商业地产招商法律风险.pptx

商业地产招商商业地产招商法律法律风险防控风险防控讲座讲座 主讲人主讲人：律师律师第一部分第一部分 招商广告的发布招商广告的发布第二部分第二部分 招商条件的确定招商条件的确定第三部分第三部分 租赁合同的签订租赁合同的签订第四部分第四部分 租赁合同的履行租赁合同的履行一、招商广告的发布一、招商广告的发布 广告和宣传资料一般为要约邀请，但如果广告中对招商条件的说明和允诺具体确定，并对租赁合同的订立以及租赁价格的确定有重大影响的，应当视为要约，对广告发布者具有法律约束力。即一旦作出此类说明和允诺，就需要按照允诺内容履行相应的义务，否则即构成违约，需承担违约责任。（一）怎样判断广告内容属于要约还是要约邀请？（一）怎样判断广告内容属于要约还是要约邀请？【案例】【案例】某商场于2015年4月10日在报纸上发广告称：“我商场现有某品牌型号的智能手机，每部价格1650元，随时供货。截止日为4月20日。”崔某看到广告后于4月18日前往该商场购买。谁知，该商场告知崔某商场现已无货，并且也不打算再进货。崔某要商场赔偿车费150元，遭到商场当面拒绝，崔某非常气愤，遂向律师咨询能否要求商场赔偿。【问题问题】在本案中，该商场发布的广告属于要约还是要约邀请？崔某能否要求商场赔偿其损失？【分析分析】：要约是一方当事人向另一方当事人提出订立合同的条件，希望对方完全接受此条件的意思表示。如果受要约人明确表示接受要约的条件，即为承诺。有效的要约一旦经过受要约人的承诺，合同即告成立，双方都受合同的约束。成立成立有效的要约必须具备以下条件有效的要约必须具备以下条件：（1）要约的内容必须具体明确。）要约的内容必须具体明确。所谓“具体”是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。如果没有包含合同的主要条款，受要约人难以作出承诺，即使作出了承诺，也会因为双方的这种合意不具备合同的主要条款而使合同不能成立。所谓“明确”，是指要约的内容必须明确，不能含糊不清，否则无法承诺。（2）要约必须具有订立合同的意图）要约必须具有订立合同的意图，表明一经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的拘束。那么那么，要要约的内容的内容怎怎样才算具体明确？才算具体明确？“具体明确”是根据合同的可履行标准进行判断，而不是个人单方面的认识，同时还要考虑交易习惯。是否构成要约，还要看这种商业广告对当事人之间签定合同是否具有实质的影响,如果具有实质的影响,那么这种商业广告就应该属于合同条款的一部分,是需要双方当事人遵守的。在上述案例中，该商场发布的商业广告，因为内容具体确定，符合要约的条件，一经他人承诺就产生合同成立的效力。因此崔某于广告约定的时间内前往购物，可以认定为对商场要约的承诺，因此应视为买卖合同成立。某商场应当按广告的约定销售这款智能手机，否则应当承担违约责任。因此崔某有权要求商场赔偿车费150元。（二）虚假广告宣传可能会承担怎样的法律责任？（二）虚假广告宣传可能会承担怎样的法律责任？1、民事、民事责任任如前所述，如招商广告的内容已构成要约，但广告发布者没有按照广告中允诺的条件履行，则构成违约，依法应当承担违约赔偿责任。合同法合同法第第54条一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第第107条条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第第112条条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。2、行政、行政责任任广告法广告法（2015年年9月月1日起施行）第日起施行）第4条条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。第第25条条 招商等有投资回报预期的商品或者服务广告，应当对可能存在的风险以及风险责任承担有合理提示或者警示，并不得含有下列内容：(一)对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或者暗示保本、无风险或者保收益等，国家另有规定的除外；(二)利用学术机构、行业协会、专业人士、受益者的名义或者形象作推荐、证明。