石家庄住宅市场调查报告1.doc

石家庄住宅市场调查报告一、3、4月份石家庄商品住宅成交备案情况根据石家庄市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2011年3月，石家庄商品住宅共成交备案1533套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60至80商品住宅以589套居首位；其后依次为120至150为271套、100至120为207套、150以上为201套、80至100为159套、60以下商品住宅为106套。2011年3月，石家庄商品住宅成交备案15.5167万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在60至80商品住宅以4.2781万平方米居首位，其后依次为120至150商品住宅为3.6358万平方米、150以上商品住宅3.4378万平方米、100至120商品住宅为2.3009万平方米、80至100商品住宅为1.4691万平方米、60以下商品住宅为0.3950万平方米。 2011年4月，石家庄商品住宅共成交备案2302套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60至80商品住宅以785套居首位；其后依次为100至120为433套、150以上为374套、80至100为332套、120至150为249套、60以下商品住宅为129套。2011年4月，石家庄商品住宅成交备案25.2489万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在150以上商品住宅以7.8437万平方米居首位，其后依次为80至100商品住宅为5.6640万平方米、100至120商品住宅为4.7215万平方米、120至150商品住宅为3.3985万平方米、80至100商品住宅3.0287万平方米、60以下商品住宅为0.5925万平方米。二、3、4月房地产调控政策解读根据新“国八条”的要求，石家庄在3月31日正式公布2011年新建商品住房价格控制目标，提出今年新建商品住房年度价格涨幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争将涨幅控制在10%以内。综合比较我们发现，各地限价令呈现出三种动向：以沪穗深为代表的一线楼市明确表示新建住房价格涨幅要低于全市本年度GDP；而以石家庄、太原、济南为代表的省会及二三线城市将新建住房价格涨幅要控制在10%左右；只有北京特立独行，提出新建住房价格“稳中有降”。此外，3月国家发改委公布了商品房销售明码标价规定，明确指出5月1日起商品房销售需“一房一标价”，涨价必须重新申报备案。而在2010年12月21日，石家庄就出台了关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见，明确提出取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。但与房价调控目标一样，这项调控政策也没有相关的细则出台，能否落实还要等待政府下一步的动作。全国“两会”期间，住房和城乡建设部明确表示，目前限购令没有明确的“退市”时间表，楼市调控也将向租房市场扩展。温家宝总理在记者会上也明确表示，接下来房价调控将“三管齐下”，即控制货币流动性、加强财税金融调控力度和地方政府问责机制。决策层的上述表态为今年的楼市调控定下了基调，即从限购、限贷等着力市场终端行为向全面调控房地产市场发展。4月份在接连迎来限购、限价和限贷之后，房地产调控逐步稳定，决策层的注意力已经从政策的制定向贯彻和落实转移。从目前来看，各项调控政策的“组合拳”已经对整个房地产市场产生影响，并对购房者的购房热情和开发商的推盘心态产生了延滞和冻结作用。接下来左右房地产市场走向的将是各项调控政策能否得到彻底的贯彻和落实，政策细节能否落到实处。国务院派出多路督察组下沉各地进行调研，势必影响决策层后的调控力度和走向，因此值得关注。与宏观调控政策保持稳定相比，在一些调控的“细枝末节”，包括石家庄在内的各地都在进行着积极的探索和调整。