商业空间案例研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,商业空间与商业价值,商业空间的架构,空间布局分为四类,1.,沿街式的商业空间：,连续性，直接性,道路过宽影响商业融合，受距离制约较大,2.,区域式的商业空间：,非线性，多变多角形的商业空间，大型城市所占比率高,3.,街廓式的商业空间：,区域式的一种，位于一个街廓内，四周均为城市道路，街廓内巷较窄，多改为步行街,4.,超街廓式的商业空间：,横跨若干街廓，规 模较大,商业价值的影响因素,商圈吸引力,公共空间的人气,交通可达性,顾客停留时间,卖场环境,品牌知名度,城市人口密度、,城市人均收入水平,消费者喜爱偏好,停车便利性,娱乐场所的设施,“汉街”商业步行街位于楚河南岸，沿河而建，总长,1500,米，总面积,21,万平方米，包括购物、餐饮、文化、休闲、娱乐等多种业态，集合,200,多个国内外一流商家。,汉街以,民国,风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中，传统与现代和谐统一。,总长,1.5,公里，是目前中国最长的城市商业步行街。,楚河汉街概况,区位分析,武汉中央文化区,汉街是中国最具建筑特色的城市商业步行街，主体采用民国建筑风格，红灰相间的清水砖墙、精致的砖砌线脚、乌漆大门、铜制门环、石库门头、青砖小道、老旧的木漆窗户，置身其中，仿佛时光倒流。同时，汉街将极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的完美融合,商圈吸引力,整体特色,汉街的规划设计、建筑特色、招商品牌以文化为核心，突出文化特色，引进大量文化品牌，其中包括一批世界级文化项目，如世界顶级的演艺剧场、世界唯一的室内电影文化主题公园等，使汉街成为中国最具文化品位的。,商圈吸引力,最具文化品位,商圈吸引力,核心主力店,公共空间的人气,外部交通,相比起其他区域的快速交通系统，“楚河汉街”则规划设计了内部和公共三条慢行交通系统，以突出人们的舒适出行。,第一条慢行交通系统为楚河上的水上游船，游船可以从水果湖出发，慢悠悠划过中北路、沙湖路和环湖路，一直划到沙湖。沿河设置,7,处游船码头，供游人上下船。,第二条慢行交通为穿越“汉街”的公共慢行系统，以滨水步行道为主，弯弯曲曲连通两湖，长约,5,公里。并沿河设置了,6,座跨越楚河的步行小桥。,最后一条则为内部慢行系统，以连通高尚居住区等内部功能区域。,外部空间特征,宜人的街道尺度,高差划分空间层次,亲水步行空间,外街和内街的人气,案例,2,西安民乐园万达广场,概况,项目位于西安市皇城内解放路商圈核心地带，占地面积,172.455,亩，是目前古城墙内规划面积最大的一块商业综合用地，定位为步行街区城市综合体，集高尚住宅、商铺、百货、超市、步行街、国际影城于一体。总建筑面积近,30,万平方米，总投资,35,亿元人民币。开业仅几天就颠覆了西安市商业格局，使解放路百年商圈重新迸发强劲的商业活力，繁华再现,广场东南口效果图,钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，商业氛围最为浓厚；,小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；,雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；,长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；,土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊,区位分析,西安市商圈分布,优势,商圈周边商铺较多；医院、学校、金融机构较多，商业业态种类齐全，从服饰、百货、酒店、餐饮、娱乐到零售业，涉及人们生活需要的方方面面，百盛商城、聚丰园饭店等多家大型商业林立，商业氛围良好。由于距离火车站较近，商圈宾馆酒店数量较多，形成一定规模。,劣势,但由于商圈发展时间比较长，目前整体环境及规划稍显落伍，商圈内商铺主要以早期建成的老式门面房为主，整体面貌陈旧，建筑档次偏低，在一定程度上影响了商圈的商业档次。,优势劣势,公交停靠站点,广场入口位置,车库入口,内部空间,民乐园万达广场处处体现了“三代半”购物中心的理念，着重凸显人的流动以及人与空间的对话，做到以人为本。