第第26条条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：(一)升值或者投资回报的承诺；(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；(三)违反国家有关价格管理的规定；(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。第第28条条 广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：(一)商品或者服务不存在的；(二)商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；(三)使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；(四)虚构使用商品或者接受服务的效果的；(五)以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。第第55条条 违反本法规定，发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。第第56条条 违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。第第58条条 有下列行为之一的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：(七)违反本法第二十五条规定发布招商等有投资回报预期的商品或者服务广告的；(八)违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；3、刑事、刑事责任任发布虚假广告本质上说是弄虚作假，故意隐瞒事实，骗取消费者的钱财，当骗取的钱财达到一定数额时，情节严重的行为则构成了虚假广告罪。刑法刑法第第222条条【虚假广告罪虚假广告罪】广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。2010年年5月月7日最高日最高检、公安部、公安部关于公安机关管关于公安机关管辖的刑事案件立案追的刑事案件立案追诉标准的准的规定（二）定（二）第第75条条 广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:(一)违法所得数额在10万元以上的;(二)给单个消费者造成直接经济损失数额在5万元以上的，或者给多个消费者造成直接经济损失数额累计在20万元以上的;(三)假借预防、控制突发事件的名义，利用广告作虚假宣传，致使多人上当受骗，违法所得数额在3万元以上的;(四)虽未达到上述数额标准，但两年内因利用广告作虚假宣传，受过行政处罚2次以上，又利用广告作虚假宣传的;(五)造成人身伤残的;(六)其他情节严重的情形。二、招商条件的确定二、招商条件的确定（一一）商业地产定位）商业地产定位招商条件中，对商业地产定位作出的具体承诺，对承租人是否承租房屋具有重大影响，一般认定为具有法律约束力。如事后变更项目定位的（例如变更商场类型），承租人解除合同的主张很可能得到支持。因此，在项目定位最终确定前，招商条件中应当对定位采取宽泛的描述，避免因承诺具体、明确而具备法律约束力。（二二）出租率）出租率项目出租率对人流量具有重大影响，而人流量的大小影响着商户的经营状况。出租人对出租率及人流量的承诺，系决定承租人是否租赁房屋、租金金额的重要标准。如出租率及人流量达不到出租人承诺标准的，出租人将构成违约，甚至可能导致承租人合法解除合同并要求出租人赔偿其损失。因此，应尽量避免对出租率作出明确承诺，或避免承诺了过高的出租率，以降低违约风险。【案例】【案例】某商场招商时规划图显示商场定位为服装城，一楼二楼共两层做二三线品牌服饰，三层做一线品牌服饰，并承诺开业时出租率达百分之七十以上。但实际招商时，一楼二楼却调整为其他娱乐行业，仅有三楼的二分之一区域引入服饰商户，且出租率仅为百分之五十，导致商场没有足够的服饰品牌吸引购物人群，入驻服饰商户经营情况不佳。【问题问题】在本案中，商户是否可以向开发商索赔？