项目营销执行思路.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,；,*,工程分析,分析要点,主要内容,基本元素分析,区位、交通、功能、建筑规划、业态组合、主力商户、宣传推广、运营管理,客户关注点分析,市场影响力、投入成本、投资回报率、对消费者的影响力、对商户影响力、运营管理思路,市场竞争力分析,相对竞争对手的优势、劣势,SWOT,分析面对项目优势、劣势、机会、威胁，如何更好的将项目的优势和机会展示给客户，面对劣势和威胁的时候，制定最佳的应对方案,工程分析的结论：提炼我们的宣传要点、销售展现要点、销售说辞设计,工程定位,商业项目竞争力因素,衡量指标,区位,辐射目标消费群体的数量,交通,消费群体到达项目的便利程度,建筑,消费环境的舒适度,业态组合,对目标消费群体消费需求的把握,商户组合,对商户对经营环境需求的把握,影响力,对消费者和商户的吸引力,运营管理,持续优质的服务消费者和商户的经营措施,工程定位的目的在于明确他的目的消费群体，打造具备竞争力的工程功能。整合各种元素让工程在市场上拥有强大竞争力，经过提升以上竞争要素目的，来让强化工程市场竞争力。,业态组合2,业态构成比例依据,业态组合标准,1,、竞项的业态比例及经营现状,1,、业态组合目标群体的统一性。所有业态围绕既定的目标群体的消费需求。,2,、各业态商户对本项目接受度,2,、业态组合的关联性，各业态之间可以很好的形成关联性销售。,3,、最大限度的吸引目标消费者,3,、业态类别的丰富性。例如餐饮可以有中餐、西餐、日餐等等多样化的选择。,工程招商,如何吸引到更多的商户？,如何筛选到优质商户？,商户选址要点,商户筛选标准,地段,品牌的影响力,交通,消费者号召力,建筑规划,经营目标和计划,业态组合,投入成本,消费群体的数量,商户的影响力,消费环境的竞争力,经营环境的竞争力,依据目标群体的需求和关注点，设计例如投资讲座等,设计有效的方式挖掘客户周边的客户资源,相关销售说辞的应对方案,如何吸引到更多的商户？,消费群体到达项目的便利程度,根据营销节点如项目启动、开盘、招商、开业、大的营销事件设计营销活动,1、业态组合目标群体的统一性。,依据目标群体的需求和关注点，设计例如投资讲座等,1、业态组合目标群体的统一性。,相关销售说辞的内容设计,1、业态组合目标群体的统一性。,对消费者和商户的吸引力,依据节假日主题，设计与项目相关的主题活动,宣传主题的优化、销售说辞的主攻方向,1、业态组合目标群体的统一性。,例如餐饮可以有中餐、西餐、日餐等等多样化的选择。,相对竞争对手的优势、劣势,3、业态类别的丰富性。,依据节假日主题，设计与项目相关的主题活动,工程定位的目的在于明确他的目的消费群体，打造具备竞争力的工程功能。,相关销售说辞的内容设计,根据营销节点如项目启动、开盘、招商、开业、大的营销事件设计营销活动,消费群体到达项目的便利程度,面对项目优势、劣势、机会、威胁，如何更好的将项目的优势和机会展示给客户，面对劣势和威胁的时候，制定最佳的应对方案,对目标消费群体消费需求的把握,3、业态类别的丰富性。,面对项目优势、劣势、机会、威胁，如何更好的将项目的优势和机会展示给客户，面对劣势和威胁的时候，制定最佳的应对方案,根据营销节点如项目启动、开盘、招商、开业、大的营销事件设计营销活动,客户管理,客户管理内容,客户管理的功能,客户区位来源,宣传推广区位选择,客户职业特征,客户拓展的区位选择,客户购买动机,宣传主题的优化、销售说辞的主攻方向,客户预算,针对预算推荐合适的房源及优化价格策略,客户意向房源,了解畅销房源和滞销房源特征、采取有效的应对方案,客户需求点,针对客户需求点，设计相关的宣传主题和销售说辞,客户关注点,相关销售说辞的内容设计,客户抗性点,相关销售说辞的应对方案,客户类别,客户跟踪频率的设计,客户周边资源,设计有效的方式挖掘客户周边的客户资源,活动推行,活动推广类别,活动推广主题,营销事件,根据营销节点如项目启动、开盘、招商、开业、大的营销事件设计营销活动,热点事件,例如奥运会、热门电影、热门的音乐节、旅游节等等设计相关的营销活动,主题事件,依据项目定位及功能设计相关活动，如果服装展、美食节等,节假日,依据节假日主题，设计与项目相关的主题活动,专题性事件,依据目标群体的需求和关注点，设计例如投资讲座等,跨界合作推广,与目标群体接近的相关行业联合推广，提升项目的影响力。,