第六章 土地使用权评估.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六章 土地使用权评估,学习重点与目的：,1,、了解土地、地价的特征；,2,、掌握多因素综合评价方法；,3,、掌握基准地价修正系数法；,4,、掌握路线价估价法。,第一节 土地与土地使用权,一、土地,土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。,广义地看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气,候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。,土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。,土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。,地球提供给人类可利用的土地数量叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地。,土地的经济供给：是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划、整治，以满足人类各种需求的供给。,二、土地的特征,（一）土地的自然特征,1,、位置的固定性；,2,、质量的差异性；,3,、不可再生性；,4,、效用永续性。,（二）土地的经济特性,1,、供给的稀缺性；,2,、可垄断性；,3,、土地利用的多方向性；,4,、效益级差性。,三、土地使用权,地价一般是土地使用权的价格。,土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。,土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。,第二节 地租与地价,一、地租理论（说明土地价值的产生）,马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。,（,1,）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租,土地出让金,（,2,）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租,1,）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租,2,）。,级差地租,1,原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。,级差地租,2,原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。,（,3,）垄断地租：,二、地价理论（说明地产价格的决定理论）,一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。,地价的本质是地租的资本化,三、地价的特征,1,、地价是地租的资本化；,2,、地价是权益价格,3,、土地具有增值性；,4,、地价与用途相关；,5,、地价具有个别性；,6,、地价具有可比性。,第三节 土地定级基本原理,一、土地分等定级基本思路,（一土地分等定级的定义,土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。（二）土地定级与土地分等的概念土地定级是指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。,城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。,土地定级是在一个特定的城市内部进行，而土地分等是在城市与城市之间进行,三）多因素综合评定法的基本思路多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示土地的使用价值及其空间分布的差异性，划分土地级别。,它的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应参数，然后用适宜的计算方法将样本加以归并，即划分土地级别。,（四）多因素综合评价方法的基本公式既然城镇土地是多种因素相互作用的结果，如果对每种因素、因子的影响力赋予一定的分值和权重，经过累加，就能获得每块土地综合影响力的大小。,（五）多因素综合评价方法的特点多因素综合评定法符合事物发展变化的规律，其主要优点是考虑了影响土地的多种因素，评价结果能较全面地反映城镇土地的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面综合显示土地的质量。,其次，由于选择的因素都直接与土地质量有关，在评价中排除了其他无关因素的干扰，精确性较高。,该法还可以根据各地具体情况，选取适用于本地特点的因素因子体系，在不同类型的市镇中，都可以灵活应用。,归结起来，多因素综合评价方法不仅具有较高的科学性，同时简便易行，可操作性强，易于普及推广。,二、城镇土地定级的因素因子体系定级因素是指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社自然条件因素。,影响土地级别的可主要归纳为商服繁华度、交通通达度、城市设施完备度、环境优越度、人口状况等五类。,（一）选择定级因素因子的基本原则,1,、影响大，对分级具有重要作用；,鉴别方法：,（,1,）层次关系；,（,2,专家评议，赋予权重值；,（,3,）根据城市性质分析。,2,、覆盖面广，适用于城市各类用地；,3,、反映土地质量差异。,（二）定级因素指标体系,P136 表6-1,三、定级因素确定方法,（一）由定级工作组确定,（二）特尔非法,四、土地级别的确定,土地级别确定时应遵循的原则：,1,、确定的土地级别之间，收益差别要明显；,2,、在不影响土地级别的科学评定基础上，尽可能考虑成果实施的可行性和可操作性；,3,、对测定的土地级别，应实际界定出级别的边界。,第四节 基准地价及其修正系数法,一、基准地价的含义,基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。,我国目前的基准地价表现形式是区片价和路段价。,基准地价评估主要有两个环节：,一是基准地价评估区域的确定，二是基准地价确定。,评估区域的确定主要有两种方法：,一是根据土地定级与估价相结合的原则，以土地级别作为控制基础，用多因素综合评定法划分土地级别，以土地级别作为基准地价的评估区域。,二是应用房地产市场资料，评估标准宗地地价，根据标准宗地地价的差异性，划分地价均质地域为基准地价评估区域。,第一种方法适用于我国大多数大中小城市，第二种方法的前提条件是城市房地产市场比较发达，且房地产交易样点多，空间分布较均匀。,二、基准地价测算的基本思路,基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、出租、房屋出租、买卖、以地换房、征地拆迁、联营人股等资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标基准地价确定后，还要评估标定地价。,标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。,标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估，也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的一般方法评估。,在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。根据地价影响因素对宗地地价的影响程度，一般主要选择区域因素和个别因素，对大量样点地价与各种因素关系进行数理统计和分析，求出各种因素的修正系数。,一般选取的区域因素有：道路状况、公共交通情况、人口情况等；,选取的个别因素有：宗地地质条件、地形条件、形状等。,三、基准地价的特点与作用,（一）基准地价的特点,1,、基准地价是区域性价格。,2,、基准地价是土地使用权价格。,3,、因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。,4,、基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。,5,、基准地价是单位土地面积的地价。,6,、基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。一般应每年或每两年对城市土地价格进行全面或局部调整，更新成果。,（二）基准地价的作用,1,、具有政府公告作用；,2,、宏观调控地价水平的依据；,3,、是国家征收城镇土地税收的依据；,4,、是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；,5,、是进一步评估宗地地价的基础；,6,、引导土地资源在行业部门间的合理配置。