【分析分析】商场的定位及出租率对入驻商户的经营有重大影响，对商场定位的承诺构成商户签订租赁合同的重要原因。商场变更定位、调整规划，已构成违约，应当赔偿入驻商户的经济损失。如造成入驻商户签约目的无法实现的，合同还可能被解除。（三）开业时间（三）开业时间项目开业时间受多种因素影响，可能因外界因素而被迫变更，存在一定的不可控性。如招商条件中包含具体开业时间的，如最终无法实现，则出租人需承担违约责任。因此，如确需承诺开业时间的，应尽量约定为一定区间而非确定日期，并赋予出租人在约定条件成就时调整开业时间的权利，以降低违约风险。（四四）交付时间）交付时间确定期房的交付时间后，存在一定的违约风险，原因在于期房仍处于施工建设过程，何时竣工、能否通过验收，存在不确定性。因此，期房预租的交付时间可以约定以竣工验收合格并取得有关许可之日，而不约定为具体日期。【案例】【案例】万城汇开发商在招商时承诺2012年11月11日开业，但是因为种种原因一直拖到2013年1月24日才进行试营业，到2013年4月28日正式开业。并且宣传的万城汇地下购物商城是集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光功能于一体的综合性购物广场，在这里人们可以享受购物、休闲的快乐和满足却未能兑现，商场内根本没有娱乐、餐饮、电影院等，人流量很少。为此，商场内的商户损失惨重。【问题问题】在本案中，商户是否可以向开发商索赔？【分析分析】按照合同法的规定，合同双方应该按照合同要求履行双方的责任，商场没有按时开业，且商场定位与宣传不符，属于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，但是合同仍然有效，商户可以根据合同法第107条规定，要求商场承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（五）交付标准（五）交付标准针对承租的经营主体，出租人应当满足其必要的经营需求，例如供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付及后期维护。即便双方对此无明确约定的，一般也要求出租人予以满足。如出租人不能满足的，则应承担违约责任。【案例】【案例】某商场将空调机房下的区域出租给某公司用于开办餐厅，餐饮公司开始营业后发现机房产生的噪音过大，严重影响顾客用餐环境，经营惨淡。餐饮公司便提出解除租赁合同，并向商场进行索赔。【问题问题】在本案中，商户是否可以向开发商索赔？【分析分析】提供合格租赁物是出租人的应尽义务，即便双方没有明确约定，通常也认为出租人应当保障房屋的正常使用。本案中，商场出租的区域存在较大噪音，显然会给餐厅经营造成不利影响，如合同未明确对噪音的免责进行约定，则商场应当承担违约责任。如噪音过大导致客观上无法经营餐厅的，则承租人有权解除合同。部分行业存在特殊需求的（例如健身房对隔音的需求、火锅店对用水用电的较大需求等），建议双方明确约定双方各自承担的责任范围，以避免发生争议时出租人处于不利地位。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任，也要事先考虑。（六）同业限制（六）同业限制承租人要求出租人同业限制的，即要求出租人在项目中不再引进竞争对手的，此时应当对同业限制的商户类型作出明确约定。如约定较为笼统的，将扩大限制范围，对出租人招商构成不当限制。同时，可以约定在承租人的经营状况无法满足项目需求时，出租人有权解除同业限制，引进第三方经营同业。三、租赁合同的签订三、租赁合同的签订（一）签约主体（一）签约主体签约主体应当是实际经营商铺、使用办公室的经营主体。预租时，可能存在先由个人承租，事后开办企业入驻的情况，应当及时变更租赁主体，避免出租人与实际经营主体之间无合同约束的情况出现。对需特殊许可的行业，如餐饮，应核查其相关许可证，或至少在合同中约定承租人保证具备相应的经营资质，如合同因无法履行而解除的，则可以据此向承租人索赔。同时，针对小型企业，应当由其股东个人提供保证担保，避免股东利用公司有限责任制度逃避责任，损害出租人权益。【案例】【案例】某商场于2013进行招商时，将2层一个店面出租给张某，约定由其用于开办咖啡厅。