首先，它有一个宽阔的共享空间，从首层到五层，一条长“天梯”贯通人流，整个光棚的覆盖面积达,1500,，营造出无以伦比的“天堂”感觉,外部空间,其次，三至五层的方型步行街，东西长、南北短的格局，是一个连贯的体系，唤起人们多次购物的欲望；最后，民乐园万达商业广场还拥有户外购物步行街，把建筑空间构造与街区购物文化完美地结合在一起,在错开的长短街，色彩与材料的有序变化，不但区分了空间区域，还丰富了视觉的变化,上海虹口区四川北路的北段，是一个具有相当历史文化底蕴与鲜明传统风貌特色的地区。本地块的东北部与中部以多伦路为核心的地段在上世纪九十年代中期便已成功地改造为多伦路文化名人街，路不过,550,米长，却蜿延蛇行，曲径道幽,修葺翻新后，再现了,20,世纪二三十年代的沪上的人文风情。多伦路文化名人街作为虹口区“抢救文化遗产、保护故居遗址”的标志性文化工程，成为上海都市文化旅游一处引人注目的新景点,.,案例,3,上海多伦路文化街,作为一条文化,名人街,多伦路的开发与普通的,商业街,开发最大的区别在于：它着重,于文化,与展示的功能。以鲁迅公园为轴心、以多伦路一带名人故居和文化遗址为内涵的“雅文化圈”设想,沿线的一系列名人故居、遗址、,美术馆,、,博物馆,，充分体现了多伦路的文化特点；而与之相辅的各类特色餐厅、民俗商店、,咖啡馆,、古玩店、书店、,影剧院,则为其增加了新的商业活力，使地区功能更为有机、丰富、多元和完整。,案例,3,上海多伦路文化街,多伦路地块交通分析图,在道路交通方面：以多伦路步行街作为地块的步行交通主轴。地块中的,1,、,2,、,3,、,4,各分片，可通过从周边道路引入的尽端式或半环式支路，解决各地段的车行联系要求。,保证多伦路街区人行与车行的分离，四川北路各商业、办公建筑及地块内各居住地区按规范要求，各自建设相应的停车场地。在方舟大厦及时装大楼西侧各布置公共停车场，在地块西侧轻轨线下面防护绿地中，也可安排汽车停车场，以部分解决多伦步行街区的停车要求。,案例,3,上海多伦路文化街,保护、更新与发展措施：,保持与延续地段西南部原多伦路文化名人街原有的文化、商业兼有居住的性质，继承与完善空间格局与建筑特色。一面向西作一些纵深发展，另一面向东面与北面的四川北路推进；,同时，通过“,FOCUS”,广场建立同鲁迅公园、园前地块和山阴路、溧阳路地块之间的联系，从而成为整个“老虹口北部”,四川北路北段,的重要组成部分。在扩展多伦路原来的线性发展中，建构四川北路,多伦路商业、文化、休闲步行区；形成一个以商业服务、餐饮、休闲、娱乐、展示等多功能综合的，适合于广大市民与国内外旅游观光者前来购物、游览、休憩、健身、娱乐等多种活动的公共生活场区。,案例,3,上海多伦路文化街,整个街区在保持原来的尺度、肌理与空间文脉的原则下，开辟一系列大小广场、绿地，通道与小径将保留或新建的建筑组织起来。这个经过整合与完善的丰富而有序的城市公共开放空间系统，将使原来拥挤在四川北路上的大量人流吸引到街区内部，并乐于停留在此休闲、娱乐、消费。这样既缓解了四川北路的压力，又为多伦路商业、文化、休闲步行区的发展提供了动力，还为原来居住在这里低劣生活环境下的居民创造了改善生活品质的机会。,案例,3,上海多伦路文化街,左联广场示意图,鸿德堂广场示意图,图当中为鸿德堂沿多伦路的北外观。由于鸿德堂对面的多伦路,58,号建筑质量较好，同时将,58,号的底层拆空，只留柱子，使之成为左右两个广场的联系。将广场放在,58,号的两侧。东侧的较大，位于多伦路上，西侧的较小，以绿化为主。,左联广场示意图,图左为左联纪念馆，图右远处为沿多伦路的杜月楼。规划的左联广场是将原来的一条小道拓宽，拆除其间没有多大意义的旧建筑，使之形成一个与多伦路打成一片的广场。,案例,3,上海多伦路文化街,案例,4,司门口商圈,司门口商业街是一个南北向，南起彭刘杨路至中华路，是一个集购物、休闲于一体的多功能市级中心商业区。,司门口商圈的主街解放路是武汉商埠发源地，长,1100,米的商业街聚集了,多家老字号：永康布店、刘有余、大中华酒楼、显真楼、武昌百货商场等,商圈布局特点,司门口商业街商业经营状况日渐趋下，且商业辐射范围也逐渐较小，难以带动大片区域的商业旺销，其中旺铺多以该商业街的临街商铺为主，很少有向更深入的地区延伸。,由于这条商业街区有上百年的历史，在布局上缺乏整体的规划，周边都显得比较凌乱，而且配套也显出不足（尤其表现在缺乏休闲娱乐型的设施），使顾客逗留在该商业点的时间少，不能保持一种长期的人群效应。