1、 工程管理制度手册目 录一、 工程部组织架构及职责1、 组织架构2、 工程部职责3、 岗位职责二、工程部规章制度1、业户报修处理规程2、工程设备档案管理规定3、周报告、月报告、年报告制度4、能源管理制度5、设施设备管理制度6、报告制度7、安全运行管理制度8、高空作业安全操作规定9、安全用电管理制度10、防火及消防安全管理制度11、值班及交接班制度12、机房管理制度13、机房安全防火管理规定14、机房钥匙管理制度15、机电设备房出入管理制度16、配电室管理规定17、水泵房、水箱间管理规定18、设备故障处理规定19、运行事故分析20、设备预防性维护保养制度21、设备设施紧急维修管理制度22、设备的
2、更新及系统改造管理制度23、工程部人员调配制度24、设备修理计划的变更、检查与考核制度25、公共部位巡检制度26、二次装修管理制度三、工程部操作管理规程1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备(设施)操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压配电箱(柜)维修保养工作规程17、低压配电盘及
3、二次回路的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井(强、弱)维修保养规程21、中央空调设备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法25、消防系统检查维护、保养细则26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准四、运行操作表格1、HDXX-GC-002-A-02工程维修汇总表2、HDXX-GC-003-A-01设备台帐3、HDXX-GC-003-A-02设备档案4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作报告5、HDXX-GC-004-A-02工程部月管理报告6、HDXX-GC-005-A-0
4、1能源消耗统计表7、HDXX-GC-006-A-01工程部采购申请单8、HDXX-GC-006-A-02工具借用记录表9、HDXX-GC-006-A-03设备登记卡10、HDXX-GC-006-A-04单元设备档案卡11、HDXX-GC-006-A-05工程项目质保期及单位联系情况一览表12、HDXX-GC-007-A-01值班记录13、HDXX-GC-010-A-01工作票14、HDXX-GC-015-A-01钥匙借用登记表15、HDXX-GC-016-A-01设备房出入登记表16、HDXX-GC-017-A-01低压电房设备检查表17、HDXX-GC-017-A-02高压电房设备检查表18
5、、HDXX-GC-017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单19、HDXX-GC-029-A-01设备维修记录20、HDXX-GC-030-A-01倒闸操作票21、HDXX-GC-031-A-01设备缺陷记录表22、HDXX-GC-032-A-01配电房运行日志23、HDXX-GC-033-A-01设备维修保养记录24、HDXX-GC-034-A-01空调系统运行日志25、HDXX-GC-035-A-01热交换器运行记录26、HDXX-GC-036-A-01给排风机、新风机月检查表27、HDXX-GC-036-A-02给排风机、新风机季检查表28、HDXX-GC-036-A-03给排风机、新
6、风机年检查表29、HDXX-GC-037-A-01水泵运行记录30、HDXX-GC-039-A-01水泵保养维修工作单31、HDXX-GC-042-A-01消防设备维保运行记录32、HDXX-GC-043-A-01事件报告33、HDXX-GC-056-A-01电梯日巡检记录五、突发事件处理1、各系统紧急突发事件操作规程2、几种常见的紧急突发事件的处理3、电梯困人应急预案4、台风或特大暴雨应急处理操作规程5、给排水应急操作规程6、停电应急处理操作规程一、工程部组织架构及职责1、组织架构说明:装修主任兼建筑结构、装修专业工程师,运行主任兼电气专业工程师,维修主任兼给排水、空调专业工程师,仓库管理员
7、由文员兼任。2、工程部职责2.1、负责房屋及其设施(设备)、供配电系统(含发电机)、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。2.2、负责制订所属公共设施(设备)、房屋设施(设备)、机电设施(设备)、基础配套设施(设备)的各项管理制度和技术规程。2.3、负责新建项目的房屋设施(设备)、公共设施(设备)、配套设施(设备)等项目工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。2.4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。2.5、负责编制设备设施大(中)修、工程改造、设备更新方
