酒店式公寓发展详解.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,*,地产江湖,数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,酒店式公寓专题,铭立房产,研究框架,潜在供应情况分析,酒店式公寓专题研究结论,酒店式公寓个案研究,发展历程及现状,酒店式公寓基本概念,面临的机遇与挑战,酒店式公寓市场分析,酒店式公寓基本概念,定义,特点,分类,动因,酒店式公寓基本概念,定义,酒店式公寓的概念始于,1994,年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。,酒店式公寓基本概念,定义,酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内，有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。,简单定义其概念归结为三点：,统一经营,售后回租,完整产权,解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。,酒店式公寓基本概念,特,点,酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；,酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；,酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；,酒店式公寓必须具有居家的氛围；,相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；,酒店式公寓基本概念,与传统酒店的区别,酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了,家的味道,。,酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。,它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。,酒店式公寓基本概念,酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高,30,，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。自,1999,年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在,8,10,之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。,它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。,酒店式公寓基本概念,酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能，才能增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很简单，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置，或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全，而物业管理费用又不高，投资者完全可以用来自住，等于是用住公寓的代价，天天住酒店。,它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。,酒店式公寓基本概念,分类,-,按“产权性质”划分,商住产权的,“,酒店式公寓,”,只租不售的,“,酒店式公寓,”,住宅产权的,“,酒店式公寓,”,顾名思义，其特征是,“,商住,”,性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行,“,酒店,”,经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。,其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为,“,公寓式酒店,”,更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的,这是目前市场上最为常见的,“,酒店式公寓,”,，但由于其本质是,“,住宅,”,产权，也决定了它不可能成为真正意义上的,“,酒店式公寓,”,。更准确的说，这是一种,“,酒店式服务公寓,”,，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。,对比因素,项目名称,地理位置,区域环境,建筑形式,配套标准,服务标准,目标客群范围,市场认可度,服务式公寓,无,无,酒店式公寓,产权式酒店,酒店式公寓基本概念,产品类比分析,服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。,酒店式公寓发展历程,起源,发展,现状,酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于,1980,年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。,酒店式公寓在国外流行,10,多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。,发展,酒店式公寓发展历程,产品市场沿革,服务式公寓,酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。,小户型公寓,小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。,酒店式公寓,介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。,产权式酒店,纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。