,CBD,自然不能错过良好的发展机遇，积极推进并快速启动综合体商业项目，极力打造强势的市场竞争力，已刻不容缓。,综合体建设已成为武汉市的热点，武汉,CBD,启动区商业综合体项目应运而生，且在实力、规模、体量、资源整合能力上都有明显优势。武汉,CBD,应抓住市场机遇，顺应市场发展，积极快速启动综合体项目，并做好前期策划工作，以提升核心竞争力。,武汉市商业开发主力店作用日趋明显，先行招商为主力店“量体裁衣”受到重视。武汉,CBD,启动区综合体商业项目开发应做好预招商工作，明确档次定位，与品牌经营者之间形成双赢。,启动区商业项目工作思路,广泛的专业合作,预招商、定单式,高度重视商业规划与设计,集团层面的战略思考和布署,高质量的定位研究 和决策咨询,以项目成功运营为中心,目 录,武汉市商业地产概况,武汉市城区主要零售商圈分析,武汉市零售商业发展趋势判断,武汉市典型零售商业案例分析,武汉国际广场,运营商：武商集团,地址：汉口解放大道,688,号,所处商圈：解放大道商圈,开业时间：,2007,年,9,月,29,日,总投资：,2.7,亿,建筑形态：地下一层是超市，地上七层是百货店及附属设施。,建筑面积：,5.7,万方,主营范围：以服饰为主，化妆品、皮具、家用电器、餐饮,客户定位：中高档,旗舰店品牌：,Hugo,、,Sisley,、,Boss,、,Y-3,、,CARTIER,等。,武汉国际广场,品牌介绍,：武汉国际广场有,106,个独有品牌、,60,个国际名品旗舰店、,162,个百货精品概念店。,1F,国际名品馆，法国,Cartier,面积达200,余平米，销售腕表、手袋、配饰等全系列商品，是全国最大、最全,Cartier,综合旗舰店。德国顶级品牌,HUGO BOSS,开设的,200,余平方米的超大旗舰店，是得到德国审批的国内唯一的综合旗舰店，囊括,HUGO BOSS black,、,orange,、,green,高级男女服饰、鞋类、皮具等众多产品。首度进入华中区，来自意大利的国际一线男装品牌,CORNELIANI,，同步更开设了量身定制服务，让武汉的绅士们享受家门口的高级成衣订制。,2F,时尚绅士馆，丹尼,.,爱特、诺曼达、卡鲁索第一批国际名品成为主导潮流的先锋；,3-4F,时尚潮流馆，根据客层的年龄结构，将女装进行了严格的分类。,4F,与,5F,共同构筑了运动休闲区，以色列,FOX,、韩国第一大休闲品牌,FUBU,，与美国,LEE,、,G-star,牛仔、具有后工业时装精神颓废牛仔装,TOUGH,。,6F,家居生活区，更多人性化的因素和高科技元素的设计，让家充满灵动和温馨。,7F,第三生活空间馆。“奇乐宝”儿童乐园、“美美淘,-,主题特卖场”和武汉国际广场,VIP,俱乐部。,盈利情况：,国际广场作为拟扩建的摩尔城的一部分，开业后实现当月盈利，,2008,年一季度销售收入达,1.5,亿元，利润达,1500,万元。,武汉国际广场,武汉,MALL,城：,建筑面积：拟扩建的摩尔城项目合计占地,51,亩，总建筑面积达到,24,万平米。,总投资：,16,亿,业态构成：含购物中心、娱乐、酒店等，共分为期项目，第一期项目是自建一个,15,万平米的现代购物中心；第二个项目是计划通过引资的方式建设一个,2,万平米的主题公园和,6.9,万平米的豪华型五星级酒店。,武汉万达商业广场,运营商：万达集团,地址：位于武汉市汉口江汉路繁华商业地段，由中山大道、民生路、交通路、佳丽广场和花楼街围合的黄金地段。,所处商圈：江汉路商圈,开业时间：,2004,年,11,月,总投资：,12,亿,建筑形态：由,3,栋主体建筑，两条步行街和两个休闲广场组成的“现代摩尔城”，集购物、娱乐、休闲于一体，各项设施配套齐全的“一站式”购物广场。武汉万达由三座楼构成，,A,座共七层，租给大洋百货；,B,座共四层，一层为产权式商铺，二三层为沃尔玛，四层为工贸家电商场；,C,座共两层，一层为产权式商铺，二层为万达影城。这些主力店占整个广场经营比重的,85%,。,建筑面积：,12.9,万方,主力商家：“大洋百货”、“沃尔玛商业购物广场”和“工贸家电广场”及具有国际卫星传输、全球同步放影的“华纳影城”,配套设施：共有,412,个地下车位和沃尔玛的货物入口及各类设备用房，整个商场、广场、地下连为一体。,客户定位：年轻时尚人群，中档消费,经营模式：出租。已经出售给业主的武汉万达底层内铺由万达统一招商经营。以,C,座一建筑面积为,16,平方米的内铺为例，总价为,50,万元，万达方面在前三年一次性给业主租金回报，第一年每月的租金为,2000,元，第二年每月的租金为,2800,元，第三年每月的租金为,3600,元。三年每月的平均租金为,2800,元，其租金回报率为,6.7%,。万达在此基础上，还向业主收取每月,29,元的物业管理费。,B,座的首层商铺则是业主返租给万达，万达将这些商铺统一租给东方之珠公司，东方之珠再转租给其他商户。,租金回报率：,5.6%,武汉万达商业广场,光谷,世界城,项目选址：项目位与武昌，西临鲁巷口，东临关山一路，北临武昌交通干道珞瑜路，旧关山路从项目中间横穿而过。项目的西头与鲁巷购物中心相对，南连光谷光电广场（光谷书城、苏宁电器）。东临,1100,亩保利花园和光谷创业街。项目周边交通极为便利。,项目总投资：计划总投资,35,亿元人民币。,占地面积：,41.79,万方,总建筑面积：约,120,万平方米，其中约,80,万方住宅、,40,万方商业。,商业形态：武昌首条商业步行街，由一条,1350,米纯步行街串起九大组团，集购物、娱乐、休闲于一身。其中商业部分包括：,600,米,700,米纯商业步行街、五星级酒店、高档写字楼、时尚流行百货、大型品牌超市、专业大卖场、女人街、国际美食街、风情酒吧街、五星级影院、多元娱乐场所、运动时尚品牌旗舰店及流行前线特区等。,Thank You!,