房地产销售专题讲座.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产开发法律培训,1,第一部分 商品房销售条件,第二部分 房地产广告与宣传的法律风险,第三部分 商品房预售阶段风险防范,第四部分 房地产施工建筑阶段的风险防范,第五部分 开发商阶段性担保法律防范,第六部分 商品房交付使用及权证办理,2,第一部分,商品房销售条件,3,第一部分 商品房销售条件,一、商品房预售与销售概念,二、安徽省预售条件,三、无证预售的风险,四、商品房预售时应明示内容,五、重要法律规定,4,第一部分 商品房销售条件,一、预售与销售概念,1,、商品房,预售,是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房,在竣工验收前,预先出售给买受人，由预购人按合同约定支付定金或房价款，开发商按合同约定交付商品房的行为。,2,、商品房,现售,是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的,已竣工验收合格,的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,5,第一部分 商品房销售条件,二、商品房预售条件（安徽）,1,、已取得房地产开发,资质证书,、营业执照；,2,、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得,土地使用权证,书；,3,、持有建设,工程规划许可证,和建设工程,施工许可证,，并已办理建设工程质量和安全监督手续；,4,、商品房预售方案应当说明商品房的位置、单价、建筑面积、交付使用日交付使用后的物业管理等内容，并附预售的商品房总平面图。；,5,、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的,25,以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。,6,、已在项目所在地商业银行开设商品房,预售款专用帐户,；,7,、预售商品房项目及其土地使用权,未设定他项权,；,8,、其他法定条件。,6,第一部分 商品房销售条件,三、无证预售的风险,1,、一般规定：,未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，在法律上无效,。,2,、特殊情况：如果公司,在买受人起诉前取得,商品房预售许可证，合同可被认定为有效。,3,、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用,7,第一部分 商品房销售条件,四、商品房预售时应明示内容,1,、开发商的名称、注册地址、电话和法定代表人；,2,、商品房,预售许可证件,；,3,、项目开发进度和竣工交付使用时间；,4,、项目及其配套设施的,平面示意图,；,5,、商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；,6,、预售,商品房的价格和付款办法,；,7,、商品房,预售款的专用帐户,；,8,、,物业管理,事项。,8,第一部分 商品房销售条件五、重要法律规定,合肥市商品房预售管理条例,1,、,已预售,的商品房项目竣工验收合格,交付使用前,，开发商,不得,用该商品房项目及其土地使用权,设定他项权,。,2,、对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的,设计进行变更,时，,应当征得买受人同意,。,9,第二部分,房地产广告与宣传法律风险,10,第二部分 房地产广告与宣传的法律风险,一、房地产广告与宣传资料相关法律规定,二、房地产广告与宣传法律风险防范,11,第二部分 房地产广告与宣传的法律风险,一、相关法律规定,1、,房地产广告发布暂行规定,第,11,条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市,政条件等，,如在规划或者建设中,，应当在广告中注明。,第,15,条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当,在广告中注明。,第,18,条,房地产广告中,不得含有开发商能够为入住者办理户口、就,业、升学等事项的承诺。,2,、,最高法院关于审理商品房买卖,合同纠纷案件适用法律的解释,“,出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的,说明和允诺具体确定,，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，,当事人违反的，应当承担违约责任。,”（详见案例,1,）,12,第二部分 房地产广告与宣传的法律风险,实践中常见的几种常见的情形,1,、对商品房环境性质量的陈述,2,、对商品房使用功能质量的陈述,3,、对商品房美观质量的陈述,4,、向购房者提供某些优惠或者附带赠送礼物,5,、承诺“还本销售”“售后返租”等,6,、承诺为外地购房者办理户口,7,、在广告中承诺开发的商品房将配管道煤气、有线电视、远传电表、进口电梯，但实际交付未配备或者需要另行缴费办理。,13,第二部分 房地产广告与宣传的法律风险,二、房地产广告与宣传法律风险防范,1,、注意广告内容不要明确具体，一般广告均为要约邀请，若内容具体确定属于要约，有法律约束力。