,2006,年起,2005,年起,2003,年起,上世纪九十年代初,酒店式公寓发展历程,项目分布,供应量,建筑形式,容积率,价格,户型,装修,物业管理,客户,小结,酒店式公寓市场分析,酒店式公寓,-,市场分析,区域位置分析,从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区,CBD,和金融街。这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。,酒店式公寓,-,市场分析容积率分析,从容积率看，有,71%,的在售项目容积率在,4,以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。,酒店式公寓,-,市场分析,建筑形式分析,从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。,酒店式公寓,-,市场分析,装修情况分析,所有的酒店式公寓项目都为精装修,酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。,酒店式公寓,-,市场分析,物业管理情况分析,无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前的公寓物业虽然都宣称为,“,酒店式,”,、,“,星级服务,”,等等，但项目的物业管理水平良莠不齐，真正达到星级标准的不在多数，但通过一些知名物业管理公司的努力，整体氛围的成熟，相信会有很大的提高。,酒店式公寓,-,市场分析,产权年限分析,目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项的,70,年，少部分的为,50,年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。,酒店式公寓,-,市场分析,销售价格分析,从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在,18000,元,/,平米至,28000,元,/,平米之间，但此类项目受地段影响非常明显，泛,CBD,的两个项目瑞士公寓和世界城因为其显著的区位优势均价已经分别站在了,42000,元,/,平米和,36000,元,/,平米的高位。,酒店式公寓,-,市场分析,价格增长分析,市场的酒店式公寓项目几乎一出场就成为关注的热点，价格也在旺盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的项目也超过了,10%,，而部分项目的价格自开盘以来已经达到了接近,50%,的涨幅，而且这样的趋势还在蔓延。,酒店式公寓,-,市场分析,销售情况分析,从以上销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接受，销售率都比较喜人。其中亚奥观典和健翔国际公寓开盘时间较早，同时由于主打奥运概念，位置好，均已售罄。而万科金阳的开发商品牌很有优势，也已售完。瑞海国际推出,7,包租年回报率，投资潜力看好，赢得了客户的追捧。但不少楼盘的捂盘情况明显，一定程度上影响了市场供应。,酒店式公寓,-,市场分析,主力户型分析,主力户型面积大多集中在,50-80,平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。,不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。,酒店式公寓,-,市场分析,主力总价分析,分析图显示，目前市场在售酒店式公寓项目随着单价的不断抬升，主力总价也多分布在,100-200,万之间，不再是百万元以下投资者的乐园，不同楼盘在这个区间的集中度很高,这也从价格层面说明酒店式公寓产品的竞争优势在逐渐模糊，而相对低总价的产品稀缺性在不断强化。,主力总价区间,酒店式公寓,-,市场分析,配套商业分析,目前在售酒店式公寓几乎都是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。,酒店式公寓,-,市场分析,置业目的及客户分析,由于,30,、,40,平米甚至更小的户型虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。,早期的酒店式公寓能够吸引一定数量的自住客源，很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品，没有直观的居住经验，也是因为低总价的吸引。随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。,特别是带有返租合同的项目，几乎完全由投资客包揽。,酒店式公寓,-,市场分析,分析小结,目前酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，投资客开始对项目的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析，虽然总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中，但并非所有推出的项目均能取得良好的业绩，一些,“,性价比,”,较差的楼盘如波菲特行政公寓也陷入了销售瓶颈。,一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小面积户型（,60,平米以下）均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户型的总价也突破一百万的时候，投资价值会打折扣。,随着中国经济的日益繁荣，过去几年中国内对城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的高速发展期，放量也在增加。但必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。,酒店式公寓的特征,特征,（一）提供酒店式的服务和管理，它借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等一系列服务。,（二）商居两宜，兼具居住和办公两种功能。,酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，设有卫生间，和简易厨房，提供一些办公设施和通讯条件。,酒店式公寓的特征,特征,（三）酒店式公寓的小户型特征明显,目前市场上的许多酒店式公寓其实质是小户型产品，小户型酒店式公寓因为总价低、月供低，更加适合年轻人。