山东青岛天泰城项目前期策划AAAA.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,山东青岛天泰城项目前期策划,四期用地前期策划建议,合富辉煌房地产 二,OO,七年一月,项目开发策略,分期开发策略,开发顺序建议,项目产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,天泰城总体形象,天泰城,天泰城四期产品定位,规划：突出开放与私密，动与静，中与韩的和谐社区概念,建筑：体现传承与创新之和谐，同时考虑客户的有效扩展需求而设定物业类型,园林：体现人文与自然的和谐,户型：传承与创新的和谐，考虑新政规定注重附加值,商业街：旧有资源之整合；体现中韩风情之和谐,体验和谐之美,其它配套：实现对不同年龄人群的关怀,项目开发策略,分期开发策略,开发顺序建议,项目产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,外部条件分析,交通,外部主要道路连接,308,国道,与富昌路及遵义路交接，等级高，车流量大，是连接城阳中心区与青岛主城区的重要干道,青银高速,近期有可能取消收费，可大大改善地块的交通便捷性，降低交通成本,富昌路,道路较窄，车流量较小，道路两边发展缓慢，相对落后,遵义路,道路宽敞，等级高，未动工兴建，需预留发展用地，对四期规划影响大,交通现状对项目影响,富昌路虽然较窄，但车流量小，交通顺畅，有利于项目机动车的出入,为避免地块出现单侧进出的情况，遵义路必须需自行修建缓解机动车出入问题，建议以等价较低的私家景观路形式修建。,308,国道路面情况理想，有利于项目车辆前往城阳区中心及崂山区，但与地块没有直接联系，需通过富昌路及遵义路与项目连通,项目内部已建交通现状,已建组团交通路网较完善,已建组团已在,308,国道及遵义路设置机动车出入口富昌路,青银高速,四期用地,LG,用地,学校,主城区,城阳区中心方向,遵义路,308,国道,外部条件分析,周边环境及配套,富昌路现状,富昌路现状,LG,用地现状,四期用地现状,四期用地现状,富昌路现状,发展落后，缺乏景观支持,缺乏景观支持,缺乏景观支持，未来规划未确定,有山体资源优势，景观较好,研发中心,缺乏景观支持,学校用地,富昌路现状,富昌路现状,外部条件分析,周边污染情况,项目地块周边污染情况,道路噪声污染,学校噪声污染,规划不确定因素的心理影响,LG,研发中心的区域心理影响,富昌路,308,国道,四期用地,LG,用地,学校用地,不确定因素,不确定因素,遵义路,污染情况分析,道路噪声,学校噪声,规划不确定因素,LG,研发中心,居住影响,较大,较大,一般,轻微,小结：,地块周边环境污染以道路噪声为主,短时间内不会对居民产生太大影响,项目开发策略,分期开发策略,开发顺序建议,项目产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,天泰城,总建：约,50,万,天泰,四期,2008,总建：,22,万,物业：多层,总建：,15,万,多层：小高,总建：约,30,万,物业：小高,规模,天泰,奥园,天泰,韩国城,天泰,迦南美地,20022004,20042005,分期,时间,20062007,建筑,现代、时尚,现代、简洁,新古典主义,园林,中西风格，营造一般,有自然意念，缺乏层次景观营造,注重与生态自然景观融合,配套,运动工场,/,镇长官邸,/,幼儿园,-,幼儿园,产品提升,内部条件分析,项目开发历程回顾,加图片,富昌路,308,国道,遵义路,LG,学校,天泰,奥园,韩国城,汉城区,迦南美地,内部条件分析,项目开发历程回顾,早期商业分布,已建商业面积：,3.8,万,奥园运动工厂商业面积：,35000,镇长官邸面积：,3000,实际社区日常配套商业面积：,8500,运动工厂商业面积（实际商业使用）：,7000,镇长官邸商业面积（一半面积作为医院服务）：,1500,富昌路,四期用地,LG,用地,学校,遵义路,308,国道,补充图片,内部条件分析,四期规划前提,规划前提,政策条件：,严格按建筑面积：,30%90m,以上，,70%90m,以下,项目拿地顺序：,四期总占地：,32.54,万，规划按整体考虑,首期拿地：,S1+S2+S4,：,15.9,万,后期拿地：,S3,：,16.64,万,项目特殊要求：,分区要求：,两种特殊的客户群体，将项目分为,韩国区（新罗坊