成都楼盘案例案例研究.ppt

他山之石、可以攻玉成都誉峰研究,成都誉峰案例研究,产品策划中心,CONTENT,有 的 之 石解读誉峰精装,他 山 之 石解读誉峰,何 以 攻 玉誉峰精装借鉴,1,他,山之石,解读成都誉峰,合景泰富地产控股有限公司是广州领先的大型房地产开发商，1995年创立，一直专注于高端物业的开发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、酒店式公寓、高级购物中心、资产经营、物业管理等多个发展领域，是一家实力雄厚稳固、产品多元化的地产企业。于2007年7月3日在香港联合证券交易所主板上市，实力进一步壮大。并向其它具高增长潜力的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中高端住宅物业开发为主力。,峰系类为其产品系的巅峰产品,天湖峰-主要为高端别墅类产品,领峰-采用“五星级酒店+顶级豪宅+服务式公寓”的复合引擎模式,誉峰-位于中央商务区的高端电梯豪宅,誉峰,天湖峰,领峰,誉峰合景泰富产品序列中顶级峰系产品,广州誉峰+领峰 成都誉峰,广州誉峰,位置,珠江新城中央商务区CBD,装修标准,4800元/,容积率,6.81,面积区间,主力250290,亮点,三梯两户，住佣分区,在,40,多米的高空中掏空四层，,16,套单位营造四座巨型的空中花园；,顶层,4,套,PENHOUSE,600-800,设观星健身房及天际泳池,广州领峰,位置,珠江新城国际商业步行街,产品组合,3,栋,25-48,层高层住宅，,1,栋超五星级,W,酒店,、,1,栋,42,层服务式酒店公寓,亮点,6000泰式亲水园林，1000岛式泳池，国际商务会所，五星级酒店入户大堂,成都誉峰,项目位置,天府新城核心政务区,占地面积,280亩（2期开发）,综合容积率,2.39,建筑面积,110万平方米,（商业40万方）,面积区间,一期一批次180-250,内部配套,2栋超甲级写字楼、1栋超五星级酒店w酒店，1栋服务式公寓、7万方奢侈品旗舰店,车位,1：1.2,装修标准,6000元/,产品亮点,开间,8,米以上的客厅,360,户户天际泳池,10,万,/,株亚热带海藻树,200,多个原创雕塑,地段国际城南豪宅聚集区,誉峰、城南一号,三环内益州大道，城南新中央政务区，与“政府新办公大楼”仅 一街之隔,半岛城邦,三环外侧与红星路南延线交接处，新中央政务区,世纪峰景,绕城外会展片区，新中央商务区,中央政务区,中央商务区,誉峰,誉峰,城南一号,半岛城邦,世纪峰景,誉峰位于南门的新富豪区、成都新国际,CBD,区,-,天府新城,;,区内规划完善，已有蓝光地产、中海地产、华润置业、和记黄埔、嘉里集团、九龙仓集团,.,多家大型地产商在此区域取得土地进行项目开发,规划 商业商务,高端百货旗舰店,超甲级写字楼,面积7万方左右，国际高端百货零售，打造天府新城核心区最高端、时尚、现代化得购物中心。,超甲级写字楼,两栋超甲级5A写字楼。,港式现代立面风格，时尚国际挺拔；,五星级酒店标准的超豪华单元大堂和电梯轿厢，大量采用石材、水晶灯，面积约,300,平米，极具震撼效果；,立面 尊贵挺拔,园林设计单位：国际著名景观设计公司,Bensley,（宾士纳）,空间上富于变化，错落有致,层次感强烈，植被茂密丰富,水景与景观泳池穿插,超过,30,吨紫铜、黄铜、青铜铸造的原创雕塑,200,多件为成都誉峰量身打造的雕塑,园林打造费用高达,600,万欧元，冠绝成都,几十棵名贵加纳利海枣树，每株价格,5,万以上,园林名贵、原创,户型分析,8.4米宽阔横厅设计,配置独立设备房,保姆房，单独入户，主佣分区,可入坐宽观景阳台,双入户子母门，配迎客酒吧台,誉峰180平米,公馆1881,183平米,主卧套房设计,独立保姆房,观景阳台,9米横厅设计,户型分析,户型分析 功能分析,功能性,缺失,衣帽间,较大,卫生间,舒适度高,衣帽间,卫生间一体化,空间相对狭窄,门厅酒柜设计,玄关更为符合,豪宅档次,玄关功能,性不强,多一功能房,设计，功能结构,更完善,户型分析 豪宅传达景观视觉的第一性,户型分析豪宅的功能分区及动线设计,第一层为最私密的主人起居空间,第二层为次位生活及学习空间,第三层为生活、休闲公共空间,第四层为配置及服务空间,主佣分区的尊贵感,生活空间、起居空间的区隔感,1、将别墅的设计元素充分运用到高端电梯豪宅的设计中，实现电梯生活别墅化的第一引导；,2、充分利用的平层优势，扩大电梯产品的景观设计亮点；,3、形成了自成体系的功能分区及动线设计原则,户型分析结论：,2,有,的之石,解读誉峰精装,标准五星级酒店入户大堂，9米挑高，大量类水晶装饰。