而且小户型产品是过渡型产品，以后会面临出售或出租，小户型更加利于出租或出售，因此市场上小户型的酒店式公寓更受欢迎。,酒店式公寓的特征,特征,（四）投资和自住功能齐加强,只有这样增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。比如炫特区，在连续推出三期小户型产品之后，推出,XP,版“炫王子”,自住、酒店、,SO-HO,于一体的集成式住宅。除了硬件配置和档次向,CBD,老牌公寓方向靠近外，在物业配制上也进行非常大的改进，比如室内绿化，增加低层商务功能等。这种产品的特点是商业及各种生活配套方面的功能得到加强，投资自住两相宜。炫特区不但实行酒店式服务，而且拥有,2,万多平方米的商业及配套服务措施，引入国际品牌的知名商户，在本社区内即可解决日常生活的商业购物需求。更不能忽视的是，在推出星级公寓之前，炫特区已经售出,2000,多个单位，形成了相当成熟的社区氛围，许多公建和设施已经成型，后期购买星级公寓的买家完全可以共享，这也是一般酒店式公寓所不具备的。,酒店式公寓的消费者分析,特征,酒店式服务公寓产品的消费者分析,1.,住宅产品功能（效用）消费规律,住宅产品的消费需求同样呈现出“基本生活需求,安去需求,感情需求,尊重需求,自我发展需求”的由初级形态到高级形态的发展规律，消费这种“金字塔”结构对应于由低到高的住宅产品类型，可以确定的是，酒店式服务公寓是为满足“次高、高层次“的消费需求的产品。,。购买酒店式公寓产品的客户群分析,酒店式公寓的主要客户群体分为三大类：一类是投资为主的客户群体；一类是商住两宜，兼具居住和办公两种功能；另一类是自住型客户群体。,酒店式公寓的消费者分析,消费者分析,酒店式公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。投资客户主要可以分为两大类型,:,第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在。这部分客户占整个客户总数的左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的左右。,酒店式公寓的消费者分析,消费者分析,商居两宜，兼具居住和办公两种功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住与办公空间混在一起，面积较大的酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，设有卫生间，和简易厨房，提供一些办公设施和通讯条件。,满足商住两用，兼具居住和办公功能的这一部分客户群体主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到，其他是港台人、日本人和华裔等。,酒店式公寓的消费者分析,消费者分析,第三类自住型客户群体，主要以城市新生代高级白领及中产阶级为主。这类客户群体平均年龄在,24,35,岁之间，白领一族，有一定的经济能力、有着不俗的生活品味、艺术品味；工作相对稳定；对于居住的舒适度、生活的高效、快捷要求较高，而且一般单身或是两口之家，需要的是过渡型住宅。这个群体对于酒店式公寓的考虑是现在是自用，即使以后家庭人口增多，也可以用来出租换取不菲的租金收入。,不论是投资型、商住两用型的客户，还是自住型客户，其选择酒店式服务公寓的最直接的目的源于这种产品能满足“次高、高层次”的消费需求。,酒店式公寓专题研究结论,为什么买？,有什么启示？,专题研究小结,为什么买酒店式公寓,高价值：,酒店式公寓的区位优势十分明显，大多地处城市商务中心区，其产品本身拥有的市场升值潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的装修标准和服务也是影响客户的重要因素。,高投资回报率：,酒店式公寓的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对较低的投入活得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。,专题研究小结,为什么买酒店式公寓,专题研究小结,高品质：,酒店式公寓应本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：一是满足使用者个性化需求，因为租住者多为高学历、高素质，甚至是国际人士，他们对居住文化有着独特的理解与需求；二是项目本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心要素。,为什么买酒店式公寓,专题研究小结,给我们的启示,唯一不变的就是永远的变化,A,“,酒店式公寓,”,这个概念被引进国内不过区区几年的时间但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟我们现在所看到的,“,酒店式公寓,”,也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。,专题研究小结,给我们的启示,把握机会是成功者的基本素质,B,酒店式公寓在传统意义上的高档区域如,CBD,、燕莎商圈等地区发展相对平稳，由于市中心区域土地的稀缺性，酒店式公寓有向一些市场潜力较大的区域发展的趋势，如汽车站，火车站，地铁线沿线都是升值潜力巨大的投资前提。,专题研究小结,给我们的启示,识时务者为俊杰，精品小户型是必然选择,C,45-65,的户型在成为各个酒店式公寓热销房型的同时，朝向好的,30-45,小面积房型也逐渐成为购房者的新宠。随着酒店式公寓这个概念被越来越多的人接受，并对面积、朝向、房屋结构等方面的要求是越来越高，在户型产品上的不断创新是赢得竞争的有力保证。,专题研究小结,给我们的启示,放在自己口袋里的钱才是真金白银,D,表现在销售方式上，今年由于商业地产市场的火爆，价格直线上升，很多酒店式公寓产品都不急于开盘销售，追求更高的收益。部分项目也采取了整售的方式迅速回笼资金，但最近在住宅房地产宏观调控的压力下，投资此类酒店式公寓型物业还是明智选择。,专题研究小结,给我们的启示,“,上帝,”,越来越聪明，我们必须更努力,E,表现在营销手段上，几年前包租这种形式在酒店式公寓的营销过程中被广泛的应用，也是投资者衡量其投资价值的重要依据。但开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，随着投资群体对房地产的认识度与专业度的增强，物业未来发展前景才是真正的营销重点。,谢谢观看！,