）和中国区，,初步分区意向为首期拿地的,12.73,万,全部做为韩国区，约占四期用地,40,左右,大户型分配方向：,四期用地指标,30%,的,90m,以上,户型在,韩国区优先考虑,新罗坊特色商业街：,为完善配套提升项目档次，甲方设想在,四期设置新罗坊商业街,，形成有特色的吸引韩国人的消费场所,学校旁有,1.43,万,用地可纳入四期住宅开发统一考虑，,但是没有产权,富昌路,308,国道,遵义路,LG,用地,学校,S2=2.69,万,m,S3=16.64,万,m,天泰,奥园,韩国城,汉城区,迦南美地,S1=11.78,万,S4=1.43,万,内部条件分析,四期用地指标分析,四期规划指标分析,用地面积：,32.54,万,建筑容积率：,1.7,总建筑面积：,55.3,万,建筑密度：,20%,日照间距,1,：,1.6H,绿地率：,30%,建筑高度：,45m,（,1516,层）,车位要求：,1,车位,/100约,5300,个车位，,其它配套要求：,社区活动中心,医疗服务站,幼儿园,物业管理用房,:,50/,万,2644,新罗坊商业街（甲方设想）,住宅建筑可能由多层及小高层组成,多层的量不可能太多，小高层为主力物业类型,若全做地下车位，成本太高，不可避免将产生大量地面停车,结合会所、商业设置,既要有合理的服务半径，又要减少对居住品质的干扰,结合实际需求，合理设置,项目开发策略,分期开发策略,开发顺序建议,项目产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,四期地块价值评介,居住价值等级划分,四期居住用地等级划分：,富昌路,LG,用地,学校,S4=1.43,万,S2=2.69,万,m,S3=16.64,万,m,遵义路,S1=11.78,万,价值分级,一级价值区,二级价值区,三级价值区,四级价值区,区域,分析,基本不受周边环境污染，可通过内部景观资源提升产品价值,受道路或学校噪音干扰较大，居住价值受到一定的影响,未来受遵义路污噪干扰较大，且地块零散，不易打造组团景观,S4,地块没有产权，且同时受道路和学校影响，居住价值最低,适宜物业,适宜布置高价值或中高价值物业,适宜布置中等价值物业,适宜布置特殊功能物业,四期地块价值评介,沿街商业价值分析,沿街商业价值分析,遵义路,位于项目南北地块之间，有利于南北居民的联系，并与南面地块早期商业产生联动,富昌路,道路北面发展相对落后，缺乏商业氛围，短时间内不具备商业发展条件,沿街商业价值分析,富昌路,308,国道,四期用地,遵义路,富昌路,遵义路,项目开发策略,分期开发策略,开发顺序建议,项目产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,当地产品分析,社区规划案例及分析,住宅产品分析,都霖美景,海尔东城国际,海信,静湖琅园,鲁信,长春花园,容积率比较,1.47,1.59,1.5,1.45,规划布局差异,排列式,排列式,排列式,排列式,户型朝向比较,南北朝向,南北朝向,/,部分西南向,南北朝向,南北朝向,产品类比差异,高层,/,小高层,/,带电梯多层,/,多层,/,联排叠加,高层住宅,/,小高层电梯洋房,/,多层花园住宅,/,四层情景洋房,/,叠拼复式,高层,416,层住宅,建筑风格比较,现代风格,现代风格,现代风格,现代风格,产品类型评价,产品丰富,产品丰富,产品单一,产品较丰富,中心景观比较,天香园为主要景观,+,小组团景观,小组团景观,1,万平方米天然湖泊,+,小组团景观,3,个人工湖,+,小组团景观,园林景观评价,有天然景观资源支持,缺乏天然景观支持，缺少中心园林景观,有天然景观支持,人工景观支持，投入大，但景观资源未能最大化利用,综合分析评价,有天香园作为景观支持，配以内部小组团景观，局部设置公共活动空间，空间组织较好,缺少天然景观资源支持，园林空间设计较琐碎，缺乏中心景观及公共活动空间，园林景观缺乏凝聚力,有天然水体景观，住宅产品未能完全得到景观资源支持；园林空间受地块限制，变化受限制,人工水体呈南北向设置，未能完全发挥其支持作用；湖边开放空间较多，园林共享性较好,当地社区规划总结,当地产品案例总结,建筑方面：,以现代风格建筑为主,建筑形态以多层,/,小高层,/,高层为主,多层建筑立面较丰富，屋顶部分色彩较丰富,小高层,/,高层建筑立面色调较浅，造型较简约,园林方面：,园林景观主题较混杂难以定义其风格,中心景观轴多数呈南北向延伸，景观资源未能最大化体现,注重水体景观资源的利用与开发,受建筑排布限制，园林景观空间缺少变化,对项目的启示,住宅产品朝向以南北向为主,青岛市场以现代风格建筑为主，如何使产品形成差异化，并能迎合市场需要？