2023年香港物业报告.pdf

香港物業報告Hong Kong Property ReviewHong Kong Property Review20232023香港特別行政區政府 差餉物業估價署Rating and Valuation Department The Government of the Hong Kong Special Administrative Region本報告回顧 2022 年香港物業市場的活動，並預測 2023 及 2024 年的樓宇落成量。差餉物業估價署署長蕭家賢太平紳士2023 年 4 月Kevin K Y SIU,JPCommissionerRating and Valuation Department April 2023 香港物業報告香港物業報告Hong Kong Property Review20202323A review of the Hong Kong property market for the year 2022 with forecast of completions for 2023 and 2024.差 餉 物 業 估 價 署差 餉 物 業 估 價 署Rating and Valuation Department 住宅Domestic整體Overall中/小型單位?Small/Medium Units大型單位?Large Units寫字樓Office整體Overall?甲級Grade A 乙級Grade B丙級Grade C商業樓宇Commercial序言Foreword綜觀Overview工業樓宇Industrial分層工廠大廈Flatted Factories工貿大廈Industrial/Offi ce特殊廠房Specialised Factories貨倉Storage38附錄 Appendix各區域及地區Areas and Districts分區圖Plans寫字樓分區圖Offi ce Sub-districts Plan技術附註Technical Notes圖表Tables7864評論-私人樓宇Commentary on Private Developments54483016?目 錄CONTENTSCONTENTS.私人工業樓宇私人工業樓宇Private IndustrialPrivate Industrial私人寫字樓私人寫字樓?Private Private Offi ce Offi ce 私人住宅?私人住宅?Private DomesticPrivate Domestic私人商業樓宇私人商業樓宇 Private Private CommercialCommercial.F O R E W O RD序言香 港 物 業 報 告?香 港 物 業 報 告?Hong Kong Property Review 2023Hong Kong Property Review 2023序言Foreword3 3 香 港 物 業 報 告 （報 告）載 錄 差 餉 物 業 估 價署 在 每 年 年 底 所 編 製 的 物 業 資 料 與 數 據。有 關落 成 量、使 用 量 入 住 量、空 置 量、售 價 和 租金 的 資 料，除 詳 載 於 正 文 外，並 會 另 表 列 明。報 告 所 預 測 的 落 成 量 是 根 據 發 展 商 與 建 築 師 所提 供 的 資 料 推 算。本 署 並 藉 著 視 察 及 在 年 底 所進 行 的 調 查，瞭 解 發 展 進 度 和 蒐 集 有 關 資 料，以 求 得 出 更 可 靠 的 預 測 數 字。報 告 內 所 載 的 預測 數 字 均 以 曆 年 計 算，因 而 或 會 與 載 於 其 他 政府 刊 物 並 以 財 政 年 度 計 算 的 數 字 有 所 不 同。由 於 物 業 發 展 的 進 程 受 很 多 因 素 影 響，而 且 在隨 後 的 一 年 內，無 可 避 免 地 會 出 現 一 些 變 化。因 此，本 署 只 能 在 編 製 下 一 份 報 告 時 修 訂 預 測數字。修訂的幅度主要是根據市場的情況而定。本 署 在 年 底 進 行 物 業 空 置 調 查，包 括 向 大 廈 管理 處 蒐 集 空 置 物 業 數 據，或 派 員 實 地 視 察，以編 製 物 業 空 置 量 的 統 計 數 字。對 於 物 業 管 理 公司 人 士 就 物 業 空 置 情 況 提 供 協 助，本 署 謹 致衷 心 謝 忱。報 告 所 回 顧 的 年 度 最 後 數 月 的 有 關 租 金 和 售價 數 字 均 屬 臨 時 性 質，有 待 收 到 進 一 步 資 料後 再 作 分 析。市 民 可 透 過 本 署 網 頁（網 址：www.rvd.gov.hk）或 24 小 時 自 動 電 話 資 訊 服 務附 設 的 資 料 傳 真 設 施（2152 2152），免 費 取 得各 項 最 新 的 數 字。The Hong Kong Property Review(the Review)presents property information and data compiled by the Rating and Valuation Department at the end of each year.Information on completions,take-up,vacancy,prices and rents is reported in text and tables.The Review also shows forecast completion figures based on information obtained from developers and project architects,supported by development progress inspections and enquiries at the year end.These forecast figures are on a calendar year basis and may be different from those compiled on a financial year basis in other Government publications.It should be borne in mind that many factors affect the progress of developments,and changes in the ensuing year are inevitable.Revisions of forecast completion figures are only to be expected in subsequent reviews.The degree of revision depends principally on market conditions.In compiling statistics on vacancy,a survey is conducted at the year end to obtain vacancy data from the management offices or by inspection.The assistance given by the building management companies/personnel in providing vacancy information is gratefully acknowledged.With regard to rents and prices,readers should note that the figures for the last few months of the year under review are provisional,pending receipt of further data for analysis.Updated figures can be obtained free of charge from the Departments website at www.rvd.gov.hk or by using the fax-on-demand facility of the 24-hour automated telephone hotline at 2152 2152.