,四、基准地价修正系数法的基本思路,基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。,五、基准地价修正系数法的适用范围,（一）适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。,（二）基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。,（三）基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。,六、基准地价修正系数法估价的程序,（一）收集、整理土地定级估价成果资料主要包括：土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析作为宗地估价的基础资料。,（二）确定修正系数表根据待估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修订系数表，以确定地价修订的基础和需要调查的影响因素项目。,（三）调查宗地地价影响因素的指标条件按照与待估宗地所处级别和用途的对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调查项目应与修订系数表中的因素一致。,（四）制定待估宗地因素修正系数根据每个因素的指标值，查对相对应用途土地的基准地价影响因素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查对基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。,（五）确定待估宗地使用年期修正系数土地使用年期修正系数可按下式计算：,式中，,y,宗地使用年期修正系数；,r,土地还原率；,m,待估宗地可使用年期；,n,该用途土地法定最高出让年期。,（六）确定期日修正系数基准地价对应的是基准地价评估期日的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。,期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。,（七）确定容积率修正系数基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，同时容积率对地价的影响也非常大，并且在同一个级别区域的，各宗地的容积率的差异甚至很大，因此，一定要重视容积率的修正。也就是说，必须将区域的平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水平下的地价。,（八）评估宗地地价,待估宗地地价待估宗地所处地段的基准地价,年期修正系数,x,期日修正系数,容积率修正系数,其他因素修正系数。,第五节 路线价估价法,一、路线价估价法的含义和理论依据（一）路线价估价法的含义路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。,路线价是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。,（二）路线价估价法的理论依据,路线价估价法认为市区各宗土地价值随临街深度而递减。,临接同一街道的宗地根据可及性大小，可划分为不同的地价区段，以不同的路线价区段来表示宗地的不同可及性。,在同一路线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，可用性相差很大，所以需制订各种修正率，对路线价进行调整。,路线价法实质上也是市场比较法的一种。,路线价法的理论基础也是替代原理。,二、路线价估价法的计算公式,宗地总价路线价,深度百分率,临街宽度,如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、,梯形地、不规则形地、袋地等，则需依下列公式计算：,宗地总价,=,路线价,深度百分率,临街宽度,其他条件修正率,宗地总价路线价,深度百分率,临街宽度,其他条件修正额,三、路线价估价法的适用范围,一般的土地估价方法如收益法、市场法仅适宜于对单个宗地进行估价；,路线价法则适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。,四、路线价估价法的程序,路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他修正率表的制作、土地宗地价格的计算。,（一）路线价区段划分,地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段。,街道两侧接近性基本相等的地段长度称为路线段长度。,路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。,原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。,繁华街道有时需要附设不同的路线价，住宅区用地区位差异较小，所以住宅区的路线段较长，甚至几个街道路线段都相同。,（二）标准宗地的确定,路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。,标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。,标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。,标准宗地的面积大小随各国而异。例如，现在日本的标准宗地为宽,3.63m,，深,16.36m,的长方形土地。,实际估价中的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。,（三）路线价的评估,路线价的决定，主要采取两种方法：,第一种是由熟练的评估人员依买卖实例用市场法等一般市场地估价方法确定；,第二种是采用路线价系数法或称评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数。,（四）深度百分率表的制作,深度百分率（表）又称深度指数（表）。,深度百分率是地价随临界深度长短变化的比率。,（五）计算宗地价格,五、几个路线价法则介绍,（一）四三二一法则,（二）苏慕司法则,（三）霍夫曼法则,（四）哈柏法则,（一）四三二一法则,四三二一法则是将标准深度,100,英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个,25,英尺的价值占路线价的,40,，第二个,25,英尺的价值占路线价的,30,，第三个,25,英尺的价值占路线价的,20,，第四个,25,英尺的价值占线路价的,10,。如果超过,l00,英尺，则需九八七六法则来补充。即超过,100,英尺的第一个,25,英尺价值为路线价的,9,，第二个,25,英尺为,8,，第三个,25,英尺的为,7,，第四个,25,英尺为,6,。,（二）苏慕司法则,苏慕斯经过调查证明，,100,英尺深的土地价值，前半临街,50,英尺部分占全宗地总价,72.5,，后半,50,英尺部分占,27.5,，若再深,50,英尺，则该宗地所增的价值仅为,15,。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟定，由于苏慕斯法则在俄亥俄州克利夫兰,市应用最著名，因此一般将其称为克利夫兰法则,。,（三）霍夫曼法则,霍夫曼法则认为：深度,100,英尺的宗地，在最初,50,英尺的价值应占全宗地价值的三分之二。在此基础上，则深度,100,英尺的宗地。最初的,25,英尺等于,37.5,，最初的一半，,即,50,英尺等于,67,，,75,英尺等于,87.7,，全体的,100,英尺等于,100,。,（四）哈柏法则,其理论是一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，即深度百分率为,100,英尺的深度平方根的,10,倍，即深度百分率深度的平方根乘于,10,。例如一宗,50,英尺深土地价值，即相当于,100,英尺深土地价值的,70因为深度百分率：,10,50,，约等于,70,。但标准深度不一定为,100,英尺，所以经修订的哈柏法则为：,深度百分率所给深度,100%,标准深度。,六、深度百分率表,地价,a,1,a,2,a,3,a,4,深度,mnA,=ma,1,+ma,2,+ma,3,+ma,4,+ma,5,+ma,n,A=(a,1,+a,2,+a,3,+a,4,+a,5,+a,n,)/n,土地单位面积价格等于各地块单位面积价格的面积加权平均值。,深度百分率,1,、单独深度百分率如将各小地块单位面积价格以百分率表示，即为单独深度百分率。,2,、累计深度百分率,3,、平均深度百分率,平均深度百分率累计深度百分率,标准深度,宗地深度,七、举例,p146,