8、案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金使用计划,经主管领导审批后组织实施。2.6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。2.7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程项目监督、检查、考核,确保施工质量。2.8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程,参与装修工程验收。2.9、负责制订各项能源消耗管理规程,开源节流、控制能源消耗成本。2.10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。2.11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。2.12、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。2.13、完成领导指派的工作。3、岗位职责3.1、工程经理岗位职
9、责3.1.1.在总物业经理的直接领导下,负责工程部的全面管理工作。3.1.2.负责小区设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实。3.1.3.履行客户服务中心签订的设备管理合同,完成下达的各项管理指标和经济指标。3.1.4.贯彻执行工程部各项运作管理制度,确保各设施、设备处于安全、良好的运行状态。3.1.5.执行政府部门的有关行业法规,加强安全管理和安全教育,建立各级安全制度,防止发生安全事故。3.1.6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。3.1.7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核,不断提高员工的综合能力和素质。3.1.8.负责组织对机电
10、设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。3.1.9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。3.1.10.负责处理业主对工程维修工作的投诉。3.1.11.对业主的二次装修作出整体安排和管理。3.1.12.定期向总物业经理汇报工作,完成上级交办的临时任务。3.2、文员岗位职责3.2.1.负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。3.2.2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.2.3.负责出勤管理和考勤统计工作。3.2.4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。3.2.5.负责文件打印、校对及传真工作。3.2.6.负责会议纪要的整理工作。3.2.7.完成上级
11、交办的其他工作。3.3、运行主任岗位职责3.3.1.负责各设备系统的日常运行、维护保养。掌握设备运行状况,发现异常及时处理。3.3.2.负责各设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。3.3.3.起草各项设备设施管理制度和技术规程,经审核批准后组织实施。3.3.4.编制值班运行报表,经审核批准后贯彻使用。3.3.5.负责公共设备设施的接管验收及资料归档的组织工作。3.3.6.制定重点设备部位的点检表,并亲自执行检查。3.3.7.负责与相关业务主管部门进行联系。3.3.8.负责能耗管理工作,控制运行成本。3.4、维修主任岗位职责3.4.1.负责设备设施维修、工程改造、设备更新工作。3.4.2
12、.定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。3.4.3.制定并监督执行设备设施的日常维护计划。3.4.4.制定维修的工作要求、注意事项。编制大修工艺、程序。3.4.5.负责为业主提供服务。3.4.6.配合客户服务部做好业主入住时的交验工作。3.4.7.负责填写系统设备的维修材料申购表。3.5、装修主任岗位职责3.5.1.作好业主装修施工图的审核工作,对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。3.5.2.对审核合格的图纸进行收图处理,发给装修期间的文件及表格,提醒装修施工单位有关装修的注意事项。3.5.3.对审核不合格的图纸作退图处理,并提供整改方案及要
13、求供业主参考。3.5.4.负责业主装修队伍的审查工作,包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。3.5.5.负责协同客户服务部对完成装修的单元进行检查验收工作。3.6、仓库管理员岗位职责(文员兼任)3.6.1. 严格执行入库手续,入库的物料分类整齐存放,杜绝不安全因素。并设物料卡,标识清楚。3.6.2.物料入库后及时入账,准确登记。3.6.3.按审核无误的领料单和先进先出的原则发料。3.6.4.日清月结,凭单下账,不跨月记账,按时上交报表,做到账、物、卡一致。3.6.5.做好日常盘点和月末盘点工作,保证仓库存货账实相符。3.6.6.妥善保管好原始凭证,账本以及各类文件。3.7、运行技工岗位