,中心景观轴线应东西向延伸，使景观资源价值最大化得以体现,规划方面：,住宅产品朝向为南北向,建筑排布以排列式为主,建筑高度由南往北依次升高,小区路网多数以东西向为社区道路，南北向为组团道路,当地社区规划案例,都霖美景规划平面,总占地面积：,约,300,亩,建筑面积：,约,30,万平方米,容积率：,1.47,绿化率：,40%,物业类型：,高层、小高层、带电梯多层、多层、联排叠加等多种建筑类型,主要景观：,天香园,建筑朝向：,南北向,当地社区规划案例,海尔东城国际规划平面,总占地面积：,约,27,万平方米,建筑面积：,约,43,万平方米,容积率：,1.59,绿化率：,40%,物业类型：,高层景观住宅、小高层电梯洋房、多层花园住宅、四层情景洋房、叠拼复式,主要景观：,小区景观,建筑朝向：,南北向,当地社区规划案例,海信,静湖琅园规划平面,总占地面积：,约,7,万平方米,建筑面积：,约,12,万平方米,容积率：,1.5,建筑密度：,14.3%,绿化率：,40%,物业类型：,12,栋高层住宅建筑,主要景观：,10000,平方米天然湖泊,建筑朝向：,南北向,当地社区规划案例,鲁信,长春花园规划平面,总占地面积：,约,48,公顷,建筑面积：,约,96,万平方米,/,居住面积约,60,万平方米,容积率：,1.45,物业类型：,100,栋,416,层住宅建筑,主要景观：,3,个人工湖，水体面积约,2,万平方米,建筑朝向：,南北向,当地产品分析,户型设计小结：,房间间隔方正实用,注重南北对流,户型进深较大，导致交通面积相对较多，实用性降低,对工作阳台要求不高,建筑面积区间（,m,）,8090,90100,100110,110120,120130,130,以上,都霖美景,2,房,1,厅,1,卫,2,房,2,厅,1,卫,3,房,2,厅,1,卫,3,房,2,厅,2,卫,3,房,2,厅,2,卫,东城国际,3,房,2,厅,1,卫,3,房,2,厅,1,卫,3,房,2,厅,2,卫,静湖琅园,2,房,2,厅,1,卫,3,房,2,厅,1,卫,3,房,2,厅,2,卫,长春花园,3,房,2,厅,2,卫,3,房,2,厅,2,卫,总结评价,100 m,以下多为,2,房,1,卫户型,100120 m,多为,3,房,1,卫户型,120 m,以上多为,3,房,2,卫户型,青岛市场需求以三房为主,，而,三房户型面积,多在,100,m,以上，新政之下，产品如何满足市场需求,户型区间分析小结：,社区规划分析,住宅产品分析,户型基本描述,：,多层带电梯标准层,房型：,3,房,2,厅,2,卫,1,厨,4,阳台,建筑面积：,130-140m,2,交通面积较大；,客厕设高窗采光，通风采光较差；,主卧卫生间偏小；,厨餐一体式现代前卫厨餐模式，其创新需要市场检验。,产品不足,一梯两户；,房间间隔方正实用；,人性化功能分区清晰合理；,南北对流，通风采光好；,入口玄关设计，私密性好；,南向四开间设计；,南北双阳台设计，采光观景良好；,客厅超宽大落地窗设计；,主卧配独立书房、卫生间等配套用房齐全,三阳台设计：入户空中花园、客厅景观阳台、工作阳台,主卧设阳光室及化妆间设计。,产品优点,主卧开间：,4500 x12000,面积：,54m,2,客厅开间：,4500 x5000,面积：,22.5m,2,客厅阳台开间：,4500 x1500,面积：,6.75,厨餐开间：,4900 x4900,面积：,24.01,主要开间尺寸,城阳典型产品分析,当前高端：都霖美景,户型基本描述,：,小高层标准层,房型：,3,房,2,厅,1,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,120-130m,2,交通面积较大；,次卧开间尺寸偏小；,缺少玄关设计；,卫生间面积偏小；,主卧室缺少独立卫生间；,客厅开口较多。