,案例,4,司门口商圈,人流量,（万,/,日）,辐射消费范围,商业营业面积（万,）,商业形态,2,万,/,日,大成路、中华路、彭刘杨路、胭脂路,25,万,左右,服装、家电、农贸、餐饮等,大型商业项目：,大成路生鲜市场、阳光时尚广场、武昌广东商城、九通商厦、司门口时沿广场、,大桥鞋城,家电买场：,国美、苏宁,大型超市：,武商量贩、华联,餐饮、娱乐项目：,分布区域较为散乱，肯德基、麦当劳、德克士、武昌首义园美食街,随着城市版图扩大，众多新兴商圈崛起，截留和吸引了原本的大量客群，商圈影响力降低。,司门口商业主要由中低档次街铺组成，无大型集中型物业，更无有号召力的商业体，扩容空间有限，商业发展受到制约。虽然商圈业态构成较为丰富，但业态分布不均衡，主要是以青少年服饰为主业态过于单一，难以满足城市发展和消费多元化的需求。,周边消费环境极差。,2004,年左右由市政府改建了大成路农贸市场，初步改善了大成路周边的环境，但由于来往人流嘈杂，旧店铺面积大小参差不齐，铺面门头老旧，因此，大成路的消费环境仍有待进一步改,案例,4,司门口商圈,此外，商圈区域道路老旧，规划不尽合理，路网通达性较差，辐射能力偏弱。商圈没有大型停车场,缺乏整体规划，周边凌乱，休闲娱乐等配套设施明显不足，顾客逗留时间短，不能保持长期人群效应。,改造建议,以司门口为中心，以彭刘杨路、大成路、民主路、中华路为分支，构建“一纵四横”的商业服务网络：解放路,时尚精品一条街；彭刘杨路,风味美食一条街；大成路,小吃民俗文化一条街；民主路,东段书刊电料一条街、西段休闲娱乐一条街等。此外，着力开发解放路毗邻黄鹤楼和长江大桥及临江的旅游优势，发展具有旅游观光特色的现代商业，以吸引黄鹤楼游客。,针对此项规划，将司门口建成步行街，大力建立音乐吧、酒吧、咖啡馆等休闲场所，吸引年轻人消费。,案例,4,司门口商圈,汉正街历史城区范围在武胜路以东,是由中山大道、友谊南路、武胜路和沿江大道所围合的区域面积，,1.67km2,。,案例,5,汉正街商圈,汉正街是一条有着,500,余年历史的商业街。由于地处“九省通衢”的汉口，正面对江汉黄金水道，历史上就是商贾云集、百货昌盛。,持续到上世纪五、六十年代，汉正街才由于国家高度集中的控制了商品的流通而归于沉寂。,上世纪七十年代末，伴着改革开放的大潮，凭着得天独厚的地理位置和深厚的商业文化底蕴，汉正街重新日见兴旺，逐渐成为闻名全国的小商品批发市场，号称“天下第一街”。,从上世纪九十年代中后期开始，汉正街走上了下坡路。开始出现了“招商难”的问题，市场的交易总额排名也已经落在了五位以后。“天下第一街”的称号早已经是名不副实。,历史沿革,汉正街地区用地以,商业，居住用地,为主,间有仓库，小型加工厂，文化用地和道路交通用地。各种不同性质的用地相互交织混杂,商业用地,主要体现为传统街巷中沿街铺面,室内专业市场大都建于,1980,至,1990,年代,建筑质量较好,基础设施也较为完善,沿街建筑大多建于,90,年代。建筑质量仍不容乐观,楼梯歪斜,墙体开裂,居住用地,居住用地主要包括,1980,一,1990,年代开发的商业住宅和商住一体的高层综合楼,传统街道中的建筑也承担居住功能,但由于人口众多，建筑破败,在使用上很多不便,如无独立的卫生间和厨房,无独立外排水,通风采光不理想等等,用地现状,道路交通用地,汉正街四周均为武汉市的交通干道,目前区域内除利济南路、友谊南路以及大夹街的部分路段可以通车外,其他道路均为人行通道,另外,区域内停车场用地严重不足,规划停车位不足,500,不管是从汉正街经济发展的角度,还是从旅游休闲业发展角度来看,都远远不能满足需求,其一，汉正街的繁荣使得各地大大小小的综合的、专业的批发市场如雨后春笋不断开张，在很大程度上分流了汉正街的客户。,其二，交通和通讯的日渐便捷消弱了武汉在地理位置上的优势。,其三，纯粹自发形成，缺乏管理和科学可行的规划，造成了诸如市场的布局不合理，交通不畅，治安不良，相关的产业、特别是制造业滞后等等问题，严重阻碍了汉正街的发展。,汉正街的衰落外部原因,汉正街地处武汉江北的核心区域,龟山在汉水南岸与之遥遥相望,还有蓄势待发的南岸嘴。周边丰富的旅游资源为汉正街聚集了大量的人气,这些都为汉正街的持续发展提供了有利的条件,汉正街地处汉口核心商业区内,紧邻江汉路、武商商业圈,是汉口最繁华的地带。同时汉正街是江汉一桥与中山大道的交汇点,紧密联系三镇,交通便利便利的交通为汉正街带来源源不断的人气,为汉正街发展休闲商业提供最基本的条件,让汉正街发展休闲商业成为可能,汉正街的文脉的保护与延续主要体现在历史建筑街道和街区的保护与更新,以及传统民俗文化和商业文化的延续,改造优势,