石家庄在出台新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，随即便在4月推出的9宗挂牌出让地块上得到了落实。在超过4万套，规模远超去年的保障房建设压力下，石家庄有关部门正在积极寻求“突破口”。虽然这些土地形成有效的楼市供应尚需时日，但已经对省会开发商提出了新的课题，即在限价令高压下，房价的“风吹草动”显得不合时宜；而配建10%的保障房无疑也将增大开发商的成本。如何在这其中寻求微妙的平衡，已经摆在了觊觎省会楼市“大蛋糕”的开发商面前。三商品住宅市场消费者调查分析1. 消费者置业目的分析提要：刚性需求旺盛是石家庄商品住宅市场的一大特点，但是在石家庄出台调控细则后，石家庄首次置业人群比例下降8个百分点；同时，消费者改善居住条件的需求依然保持旺盛的状态。政策有效的抑制了投机投资性购房行为，但是消费者投资不动产的欲望还没有完全消失。刚性需求仍然旺盛 不动产是消费者重要投资渠道自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位，具体来看48%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，35%的受访者是为了改善居住条件，12%的受访者表示购房用于保值投资，5%的受访者的目的是短期改善长期投资。该数据显示了在石家庄调控细则出台前，消费者置业目的基本分布，整体来看，自住需求以84%的比例占据着石家庄商品住宅消费群体的主流；带有投资或者投机性质的购房需求约占17%的比例。从这一数据可以发现，普通消费者利用不动产进行投资保值心态依然很旺盛。调控政策深度冲击楼市 首次置业需求比例下降是石家庄出台限购细则后消费者置业目的从数据来看，40%的受访者表示购房主要为解决基本居住需求，38%的受访者为改善居住条件，22%的受访者为投资保值增值。与调控前数据对比，首次置业者的比例下降8个百分点，改善型需求比例和投资性需求比例有所上升。针对上述变化我们认为，在石家庄严格执行限贷政策之后，首先对主要依靠贷款购房的初次置业者产生了比较大的冲击，住房贷款申请难度的增加，导致了部分首次置业者选择其他方式解决居住问题，同时受到市场观望情绪的影响，也是首次置业者比例下降的原因；限购政策对于改善型需求人群的影响更多表现在市场预期方面，不受限购细则影响的消费者可能会在房源相对充裕的阶段选择出手，以获得更优质的房源和更大幅度优惠；由于本次调查中包含对于商业物业的调查，因此投资性需求比例的上浮属于正常现象，由此也可以发现，在国内投资渠道并不广泛的背景下，不动产对于投资者的吸引力依然存在。2. 消费者购房倾向分析提要：调查显示，80-100平方米户型区间最受消费者青睐；新华区、长安区和正定新区等房地产新兴区域的关注度呈现持续上升的态势；在购买实力的调查中，石家庄85%的购房者最高可以承受60万元的总价；同时，消费者也暴露出品牌意识不足的问题。80-100平方米户型区间最受青睐 小户型关注度降低在消费者倾向的户型区间方面， 40%的受访者在购房时首选80-100平方米户型区间，23%的受访者首选100-120平方米户型区间，17%的消费者选择60-80平方米户型区间，13%的受访者选择120-140平方米户型区间，而选择140平方米以上和60平方米以下的受访者比例分别只占4%和3%。以上数据表明，80-100平方米的户型最受消费者的青睐，以2010年石家庄商品住宅平均销售价格来计算，每套房屋在40万元左右，基本符合石家庄消费者购买实力，该户型区间也是多数首次置业者的首选；100-140平方米的户型多数为改善型需求人群的首选，首选该面积区间的受访者占36%，为石家庄商品住宅市场另一大主力产品。新华区与长安区关注度上升 正定新区受消费者青睐在购房区域选择上，裕华区依然最受到消费者青睐，29%的受访者表示在购房时首选裕华区，桥西区、新华区、长安区和桥东区分别占17%、15%、13%和11%；在五大行政区之外，选择高新区的受访者占5%，正定新区占4%，西部山前区域占3%。