单县房地产调研市场定位及产品规划建议.ppt

20182018年年年年0101月月月月0303日日日日 单县湖西幸福城项目市场调研报告及单县湖西幸福城项目市场调研报告及单县湖西幸福城项目市场调研报告及单县湖西幸福城项目市场调研报告及产品规划建议产品规划建议产品规划建议产品规划建议湖西幸福城营销部湖西幸福城营销部 刘阳刘阳提 报 纲 要 PART1、单县市场分析、单县市场分析PART2、项目自身透析、项目自身透析PART3、项目发展战略、项目发展战略PART4、产品规划建议、产品规划建议PART5、目标客群分析、目标客群分析PART6、项目营销策略、项目营销策略PART1PART1：单县市场分析单县市场分析1.城市属性对房地产发展有何影响？2.房地产市场环境如何？3.竞争对手是谁？有何特点？一、城市属性 区位优势明显区位优势明显区位优势明显区位优势明显位于山东省西南部，苏鲁豫皖四省八县交界处。单县总面积1702平方公里，辖19个乡镇、3个街道办事处和1个省级经济技术开发区，是全国唯一的四省八县接壤的县区，区位优势非常明显。交通便利交通便利交通便利交通便利公路运输有四条国道、省道贯穿全境，已经立项建设中的山东省南外环菏(泽)岚(山)高速在此通过，铁路运输位于京九、京沪、陇海、新石四大铁路干线“井”字结构中间，正在规划中的菏(泽)徐(州)铁路经过境内。将要建设的菏徐高速、济商高速在单县呈“十字”交叉。至徐州机场、济南机场、郑州机场均在3个小时以内。济宁都市圈规划临沂枣庄微山丰县单县菏泽公路。中原锁钥、四省通衢中原锁钥、四省通衢中原锁钥、四省通衢中原锁钥、四省通衢 单县是山东省投资环境与县域经济最具发展潜力单县是山东省投资环境与县域经济最具发展潜力单县是山东省投资环境与县域经济最具发展潜力单县是山东省投资环境与县域经济最具发展潜力“双十佳双十佳双十佳双十佳”县、山东省适宜人居环境县、山东省长寿县、山东省适宜人居环境县、山东省长寿县、山东省适宜人居环境县、山东省长寿县、山东省适宜人居环境县、山东省长寿第一县、山东省生态经济十强县、平安山东建设先第一县、山东省生态经济十强县、平安山东建设先第一县、山东省生态经济十强县、平安山东建设先第一县、山东省生态经济十强县、平安山东建设先进县、中国最具有创新发展潜力县。进县、中国最具有创新发展潜力县。进县、中国最具有创新发展潜力县。进县、中国最具有创新发展潜力县。1 1、单县概况、单县概况、单县概况、单县概况全国唯一连接四省八县的门户城市全国唯一连接四省八县的门户城市区域次中心城市区域次中心城市争创国家级园林城市争创国家级园林城市单县区位示意图单县区位示意图单县区位示意图单县区位示意图2、城市发展定位单县城镇空间发展布局单县城镇空间发展布局单县城镇空间发展布局单县城镇空间发展布局 城镇空间发展布局城镇空间发展布局城镇空间发展布局城镇空间发展布局根据空间发展阶段、区域城镇现状集聚特征，结合城镇发展趋势，规划形成“一城、六轴、五点”，核心放射、网络发展的空间格局。一城：即单县城，提升核心城市功能，强化核心城市集聚和辐射能力。五点：即五个中心镇，分别是黄冈镇、终兴镇、郭村镇、蔡堂镇、徐寨镇，是与周边城市的过渡城镇，也是主要交通干线发展条件好的城镇。六轴：即沿105国道、定砀、单虞、单丰等干线公路以县城为中心向西北、东北、东、东南、南、西南方向延伸的城镇发展轴，其中西北、东北和东向由于周边城市发展水平较高，对县城呈吸引态势，县城主要接受这些城市的辐射，向东南、南、西南方向的城市发展水平相对较低，县城主要呈现向这些地区辐射的态势。一城一城一城一城单县城单县城单县城单县城 五点五点五点五点五个中心镇五个中心镇五个中心镇五个中心镇黄冈镇黄冈镇黄冈镇黄冈镇-终兴镇终兴镇终兴镇终兴镇-郭村镇郭村镇郭村镇郭村镇-蔡堂镇蔡堂镇蔡堂镇蔡堂镇-徐寨镇。徐寨镇。徐寨镇。徐寨镇。六轴六轴六轴六轴城镇发展轴城镇发展轴城镇发展轴城镇发展轴105105105105国道国道国道国道-定定定定砀砀砀砀-单虞单虞单虞单虞-单丰单丰单丰单丰等干线公路以县城为中等干线公路以县城为中等干线公路以县城为中等干线公路以县城为中心向西北、东北、东、心向西北、东北、东、心向西北、东北、东、心向西北、东北、东、东南、南、西南方向延东南、南、西南方向延东南、南、西南方向延东南、南、西南方向延伸。伸。伸。伸。一城一城一城一城五点五点五点五点六轴六轴六轴六轴城市发展规划 城市性质：城市性质：城市性质：城市性质：以地产资源深加工为支撑的商贸城市。