14、职责3.7.1.严格遵守安全操作规程,防止发生安全事故。3.7.2.严格执行各设备系统的日常运行、维护保养。3.7.3.定期对设施、设备进行全面巡视、检查,认真填写巡查记录,发现问题及时处理。随时掌握设备运行状况。3.7.4.务必做好交接班工作,认真填写交接班记录或保养记录。3.7.5.定期清洁所管理设备和设备房,确保设备、设施、设备机房的整洁。3.7.6.发生突发情况,应迅速赶往现场,及时采取应急措施,保证设施、设备的正常、完好。3.7.7.参加各种类型、形式的业务培训,提高业务水平和工作能力。3.8、维修技工岗位职责3.8.1.执行有关技术规范、规定,熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和
15、维修方法,做一名合格的维修人员。3.8.2.认真做好维修准备工作,严格按照维修主任的工作要求、注意事项和大修工艺、程序开展维修。 3.8.3.为业主提供优质的服务。 3.8.4.积极完成上级交办的各项临时任务。3.8.5.参加各种类型、形式的业务培训,提高业务水平和工作能力。 3.9装修技工岗位职责3.9.1.负责业主装修的现场监管工作,发现问题及时做出相应处理。3.9.2.负责监督装修单位对公共设施的保护工作。3.9.3.对装修过程中违规事项,以书面或口头方式通知业主进行整改,并检查整改后的效果,做好书面记录。3.9.4.负责装修技术资料整理和归档。二、 工程部规章制度l 业户报修处理规程1
16、 目的尽快处理业主(用户)的报修,规范维修服务工作,确保为用户提供满意的服务,评价维修服务质量,提高维修服务水平。2 适用范围适用于园区业主(用户)提出维修服务要求的处理。3 职责3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作,公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况,对故障部位进行补报。3.3 客服部负责接收业主(用户)、保洁员和公司其他部门人员的报修事项;负责报修内容的分递传达工作;负责信息的反馈和维修过程中相关事宜的协调工作。3.4 工程部(水、电)负责报修内容的现场确认和维修工作。3.5 工程部经理负责对维修工作的监督及对客户服务
17、通知单以外的报修内容的评审工作。3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。4 工作程序报修处理阶段划分报修 业务分递 维修准备 维 修 信息反馈 微机确认业主用户部门保洁录入微机 接收回执 礼貌入内返单 分发传递 打印工程单 检查维修汇总单据 收集信息 准备材料 签单确认信息反馈 协调事宜 到达维修点 协商尾留整理统计 时间: 5分 10分 5分 客服部总物业经理报修处理中心公司主服务器办公室工程部报修确 认结 论配电房4.1 微机设置(报修处理系统) 4.2 业务分递 4.2.1 报修人以电话或口头方式进行报修,报修员将业
18、主名称、业主代号(楼层房间号)、维修项目、联系人、联系电话、故障现象输入“报修工作管理系统”。4.2.2 报修员电话通知工程部。4.2.3 报修员在打印机上打印客户服务通知单一式四联。4.2.4 当可以分派人员前往维修,受领单位派维修工人到报修处取单,进入维修部位进行作业。4.2.5 维修工作按照先业主后内部,先高层、后低层的原则分派任务。例如同时报修三处,只能派出1人维修时,如果三个工程作业单全部为业主报修,则按照先高后低的原则执行,如果其中一个是业主报修,则按照先业主后内部的原则执行。4.2.6 报修接待员得知维修人员已经全部派出时,应与相关值班员确认可派出人员时间,并立即与报修联系人电话
19、联系,“小姐(先生),真抱歉,工程维修人员正在 层进行项维修,需稍候,回来后我立即通知前往您处, 可以吗?谢谢!”如果业主的维修项目很急,则与相关班组联系,改变维修次序派人前往进行维修。4.3 维修准备4.3.1 维修人员接到维修任务后,根据客户服务通知单标明的故障现象准备材料,班组储存材料包括,灯管、节能灯、镇流器、跳泡、电话线、水龙头、密封垫等常用材料。4.3.2 准备常用工具和垫布、抹布等。4.3.3 自接收回执发出10分钟内到达维修地点。4.4 维修4.4.1 敲门(轻轻敲三下),得到允许,进入业主房间:“您好!对不起,打搅您了,我是xxxx客户服务中心派来的维修工人,现在可以维修检查
20、吗?”得到允许后,轻步进入维修地点,放好垫布,进行检查。将检查结果向业主(用户)汇报:a) “对不起,您的设备故障是,是由于原因造成的,需要更换,价格元,您看可以吗?”。得到允许后立即维修。b) 当需要到仓库领取材料时,向业主说明:“对不起,我现在到仓库领材料,马上回来,请您稍候!”c) 当仓库无此材料时,应仔细检查是否还缺其他材料(避免一次检查不到位),向业主说明原因,约定维修时间(注意:约定的时间要输入微机,以便系统掌握情况及时提示,否则系统将按未执行任务项处理)。d) 当故障点一时难以确认时,应向业主道歉,说明未查出原因,约定时间再次检查,返回后立即向主管领导汇报,在约定的时间内进行重新