,产品不足,产品优点,客厅开间：,4200 x5000,面积：,21m,2,景观阳台开间：,4200 x1400,面积：,5.88m,2,主卧开间：,4000 x5000,面积：,20m,2,主要开间尺寸,城阳典型产品分析,当前高端：都霖美景,房间间隔方正实用；,功能分区清晰合理；,南北对流，通风采光好；,主卧,270,度转角窗，设走入式衣柜，实用性强；,餐厅设北向工作阳台；,双阳台设计：客厅景观大阳台、工作阳台,；,南向三开间设计；,户型基本描述,：,普通多层标准层,房型：,2,房,1,厅,1,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,80-90m,2,交通面积浪费较大；,缺少餐厅功能；,主卧室缺少独立卫生间。,产品不足,一梯两户；,房间间隔紧凑实用；,南北对流，通风采光好；,主卧,270,度转角飘窗设计，采光、景观好；,厨房设工作阳台，细节空间设计满足人性化需求；,双阳台设计：客厅景观阳台、厨房工作阳台,。,产品优点,客厅开间：,3900 x3900,面积：,15.21m,2,景观阳台开间：,3900 x1300,面积：,5.07m,2,主卧开间：,3900 x3500,面积：,13.65m,2,主要开间尺寸,城阳典型产品分析,当前高端：都霖美景,浮山后高端产品分析,当前高端：海尔东城国际,交通面积较大；,暗卫设计；,餐厅开口较多；,客厅面积大，但家私较难布置；,主卧缺少单独卫生间。,产品不足,一梯三户；,房间间隔方正实用；,功能分区清晰合理；,阳光书房设计；,南北对流，通风采光好；,厨房开间舒适实用；,北向工作阳台设计；,双阳台设计：客厅景观阳台、北向工作阳台；,客厅、主卧大落地窗设计。,产品优点,客厅开间：,4800 x3600,面积：,17.28m,2,主卧开间：,3600 x4500,面积：,16.2m,2,景观阳台开间：,3400 x1800,面积：,6.12m,2,工作阳台开间：,2100 x1500,面积：,3.15m,2,主要开间尺寸,户型基本描述,：,小高层标准层,房型：,3,房,2,厅,1,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,119m,2,户型基本描述,：,小高层标准层,房型：,3,房,2,厅,1,卫,1,厨,1,阳台,建筑面积：,108m,2,交通面积浪费大；,暗卫设计；,南北无法形成对流，通透性差；,客厅西向采光，朝向较差；,厨房位置不理想，需穿越客厅及餐厅；,缺少工作阳台；,只有主卧南向设计。,产品不足,一梯三户；,阳光书房设计；,厨房开间尺寸舒适；,客厅设西向景观大阳台；,客厅大落地窗设计。,产品优点,客厅开间：,4200 x4200,面积：,17.64m,2,主卧开间：,3600 x5100,面积：,18.36m,2,厨房开间：,3600 x2400,面积：,8.64m,2,主要开间尺寸,浮山后高端产品分析,当前高端：海尔东城国际,暗卫设计；,南北对流性差，通风性差；,餐厅面积偏小，没有直接采光；,缺少工作阳台，影响日常使用。,产品不足,一梯三户；,房间间隔方正实用；,功能分区清晰合理；,南向三开间设计，采光及景观好；,大开间客厅与阳光室、南向观景阳台相连；,客厅设南向阳光室；,客厅、主卧大落地飘窗设计。,产品优点,客厅开间：,4200 x4200,面积：,17.64m,2,主卧开间：,3600 x4200,面积：,15.12m,2,次卧开间：,4200 x3000,面积：,12.6m,2,主要开间尺寸,户型基本描述,：,小高层标准层,房型：,2,房,2,厅,1,卫,1,厨,1,阳台,建筑面积：,98m,2,浮山后高端产品分析,当前高端：海尔东城国际,暗卫设计；,南北对流性差，通风性差；,餐厅面积偏小；,缺少工作阳台。,产品不足,一梯四户；,房间间隔方正实用；,功能分区清晰合理；,双卧室、客厅均南向；,主卧,270,度转角窗，采光及景观好；,客厅南向景观阳台设计；,厨房操作面长，使用方便。,产品优点,客厅开间：,4100 x3600,面积：,14.76m,2,主卧开间：,4300 x3600,面积：,15.48m,2,客厅阳台开间：,2700 x2200,面积：,5.94m,2,主要开间尺寸,户型基本描述,：,高层标准层,房型：,2,房,2,厅,1,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,90,、,92m,2,浮山后高端产品分析,当前高端：海尔东城国际,暗卫设计；,南北对流性差，通风性较差；,缺少工作阳台。,产品不足,房间间隔方正实用；,布局紧凑实用；,公共区与休息区相独立，功能分区清晰合理；,南向三开间设计，采光及景观好,入口玄关设计，私密性好；,次卧设大景观阳台；,客厅超大落地窗设计。