区域次中心城市。人口规模：人口规模：人口规模：人口规模：2017年城区人口规模为35余万人；近期2020年城区人口规模为40万人。城市用地规模：城市用地规模：城市用地规模：城市用地规模：规划近期2017年城市用地为37.09平方公里，人均建设用地为118.61平方米/人；规划远期2020年城市用地为41.27平方公里，人均建设用地为117.31平方米/人。城市发展方向：城市发展方向：城市发展方向：城市发展方向：城市发展方向应以向东拓展为主，向北发展为辅，南部适当完善，控制向西发展。依托城市东、北外环路，以单父路和单丰路为主要支撑，自西向东逐步推进。城市规划布局：城市规划布局：城市规划布局：城市规划布局：形成“一环、两轴、三带、三片区”的城市用地布局结构。一环指城市外环路；两周指平乐路南北轴线和胜利路东西发展轴线；三带指涞河、东沟河以及城区中心绿化景观带；三片区指老城片区、新城片区、东部工业区片区。一环、两轴、三带、三片区的城市发展布局，一环、两轴、三带、三片区的城市发展布局，一环、两轴、三带、三片区的城市发展布局，一环、两轴、三带、三片区的城市发展布局，项目位于老城区域城市发展的核心地带，借势项目位于老城区域城市发展的核心地带，借势项目位于老城区域城市发展的核心地带，借势项目位于老城区域城市发展的核心地带，借势城市发展将毋庸置疑！城市发展将毋庸置疑！城市发展将毋庸置疑！城市发展将毋庸置疑！城市发展现状贯彻“一城两区”的发展战略，形成老城区和新城区两大组团和开发区工业三大主力组团。单县城市发展形态可以概括为：故城为心，两路为轴，碧水为辐，新城做轩，新旧结合，协调发展。老城区“城中村”改造项目已经获得浙商集团、闽商集团的投资开发，预计投入资金达到30亿元。“三河连城，五带环翠”的城市总体景观特征。“三河”即嘉单河、涞河、东沟河；“五带：即单张路防护林、北外环防护林、西外环防护林、南外环防护林、东外环防护林。幵山公园是县政府投资6000万元精心打造的一处文化、旅游、休闲、娱乐场所。可以说，幵山公园是菏泽单县大投资带来大变化的一个缩影。山东省政府授予的“山东省最适宜人居山东省最适宜人居环境奖环境奖”.居住片区居住片区居住片区居住片区规划范围规划范围规划范围规划范围片区面积片区面积片区面积片区面积（平方公里）（平方公里）（平方公里）（平方公里）居住人口居住人口居住人口居住人口（万人）（万人）（万人）（万人）城北城北城北城北居住区居住区居住区居住区环堤路以北，涞河以西2.65.5老城老城老城老城居住区居住区居住区居住区环堤路以内2.75.7城西城西城西城西居住区居住区居住区居住区 环堤路以西，单父路以北，兴元路以南 1.63.4西南居住区西南居住区西南居住区西南居住区 单父路以南，湖西路以西 2.45.1城中居住区城中居住区城中居住区城中居住区 环堤路以东，单父路以北，行政中心以西 2.24.7城南居住区城南居住区城南居住区城南居住区 单父路以南，湖西路以东 2.45.1东部居住区东部居住区东部居住区东部居住区 东沟河以西，行政中心以东，新城工业区以南 1.53.2东部工业区东部工业区东部工业区东部工业区居住南区居住南区居住南区居住南区 东部工业区中部 0.551.2东部工业区东部工业区东部工业区东部工业区居住北区居住北区居住北区居住北区 东部工业区北部 0.511.1合计合计合计合计16.4616.463535九大居住片区的人口承载量为九大居住片区的人口承载量为九大居住片区的人口承载量为九大居住片区的人口承载量为3535万人。按照土地集约节约用地的原则，目前新出让土万人。按照土地集约节约用地的原则，目前新出让土万人。按照土地集约节约用地的原则，目前新出让土万人。按照土地集约节约用地的原则，目前新出让土地的容积条件，住宅区规划将以高层住宅为主。地的容积条件，住宅区规划将以高层住宅为主。地的容积条件，住宅区规划将以高层住宅为主。地的容积条件，住宅区规划将以高层住宅为主。城市属性小结宏观经济小结：宏观经济小结：宏观经济小结：宏观经济小结：总量相对发达总量相对发达总量相对发达总量相对发达-人均不足人均不足人均不足人均不足-有一定发展潜力有一定发展潜力有一定发展潜力有一定发展潜力单县经济发展强劲，近期招商力度大，区域认可度提升明显；区域次中心城市定位，四省八县门户城市等独特优势将保持城市发展的稳健步伐。居民人均可支配收入较低，消费力有限。未来伴随着济宁城市圈的崛起，多条高速网路的通达，单县的区位价值将得到明显提升。