双方签订租赁合同后，张某使用该店面注册了小张咖啡屋餐饮有限公司并开展经营。此后由小张咖啡公司缴纳租金，商场亦向小张咖啡公司开具发票。2014年小张咖啡公司发生租金拖欠，商场便依据与张某签订的合同约定提起索赔。【问题问题】在本案中，商场依据与张某签订的合同约定提起索赔能否得到支持？【分析】小张咖啡屋餐饮有限公司系独立法人，与张某系不同法律主体。张某签订的合同不能约定小张咖啡屋餐饮有限公司，商场仅能向张某索赔，或依据合同法规定，以事实租赁合同关系向小张咖啡屋餐饮有限公司索赔。（二）租赁标的（二）租赁标的1.租赁场所对租赁场所的位置，应当以位置图方式予以确定。如仅仅约定位置编号的，由于该编号系出租人内部自行确定，证明力小，难以对抗他人相反主张，容易产生争议。2.租赁面积在商场、办公楼尚未完成装修、隔断，甚至尚未建设竣工的情况下，应当约定租赁面积以实测为准，并约定实测面积与暂估面积不符时的处理办法。租赁面积系以建筑面积计算，或以使用面积计算，是否包含公摊面积，公摊面积如何计算等，均应予以明确约定。【案例】【案例】几年前，某开发商和王先生签订了书面协议。开发商将建筑面积157平方米的某写字楼A203室租给王先生使用。合同签订后，王先生陆续交纳了46000元租金给开发商。但是合同未到期，王先生就发现该房屋的建筑面积实际为119.5平方米。发现问题后，王先生就没有续交租金。双方协商未果，对簿公堂。开发商主张王先生缴纳租金和滞纳金，而王先生主张对方退还多缴纳的租金。【问题问题】在本案中，谁的主张能够得到支持？【分析】（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在合同法第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据合同法第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。（三）租赁用途（三）租赁用途1.限定租赁用途，有利于项目定位的实现；2.限定租赁用途，可以避免部分商户的不当行为妨害其他商户的正常经营；3.限定租赁用途，可以避免出租人违反与其他商户的同业限制约定。如未限定租赁用途的，则出租人有权自行决定经营事项并随时予以变更，将对出租人造成不利影响。如商户违法经营，例如未通过环评、消防，或未领取营业执照等，不仅商户自身应承担主管部门处以的行政处罚，如罚款、停业、吊销证照等；开发商作为管理方同样要根据自身过错程度承担行政责任。如商户的违法经营行为造成第三者人身伤害需承担民事责任，开发商根据过错程度也要承担部分责任。因此，开发商应当保持对租户营业行为的监督和管理。建议：建议：在租赁合同中重点提示不得进行违法违规行为，一旦发现承租人违反可立即解除合同并要其搬离，并及时向工商、税务、公安等有关机关进行举报。（四四）租赁期限）租赁期限1.最长不超过20年，超过部分无效。2.未书面确定租赁期限的，视为不定期租赁，双方均可解除合同，但出租人应在合理期限前通知承租人。3.租赁期限届满后，未续签但承租人继续使用房屋，出租人未提异议的，视为已续签，期限为不定期。【案例】【案例】2012年3月7日，原告杜某与被告陈某签订了一份租赁合同，合同约定杜某将自家房屋一间出租给陈某使用，为期两年，租金为3600元每月，按年交付。2014年3月6日期满后双方也未续签合同，陈某继续使用杜某房屋，杜某亦未提出异议，2015年3月6日，已到一年交租时，因房价上涨，市价比双方约定租金贵1000元。杜某屡次向陈某催收租金并要求陈某以市价租金交付，但陈某多番推迟，遂杜某向法院起诉。【问题问题】在本案中，租金标准应如何确定？【分析分析】中华人民共和国合同法第二百三十六条规定：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据法律规定系指原租赁合同有效，所以租赁合同终止后，出租人与承租人虽未续签合同，但双方均按原合同实际履行，原租赁合同继续有效，双方租金也定当以原合同约定为准。（五）营业执照办理（五）营业执照办理1.应事先与当地工商行政管理机构咨询：是否能以租赁场所作为住所注册公司或个体工商户。如果不能或不确定，则应当在合同中约定，未能办理营业执照的风险由承租人自行承担。