,产品优点,公共区开间：,7330 x3900,面积：,28.59m,2,主卧开间：,5300 x3600,面积：,19.08m,2,景观阳台开间：,3900 x14300,面积：,5.58m,2,主要开间尺寸,户型基本描述,：,韩式高层公寓标准层,房型：,2,房,1,厅,1,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,110,、,112m,2,浮山后高端产品分析,当前高端：海尔东城国际,交通面积较大；,暗卫设计；,次卧东向开窗采光，且开窗面积偏小。,产品不足,房间间隔方正实用；,功能分区清晰合理；,南北对流，通风采光好；,双阳台设计：客厅景观阳台、厨房北向工作阳台；,入口玄关设计；,主卧附带衣帽间、卫生间，满足高标准居家需求；,客厅大落地窗设计；,厨房面积大，舒适实用。,产品优点,客厅开间：,4200 x4700,面积：,19.74m,2,主卧开间：,6600 x3500,面积：,23.1m,2,客厅阳台开间：,4200 x1500,面积：,6.3m,2,厨房北向阳台：,3600 x1500,面积：,5.4m,2,主要开间尺寸,户型基本描述,：,韩式高层公寓标准层,房型：,3,房,2,厅,2,卫,1,厨,3,阳台,建筑面积：,151m,2,浮山后高端产品分析,当前高端：海尔东城国际,浮山后高端产品分析,当前高端静湖琅园,户型基本描述,：,端户阔景三室标准层,房型：,3,房,2,厅,2,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,150m,2,交通面积较大；,缺少玄关设计，私密性不足；,餐厅面积偏小，采光略嫌不足；,缺少工作阳台。,产品不足,两梯四户；,房间间隔方正实用；,功能分区清晰合理；,南北对流，通风采光好；,双南向卧室设计；,南北卧室弧形落地窗设计，户型品质凸显；,南向次卧大飘窗台设计；,客厅端头花池加超大观景阳台设计；,客厅大落地窗设计。,产品优点,客厅开间：,4400 x4700,面积：,20m,2,主卧开间：,3600 x4700,面积：,17m,2,景观阳台开间：,3000 x3000,面积：9m,2,主要开间尺寸,弧形落地窗,弧形落地窗,户型基本描述,：,景观情趣三室标准层,房型：,3,房,2,厅,1,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,124m,2,交通面积较大；,缺少玄关设计，私密性不足；,缺少工作阳台；,客厅北向开窗采光，朝向较差；,餐厅面积偏小，采光较差；,卫生间离客厅较远，客人使用不方便。,产品不足,两梯四户；,房间间隔方正实用；,布局紧凑实用；,卧室南北对流，通风采光好；,卧室设南向景观阳台；,南北卧室弧形落地窗；,南向双开间设计；,客厅大飘窗台设计。,产品优点,客厅开间：,4400 x4700,面积：,20m,2,主卧开间：,3600 x4700,面积：,17m,2景观阳台开间：,3000 x3000,面积：,9m,2,主要开间尺寸,弧形落地窗,弧形落地窗,浮山后高端产品分析,当前高端：静湖琅园,户型基本描述,：,温馨两室标准层,房型：,2,房,2,厅,1,卫,1,厨,3,阳台,建筑面积：,92m,2,南北对流差，通风性差；,缺少工作阳台；,餐厅面积偏小，采光较差；,卧厕布局分离，使用不方便；,客厅受阳面小，采光、观景较差。,产品不足,两梯四户；,布局紧凑实用；,房间间隔方正；,入口玄关设计，私密性好；,客厅飘窗设计；,主卧设大观景阳台；,全南向设计，。,产品优点,客厅开间：,4400 x4700,面积：,20m,2,主卧开间：,3600 x4700,面积：,17m,2,景观阳台开间：,3000 x3000,面积：,9m,2,主要开间尺寸,浮山后高端产品分析,当前高端：静湖琅园,户型基本描述,：,舒雅三室标准层,房型：,3,房,2,厅,2,卫,1,厨,1,阳台,建筑面积：,138m,2,交通面积大，空间浪费较多；,缺少玄关设计，私密性不足；,缺少工作阳台；,餐厅面积偏小，采光较差。,产品不足,两梯四户；,房间间隔方正；,南北对流，通风采光好；,南向三开间设计；,客厅南向大景观阳台设计；,南向卧室均设飘窗台；,客厕干湿分区，使用方便。