未来城市发展潜力大。城市小结：城市小结：城市小结：城市小结：三河五带三河五带三河五带三河五带-一城三区一城三区一城三区一城三区。经济快速发展、棚改政策加大，城市化经济快速发展、棚改政策加大，城市化进程加快，为房地产市场发展带来良好进程加快，为房地产市场发展带来良好的历史机遇。的历史机遇。单县房地产市场概况1、整体房地产发展数据分析：根据国际通行算法，当城市人均根据国际通行算法，当城市人均根据国际通行算法，当城市人均根据国际通行算法，当城市人均GDPGDP在在在在1000100030003000美元、且人均住房面积不足美元、且人均住房面积不足美元、且人均住房面积不足美元、且人均住房面积不足3030平方米时，住房需求平方米时，住房需求平方米时，住房需求平方米时，住房需求会处于一个旺盛期；当人均住房面积在会处于一个旺盛期；当人均住房面积在会处于一个旺盛期；当人均住房面积在会处于一个旺盛期；当人均住房面积在30305050平方米之间，需求会趋于平稳。平方米之间，需求会趋于平稳。平方米之间，需求会趋于平稳。平方米之间，需求会趋于平稳。单县人均单县人均GDP2017GDP2017年达到年达到2049620496元，住房需求处于旺盛期。元，住房需求处于旺盛期。单县房地产从单县房地产从20082008年开始初步发展，房地产呈现较快增长势头。得益于政府招商引年开始初步发展，房地产呈现较快增长势头。得益于政府招商引资力度，房地产发展进入快速轨道，发展迅猛。资力度，房地产发展进入快速轨道，发展迅猛。单县城镇人均居住面积单县城镇人均居住面积20172017年达到年达到2626，接近国家平均发展水平，未来市场需求平，接近国家平均发展水平，未来市场需求平稳。未来稳。未来5 5年城镇人口净增长年城镇人口净增长1010万以上（随着大型商业项目的开业，此类需求将继续万以上（随着大型商业项目的开业，此类需求将继续呈放大态势），按照此基数计算，新增人口未来需求量将达到呈放大态势），按照此基数计算，新增人口未来需求量将达到250250万以上，加之平万以上，加之平稳增长的市场需求，未来市场发展极具潜力。稳增长的市场需求，未来市场发展极具潜力。单县房地产市场概况2 2、市场发展格局划、市场发展格局划、市场发展格局划、市场发展格局划分：分：分：分：老城区老城区老城区老城区老城的规划秩序感差，生活便利性好，生活舒展空间相对较好。但在售项目不多，放量低于新城区，总体售价也低于新城区。区域多为中低收入者为客群主题。新城区新城区新城区新城区东区是单城发展的主方向，全新的市政、路网、景观、行政、将成单城新的生活居住区，但总体商业配套差，居民生活非常不便。老城区老城区老城区老城区4200-49004200-4900元元元元/新城区新城区新城区新城区3800-55003800-5500元元元元/3 3 3 3、房地产市场概述、房地产市场概述、房地产市场概述、房地产市场概述u供应量：供应量：整体爆发，大量新项目入市。整体爆发，大量新项目入市。u价价 格：格：一年平均上涨一年平均上涨1000元，上升空间巨大。元，上升空间巨大。u产品形式：小高层为主、将逐步向超高层过渡，别墅、类别墅产品开始产品形式：小高层为主、将逐步向超高层过渡，别墅、类别墅产品开始出现少量供应。出现少量供应。u营销水平：营销水平差距明显，但随着外来开发商和新项目的不断增加，营销水平：营销水平差距明显，但随着外来开发商和新项目的不断增加，营销水平逐渐提高。营销水平逐渐提高。单县房地产市场概况 单城主要在售项目位置示意图单城主要在售项目位置示意图单城主要在售项目位置示意图单城主要在售项目位置示意图图例：图例：图例：图例：在售项目在售项目在售项目在售项目 本案本案本案本案四、主要在售项目东城新苑凤来邑凤来邑凤来邑凤来邑紫玉东郡紫玉东郡 康乐胡小区康乐胡小区康乐胡小区康乐胡小区中央花园、中央花园、中央花园、中央花园、明泰第一城明泰第一城明泰第一城明泰第一城清华园清华园清华园清华园 时代广场时代广场时代广场时代广场凤凰城凤凰城凤凰城凤凰城翰林府邸、鸿儒翰林府邸、鸿儒翰林府邸、鸿儒翰林府邸、鸿儒雅苑雅苑雅苑雅苑天昆太阳城天昆太阳城天昆太阳城天昆太阳城本案本案本案本案中港豪庭中港豪庭中港豪庭中港豪庭幸福小镇幸福小镇幸福小镇幸福小镇伯爵公馆伯爵公馆伯爵公馆伯爵公馆明泰第一城明泰第1城地处君子路、向阳路、胜利路、人民路四条城市主干道交汇，位于单县新老城区核心地带，各大知名学府，四大步行街、四大公园绿地、四大医院众星环绕，借城市腾飞之势，将尊贵、现代、国际元素汇于一体，集国际ART