否则如承租人办理工商登记手续受阻的，可以解除合同并向出租人索赔。2.应约定退租后承租人将注册地址迁出租赁场所的期限及逾期违约金标准，避免承租人退租后拖延迁址，导致接替租赁的第三方无法以同一地址作为企业住所。【案例】【案例】2010年，某开发商将其写字楼1323室出租给苏瑞公司，2012年苏瑞公司不再租赁该办公室。2013年1月开发商将1323室房屋租给罗某，双方约定开发商应当协助办理营业执照。合同签订后，苏某着手购置办公家具、办理营业执照。由于房屋内本来有苏瑞公司的营业执照没有注销，直至2013年4月苏某的营业执照也没有办下来，苏某购买的家具则堆放在租赁房屋内无法使用，苏某也未开始经营。2013年6月，苏某起诉开发商，以房屋无法办理营业执照为由，请求解除房屋租赁合同，要求退还已收的租金和押金40万元，并赔偿购置家具等的损失15万元。【问题问题】在本案中，不能办理营业执照的责任应由谁承担？【分析分析】双方在房屋租赁合同中明确约定该房屋用途为办公。办公用房除了房屋本身能够用作办公场地外，还应当符合以办公用房性质办理工商登记注册的用途。开发商未事先告知苏某1323室房屋此前已办理其他公司营业执照的事实，且最终未能协助苏某办理营业执照，构成违约，应当承担违约责任。（六六）物业管理）物业管理1.如需要商户接受统一管理的，则需要在合同中予以明确约定。包括收款方式、促销活动的配合等。如未明确约定的，则商户在不妨碍他人正常经营的情况下，无义务配合管理。2.物业费、水电费的承担应当予以明确。【案例】【案例】深圳太阳百货商场于2014年圣诞季推出了“以1换2.5倍”的商场促销活动,商场内几乎所有的商家都参与了活动。活动吸引了很多消费者,但百货商场内的兰蔻专卖店等商店拒绝参加活动，引发了许多消费者对太阳百货商场虚假宣传的投诉。太阳百货商场便试图对兰蔻专卖店等进行处罚。【问题问题】在本案中，太阳百货商场是否有权要求商铺配合促销活动？是否有权对商铺进行处罚【分析分析】商场与商铺系平等法律主体，双方应当严格按租赁合同约定履行各自权利义务。在无约定的情况下，商场无权对商铺的经营活动进行干涉，商铺没有义务配合商场的促销活动，亦没有权利就其不配合行为进行处罚。商场应当事先在租赁合同中对促销等活动的配合事宜进行详细约定，并按照合同约定的程序通知商铺，否则对商铺无约束力。四、租赁合同的履行四、租赁合同的履行（一一）押金）押金押金作为履约保证金，用于担保承租人对租赁合同的履行。需在合同中明确：1.押金的支付时间2.押金的担保范围：包括租金、违约金、损失赔偿金等3.押金的抵扣与补充：押金因承租人违约而全部或部分扣除的，应及时补充。4.押金的退还：合同终止且双方完成结算，剩余部分无息退还。（二二）装饰装修）装饰装修1.装修权限：装修方案应当经出租人同意，且不得破坏主体结构、影响建筑安全2.装修施工：不得影响他人经营3.消防验收：消防验收由承租人负责4.装饰装修的归属：合同终止后（包括提前退租）按现状交付出租人且不予补偿，或由承租人恢复原状后交付出租人【案例】【案例】牟先生家住桓台，3年前他想在张店城区开一家酒店，经过前期考察，选中了金晶大道上一处营业房。跟出租房屋的谢先生协商后，他与谢先生签订了6年的合同。牟先生花了30多万元进行装修，把营业房改造成一家非常有品位的酒店。酒店开业后，因生意不好无力支付租金，谢先生便提前解除合同、收回房屋。双方就装饰装修的归属及补偿发生争议。【问题问题】在本案中，谢先生是否需要就装饰装修对牟先生进行补偿？【分析分析】承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（三）免租期（三）免租期1.免租期与实际装修期限的关系2.免租期与租赁期限的关系3.提前退租时，对免租期的处理方式（补交免租期租金）【案例】【案例】牟先生家住桓台，3年前他想在张店城区开一家酒店，经过前期考察，选中了金晶大道上一处营业房。跟出租房屋的谢先生协商后，他与谢先生签订了6年的合同。牟先生花了30多万元进行装修，把营业房改造成一家非常有品位的酒店。酒店开业后，因生意不好无力支付租金，谢先生便提前解除合同、收回房屋。双方就装饰装修的归属及补偿发生争议。【问题问题】在本案中，谢先生是否需要就装饰装修对牟先生进行补偿？