21、检查。4.4.2 维修结束,维修人员清理现场,收拾工具物料,擦净作业面,请联系人验收:“小姐(先生),您交待的工作我已经完成,请您试验一下,是否可以?”。4.4.3 待业主确认后,将作业内容、消耗材料、作业时间填写好,“小姐(先生),请您在作业单上签署意见,好吗?”“请您在这签署”。4.4.4 收好签字作业单,“麻烦您了,非常感谢,您有什么要求,请给报修处打电话。”4.5 信息反馈4.5.1 维修人员返回后,将工程维修单交给报修处,由报修员负责将到达时间和维修结束时间及业主满意程度录入微机(报修时间、通知时间由系统自行填写)。4.5.2 客户服务通知单由报修员汇总,每月20日前交给工程部经理审
22、核,每月20日将审核后的客户服务通知单,第三联交回客服部核销。如有费用发生,应将第二联交与财务,第四联本部门留存4.5.3 每月20日,报修员打印一份当月工程维修汇总表作为部门考核依据并存档备查。4.6 最后确认4.6.1 客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展情况,发现问题,及时解决。4.6.1.1客服部重点检查报修处分递和协调情况,必要时客服部经理亲自对业主进行协调。4.6.1.2工程部重点检查维修效率和业主满意程度,以及遗留问题的处理。4.6.1.3财务部重点检查材料供应保障情况,统计因材料供应问题停止维修的比例。4.6.1.4办公室重点检查报修分递完好率、维修按时完成率
23、、业主满意率等情况,研究改进措施,制订不合格项纠正、预防措施。4.6.2 管理者代表负责最后确认工作。根据月工程维修汇总表对报修工作进行综合评价,确定不合格项,组织办公室制定纠正/预防措施,并组织相关部门实施。4.6.3 报修工作的奖惩,按照公司奖惩有关规定执行。4.6.3.1评分标准-优秀:98100 分;良好:9497.9分;-合格:9093.9分。4.6.3.2作业单不合格品扣分标准-材料验证不合格,按照材料采购、稽核管理规程二级验证扣分标准执行。-按规定时间到达维修地点,每迟到1分钟扣0.1分。-业主评价非常满意+1分,一般-1分,不满意-5分,业主投诉-10分。-维修质量,同一处工程
24、,一天内返修-5分,二天返修-3分,三天返修-2分,四至十天返修-1分。-作业单填写整齐,内容详细,单面清洁,字迹工整各占1分,未达到标准视情况扣分。-工程维修完毕15分钟内返单到报修处,每延时5分钟扣0.1分。4.6.3.3班组成绩评定办法-班组成绩评定分日评和月评两种,主要内容包括报修起数、完成起数、按时到达、业主满意、遗留工程、返修数量等,以上内容均区分业主和内部两种情况统计。-工程作业单分递5分钟后,班组无法派员维修,不论其原因如何,每延时10分钟扣0.1分。-成绩评定办法:除业主满意、返修数量扣分外,按照扣分总数完成起数计扣分数;(业主满意扣分+返修数量扣分)(完成起数)2.5;10
25、0-上述两项扣分和为单位日、月实得分数。4.6.3.4个人成绩评定办法个人成绩评定按照班组4.6.3.3项成绩评定办法执行。4.6.3.4个人工作效率评定办法-为了统计个人工作效率,每月打印个人维修工程一览表,其中包括成绩评定和工程完成时限。-对个人维修工程进行横向比较,确定效率最差者,按照公司相应规定进行处罚。4.6.3.5扣分均由报修管理系统控制,月底进行统计,除对个人实行扣分制度外,对部门工作亦做出综合评价。5 记录客户服务通知单 HDXX-GC-002-A-01工程维修汇总表 HDXX-GC-002-A-02l 工程设备档案管理规定1 目的加强设备档案的管理工作,达到标识清晰、案卷齐全
26、、保管符合规定,为园区的运行和维修提供可靠的资料。2 范围 所辖设备设施档案。3 职责3.1 档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。3.2 工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。3.3 工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况。4 内容4.1设备台账4.1.1本设备台账,包括园区所有设备,存放于工程部。4.1.2内容包括:序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注(设备编号参考集团物业管理中心下发的小区设备与机房编码办法)。4.1.3使用磁盘记录和硬
27、盘拷贝记录两种方式进行存储。4.2设备档案4.2.1主要设备(大中型设备)应建立设备档案。4.2.1.1设备档案内容有:档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。4.2.1.2设备档案应使用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。4.3设备大中修计划4.3.1工程部应建立设备大中修计划。4.3.2设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等。4.3.3设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定,即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短,使用频次低、工作环境好的设