DECO 建筑、纯法式立体森活情境园林、新风系统、保利物业、小区立体智能化、完美户型组合，以62万大社区规模，国际化的包容，成就城市精神代表，传承品质美宅 明泰第一城明泰第一城明泰第一城明泰第一城单县销售最专业的案场单县销售最专业的案场单县销售最专业的案场单县销售最专业的案场中央花园一二期已交付使用，三期封顶，目前剩余一二期已交付使用，三期封顶，目前剩余350余户在售，项目位置较好，但口碑非常差，余户在售，项目位置较好，但口碑非常差，三期本已搁置，鉴于目前市场形势非常好，三期本已搁置，鉴于目前市场形势非常好，又重新启动，开发商为东山地产，寓意东山又重新启动，开发商为东山地产，寓意东山再起。再起。天昆太阳城天昆太阳城位于单县向阳路石马东天昆太阳城位于单县向阳路石马东88米路南（湖西公园旁）占地面积：米路南（湖西公园旁）占地面积：41295建筑面积：建筑面积：187795，规划建有高层建筑，规划建有高层建筑10栋，其中栋，其中8栋栋17层，层，2栋栋31层，沿仙人湖畔建有层，沿仙人湖畔建有6层大型商场，目前在售已经尾盘，剩余层大型商场，目前在售已经尾盘，剩余1栋栋150户即将加推，均价户即将加推，均价5000元元/m左右左右时代广场亿隆时代广场位于单县经济开发区舜师路南侧，东距单县重点中学单县新一中仅3分钟路程，南临宽阔的南园路，西傍景观路及东沟河，东沟河西岸便是东大医院，北面正对单县千山公园。由12层18层单元楼 4层复式叠拼楼组成。占地面积：120000平方米建筑面积：500000平方米容 积 率：2.20，目前在售三期高层，单县售价最高楼盘，销售均价5500元一二期交付使用，三期开始建设，自16年9月开始三期销售，16个月销售700多户，也是目前单县大户型销售典型，主力户型为130-165平米，但是160平米户型主要为花园洋房，销售均价6500元中港豪庭一期年前交房，二期18年年底交房，项目位于向阳路和创新路交汇处，东面紧邻东外环，销售均价4200元紫玉东郡总建总建24万平，开发商为金乡九万平，开发商为金乡九星地产，是金乡最大的开发公司，星地产，是金乡最大的开发公司，目前开工目前开工4栋，已销售完栋，已销售完3栋，栋，剩余一栋未定开盘时间，销售均剩余一栋未定开盘时间，销售均价为价为5200元，位于政府东临，元，位于政府东临，环亚商场北侧，精装大堂，全指环亚商场北侧，精装大堂，全指纹入户，车位纹入户，车位9万元，此项目应万元，此项目应为最大的竞争楼盘，后期会特别为最大的竞争楼盘，后期会特别关注！关注！伯爵国际花园伯爵国际花园位于单县的南部，项目东边紧挨南城交通要道单虞路，北靠环县伯爵国际花园位于单县的南部，项目东边紧挨南城交通要道单虞路，北靠环县主干道南外环，西面是湖西南路，总建筑面积约主干道南外环，西面是湖西南路，总建筑面积约50万平方米。是一个以住宅为主万平方米。是一个以住宅为主.目前在售伯爵国际花园二期分别是目前在售伯爵国际花园二期分别是7层层8层层11层的电梯花园洋房，面积区间层的电梯花园洋房，面积区间100-125之间。所剩房源已经不多，销售均价之间。所剩房源已经不多，销售均价4200.三期即将加推三期即将加推竞品项目解析-点评项目名称项目名称项目评述项目评述紫玉东郡小高层及高层产品，地理位置较好。户型设计120平三室为主。目前售价5200元左右，已销售3栋。天昆太阳城已基本销售完毕，剩余1栋150户正在认筹，预计销售均价4800元，基本无竞争压力伯爵花园多元化产品组合，叠墅、多层等低密产品有配比。口碑较好，小区内景观以雕塑为主，对单县市场吸引力较大，周边配套一般。离本项目较远。中央花园在建规模大，一二期已经基本完工。现场售楼处，单调空旷，由于前期房源基本售罄，经常闭门谢客。销售员非常不专业，服务态度差。将推为小高层产品，主体结构已起，即将封顶。为政府机构团购较多。明泰第一城预计总规模达百万，但二期拆迁困难，一期售完后已搁置半年以上，因项目口碑较好，如果18年拆迁完成，将对本项目造成较大影响。时代广场一二期已交付使用，三期在售，是目前引领单县房价的风向标，已大户型为主，对本项目有很大竞争力。凤凰城总规模120万，是单县目前最大规模的社区。项目已完工，引进银座商城，对本项目有增值作用多元产品组合（多小高层）为主流，基本没有超高层，营销水平及包装水平一般。