,誉峰交楼标准分析,原装日立电梯：电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接，配施华洛世奇的水晶吊灯。,誉峰交楼标准分析,以誉峰作为交楼标准的180平米C户型样板为例：,誉峰交楼标准分析,面积：,180,平米,装修报价：,6000,元,/,平米,实际报价：,4000,元,/,平米,装修装修费用：,70,万,过道天花、墙地面、门,天花 满吊顶,墙面 白色乳胶漆,地面 米黄石材,HBS楼宇识别系统,无品牌实木门,美国博世地暖,局部天花吊顶,户内门2400mm,无品牌实木门,调整前：白色乳胶漆,调整后：普通墙纸,米黄石材地面,石材踢脚线,誉峰交楼标准分析,全地面铺设博士地暖,HBS楼宇对讲系统,誉峰交楼标准分析,玄关,天花 局部吊顶,镜钢酒水柜,石材酒水台,地面调整后为,闪电金石材拼花,天花灯槽,黑色镜钢酒水柜,黑色圣罗兰酒吧台,调整前交楼标准地面,米黄石材拼花圣罗兰石材波打,调整后交楼标准地面 闪电金石材拼花,局部天花吊顶,皮砂玻璃电视墙,窗帘 非交楼标准,地面米黄石材,客厅 餐厅,天花 局部吊顶,墙面 白色乳胶漆,地面 米黄石材,其他 中央空调,工程灯具,誉峰交楼标准分析,卧室 书房,天花 局部吊顶,墙面 白色乳胶漆地面 复合木地板,无品牌复合,木地板,乳胶漆,局部吊顶,仿金属烤漆开关面板,无品牌定制,柜门,誉峰交楼标准分析,厨房,天花 局部吊顶,墙面 仿石玻化砖,地面 仿石玻化砖,无品牌烤漆面板,西门子冰箱（非交标）,林內、摩恩洗涤盆,微波炉（非交标,西门子灶具,飞利浦液晶电视,西门子油烟机,无品牌定制橱柜,弗兰卡龙头,誉峰交楼标准分析,西门子洗衣机,（非交标）,公共卫生间,天花 满吊顶,墙面 仿石玻化砖,地面 仿石玻化砖,玻璃淋浴间,TOTO洗面盆,仿石玻化砖,仿石玻化磚,TOTO淋浴花洒,夜砂灰金镜,无品牌定制镜面柜,TOTO洁具,誉峰交楼标准分析,客人房卫生间,天花 满吊顶,墙面 仿石玻化砖,地面 米黄石材,热带雨林啡石,无品牌定制银镜柜,TOTO洗面盆,TOTO洁具,米黃石材,仿石玻化砖,玻璃淋浴间,誉峰交楼标准分析,主人房卫生间,天花 满吊顶,墙面 闪电金石材,地面 圣罗兰石材,闪电金石材,圣罗兰石材,杜拉维特洁具,无品牌定制镜面柜,科勒浴缸,誉峰交楼标准分析,誉峰交楼标准分析,3,何,以攻玉,誉峰精装借鉴,经济,:,成本,如何在有限的投入下达到物超所值的效果是每个室内作品的高标准判断准则。合理有机地分配成本，达到室内设计的意图和目的。,我们绝非仅仅研究誉峰号称6000元/平米的装修到底有多么豪华，我们借以攻玉的应该是更深层次的：,厨房家电比重最大，其次是橱柜；,配置的家电和厨盆套品牌好，橱柜无品牌，注重材质，地砖无品牌。,材料选择:,墙砖,地砖,橱柜,厨房家电,顶辅料,龙头台盆,一般,质感高，无品牌,质感高，品牌好,灯,厨房成本分析,墙面石材,地面石材,镜柜,灯,顶辅料,洁具,卫生间洁具品牌高档，墙地面石材占成本比重大，突显高端形象。,材料选择:,卫生间成本分析,一般,质感高，无品牌,质感高，品牌好,实木门,地面石材,地暖,灯,顶辅料,墙面,。,材料选择:客餐厅地面采用石材，卧室选择复合实木地板。全屋博世地暖（淋浴间除,外），大金中央空调，无品牌实木门,客餐厅成本分析,一般,质感高，无品牌,质感高，品牌好,成本分配,：一套180,户型精装修价格约为70万，单价约为4000元/,比重最大：卫生间（高档洁具及石材）；,2.,客餐厅因大面积石材仍占较大比重；,厨房电器品牌客户认知度较高，故采用品牌性强的电器，橱柜及墙地面注重质感无品牌；,卧室使用无品牌的实木地板铺设以及普通墙纸，故所占成本比重最低。,总体成本分析,以客户接触点与认知度为导向排布精装层次,以定制概念模糊客户认知,攻,玉之石,精装层次,模糊认知,强化质感,品牌,定制,质感,客户认知,品牌性强,品牌强化,对客户认知度较高的物品，采用品牌拉升装修档次，其余装修则强调质感，形成明确的成本划分档次。,THE END,