28、备应延长大中修时间。4.3.4设备应严格按照大中修计划实施维修,如需改变维修时间,应得到管理者代表的批准,以保证园区设备的完好率和使用寿命。4.4维修记录4.4.1设备大中修应在填写设备维修保养记录的同时填写设备档案,设备维修保养记录应与设备保养计划、设备档案相对应。4.4.2设备维修保养记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。4.4.3设备维修保养记录由部门经理审核签字。4.5监视测量器具4.5.1建立监视、测量器具校验计划表,该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。4.5.2监视测量器具校验计划内容包括:序号、编号、名称、型
29、号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。4.5.3监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。4.6其他资料的管理4.6.1设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在设备档案附页内。4.6.2设备档案附件页应记录4.6.1所述资料。4.6.3设备档案应装订成册进行保管。4.6.4上述资料在使用时应使用复印件,以保证资料的完整和使用寿命。5 记录设备台账 HDXX-GC-003-A-01设备档案 HDXX-GC-003-A-02 设备维护保养记录 HDXX-GC-033-A-01 l 周报告、月报告、年报告制度1 目的及时反映工程部的工作进度,以便
30、上级更好地了解工程进度;作出工作计划, 根据计划有条不紊地开展各项工作,加快工作进程。2 适用范围:工程部全体员工。3 职责3.1工程部各主任必须每周向工程经理提交周报告,周报告必须按工程部周工作报告格式填写,字迹工整,简明准确,内容详实。3.2工程部月度工作报告由工程部经理负责编写;各专业主任负责编写本专业月度工作报告,提交工程部经理。3.3工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。4 内容4.1周报告的主要内容4.1.1本周计划维修工作完成情况,工作进度,未完成工作项目及未完成原因,预计完成时间等。4.1.2本周客户服务通知单完成情况,接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原
31、因、预计完成时间、本周返单率等等。5.3 4.1.3下周工作计划,计划工作项目、计划完成时间、执行人等。4.2月报告的主要内容4.2.1人员变动情况4.2.2本系统各设备设施的运行情况。4.2.3本月客户服务通知单的数量、故障原因、维修结果及完成率。4.2.4零配件的更换及使用情况,库存情况。4.2.5操作规程是否存在改善意见。4.2.6维修计划完成情况,如有未完成事项,必须写明未完成原因。4.2.7人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。4.2.8能源的使用情况。4.2.9特别事故。4.2.10是否有明显须改进的工程事项。4.2.11整体意见。4.3年报告应包含的内容4.3.1在整
32、体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估,评价其操作性、有效性,4.3.2制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。4.3.3设备设施运行方案之改进意见4.3.4设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法。4.3.5重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。4.3.6环保节能管理计划。4.3.7人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。5 相关记录工程部周工作报告 HDXX-GC-004-A-01工程部月管理报告 HDXX-GC-004-A-02客户服务通知单 HDXX-GC-002-A-01l 能源管理制度1 目的合理使用设备设施,使其达到最大限度的工作效
33、率,减少能耗费用支出。2 适用范围园区内所有运行的设备设施。3 职责3.1 各部门委派一名节能管理员,协助、督促和落实工程部节能工作的开展。3.2 主任负责节能工作开展的指导,检查监督及外委修理的联络工作。4 管理制度4.1成立以工程部为主体的节能领导小组,各部门均应设兼职节能管理员。4.2节能领导小组要经常研究物业的能耗情况,并采取相应节能措施。重视节能的重要性,让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。4.3工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表,以进行不同年份不同月份的能耗比较。4.5供配电系统应对无功负荷进行补偿,以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况,