,2,、公司注意不要为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，特别是不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据（如土地使用权配套设施等）的内容方面作不符合实际情况的描述。,3,、公司在宣传广告中有一些声明、解释。如：“规划、绿化、设施、设备、面积等宣传、披露的内容，,最后均以政府批准的方案为准,，以权威机构实际测量的面积为准。”尽可能的自我保护。,4,、,布置样板房的，一定要在显著位置注明,“,本样板房仅供参考，实际以商品房买卖合同约定为准。,”,14,第三部分,商品房预售阶段风险防范,15,第三部分 商品房预售阶段风险防范,一、什么是认购,二、认购阶段风险防范,三、定金的处理,四、预售阶段风险防范,16,一、什么是认购,商品房的认购是指买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房现房合同之前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。,详见案例,2,17,第三部分 商品房预售阶段风险防范,二、认购阶段风险防范,1,、认购书中一般应约定：如当事人姓名或名称、预订的房地产的,坐落地点,、,面积,、,价格,、预订期限、,买卖合同签订期限、定金数额,、,违约责任,等。,2,、将,买卖合同中容易产生争议或非常重要的条款放入认购书,，如付款方式、逾期付款违约责任、贷款条款等。,3,、注意某些条款模糊处理，如房屋面积，为防止面积误差导致业主退房，认购书中对,房屋面积加上,“,约,”,。,18,第三部分 商品房预售阶段风险防范,一、认购阶段风险防范,4,、在认购时将,商品房买卖合同范本向认购人出示,，并在认购书中注明：“,业主在签订此认购书时已阅读及详细了解商品房买卖合同范本内容，业主同意按买卖合同范本签订正式买卖合同,”，可以防止业主以双方对买卖合同无法达成一致为由要求退房。,5,、注意定金条款。认购书中应约定业主缴纳,“,定金,”,，而不是,“,订金,”,、,“,预付款,”,。,19,第三部分 商品房预售阶段风险防范,二,、定金的处理,最高院司法解释规定,：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因,不可归责于当事人双方,的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”,“,买卖合同约定，买受人以,担保贷款方式,付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。,因不可归责于当事人双方的事由,未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。,”,20,第三部分 商品房预售阶段风险防范,三、预售阶段风险防范,1,、认购书中的重要条款要计入商品房买卖合同。,2,、商品房买卖合同应当包含,前期物业服务合同约定的内容,，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。,3,、合同中的重要条款，如规划设计变更处理、业主逾期付款、开发商延期交楼等，,尽量在合同中约定处理办法,，避免业主随意解除合同。,4,、合同中,约定免责条款,，如因政府政策改变等造成规划设计变更、逾期交房等。,21,第三部分 商品房预售阶段风险防范,三、预售阶段风险防范,5,、,装饰、设备标准尽量不约定品牌、型号,，用,“,高级防火门,”,等字样，避免交楼时与合同约定不符。,6,、对样板房问题，要在合同中明确,“,实际交付的商品房以本合同约定为准,”,。,7,、,明确哪些物业和范围属于开发商所有,，如,“,地下车库、会所、幼儿园属于出卖人所有。,”,8,、对以按揭贷款购房的业主，明确向银行咨询和办理按揭事宜的责任在业主方，,“,买受人已在本合同签订前了解是否符合银行按揭贷款条件，出卖人对是否能够获取贷款不作任何承诺,”,。,22,第三部分 商品房预售阶段风险防范,三,、预售阶段风险防范,9,、约定,商品房交付条件,及业主,无合同理由,拒绝收楼的法律后果，重点在物业管理费的承担和房屋损毁的风险承担。,10,、明确,产权办证期限,，及开发商延期办证的法律承担。,11,、一定要在合同中约定面积误差处理办法，否则按法律规定，超过,3%,面积误差，业主可退房。,23,第四部分 房地产施工建造阶段风险防范,一、黑白合同的法律风险与对策,二、开发商该如何约定垫资施工,三、警惕施工合同中的默示条款，避免,不作为而产生的法律风险,24,一、黑白合同的法律风险与对策,（案例）乙建筑公司投标成功后依据中标合同与甲开发公司签订了包工包料的建设工程施工合同，并报当地建委进行了备案。乙公司进场施工之前，甲公司以钢材等建材价格持续下降为由，与乙公司反复磋商，双方达成了乙方在工程总承包价的基础上让利,5%,的意见，并重新签署了一份施工合同作为乙方进场条件。新合同价比原合同的总承包价款降低,120,万元，但未到当地建委备案。工程竣工后，双方因工程结算发生争议而诉至法院。乙公司要求按照老合同结算工程价款。,25,一、黑白合同的法律风险与对策,最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释,第二十一条当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。,风险防范对策：有利的新的施工合同、补充协议要及时到建设主管部门备案，以防止出现对己不利的黑白合同,26,二、开发商该如何约定垫资施工,（案例）,2003,年乙建筑公司在甲地产公司举行的酒店项目施工招标中一举中标。