受地段论和居住习惯的影响，消费者在购房时具有明显的区域目标性，裕华区作为房地产开发最为成熟的区域，一直备受消费者的青睐，但是随着供应量的下降，关注度呈现下降的趋势；新华区和长安区作为房地产开发的后起之秀，关注度持续上升，随着这两大区域商品住宅上市量的增加，我们判断消费者对两区域的关注度仍将上升；桥西区的关注人群一直保持较为稳定的比例，这与该区域稳定而持续的供应量有很大的关系，桥东区作为石家庄的核心区域，受城市规模的影响，供应量一直保持较低的态势，因此关注度也出现下降的趋势。石家庄购房者单套房屋购买力普遍低于60万 在消费者能够承受的房屋总价调查中，56%的受访者表示承受能力在40万元以下，29%的受访者经济承受能力在40万元-60万元之间，9%的受访者经济承受能力在60万元-80万元之间，4%的受访者经济承受能力在80万元-100万元之间，仅有2%的受访者经济承受能力在100万元以上。 以上数据表明多数石家庄消费者房屋总价承受能力在60万元以下，单套房屋总价承受能力在60万元以上的仅占15%，由此可以判断总价60万元为石家庄商品住宅市场的一个消费分界点。消费者对于楼盘周边环境关注度提高 在影响消费者选房的要素指数方面，价格要素以71.6点居第一位，其它要素依次为周边环境、区位地段、交通、户型、配套、物业和开发商，分别为57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。与2010年相比，我们发现影响消费者选房要素出现了一些变化，周边环境上升至第二位，表明消费者对楼盘的社区环境的关注度开始上升。与此同时，消费者对物业要素和开发商要素的关注度持续走弱，也在一定程度上表明石家庄消费者在购房时不理性的一面，过于关注楼盘前期的价格和区位，而忽视了物业和品牌对于生活品质和房屋保值的促进作用。特别是开发商要素仅有18.2点，表明石家庄商品住宅市场的品牌环境有待提升，消费者在选房时品牌意识较弱。随着包括万达、恒大等一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购房时的品牌意识会增强。同时，我们也建议石家庄本土房地产开发企业要树立和培养企业和楼盘的品牌与形象，将营造品牌环境和品牌价值放在更为突出的位置。 四、3、4月石家庄商品住宅市场走势分析1.商品住宅供应量大幅下滑 市场观望情绪浓厚 从消费者调查数据来看，将近60%的消费者选择观望一段再出手购房，反映出目前观望气氛非常浓郁。同样，商品住宅供应面积在限购细则公布之后也开始呈现下降的趋势，表明开发商的市场预期趋于谨慎。我们认为市场供需双方围绕新一轮的调控政策正在展开一场心理博弈，主要表现为商品住宅供求比的变化。从数据来看，3、4月分住宅供求比波动非常严重，比较清晰地反映出在政策影响下，石家庄商品住宅市场供求关系的变化。基于上述分析，我们判断在调控收紧预期下，石家庄商品住宅市场的观望情绪短时间内难以消散，供需双方围绕价格的心理博弈也会进一步加剧，因此我们提醒开发商在制定价格和优惠时须关注消费者心理变化，通过引导消费者置业理念来降低市场的观望情绪。面对销售压力，我们判断部分开发商在保持谨慎心态的同时，可能会采取试探性的促销措施来促进销售的增长，因此同区域或地段楼盘间的竞争将会进一步加剧，此时开发企业需要防范优惠大战演变为价格大战的风险，避免市场进入恶性竞争状态。未来一段时间内，市场供需双方围绕价格的争夺进一步加剧，同时楼盘间的竞争也在加剧。因此我们建议房地产开发企业在保持价格稳定的同时，更多关注消费者的具体需求，通过提高产品性价比、合理搭配新推房源户型配比等措施促进销售量的增长，以良性竞争促进市场的健康发展。2. 商品住宅市场出现“量价齐跌” 刚性需求比例首次下降石家庄商品住宅市场出现了“量价齐跌”的一幕，但是我们认为这种现象不具备持续性。分析产生“量价齐跌”现象的原因，我们认为主要是在限购政策影响下出现的阶段性数据现象，并不能代表市场的整体运行状况。限购细则公布之后，在抑制投机投资性购房需求的同时，也使得部分改善型需求受到影响，这就直接导致价位相对较高楼盘的销售量下滑；与此同时，不受影响的首次置业者多数以解决基本需求为主，选择的楼盘价位相对较低，最终从数据上拉低了商品住宅的成交均价，实际上石家庄多数在售项目并未出现下调价格的现象。