价多元产品组合（多小高层）为主流，基本没有超高层，营销水平及包装水平一般。价多元产品组合（多小高层）为主流，基本没有超高层，营销水平及包装水平一般。价多元产品组合（多小高层）为主流，基本没有超高层，营销水平及包装水平一般。价格增长非常大，一年平均涨价格增长非常大，一年平均涨价格增长非常大，一年平均涨价格增长非常大，一年平均涨价10001000元，销售速度较快，客户购买力较强！元，销售速度较快，客户购买力较强！元，销售速度较快，客户购买力较强！元，销售速度较快，客户购买力较强！单县地产市场-未来展望随着房地产调控政策进一步发挥作用，棚改政策的加快实施，单县房地产的泡沫成分会进一步减少，大部分消费者的购房态度会进一步明朗，人们的消费观念也正从理想化的单一高标准要求逐渐走向多样化、个性化、理性化，房产市场正逐渐开始疯狂。从总体上看，房地产投资在全社会投资中所占的比重很大，单县房地产业的发展处于高速增长状态，已体现出城市支柱性产业的作用。因此，房地产投资的潜力与空间比较大。市场分析结论u单县整体经济条件良好，人口基数大，发展前景乐观；单县整体经济条件良好，人口基数大，发展前景乐观；u房地产总体市场开发量增长过快，供小于求；房地产总体市场开发量增长过快，供小于求；u政策环境对房地产行业发展构成一定的影响；政策环境对房地产行业发展构成一定的影响；u老城区区域房地产市场刚起步且发展迅速，由于项目定位及地缘客户消费水平等原老城区区域房地产市场刚起步且发展迅速，由于项目定位及地缘客户消费水平等原因，老城区房价呈现明显的上扬现象；因，老城区房价呈现明显的上扬现象；u大量项目以中低价充斥着商品房市场，中高端项目主力客群需求量持续增加，价格大量项目以中低价充斥着商品房市场，中高端项目主力客群需求量持续增加，价格有待进一步上扬；有待进一步上扬；u开发区因配套不完善，老城区价值开始受到普遍认可，本项目价值有待进一步提升；开发区因配套不完善，老城区价值开始受到普遍认可，本项目价值有待进一步提升；房地产市场总体环境对本项目营销入市构成一定威胁，房地产市场总体环境对本项目营销入市构成一定威胁，房地产市场总体环境对本项目营销入市构成一定威胁，房地产市场总体环境对本项目营销入市构成一定威胁，需通过价值挖掘和营销策略解决市场的不利影响。需通过价值挖掘和营销策略解决市场的不利影响。需通过价值挖掘和营销策略解决市场的不利影响。需通过价值挖掘和营销策略解决市场的不利影响。PART2:PART2:项目自身透析项目自身透析1、地块先天条件如何？2、SWOT分析给我们带来 哪些思考？1、项目先天条件分析（1）项目四至：北至健康路路；东至凤凰大道；西至文化路；南至舜师路，四面临路。交通配套便利畅达。（2）项目基本资料：规划占地面积：201亩，容积率:4规划建面55万以上。建筑类型：超高层为主，四面临街可规划商业门面。（3）项目位于城市发展的老城区核心地段，周边市政配套设施齐全（4）项目北临巴黎步行街、湖西公园，西面中心医院，南挨银座商城。实验小学，周边配套齐全，购物、休闲、就医、入学一应俱全，为项目入市销售提供天然优秀，而周边新建设项目较少，产品上市供应时间已避开，彼此之间的竞争压力不大，本案必须从开发时机、总体规划理念、产品定位、户型设计、景观园林打造、物业管理、社区配套多方面入手，以综合竞争优势傲立于市场，方能取得品牌与利润的双丰收。东城美地东城美地东城美地东城美地实验中学实验中学实验中学实验中学实验小学幼儿园实验小学幼儿园实验小学幼儿园实验小学幼儿园仟山公园仟山公园仟山公园仟山公园东东东东 沟沟沟沟 河河河河 绿绿绿绿 色色色色 生生生生 态态态态 长长长长 廊廊廊廊老城区老城区老城区老城区新城区新城区新城区新城区工业园工业园工业园工业园-北区北区北区北区舜师路东西发展轴舜师路东西发展轴舜师路东西发展轴舜师路东西发展轴产业产业产业产业-科教研发科教研发科教研发科教研发东大医院东大医院东大医院东大医院行政办公、商务金行政办公、商务金行政办公、商务金行政办公、商务金融、文化体育、生融、文化体育、生融、文化体育、生融、文化体育、生活居住为主的综合活居住为主的综合活居住为主的综合活居住为主的综合新城区。新城区。新城区。新城区。二类工业二类工业二类工业二类工业用地用地用地用地生产生活用地为主，城生产生活用地为主，城生产生活用地为主，城生产生活用地为主，城市文教科研中心，经济市文教科研中心，经济市文教科研中心，经济市文教科研中心，经济发展重点，城区经济发发展重点，城区经济发发展重点，城区经济发发展重点，城区经济发展支柱。