序言?Foreword4香 港 物 業 報 告?香 港 物 業 報 告?Hong Kong Property Review 2023Hong Kong Property Review 2023本 報 告 涵 蓋 私 人 樓 宇 類 別，不 包 括 政 府、香 港房 屋 委 員 會 及 香 港 房 屋 協 會 所 擁 有 的 住 宅 及 非住 宅 發 展 項 目 的 統 計 數 字。本 報 告 所 用 詞 彙 的 定 義、物 業 類 別 及 各 項 數 字的計算方法，可參閱 64 至 75 頁的技術附註。如有查詢，可聯絡本署技術秘書（物業資料）：地 址 :中 國 香 港 九龍長沙灣道303 號 長沙灣政府合署15 樓 電話 :2150 8807 圖 文傳 真 :2152 0138電 郵 地 址 :ts_inforvd.gov.hk網 址 :www.rvd.gov.hkThe Review is confined to the private property sector and does not cover statistics on public sector developments,both domestic and non-domestic,owned by the Government,Hong Kong Housing Authority and Hong Kong Housing Society.Definitions of the terms used in the Review,property types,and details of how the various figures have been arrived at can be found in the Technical Notes on pages 64 to 75.Any enquiries should be directed to the Departments Technical Secretary(Information)at:Address :15th Floor,Cheung Sha Wan Government Offices,303 Cheung Sha Wan Road,Kowloon,Hong Kong,ChinaTelephone :2150 8807Facsimile :2152 0138E-Mail :ts_inforvd.gov.hkWebsite :www.rvd.gov.hk香 港 物 業 報 告?香 港 物 業 報 告?Hong Kong Property Review 2023Hong Kong Property Review 2023序言Foreword5 5各 界 人 士 均 可 轉 載 本 報 告 的 內 容，但 在 轉 載 時須 註 明 資 料 是 來 自 香 港 特 別 行 政 區 政 府 差 餉 物業 估 價 署。香 港 特 別 行 政 區 政 府 差 餉 物 業 估 價 署 已 盡 力 確保 本 報 告 內 容 為 最 新 及 準 確 無 誤。對 於 本 報 告內 容 上 的 任 何 誤 差 或 遺 漏，或 因 使 用 本 報 告 的任 何 資 料，或 根 據 此 等 資 料 所 作 的 任 何 意 見 而可 能 直 接 或 間 接 引 致 的 任 何 損 失、行 動 或 不 行動，香 港 特 別 行 政 區 政 府 概 不 負 責。There is no objection to the reproduction of this Review provided that the source of the data is acknowledged as being the Rating and Valuation Department of the Government of the Hong Kong Special Administrative Region.Every effort has been made by the Rating and Valuation Department of the Government of the Hong Kong Special Administrative Region to ensure the update and the accuracy of the contents of the Review.The Government of the Hong Kong Special Administrative Region does not accept responsibility for any errors or omissions in the Review,or for any loss,action or inaction,whether directly or indirectly,arising from the use of,or for advice based on,any information therein.O V E R V I E W綜觀香 港 物 業 報 告?香 港 物 業 報 告?Hong Kong Property Review 2023Hong Kong Property Review 2023綜觀 Overview8受 到 第 五 波 新 冠 病 毒 疫 情 肆 虐、俄 烏 戰 爭 爆 發與 地 緣 政 治 緊 張 局 勢 升 溫、流 動 資 金 收 緊 及 全球 經 濟 不 明 朗 所 導 致 的 本 地 需 求 疲 弱 等 因 素 所影 響，2022 年 香 港經濟在 2021 年經歷復蘇後 顯著 轉弱，實 質 本 地生產總值按年收縮 3.5%。在 加 息 及 市 場 信 心 減 弱 的 情 況 下，私 人 住 宅 物業 市 場 在 2022 年 有所調整。2022 年 12 月住宅樓價 較 前 一 年 同 期 大 幅 下 挫 15.2%，是 自 2009 年以 來 連 續 13 年 增 長 後，首 次 錄 得 跌 幅。一 手和 二 手 市 場 的 交 投 量 亦 較 去 年 下 降 39%。由 於對 租 住 物 業 的 需 求 疲 弱，2022 年 住 宅 租 金 亦 偏軟，2022 年 12 月 按 年 下 跌 4.2%，但 跌 幅 相 對溫 和。政 府 已 採 用 多 管 齊 下 的 措 施 來 維 持 物 業 市 場 穩健 發 展。在2022 年 施 政 報 告 中，行 政 長 官公 布 政 府 將 在 造 地 和 公 營 房 屋 供 應 方 面 提 量、提 速、提 效、提 質，以 確 保 私 營 房 屋 的 供 應 穩定 和 解 決 短 期 公 營 房 屋 供 應 不 足 的 問 題。