但双方签约时，甲公司要求乙公司前期垫资,1000,万元施工，乙公司考虑到这是一个工程总额近,5000,万元的大合同，能拿到手不容易，于是就同意了甲公司的要求，并要求约定垫资年利率为,6,。甲公司认为反正垫资条款为无效条款，约定利率也无妨，于是答应了乙方的要求。然而垫资施工期结束后，甲公司因资金困难，未能偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉至法院，要求甲公司支付工程款并按约定利率支付相应利息，同时依据合同法和司法解释关于建设工程优先受偿权的规定，要求对该宾馆的进行拍卖优先受偿。,27,二、开发商该如何约定垫资施工,解释,第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民,银行,发布的同期同类贷款利率的部分除外。,当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。,当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持,风险防范对策：垫资施工条款并非无效条款，如果涉及垫资施工，对于发包方而言，可以在合同中不约定利息,28,三、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而产生的法律风险,（案例）,2004,年,5,月乙建筑公司与甲房地产开发公司签订了总价款,1300,万元的公寓建设施工合同，,2005,年,10,月工程竣工验收合格后，甲公司尚有,375,万元的工程尾款尚未支付。双方约定的付款条件时是，由乙公司提交竣工结算报告交由甲公司按照,建筑工程施工发包与承包计价管理办法,审核无误后，甲公司支付其中的,310,万元（其余款项作为工程质量保证金）。乙公司于当年,10,月将竣工结算报告提交甲公司项目负责人后，甲公司迟迟未有回音。,2006,年初催要欠款未果的乙公司不得不就此款项按合同的约定提请仲裁。仲裁中，甲公司提出其项目负责人即甲方代表已辞职离开公司，但甲方代表在乙方提交的工程结算报告时就表示了异议，现甲方不同意乙方提出的结算数额，要求乙方重新提交竣工结算文件。,29,三、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而产生的法律风险,般情况下，应当按照合同约定结算工程价款，工程经竣工验收合格后，双方就应当结算。结算中，一般先由承包人提交竣工结算报告，由发包人审核。而有的发包人收到承包人提交的工程结算文件后迟迟不予答复或者根本不予答复，以达到拖欠或者不支付工程价款的目的。这种行为严重侵害了承包人的合法权益。为了制止这种不法行为，,建设部发布的,建筑工程施工发包与承包计价管理办法,第,16,条规定，发包人应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可认为约定期限均为,28,天,。为了更好地约束双方当事人，使建设部的这条规定更具有可操作性，,解释,第,20,条明确规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。,体现了充分尊重合同当事人约定的原则。,30,第五部分,开发商阶段担保法律防范,31,第五部分 开发商阶段担保法律防范,一、开发商阶段担保,二、开发商为购房人提供阶段担保风险防范,32,第五部分 开发商阶段性担保法律防范,一、开发商阶段性担保,1,、按揭贷款一般同时采用担保方式,（,1,）由买受人（借款人）提供,抵押担保,。,（,2,）由开发商提供不可撤销的,连带责任,还款保证。,2,、按揭贷款两个担保阶段：,（,1,）第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得,房屋所有权证,，并办妥抵押登记，,将,房屋他项权证,及其他有关资料交银行保管之日止,。该阶段由开发商承担连带保证责任。,（,2,）第二阶段始于银行取得,房屋他项权证,，此时抵押合同开始生效，由于抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时，通过两个阶段的紧密衔接，贷款银行的债权获得了不间断的保障。,3,、三份合同,：贷款（借款）合同、抵押合同、保证合同,33,第五部分 商品房买卖贷款法律分析,一、开发商阶段性担保,4,、阶段担保中开发商法律风险：,1,、业主迟迟不办证，使保证责任不能解除。,2,、业主断供、停供，被追究保证责任。,3,、业主停供、断供，又因其他债务导致商品房被查封，从而面临被追究保证责任，且因房屋被查封导致无法追偿的危机。,详见案例,3,34,第五部分 商品房买卖贷款法律分析,二、开发商为购房人提供阶段担保风险防范,1,、加强与银行合作，,要求银行及时办理抵押登记,，减少保证风险。,2,、,对购房人身份及资信调查,，是否有断供风险。,3,、,在买卖合同中约定产权由开发商代办,，并及时办理产权证，尽快解除保证责任。,4,、在买卖合同中,约定购房人断供或停供的违约责任,，包括解除买卖合同，收回房屋，扣除违约金后余款退还购房人。,5,、及时,了解业主还款情况,，对违约业主采取措施。,6,、根据业主的财力状况，支持业主向银行办理调整贷款年限的申请（延长年限或减少年限）。,7,、业主无法继续供楼，可建议转按揭卖房。,35,第六部分,商品房交付使用及权证办理,36,第六部分 商品房交付使用及权证办理,一、商品房交付风险防范,二、开发商办理权证义务和期限,三、开发商逾期提交办证资料的后果,37,第六部分 商品房交付使用及质量保证,一、商品房交付风险防范,1,、在合同中明确交房日期和逾期交房的违约责任，,尽量做到按合同约定日期交房,。