展支柱。展支柱。展支柱。本案本案本案本案商业服务、文教卫商业服务、文教卫商业服务、文教卫商业服务、文教卫生、生活居住、商生、生活居住、商生、生活居住、商生、生活居住、商贸物流为主的综合贸物流为主的综合贸物流为主的综合贸物流为主的综合组团组团组团组团展现古城风貌，突展现古城风貌，突展现古城风貌，突展现古城风貌，突出历史文脉为主的出历史文脉为主的出历史文脉为主的出历史文脉为主的综合功能区域综合功能区域综合功能区域综合功能区域发展条件综述：与城市发展同脉动与城市发展同脉动与城市发展同脉动与城市发展同脉动地处老城区发展之核心区域，是城市发展的主力方向。与自然生态零距离与自然生态零距离与自然生态零距离与自然生态零距离背靠湖西公园，单县地标生态公园。一站式明星教育链一站式明星教育链一站式明星教育链一站式明星教育链孟母情节，催热教育地产。单县一中、实验小学与实验幼儿园，15年一贯制教育构筑教育名邸，让孩子赢在起跑线上！高起点规划可实施高起点规划可实施高起点规划可实施高起点规划可实施55万的大体量超高层建筑，入市就可大量吸引客户眼球，而周边高品质楼盘少之又少，具有一定的规划操作空间，创新型文化、幸福理念可以得到很好的发挥，本案可独领单县房地产业潮流，具有极高的发展空间！2、项目SWOT分析1、Strength（优势）n项目北临巴黎步行街、湖西公园，西面中心医院，南挨银座商城。实验小学，周边配套齐全，购物、休闲、就医、入学一应俱全，超高层建筑引领单县地产风向标，周边可竞争楼盘较少，销售压力不大。2 2、WeaknessWeakness（劣势）（劣势）n项目位于项目位于老城区东部边缘，交通拥堵压力较大；老城区东部边缘，交通拥堵压力较大；2、项目SWOT分析3、Opportunity（机会）n棚改政策进一步实施，客户群体拥有大量现金，将持续引发购房热潮。n区域认可度极高，目前已经超过新城区成为新的热点区域，尤其是周边配套齐全，将提升项目区域价值；n市场机会目前老城区区域内高品质楼盘尚属空白，拥有一个非常好的市场占位先机。4 4、ThreatThreat（威胁）威胁）n新城区和北城区土地供应量较大，存在潜在竞争威胁；新城区和北城区土地供应量较大，存在潜在竞争威胁；n政策威胁政策威胁房地产调控政策不明，共享地产已开始逐步进入市场；房地产调控政策不明，共享地产已开始逐步进入市场；项目认知的思考1、如何对抗区域发展脏乱差认知障碍，实现高端实现高端形象，回报高额利润形象，回报高额利润？2、如何整合自身的综合优势，以优势价值占领市优势价值占领市优势价值占领市优势价值占领市场场场场？3、如何挖掘区域价值，引导客户接受更先进的居更先进的居更先进的居更先进的居住观住观住观住观？我们的解决方案1 1、缔造、缔造、缔造、缔造差异化差异化市场产品，形成直接的市场区隔，市场产品，形成直接的市场区隔，市场产品，形成直接的市场区隔，市场产品，形成直接的市场区隔，打造打造打造打造高端市场形象高端市场形象。2、深入挖掘区域配套价值、产品价值以及附加价深入挖掘区域配套价值、产品价值以及附加价深入挖掘区域配套价值、产品价值以及附加价深入挖掘区域配套价值、产品价值以及附加价值，提高综合价值优势，打造值，提高综合价值优势，打造值，提高综合价值优势，打造值，提高综合价值优势，打造高性价比产品高性价比产品。3 3、以一场独特的、以一场独特的、以一场独特的、以一场独特的文化幸福居住理念变革文化幸福居住理念变革，引领，引领，引领，引领单县单县单县单县奢适宜居奢适宜居的新潮流！的新潮流！的新潮流！的新潮流！PART3:PART3:项目发展战略项目发展战略如何做好产品定位即赢得市场又获得利润？总体发展战略利用品牌战略创新和产品战略创新，做到两手都要抓，两手都要硬！树立项目品牌价值带动公司品牌价值，让湖西幸福城湖西幸福城项目成为集团品牌战略的执旗手！成为标杆，责无旁贷！