而成交量的下降则是在限购政策、观望情绪和当期供应量下降三种因素共同作用的结果。在三种因素中，观望情绪的影响最为严重，国内购房者普遍都有从众心理，因此一旦观望情绪扩散之后，就会对市场成交量产生直接的影响。这也是未来一个阶段，房地产开发企业必须重点关注的要素。如果政策预期进一步收紧，消费者观望情绪可能会进一步增强。此时，假如优惠措施使用不当的话，反而有加重观望的风险。综合上述分析，我们认为在商品住宅市场出现“量价齐跌”的现象后，可能对消费者造成房价下行的假象，市场观望情绪也会随之加重，我们在此提醒开发企业做好应对准备。在影响消费者购房要素指数中，价格要素以71.6居首位,可见消费者关注度主要集中在项目销售价格上，并且在观望情绪下，单纯的优惠促销不一定能够打动消费者，因此我们建议项目在进行推广的时候，应有意识的将消费者的关注点从单纯的价格引导至产品性价比方面，通过营造品牌环境来吸引消费者。持续的销售滞涨将直接影响开发企业资金的回笼，严重的可能导致资金链的断裂。为了防范市场风险，我们建议开发企业在保证合理利润的前提下，采取适当的优惠吸引消费者全款购房，以降低资金回笼压力。但在制定优惠措施时，应避免价格战的出现，共同维护市场的良性发展。3. 限购政策下郊县住宅与高端楼盘升温 自住需求为市场主力石家庄限购范围主要为主城区和东开发区，因此在限购细则公布之后，部分消费者开始转向郊县置业，实际上在2010年石家庄楼市就已经出现双向置业的现象，限购政策进一步助推了这一现象。调查显示，在五大行政区之外，正定新区最受消费者关注。在非限购区域住宅受消费者关注的同时，石家庄同时出现了“豪宅热”的现象，在万达、恒大等一线房企相继在石家庄推出高端物业之后，消费者对于高端楼盘的关注度迅速上升。在消费者置业目的方面，48%为首次置业，35%为改善需求，12%为投资需求，5%为短期改善长期投资，由此可见自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位。但是值得注意的是，在限购细则公布之后，石家庄投资需求比例并未出现下降，这表明限购细则虽然限制了投资行为，但是并没有消灭消费者投资欲望。而在消费者购买力方面，我们发现多数消费者的承受能力在60万元以下，可以承受100万元以上高端住宅的消费者比例仅占2%。在户型选择方面，80至100平方米的户型最受消费者的青睐，由此可以判断，石家庄普通消费者对于住宅单价的最高承受力在6000元左右，对于开发商制定价格策略具有一定的参考意义。基于上述分析，我们认为2011年石家庄商品住宅市场仍将以自主需求为主，但是消费者投资不动产的欲望并未降低，这主要表现为郊县置业的升温。同时随着主城商品住宅价格的攀升，越来越多的消费者开始选择新上市楼盘或者二环之外的偏远项目，因此未来一段时间内期房仍将是石家庄商品住宅供应和成交的主体，现房的稀缺性将会更加凸显。高端住宅走热作为石家庄商品住宅市场发展的特定阶段仍将会持续，消费者的关注度将继续走高。消费者的置业倾向对于房地产开发企业来说具有极其重要的参考意义，结合上文得出的结论，我们建议房地产开发企业重点关注消费者的经济承受能力及关注区域和户型面积。在“三限”政策影响下，市场必然会进入一个销售滞涨期，产品规划设计与消费者实际需求的契合度成为决定楼盘销售量的一个重要因素，这就要求开发企业在进行项目规划设计以及推广时更加突出与消费者实际需求相关的方面，以更加实用的角度去吸引消费者的关注。4. 限购、限贷、限价政策影响下 商品住宅市场面临震荡调整综合商品住宅成交供应数据及消费者调查分析，同时结合石家庄一季度商品住宅市场热点事件和现象，我们针对市场走势作出基本判断：消费者购房需求依然存在，但观望情绪短时间内难以消散；商品住宅供应量与成交量将出现新一轮的波动调整；限购与限贷政策加大房地产开发企业资金链风险；价格调整与优惠将成为楼盘销售核心策略。针对消费者市场预期的调查显示，四成以上的受访者认为石家庄房屋销售价格将呈现上行态势，三成左右消费者认为石家庄房价将进入下行渠道。这一结果表明消费者对于石家庄房价走势的分歧较大，也从侧面证明了目前购房者市场预期的复杂性和不明朗性。根据上述结论，我们认为消费者的观望情绪有进一步扩大的风险，同时，单纯的价格调整并不能有效的控制市场的观望情绪。