,产品优点,客厅开间：,4200 x4800,面积：,20.16m,2,主卧开间：,3600 x4200,面积15.12m,2,次卧开间：,3300 x4200,面积：,13.86m,2,景观阳台开间：,4200 x1500,面积：,6.3m,2,主要开间尺寸,浮山后高端产品分析,当前高端：静湖琅园,户型基本描述,：,舒适三室标准层,房型：,3,房,2,厅,1,卫,1,厨,1,阳台,建筑面积：,128m,2,交通面积大；,厨房流线偏长；,缺少工作阳台；,餐厅面积偏小，采光较差。,产品不足,两梯四户；,房间间隔方正；,南北对流，通风采光好；,入口玄关设计，私密性好；,客厅南向大景观阳台设计；,南北向卧室均设弧形落地玻璃；,房间开间舒适；,厨房飘窗台设计；,北向次卧阳光室设计。,产品优点,客厅开间：,4200 x4800,面积：,20.16m,2,主卧开间：,3900 x3900,面积：,15.21m,2,次卧开间：,3600 x3600,面积：,12.96m,2,景观阳台开间：,3200 x1500,面积：,4.8m,2,主要开间尺寸,阳光室,弧形落地窗,弧形落地窗,各卧室均带设计亮点,浮山后高端产品分析,当前高端：静湖琅园,户型基本描述,：,舒适三室标准层,房型：,3,房,2,厅,1,卫,1,厨,1,阳台,建筑面积：,128m,2,交通面积大；,厨房流线偏长；,缺少工作阳台；,餐厅面积偏小，采光较差。,产品不足,两梯四户；,房间间隔方正；,南北对流，通风采光好；,入口玄关设计，私密性好客厅南向大景观阳台设计；,南北向卧室均设弧形落地玻璃；,房间开间舒适；,厨房飘窗台设计；,北向次卧阳光室设计。,产品优点,客厅开间：,4200 x4800,面积：,20.16m,2,主卧开间：,3900 x3900,面积：,15.21m,2,次卧开间：,3600 x3600,面积：,12.96m,2,景观阳台开间：,3200 x1500,面积：,4.8m,2,主要开间尺寸,阳光室,弧形落地窗,弧形落地窗,各卧室均带设计亮点,浮山后高端产品分析,当前高端：静湖琅园,户型基本描述,：,温馨两室标准层,房型：,2,房,2,厅,1,卫,1,厨,1,阳台,建筑面积：,123m,2,交通面积大；,厨房流线偏长；,缺少工作阳台；,餐厅面积偏小，采光较差。,产品不足,两梯四户；,房间间隔方正；,南北对流，通风采光好；,入口玄关设计，私密性好；,客厅南向大景观阳台设计；,南北向卧室均设弧形落地玻璃；,房间开间舒适；,厨房飘窗台设计；,卫生间飘窗台设计；,北向次卧阳光室设计。,产品优点,客厅开间：,4200 x4800,面积：,20.16m,2,主卧开间：,3900 x3900,面积：,15.21m,2,次卧开间：,3600 x3600,面积：,12.96m,2,景观阳台开间：,3200 x1500,面积：,4.8m,2,主要开间尺寸,弧形落地窗,弧形落地窗,各卧室均带设计亮点,阳光室,浮山后高端产品分析,当前高端：静湖琅园,交通面积较大；,厨房离入口较远，要经过客厅，影响较大；,缺少工作阳台及工人房；,客厕位置离卧室较远，使用不方便。,产品不足,一梯两户；,房间间隔方正实用；,房间开间尺寸舒适；,南北对流，通风采光好；,各房厅及厨房、卫生间均全明，采光通透性好；,各功能区豪华布局设计，品质彰显；,三阳台设计：客厅景观阳台、卧室生活阳台；,客厅大飘窗台设计，外接超大观景阳台。,产品优点,客厅开间：,4500 x5500,面积：,24.75m,2,主卧开间：,3900 x4800,面积：,18.72m,2,书房开间：,3600 x5100,面积：,18.36m,2,景观阳台开间：,4500 x1500,面积：,6.75m,2,主要空间开间,浮山后高端产品分析,当前高端：鲁信长春花园,户型基本描述,：,多层,D,型标准层,房型：,3,房,2,厅,2,卫,1,厨,3,阳台,建筑面积：,150m,2,实用率：,80%,交通面积较大；,卫生间离卧室较远，使用不方便；,缺少工作阳台及工人房；,客厕位置较远，客人使用不方便。,产品不足,房间间隔方正实用；,房间开间尺寸舒适；,三开间南向采光；,南北对流，通风采光好；,客厅大景观阳台设计,；,各房厅及厨房、卫生间均全明；,次卧配套书房功能性用房；,客厅大落地窗设计，外接超大观景阳台。