品牌战略创新树立品牌运营意识，延续开发项目的品牌树立品牌运营意识，延续开发项目的品牌知名度积累；知名度积累；重新梳理集团品牌，确立品牌核心主张，重新梳理集团品牌，确立品牌核心主张，并将单县并将单县湖西幸福城湖西幸福城项目作为延伸品牌的项目作为延伸品牌的根据地和出发点；根据地和出发点；积极打造项目品牌，依靠项目品牌带动公积极打造项目品牌，依靠项目品牌带动公司品牌；依靠单县司品牌；依靠单县湖西幸福城湖西幸福城项目独特品项目独特品牌形象，开创集团品牌发展新纪元；牌形象，开创集团品牌发展新纪元；产品战略创新项目定位领航，总体规划先行，用足容积率，争项目定位领航，总体规划先行，用足容积率，争项目定位领航，总体规划先行，用足容积率，争项目定位领航，总体规划先行，用足容积率，争取最大利润；取最大利润；取最大利润；取最大利润；选择适销对路的产品组合策略，摒弃纯粹虚空的选择适销对路的产品组合策略，摒弃纯粹虚空的选择适销对路的产品组合策略，摒弃纯粹虚空的选择适销对路的产品组合策略，摒弃纯粹虚空的概念性操作，以扎实的产品功底叫板市场；概念性操作，以扎实的产品功底叫板市场；概念性操作，以扎实的产品功底叫板市场；概念性操作，以扎实的产品功底叫板市场；从产品组合、户型配比、内部配套以及相应配套从产品组合、户型配比、内部配套以及相应配套从产品组合、户型配比、内部配套以及相应配套从产品组合、户型配比、内部配套以及相应配套指标锁定单县第一高端楼盘；指标锁定单县第一高端楼盘；指标锁定单县第一高端楼盘；指标锁定单县第一高端楼盘；产品价值与附加价值联动，配合品牌物管涵养高产品价值与附加价值联动，配合品牌物管涵养高产品价值与附加价值联动，配合品牌物管涵养高产品价值与附加价值联动，配合品牌物管涵养高贵世家情怀！贵世家情怀！贵世家情怀！贵世家情怀！品牌品牌品牌品牌+品质品质品质品质+品位（服务）品位（服务）品位（服务）品位（服务）=高档住宅的新标准！高档住宅的新标准！高档住宅的新标准！高档住宅的新标准！产品定位1 1、在售主流项目产品定位及诉求主题对比：、在售主流项目产品定位及诉求主题对比：、在售主流项目产品定位及诉求主题对比：、在售主流项目产品定位及诉求主题对比：楼盘名称楼盘名称产品定位产品定位产品规划类型产品规划类型诉求主题诉求主题诉求价值核心诉求价值核心紫玉东郡高端物业专注者(中高档）18层高层以品质缔造领先，以物业服务客户，以诚心、御城心；府东首席住区，臻善生活家天昆太阳城湖心景观社区（中档）小高层+高层（北侧31层）俯瞰湖西公园老城区唯一公园社区伯爵花园唯一景观雕塑群（高档）别墅、洋房、小高层单县首席欧式景观英式特拉法加入口广场、法式皇家园林景观雕塑群明泰第一城国际建筑规划设计（中高档）小高层、高层（11/18/27）打造单县核心城中城集国际ART DECO 建筑、纯法式立体森活情境园林、新风系统、保利物业、立体智能化、完美户型 中央花园单县政治中心住宅多层为主，小高层、高层，2栋商务大厦核心政务区配套住宅片区开发大手笔，黑龙江鹤岗市进鲁首作。百万规模堪比城市生活综合体。时代广场62万平米单县新城市中心，全现浇剪力墙结构（高端）12层18层单元楼4层复式叠拼楼 一生之城，幸福一生，左手繁华，右手宁静热水供给方式；断桥铝中空双玻镀膜高档落地窗；双语幼儿园、彩色门禁对讲系统；室内医疗紧急呼叫系统等等，一系列人性化的高级配置 产品定位2 2、周边户型面积区间与总价对比：、周边户型面积区间与总价对比：、周边户型面积区间与总价对比：、周边户型面积区间与总价对比：楼盘名称楼盘名称主力户型主力户型总价区间总价区间1 1居居2 2居居3 3居居4 4居居紫玉东郡 -110、123、130、270户户15730余户余户58-85万 均价5200元天昆太阳城-95-1201000余户余户137-159150户户48-80万；均价5000元伯爵花园 -调研时销售人员态度非常恶劣，任何信息不对外透露。明泰第一城-85/89130户户100-1371000余户余户150、150户户复试，复试，4户户42-75万，不含复试；均价4900元中央花园 -128-147/300余户余户59-68万，均价4600元时代广场-110-135150-160洋房洋房61-75万，高层均价5500元；洋房最高110万，均价6500元小面积户型供应量少较为稀缺，小小面积户型供应量少较为稀缺，小小面积户型供应量少较为稀缺，小小面积户型供应量少较为稀缺，小2 2居和小居和小居和小居和小3 3居市场空间大；主力供应产品为居市场空间大；主力供应产品为居市场空间大；主力供应产品为居市场空间大；主力供应产品为3 3居为居为居为居为主流，适当增加主流，适当增加主流，适当增加主流，适当增加4 4室户型。室户型。室户型。室户型。如此，项目的市场定位即脱颖而出：单县少有的好房子，单县少有的好房子，高端奢适宜居住区。高端奢适宜居住区。