【案例】【案例】2008年6月份某商业地产开发企业作为出租方与作为承租方的某上市服饰有限公司签订房屋租赁合同，约定租期5年，被告享有1年的免租期。在出租方交付房屋后，承租方从2009年初开始停止装修，截止到09年前半年一直未再装修商铺，在免租期即将届满之时，承租方向出租方下达了解除合同通知书，主要内容是：由于市场前景问题，其与出租方解除合同，根据合同规定，被告有1年的免租期，所以，房租不予支付。【问题问题】在本案中，免租期内房租是否应当支付？【分析分析】原告某商业地产开发公司在和被告某上市服饰有限公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现被告已经向原告发出解除通知书，明确表示不履行合同，其行为已构成了违约，免租期是建立在被告完全履行合同的基础之上的，现被告已根本违约，不再享有免租期的权利，根据双方合同的约定，应当承担违约责任，支付实际占用商铺时间内的租金。（三）租金欠付（三）租金欠付1.设置合理的租金结算周期，并尽可能提前预收下一结算周期租金。2.约定逾期违约金，并约定出租人有权从押金中予以抵扣。3.逾期达到一定期限的，经事先通知后，出租人可以停水停电。4.逾期达到一定期限的，出租人可以解除合同。（四四）停水停电）停水停电1.承租人违约且拒不改正的，出租人一定条件下可以通过停水停电的方式，促使承租人纠正其违约行为。2.前提条件：水电由出租人提供，承租人未与水电公司直接签订供水、供电合同，否则承租人擅自停水停电的行为将可能同时侵犯水电公司及承租人权利。3.停水停电程序：（1）事先通知承租人停水停电时间；（2）依违约程度，决定停水停电的持续时间并予以执行。【案例】【案例】2008年6月份某商业地产开发企业作为出租方与作为承租方的某上市服饰有限公司签订房屋租赁合同，约定租期5年，被告享有1年的免租期。在出租方交付房屋后，承租方从2009年初开始停止装修，截止到09年前半年一直未再装修商铺，在免租期即将届满之时，承租方向出租方下达了解除合同通知书，主要内容是：由于市场前景问题，其与出租方解除合同，根据合同规定，被告有1年的免租期，所以，房租不予支付。【问题问题】在本案中，免租期内房租是否应当支付？【案例】【案例】周先生（以下简称“乙方”）是某商业地产公司（一下简称“甲方”)开发的一商铺的承租户。乙方因经营不善，未按时交纳租金。甲方多次向其催收，乙方均以种种借口拖延。8月20日，甲方书面告知乙方如再拖延将停水停电，乙方仍未理会，甲方对乙方承租的该商铺停水停电。双方就此产生争执。【问题问题】在本案中，出租人是否有权采取停水停电的方式催收租金？【分析分析】房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。（五五）强行腾房）强行腾房1.腾房条件承租人违约，且出租人根据法律或合同约定解除合同。（包括承租人人去楼空的情形）建议：建议：在租赁合同中明确约定开发商的单方解除权，例如：“承租人违反本合同约定的义务且经出租人催告后7日内仍不履行的，出租人有权发出解除合同的通知。自承租人收到该通知或按照承租人预留的通讯地址送达之日起，本合同解除。出租人并可追究承租人的违约责任。”2.腾房程序：（1）书面通知解除合同及合理腾房期限，人去楼空的情况下，可将通知张贴于租赁场所；（2）经公证，清点承租人物品、制作物品清单；（3）提存物品并通知承租人物品存放地点。建议：建议：在违约业主未完成搬离之前，最好不要与新的业主签订合同，防止一旦前业主搬离过程中出现意外情况，造成新业主无法进场从而向开发商主张违约责任。可考虑先与新业主只签订不具备严格约束力的意向协议，并注明意向书所列条款如遇任何情况无法成就，双方互不追究任何责任。（六）转租的风险（六）转租的风险1.出租人不掌握次承租人的信息，存在违法经营风险；2.出租人不掌握承租人与次承租人之间合同的信息，其租期可能超出出租人与承租人合同租期，造成未来租期届满时腾房面临实际障碍；3.次承租人损害出租人利益时，出租人无法依据租赁合同向其索赔，租赁合同形同虚设；4.出租人向承租人索赔时，因其已不在现场经营，且其押金通常已转嫁给次承租人，其不配合出租人的风险极大。因此，应当限制转租，并定期核查房屋实际使用人情况。谢谢大家！谢谢大家！律师律师 2015 2015年年9 9月月