在消费者政策预期方面，近一半的受访者表示表示购房计划并未受到调控政策影响，明确表示因调控政策而放弃购房计划的受访者仅占18%。这一结果表明石家庄商品住宅市场蕴含着较大的需求，并且多数是以自住为购房目的。在市场大环境影响下，这部分需求只是被压制，并没有被消灭，在市场预期和调控政策信号明朗之后，上述需求将会迅速释放。在限购和限贷政策的双重影响下，石家庄多数房地产开发企业表现出谨慎的心态，主要表现为商品住宅供应量的降低，以及保守的价格和优惠调整。面对资金回笼压力，不少企业采取了试探性措施来应对市场变化，主要表现为小批量推盘、内部咨询或其它非销售性质活动来吸引消费者关注，这些措施有助于企业掌握市场最新信息或积攒人气。我们认为实施这些措施的基础应该是建立在产品品质和性价比上，最终以产品的综合实力来促进销售增长。面对市场的变化，我们建议房地产开发企业不要过分恐慌，从企业资金情况和产品本身出发制定价格和优惠政策，引导消费者理性购房，应极力避免价格战等恶性竞争的出现。五、数据上分析3、4月份房地产走势 从数据上分析，3月，石家庄商品住宅成交备案呈现出前所未有的低迷，商品住宅成交备案1533套，约15.52万平方米，环比下跌78.82%和 79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。楼市历来有“金三银四”之说，尤其是3月一度被认为是开发商推盘的“小阳春”，但在今年新一轮调控政策下，石家庄楼市不仅没有出现“小阳春”，反而比作为传统销售淡季的一至二月份的成交量还要低很多。据统计，3月份商品住宅每日备案量一般都在100套以下，平均数据不足限购前的一半。从3月1日至26日，石家庄平均每日的成交量只有32套。但值得注意的是，从3月27日到30日，石市商品住宅成交备案出现了一波小高峰，4天的平均成交备案量为143套；而3月27日恒大华府盛大开盘，我们估计，知名楼盘的开盘暂时带动了商品住宅销售量的猛升。据业内人士预计，仅恒大华府开盘当日销售额就接近7亿元。60至80的商品住宅一直是购房者关注的热点，印证了石家庄购房者多为刚性需求这一说法。但2、3月份以来，150以上的商品住宅成交量都在200套以上，这透露出一个非常重要的信息：石家庄或将迎来“豪宅时代”。反观市场动态，3月份以来各路豪宅产品也是动作连连，石家庄裕华万达广场万达公馆举行了样板间开放仪式；德鸿地产也宣布将联手香港顶级设计团队打造智能型豪宅中央悦城；此外，确定在今年面世的豪宅项目还有凡尔赛私邸、天阳御珑湾、棕榈湾、西美五洲天地等。豪宅产品的竞相亮相，填补了去年以来高端住宅市场的“多个空白”，也给省会高端购房人群提供了更多选择。 3月的低谷之后，商品住宅市场在4月有所反弹，成交备案量也收复了部分“失地”，共成交备案2302套，约25.25万平方米，环比上涨59.30%和78.02%。然而，与去年相比，在限购、限贷和限价三重考验之下的石家庄商品住宅市场，还是受到了较为明显的冲击，同比下跌39.86%和21.30%。从成交备案数据来看，4月的反弹应该是3月深跌之后的报复性动作，但从购房者和开发商的普遍反映来看，浓厚的观望氛围和谨慎乐观的态度依然是市场的主流。因此我们认为，5月石家庄商品住宅成交备案量很难出现动力较为充足的回暖，市场将维持目前的低位震荡格局；在不排除出台调控新政风险的前提下，成交备案量甚至有可能再度探底。深度分析各面积段商品住宅的成交备案数据，我们发现，面积在150以上的商品住宅成交量在4月回暖最为迅猛，环比上涨了176.87%。与其他面积段商品住宅相比，150以上商品住宅也以约7.84万平方米的成交备案量独占鳌头。在限购令的压力之下，不少购房者修正了置业计划，希望一步到位解决置业问题。而居住更为舒适的大户型商品住宅显然是最佳的选择。3月掀起的豪宅热与4月以美达西山御园为首的别墅项目纷纷亮相，都与此有着密切的关系。我们认为，距离限购令退市尚有大半年时间，在限购令下尚有购房空间的刚性需求和改善性需求势必将兵分两路，分别瞄准总价适中、户型紧凑的刚需楼盘，以及总价较高、户型较大、居住感更为舒适的豪宅和别墅产品，石家庄楼市的两极分化格局一时将很难改变。