重新树立单县好房子的标准，那就是舒适宜居；通过产品规划，打破传统的兵营式排布，塑造有韵律感的功能空间；通过户型设计增加实际使用空间，打造高性价比样板工程；高标准的园林景观设计，让单县人见识“原来园林也可以这样造”，通过样板展示体验空间，不一般的奢适宜居社区来到单县；高端并不意味着超大户型和超高总价，我们倡导的是奢适空间，符合居住者尺度和空间需求即可，避免空间浪费良好动线设计是我们胜出的关键。产品定位1.项目户型配比及图示？2.项目商业规划建议？PART4:PART4:产品规划建议产品规划建议产品/户型设计建议产品设计建议：产品设计建议：超高层的情景花园洋房，1F户型设计赠送下沉式庭院（半地下室），2F及以上户型做景观式大阳台，顶层加半阁楼适当退台，增加露台空间，降低顶层复式面积，顶层的坡屋顶较高，层高方面可考虑局部挑高至一层半高度，客厅层高可至4.2米。户型设计建议：户型设计建议：产品建筑层高建议设计为满足客户敏感性的3米。产品户型应尽量设计为大面宽、小进深户型。产品户型应尽量设计较多的赠送面积、空间。提高产品性价比的手段提高性价比的手段提高性价比的手段提高性价比的手段提高性价比的手段面积赠送（半赠送）不仅卖面积，更卖体积（空间）户户有景观产品类型创新、优化a.厨卫舒适度（适用性）b.家居工作间、储藏c.礼仪空间（门厅）d.酒店式大堂首层、二层立面的人性化设计部分顶层坡屋顶复式露台（极具个性的别样生活空间）户型配比建议本项目容积率为4.1，共计3600余户，（因不确定回迁户数，特按此作户型配比）85以下两室小户型 3%108户110-130 三室居家户型 85%3060户140-160 四室大户型 10%360户大平层或复式 2%72户（单县大平层和复式较少，可适当增加）户型图例（3室）户型图例（4室）商业规划建议经过目前市场调研，单县商业销售整体状况较差，销售价格基本为6500-8500元之间（除个别项目特殊位置突破万元）；建议本项目商业面积尽量缩小。根据调研情况，项目周边门面房一般为单层，开间为3米，进深8-15米，非常不利于实际使用。建议商业开间不低于3.5米，进深不低于18米。1.单县购房人群有哪些特点？2.项目所在区域现有客户的特点是什么？3.本项目的目标客户构成如何？PART5:目标客群分析1 1 1 1、购房人群整体概况、购房人群整体概况、购房人群整体概况、购房人群整体概况客户需求层次较低客户需求层次较低p家庭化带来的需求以及婚房需求是现阶段单县市场的最重要购房需求，与之相对应的是经济型产品。而改善型需求数量及比例开始逐渐增加。p包括中高端客户在内，均首先考虑所谓地段，而非生活品质，可谓之“低层次需求”。p根据调查，目前市场中的中高端购房客群从职业上分，以私企老板、垄以私企老板、垄断行业人员、拆迁改造的居民、政府机关、事业单位等中高收入阶层为断行业人员、拆迁改造的居民、政府机关、事业单位等中高收入阶层为主主。一、购房人群整体梳理一、购房人群整体梳理2 2 2 2、未来购房人群需求、未来购房人群需求、未来购房人群需求、未来购房人群需求“发达城市发达城市”的先进理念的先进理念将引导中高端客户升级居住理念将引导中高端客户升级居住理念p随着本项目进入单县，将进一步促进房地产产品的精细化进程，改善型需求将逐渐从混沌的购房需求中分离出来，快速提高购房者的识别力，项目综合品质高，将取得竞争优势。p对产品细节更加关注，尤其是一二线城市购房人群对自然环境、人造景观的重视，对生态、文化、健康居住理念的追求将影响单县购房人群的心理偏好，特别是外地经商及在外工作回乡置业群体等。p从单县现有项目来看，市场缺乏真正的好房子，当地中高端人群已表现出对居住环境的潜在要求，如果辅以引导，未来客户心理偏好排序将逐渐发生变化，从首选“好房子好房子”向首选“好项目好项目”过渡。一、购房人群整体梳理一、购房人群整体梳理二、区域购房人群特征二、区域购房人群特征从区域现有项目的客户特征看从区域现有项目的客户特征看从区域现有项目的客户特征看从区域现有项目的客户特征看客源地：客源地：客源地：客源地：以地缘性客户为主，主要来源于以私企老板、垄断行业人员、拆迁改造的居民、政府机关、事业单位；其中不乏外地置业购房群体。年龄年龄年龄年龄：25-50岁，范围较广。产品需求：产品需求：产品需求：产品需求：以110-130中小三室户型最受青睐，140以上改善型需求较少，置业目的：置业目的：置业目的：置业目的：以首次置业；改善型置业为主，包括婚房、外来人口进城；拆迁改造等需求，投资型置业较少。置业关注点：置业关注点：置业关注点