,产品优点,客厅开间：,4500 x6000,面积：,27m,2,景观阳台开间：,4500 x1800,面积：,8.1m,2,主卧开间：,3600 x5100,面积：,18.36m,2,次卧开间：,3600 x4500,面积：,16.2,m,2,主要空间开间,户型基本描述,：,高层,F,型标准层,房型：,3,房,2,厅,2,卫,1,厨,2,阳台,建筑面积：,158m,2,实用率：,80%,浮山后高端产品分析,当前高端：鲁信长春花园,交通面积较大；,户型进深偏大，空间浪费；,缺少工作阳台；,主卧室缺少衣帽间及书房等配套用房。,产品不足,房间间隔方正实用；,功能分区清晰合理；,房间开间尺寸舒适；,南北对流，通风采光好；,豪华双厅设计；,客厅大景观阳台；,各房厅及厨房、卫生间均全明；,客厅大飘窗台设计，外接超大,270,度观景阳台。,产品优点,客厅开间：,4200 x5100,面积：,21.42m,2,主卧开间：,3600 x4800,面积：,17.28m,2,餐厅开间：,2950 x5100,面积：,15m,2,景观阳台开间：,4200 x1800,面积：,7.56m,2,主要空间开间,户型基本描述,：,高层,I,型标准层,房型：,2,房,2,厅,2,卫,1,厨,3,阳台,建筑面积：,138m,2,实用率：,80%,浮山后高端产品分析,当前高端：鲁信长春花园,交通面积较大；,户型不够紧凑，空间浪费较多；,餐厅面积偏小。,产品不足,房间间隔方正实用；,南北对流，通风采光好；,客卧大景观阳台设计；,各房厅及厨房、卫生间均全明；,主卧独立卫生间；,餐厅外接,270,度观景阳台；,客厅大落地窗设计，外接超大观景阳台与主卧共享。,产品优点,客厅开间：,4200 x4200,面积：,17.64m,2,主卧开间：,3600 x3600,面积：,12.96m,2,客厅景观阳台：,5200 x1500,面积：,7.8m,2,餐厅阳台开间：,2900 x1500,面积：,4.35m,2,主要开间尺寸,户型基本描述,：,高层,X,型标准层,房型：,3,房,2,厅,2,卫,1,厨,4,阳台,建筑面积：,130m,2,适用率：,80%,浮山后高端产品分析,当前高端：鲁信长春花园,项目开发策略,分期开发策略,开发顺序建议,项目产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,开发条件综合思考,项目本体分析,当地产品分析,定位回顾,如何体现,“,一生之城、和谐之美,”,的定位诉求,中国组团与韩国组团如何协调发展,政策与客户需求之间的矛盾如何协调,四期产品如何整合与提升,如何协调有序的分期发展,项目开发策略,项目产品策略,开发策略,分期开发策略,开发时序建议,产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,分期开发策略,中韩分区策略,韩国区,中国区,弹性开发用地,中国区与韩国区用地划分考虑因素,根据交地顺序及甲方意图，,S1,为韩国区用地，但两区划分，建议根据实际规划结构，通过中心景观带自然划分,考虑与原来两个居住群体的关联性，,S2,地块建议做为联系四期与前期韩民族聚居区的枢纽,弹性开发用地建议,中韩占地比例约,6,：,4,，需根据销售情况而定,建议在地块西北角，沿学校外围设置一定面积用地作为弹性开发用地，可根据市场销售反映对韩国区及中国区货量进行调整及控制,中与韩：民族交流、文化融合、生活互通,分区示意,S1,S2,分期开发策略,中韩两区开发节奏策略,市场年消化量参考,销售时间,天泰,.,奥园,天泰,.,韩国城,天泰,.,迦南美地,万通馨园,东城国际,20022004,22,万,20042005,15,万,20052006,11,万,11,万,20062007,30,万,12.8,万,15,万,20072008,11.2,万,12,万,单盘年消化,1015,万,为可实现量,韩式住宅,中韩两区开发节奏策略建议,四期总建：,55.3,万（中韩比例约,6,：,4,）,韩国区,总建约：,22.13,万,中国区,总建约：,33.17,万,韩国区,开发分期,两期,中国区,开发分期,三期,销售分期,根据需要细分每期货量销售分期,根据需要细分每期货量,整合提升，实现和谐,建议年开发量,10,万,左右，或视甲方特殊需求适当调整,开发策略,分期开发策略,开发时序建议,产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,物业形态建议,定位回顾,开发时序策略,韩国区开发时序选择,韩国区开发时序选择：整合资源，提升价值,由北向南,远离原有成熟配套区域,有厂房未拆迁,受学校及道路噪音