34、按技术特性,选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时,应退出运行;应经常调整和保持三相电流的平衡。4.6制冷机组应安装节电控制装置,根据不同负荷要求,开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质,以提高制冷系统的运行效率。4.7空调机组运行时应对于不同季节,合理调整新风比例,以减少新风处理能耗;对于非24小时营业场所,应进行风量调节,根据负荷的大小来改变送风量。4.8照明系统灯具应定期清扫更换,制定更新周期,维持光照水平。4.9照明和动力用电应分别装表计量,内部可分层、分区、分部门装表计量,依据奖节罚超原则,制订考核办法。4.10工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表,定期记录能源消耗
35、数据。4.11工程部应派人每天到各使用部门巡视检查,如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象,立刻采取措施解决问题;如属人为事故,要对有关人员进行教育并惩罚。4.12工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况,以及各种能源的收费标准。4.13工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促,推广节能观念及意识和方法,不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查,使之不断完善。4.14充分应用楼宇自动化控制(BAS)进行管理,根据季节、时间、天气等变化因素,时刻调整设备运行参数。4.15加强管道保温材料的维护保养。4.16照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。4.17在可能情况下,通过技
36、术改造,使电梯/手扶梯达到智能管理和运行。4.18尽可能在公共区域采用节能控制照明开关,如:声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。4.19合理使用设备设施,使其最大限度的达到工作效率。4.20经常检修设备设施,使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。5 相关记录能源消耗统计表 HDXX-GC-005-A-01l 设施设备管理制度1. 目的规范设施设备管理,延长其使用寿命,保障设施设备正常运行。1. 适用范围适用于园区内所有的设施设备。3. 职责3.1工程部资产管理员必须做好设施设备的台帐,严格做好设施设备的库存管理。3.2工程部经理做好设施设备的保养计划与申购计划。3.3其他各部
37、门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。4. 内容4.1 设备技术档案管理4.1.1各类技术资料必须分类装订成册,编制目录,专人管理,并按规定程序借用。4.1.2每一台设备应设立一张设备登记卡,并按设备系统分别装订成册。设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录,设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对,应该做到帐物相符。4.1.3每一独立用户单元需设立一张单元设备档案卡,以便于掌握对用户设备设施的完好程度及设备返修率程度的了解。4.1.4所有技术档案如需复印,必须经工程部经理批准。4.1.5工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度,不得遗失技术档案,未经工程
38、部经理批准,不得随意复印、外借,否则应按员工守则的相关规定进行处罚。4.2 新增、改装及报废设备管理4.2.1凡各部门需新增设备,均应由各部门向工程部提出申请,经工程部按电力供应、建筑物承载允许值,安全及环保等要求核实后,报请上级批准后方可进行。4.2.2工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品,与使用部门共同制定安装要求,并视工程大小,决定由工程部或委托专业施工单位施工。4.2.3新增设备验收后,验收资料及技术文件,由工程部存档,工具由使用部门保管。4.2.4物业设备设施需改装、移位时,对一般容易改装、移位的设备设施,由使用专业提出申请,报请部门经理批准后,由工程部安排计划进行。当改装工程较