,2,、对业主,在交房前欠缴房款,的，在合同中约定,“,若买受人在房屋交付前未付清应付款项，出卖人有权拒绝交房且无需承担任何违约责任,”,，保护开发商在业主违约情况下留置房屋的权利。,3,、为规避因政府原因造成逾期交房的违约责任，可在合同中约定,“,因政府原因导致停工或竣工验收拖延属于可能逾期交房的条件,”,。,4,、合同中明确交房条件，如,“,竣工验收合格,”,，,达到合同约定条件即可交房,，非约定理由业主不能拒绝收楼。,38,第六部分 商品房交付使用及质量保证,二、开发商办理权证义务和期限,1,、开发商在办证过程中的义务,（,1,）在房屋竣工后,3,个月内提交各种规定资料，办理房屋的,初始登记,，领取,房地产权属证明书,。（大确权）,（,2,）业主自行办房产证时开发商提供资料履行协助义务（如单元测绘图纸等）。,（,3,）若买卖合同约定,“,开发商在交房之日起为买受人向登记机构办理权属登记手续,”,，则开发商除办理初始登记外，还,应为买受人主动办理单元权属证书的义务,。,详见案例,4,39,第六部分 商品房交付使用及质量保证,二、开发商办理权证义务和期限,2,、产权证办理期限,（,1,）,商品房买卖合同约定,的办理产权证的期限；,（,2,）合同未约定，商品房为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起,90,日,；,（,3,）合同未约定，商品房为已竣工房屋的，自合同订立之日起,90,日,。,40,第六部分 商品房交付使用及质量保证,三、开发商逾期提交办证资料的后果,1,、开发商,按照商品房买卖合同约定,的条款承担违约责任。,2,、,一般违约责任,：违约金和解除合同。,3,、,解约权行使期限,：法定期限一年，若对方有催告，行使期限为,3,个月，逾期不行使权利消灭。,4,、开发商是否承担逾期办证责任，视逾期原因，只有,因开发商原因导致逾期才承担法律责任,。因银行、买受人、政策原因逾期，开发商不担责。,41,第七部分 工程的竣工与结算,发包人与承包人在竣工验收方面的争议纠纷主要集中在以下几个方面：,建设工程未经验收，发包人擅自使用，导致工程质量纠纷；,双方因工程未经验收或验收不合格情况下的价款支付问题发生争议。,控制风险的方法主要是双方都要以工程质量为主线，严格依据合同法第279条和建设部建设工程质量管理条例第16条等相关的法律规定，工程竣工后及时组织验收，未经验收，工程不得交付使用。同时，承包人应当根据通用条款第32条的规定，及时向发包人提交竣工验收报告并保留好签收记录，以免发包人拖延验收时间。这里，作为承包人尤其注意工程质量，以及平时施工资料的收集整理。,最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，,“,建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。,”,第十三条规定，,“,建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。,”,第十四条规定，,“,当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。,”,第十六条第3款规定，,“,建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，工程价款结算参照本解释第三条规定处理。,”,（,二）竣工结算,实际施工过程中，发包人为了拖延支付工程款，往往对承包人提交的竣工结算报告迟迟不予答复，而通用条款第33条只规定了发包人给予确认和提出修改意见的期限，但并未明确约定：发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复的，视为认可竣工结算文件。而为了保护承包人的合法权益，建议将建设部发布的建设工程施工发包与承包计价管理办法和建设工程价款结算暂行办法列为合同适用的规章和法律文件，因为前述办法规定，,“,发包人应该在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可视为约定期限为28天。,”,最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十条规定，,“,当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。,”,通用条款第33.4款规定，,“,发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。,”,按合同法第286条的规定，该项优先权属于法定抵押权，效力高于一般抵押权，因为工程款中凝聚了建筑员工的工资，按照人权高于物权，物权高于债权的原则，工程款应优先。但是，在商品房开发过程中，当消费者已经支付大部分购房款的情况下，就存在承包人法定抵押权与消费者权利的冲突，按照消费者的生存利益高于承包人的经营利益的原则，应优先保护消费者的利益。,控制风险的方法：,1、承包人提交竣工结算报告和结算资料，务必要求发包人签收，并应注明签收日期；,2、双方对结算价格发生争议，除采取仲裁和诉讼外，还可以在专用条款中约定交由有资质的中介机构进行鉴定，以鉴定结论的价格作为计算工程造价的依据；,3、及时行使建设工程法定抵押权。,Thank 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