第7章第1节成本法概述.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第七章 成本法及其概述,7.1 成本法概述,概念：,成本法是根据估价对象的,重新构建价格,来求取估价对象价值的方法，也就是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。,实质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。,积算法思路：,以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。,这里的成本不是传统意义上的成本（不含利润），这里是价格（包含利润）。,成本法的理论依据：,卖方角度：,房地产价格形成的费用价值论。,买方角度：,房地产价格形成的替代原理。,房地产估价师可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值,7.1 成本法适用的估价对象和条件,成本法适用的对象：,既无收益又很少发生交易的房地产估价,.,如：学院、医院、图书馆、体育场所等,只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以单纯的建筑物或者其装修部分。,如：化工厂、钢铁厂、油田、码头等,成本法适用的条件：,可正确计算各种正常费用、利润、税金等.,一、自由竞争,二、该种商品本身可以大量重复生产,成本法适用的三个注意点：,1）采用客观成本而不是实际成本。,2）在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。,3）在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。,三、成本法的操作步骤,1.,搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料,2.,估算重新购建价格,3.,估算建筑物折旧,4.,求取积算价格,7.2 房地产价格构成,1）不同地区，不同时点，不同用途，不同类型的房地产价格构成不同。,2）同一房地产还因个人和单位对构成项目划分不同而不同。,估价师和估价机构的任务,弄清楚房地产构成,常用房地产的价格构成：,土地取得成本,开发成本,管理费用,销售费用,投资利息,销售税费,开发利润,7.2.1 土地取得成本,定义,：取得房地产开发用地的必要支出。,土地取得途径,：通过,市场购置,取得,通过,征收集体土地,取得,通过,征收国家土地,取得,（一）市场购置下的土地取得成本,定义：,在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由,购买土地的价款,、,应由买方缴纳的税费,和,可直接归属于该土地的其他支出,构成。,组成：,建设用地使用权的购买价格,买方应当缴纳的税费,【例】,某宗面积为5000平方米的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/平方米，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本是：,解：,800,50002（1+3%）824（万元）,楼面地价=土地总价,总建筑面积,=土地单价,容积率,（二）征收集体土地下的土地取得成本,包括：征地补偿安置费用、相关税费、出让金等,征收土地安置费用：,土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征收农民的社会保障费用。,相关税费：,征地管理费、耕地占用税、新材地开发建设基金、政府规定的其他有关费用,（三）征收国有土地上房屋的土地取得成本,包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用、相关费用和出让金等。,房屋拆迁费用：,被征收土地的市场价值、被征收土地的室内自行装修装饰的补偿金额、搬迁补助费、安置补助费、征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费,相关费用：,房屋拆迁补助费、房屋拆迁服务费、房屋征收估价费、房屋拆迁和渣土清运费、政府规定的其他有关费用,二、开发成本,1.,勘查设计和前期工程费,：,可行性研究、规划、勘查、设计、,“,三通一平,”,等。,2.,基础设施建设费,：,道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等。,3.,建筑安装工程费,：,建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费。,4.,公共配套设施建设费,：,非盈利性公共配套设施建设费。,5.,开发过程中的税费,。,三、管理费用,四、投资利息,1.土地取得成本的利息。,2.开发成本的利息。,3.管理费用和销售费用的利息。,1.人员工资。,2.办公费。,3.差旅费等。,计息周期：,计算利息的单位时间。可以是年月、日等。,计息期：,该项费用应计息的时间长度。如24个月、8个月等。一项费用的计息期起点是该项费用发生的时点，终点是建设期的终点，,一般不考虑预售和延迟销售的情况。,建设期：,起点一般是取得房地产开发用地的时间，终点是估价对象开发完成的时间，并由于一般估价对象在估价时点竣工完成，所以建设期终点一般认为是估价时点。又分为,前期和建造期,。,计息方式：,单利和复利,单利,是每期均按照原始本金计算利息，即只有本金计算利息，而本金所产生的利息不计算利息。,如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息期，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：,I=P,i,n,F=P(1+i,n),复利：,以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息下，不仅要本金要计算利息，利息也要计算利息，即利滚利。,本利和计算公式：,F=P(1+i),n,总利息计算公式：,I=P(1+i),n,-1,利率：,用百分比表示的单位时间内,增加的利息,与,原金额,之比。,利率有,单利利率和复利利率，存款利率和贷款利率，名义利率和实际利率。,在复利的情况下，,当利率的时间单位与计息周期不一致时,，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期是半年、季、月、周等，就出现了名义利率和实际利率。,假设名义年利率为r，一年中计息m次，每次计息的利率为r/m，至n年末时，在名义年利率r下的本利和为：,F=P(1+r/m),nm,名义年利率r与实际年利率i的关系：,i=(1+r/m),m,-1,五、销售税费,1.销售税金及附加：,营业税、城市维护建设和教育费附加。,2.销售费用：,广告宣传、销售代理。,3.其他销售税费：,卖方负担的交易手续费等。,六、开发利润,土地取,得成本,土地取,得成本,开发,成本,直接成本,利润率,开发,成本,管理,费用,投资,利润率,土地取,得成本,开发,成本,管理,费用,销售,费用,成本,利润率,房地产价格,销售利润率,1.开发利润=,(,),+,2.开发利润=,3.开发利润=,4.