的双重干扰,北面外部形象较落后，不利于形象树立,由南向北,靠近已开发的成熟区域,利于大盘形象的整合提升,利于新区旧区之间的承接和过渡,利于,整合前三期旧有资源，完善天泰城整体配套的开发要求,韩国区,中国区,整合提升，实现和谐,弹性开发用地,建议采用,不建议采用,开发时序策略,中国区开发时序选择,中国区开发时序选择：实现和谐发展,由北向南,远离已建成中国区，心理归属感弱,靠近学校，不利于中国区形象档次拉升,远离原有配套，不利于资源整合,由南向北,靠近已建成熟区域，利于资源整合，项目提升,利于发挥弹性开发地块的调节作用，提升灵活性,有利于与韩国区共同协调发展，展示项目形象,韩国区,中国区,弹性开发用地,整合提升，实现和谐,建议采用,不建议采用,开发时序策略,滚动开发，均衡货量策略,滚动开发策略,1,：中韩两区滚动均衡发展,条件：中国区地块可在韩国区首期开发不久顺利交地,发展价值表现：,韩国区一期首先树立项目高端形象,保证各期均有足够中韩两种货量同时供应,避免产生客户流失,避免产生客户混合,有利于发挥弹性开发用地的调节作用,可根据中韩客户需求量，调节产品方向,可根据配套需求，预留发展用地,有利于提升弹性开发用地的价值,前期树立大盘形象，完善配套，拉升后续价值,有利于体现：中韩民族之间交流、文化融合、生活互通的定位诉求,韩国区,中国区,弹性开发用地,1,3,4,2,T,07/08,07,中,08/09,09/10,08,中,09,中,10,中,06/07,1,2,3,4,T,伽南美地,滚动开发示意,中与韩：民族交流、文化融合、生活互通,韩国区中国区,弹性开发用地,1,2,4,3,T,开发时序策略,滚动开发，均衡货量策略,滚动开发策略,2,：先韩后中，滚动开发,条件：中国区用地在韩国区二期开发之后才交地,发展价值表现：,有利点：,韩国区首先开发，树立四期高端形象,通过树立韩国区高端形象拉升中国区价值,不利点：,较难保证各期均有足够中韩两区货量同时供应,可能产生客户流失,可能产生客户混合,中与韩：民族交流、文化融合、生活互通,1,2,3,4,T,07/08,06/07,08/09,09/10,07,中,08,中,09,中,伽南美地,10,中,滚动开发示意,开发策略,分期开发策略,开发时序策略,产品策略,规划建议,建筑建议,园林建议,户型建议,项目本体分析,外部条件分析,内部条件分析,地块价值分析,当地产品分析,项目 综合思考,产品配置策略,定位回顾,住宅产品配置策略,丰富产品种类、加强项目竞争力,假设条件,设户均面积：,102m,设建筑层高：最高,15,层,设小高层,1,梯,3,户,/,多层,1,梯,2,户,建议建筑形态以多层与小高层混合，丰富产品种类，加强项目竞争力,建筑密度低，空间感强，园林景观处理较好，建筑土建成本较高,中韩客户均有一定的市场需求，韩国客户的接受度高于中国客户,建筑密度高，空间感相对较弱，建筑土建成本较低,中韩客户均有一定的市场需求，高端多层物业主要针对韩国客户，普通多层主要针对中国客户,物业类型细分,多层：,普通多层,多层叠加别墅,小高层：,景观小高层,普通小高层,各类产品价值描述：,住宅产品配置策略,结合新政、拓展客户、满足不同需求,建筑类型,多层,小高层,分类,普通多层,多层叠加别墅,景观小高层,普通小高层,产品价值,中,高,高,较高,适宜面积,90,小户型,90,大户型,90,大户型,90,小户型,产品优势,无电梯，实用率高,有景观支持,有电梯,实用率一般,有景观支持,有电梯,实用率较高,有电梯,实用率较低,产品作用,满足市场需要，丰富产品类型,提升项目档次，拉升产品价格,作为高端产品的补充及过渡,项目主力产品，货量大，强调产品均好性,30,，,90,70,，,90,富昌路,利于项目形象展示,利于带动镇长官邸,利于与原商业中心,-,运动工厂共同构成合理的服务半径,利于同时服务四期中韩客户,利于减少对内部居住环境的影响,根据实际情况，可上下浮动,10,左右，,建议四期商业面积：,8000,m,10000,m,富昌路,四期用地,LG,用地,学校,遵义路,308,国道,商业街：旧有资源之整合体现中韩风情之和谐,富昌路,四期用地,LG,用地,学校,遵义路,308,国道,商业配置策略,商业现状对四期商业配套的启示,主力消费人群,韩国人,韩国客户消费力强,服务半径,偏心,对项目大盘形象的树立起到了积极的作用,镇长官邸没启动，运动工厂商业中心对四期业主而言，距离太远,配套 完善度,