39、大,技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的,一定要由部门经理报请上级批准,并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施改装的资料及审批文件,应由工程部存档,隐蔽工程设备设施的改装、移位的资料除存档外,还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备设施或拆除建筑物结构者,应追究责任。4.2.5相同设备的更新和报废必须同时办理。4.2.6设备的报废必须遵循以下原则:4.2.6.1政府指定的淘汰产品4.2.6.2已超过使用期限,损坏严重;或是虽能运转,但是有严重隐患,而修理成本昂贵的设备。4.2.6.3因为事故损坏,而修理费用接近或超过原价值的设备4.2.6.4无法修复的设备4.2
40、.7设备的报废,应由使用部门提出申请,由工程部进行技术鉴定后,方可办理报废手续。价值较大的设备,应经上级批准。4.3 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理4.3.1日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况,在保证数量又不造成积压的原则下,制定最低备用量。4.3.2日常手用工具的初次领用,必须经工程部经理批准;需要更新时,必须以旧换新,并经专业工程师批准。4.3.3日常维修材料和备件,由各专业根据需要按月填写采购申请单,制定月度采购计划,报工程部经理审批后提交行政人事部汇总,经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。4.3.4特殊情况下,计划采购未包含的,并且库房没有存货时,可
41、以提出临时采购申请,由工程部各专业填写采购申请单,经工程部经理和总物业经理批准后,交行政人事部执行采购。4.3.5所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。4.3.6本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。4.3.7公用工具归资产管理员负责保管及借出(各种电动工具原则上由库房统一保管),需要时应进行使用登记。4.3.8专业自用工具由专业工程师负责保管及使用,机房值班用工具,应放在固定的工具箱内并排列整齐,值班工具应作为交接班内容之一。4.3.10根据工种的不同,检修技工的常用工具,可由个人保管使用。4.3.11所有工具
42、保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类工具的正常使用。4.3.12公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用程序,借用人必须认真填写工具借用记录单,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。4.3.13借用公用工具归还时,须由库管员和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由库管员负责照价赔偿。4.3.14专业自用工具必须由专业工程师进行每日清点,并保持完
43、好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿,如未能确定使用人,则由专业工程师照价赔偿。4.3.15全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具。凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者,应由损坏者按工具原价赔偿。4.3.16所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程部经理批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。4.3.17所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。4.3.18专业员工需领料时,应填写领用单,完成报修后,填写材料耗量单。主任对领用量和耗用量进行核销,由
44、专业工程师签字,并由工程部经理确认。4.3.19对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。4.3.20材料使用后要在客户服务通知单上填写清楚,并经主任确认。多余材料必须退回库房。5 相关记录采购申请单 HDXX-GC-006-A-01工具借用记录表 HDXX-GC-006-A-02设备登记卡 HDXX-GC-006-A-03单元设备档案卡 HDXX-GC-006-A-04工程项目质保期及单位联系情况一览表 HDXX-GC-006-A-05客户服务通知单 HDXX-GC-002-A-01l 报告制度1.目的规范设施设备管理,延长其使用寿命,保障设施设备正常运行。2.适用范围适用于工程部全体人员。3.职责3.1各系统操作人员及维修人员做好运行记录与值班记录。 3.2各专业主任检查记录情况,发现问题及时组织解决。3.3专业主任不能解决的问题或重大问题须及时书面报告工程经理。4 内容4.1各系统操作运行人员在下列情况下须在运
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