开发利润=,(,+,+,),(,+,+,+,),四个利率对应四个基数,计算时清楚利率的内涵，注意利润率与计算基数的互相匹配,7.3 成本法计算公式,一、基本公式：,积算价格=重新购建价格折旧,二、针对对象：,新的房地产、旧的房地产,适用于新开发房地产的基本公式：,新开发的房地,新建成的建筑物,新开发的土地,7.3 成本法计算公式,二、新开发土地的计算公式：,新开发,土地价格,土地取,得成本,土地开,发成本,管理,费用,投资,利息,销售,税费,开发,利润,=,+,+,+,+,+,7.3 成本法计算公式,一、新开发的土地:,填海造地、开山造地、征收集体土地并进行“三通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地。,销售,费用,+,【例】,某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成,“,五通一平,”,熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，,销售费用、,销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的,2%，,5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,=432.4（元/平方米）,三、新建房地的计算公式：,新建房,地价格,土地取,得成本,土地开,发成本,销售,费用,管理,费用,投资,利息,销售,税费,开发,利润,四、旧房地的计算公式：,土地重新,取得价格,建筑物重新,购建价格,建筑物,拆旧,=,+,=,+,+,+,+,+,+,旧房地,价格,第四节,建筑物重新购建价格的求取,1.概念：,建筑物重新购建价格,是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。,一、建筑物重新购建价格的含义,重新购建价格是估价时点时的。,重新购建价格是客观的。,重新购建价格是全新状况的价格(未折旧)。,2.,建筑物重新购建价格的,特性：,3.,建筑物重新购建价格的种类,：,重置价格,。,重建价格。,二、建筑物重新购建价格的求取方式,1.重置价格或重置成本。,是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格2.重建价格或重建成本。,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象完全相同的新建筑物的正常价格。,三、建筑物重新购建价格的求取方法,建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其他授权部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。,求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。,1.单位比较法,单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。,单位比较法实质是市场法。,单位比较法有单位面积法和单位体积法。,单位面积法,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。,-主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅，办公楼。,例,某房屋5000,m,2,，,该类房屋的造价为1800元/,m,2,。,则该房屋的重新购建价格为:,1800元/,m,2,5000,m,2,=900(万元),单位体积法,是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。,-主要适用于造价与体积关系较大的建筑物，如仓库等异型建筑。,例,某建筑物体积为5000,m,3,，,该类房屋的造价为800元/,m,3,。,则该房屋的重新购建价格为:,800元/,m,3,5000,m,3,=400(万元),2.分部分项法,分,部,分项法,是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分布分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格过成本，最后将各个独立构件或分部分项的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。,分部分项法(某工程直接费用计算表),项目,数量,单位成本,分项成本(元)基础工程,1500,m,3,200元/,m,3,300000,墙体工程,1600m,2,400元/,m,2,640000,楼地面工程,1500m,2,200元/,m,2,300000,屋面工程,1500m,2,300元/,m,2,450000,给排水工程,250000,供暖工程,150000,电气工程,200000,直接费用合计,2290000,3.工料测量法,工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件、建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。,工料测量法(某工程直接费用计算表),项目,数量,单价,分项成本(元),水泥,吨,元/吨,300000,沙石,m,3,元/,m,3,640000,砖块,万块,元/万块,300000,木材,m,3,元/,m,3,450000,瓦面,万块,元/万块,250000,铁钉,公斤,元/公斤,150000,工时,小时,元/小时,200000,直接费,用合计,2290000,4.指数调整法,指数调整法,是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。,指数调整法,将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期修正的原理一致。,指数调整法,主要用于检验其他估价方法的测算结果。但间隔期太长不宜采用。,(？),第五节 建筑物折旧,估价上的折旧是指由于物质、功能和经济等方面的磨损造成建筑物的价值损失，其数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新购建价格的差额，即：,一、建筑物折旧的概念和原因,1.建筑物折旧的概念,建筑物,折旧,=,建筑物重新,购建价格,-,建筑物,市场价值,2.建筑物折旧的原因,物质折旧,物质折旧，又称物质磨损，有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。,物质折旧的具体原因：,自然经过的老化；,正常使用的磨损；,意外破坏的损毁；,延迟维修的损坏残余。,功能折旧,功能折旧,又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。,功能缺乏,是建筑物的某些部件、设备、设施等没有其应有的功能。,功能落后,是建筑物已有部件、设备、设施等功能低于正常标准或有缺陷。,功能过剩,是建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准。,总结,课后任务,