造 地措 施 包 括 物 色 更 多 土 地 和 發 展 棕 地 以 增 加 土 地儲 備、精 簡 規 劃 與 發 展 的 法 定 和 行 政 程 序 以 壓縮 造 地 及 樓 宇 建 造 的 所 需 時 間，以 及 透 過 放 寬高 樓 齡 私 人 樓 宇 的 申 請 強 拍 門 檻 來 加 快 市 區 重建 等。此 外，隨 着 簡 約 公 屋 等 措 施 推 出，未 來 五 年 的 公 營 房 屋 供 應 量 將 大 幅 增 加。Dampened by the fifth wave of the COVID-19 epidemic,outbreak of the Russian-Ukrainian war and escalating geopolitical tensions,tightened liquidity and sluggish local demand brought about by uncertain global economic conditions,the Hong Kong economy weakened notably in 2022 after a year of recovery in 2021.The real Gross Domestic Product contracted by 3.5%in 2022.Amidst rising interest rates and weakened market confidence,the private residential property market underwent a correction in 2022.Domestic prices in December 2022 declined significantly by 15.2%over the same period in the preceding year,the first fall recorded after 13 consecutive yearly increases since 2009.Trading volume of the primary and secondary markets also dropped by 39%over the past year.Due to lacklustre demand for rental premises,domestic rents in 2022 also softened,yet at a milder year-on-year rate of 4.2%by December 2022.The Government has adopted a multi-pronged approach to maintaining the steady and healthy development of the property market.The Chief Executive announced in his 2022 Policy Address that the Government will enhance quantity,speed,efficiency and quality in land production and public housing supply to ensure a steady private housing supply and address the short-term public housing shortage respectively.The land production measures include identifying more land and redeveloping brownfield sites to build up land reserve,streamlining statutory and administrative procedures relating to planning and development to compress the time for land production and building construction,and expediting urban renewal by lowering the ownership thresholds for applying compulsory sale of old private buildings,etc.Besides,public housing supply will be increased significantly in the next five years with the introduction of Light Public Housing and other measures.香 港 物 業 報 告?香 港 物 業 報 告?Hong Kong Property Review 2023Hong Kong Property Review 2023綜觀Overview9 9為 紓 解 民 困 及 支 援 企 業 渡 過 第 五 波 疫 情，財 政司 司 長 在 2022-23 年 度 財 政 預 算 案 中 公 布 一系 列 措 施，例 如 自 2022 年 4 月 起 向 每 名 合 資 格申 請 人 發 放 新 一 輪 金 額 10 000 元 的 消 費 券、由2022-23 課 稅 年 度 起 向 並 沒 持 有 任 何 住 宅 物 業 的納 稅 人 提 供 上 限 為 100 000 元 的 住 宅 租 金 開 支扣 除，以 及 為 指 明 處 所 的 租 戶 實 施 為 期 三 個 月的 暫 緩 追 討 欠 租 安 排。展 望 未 來，隨 着 所 有 防疫 措 施 和 旅 遊 限 制 解 除，預 期 2023 年 香 港 將 在疫 後 全 速 復 蘇。雖 然 2023 年 香 港 和 中 國 內 地 的經 濟 前 景 樂 觀，但 通 脹 高 企、地 緣 政 治 局 勢 動盪 及 跨 國 銀 行 業 危 機 等 全 球 發 展 的 最 新 情 況 為本 地 經 濟 增 添 不 確 定 性。政 府 會 繼 續 密 切 監 察不 斷 演 變 的 環 境，以 確 保 物 業 市 場 健 康 發 展。住 宅 物 業2022 年 12 月 住 宅 售 價 以 按 年 下 跌 15.2%作 結，儘 管 同 年 4 月 曾 短 暫 回 升 不 足 1%。一 手 和 二 手市 場 在 2022 年 僅 合 共 錄 得 45 050 宗 交 投，較2021 年 急 挫 39%。鑑 於 持 續 加 息 以 及 經 濟 情 況不 明 朗 和 第 五 波 本 地 疫 情 爆發 導 致 市 場 氣 氛 轉 淡 等 各 種原 因，2022 年 住 宅 物 業 市 場失 去 動 力。To alleviate peoples hardship and support enterprises to tide over the fifth wave of the epidemic,the Financial Secretary announced in his 2022-23 Budget a host of measures such as issuing a new round of consumption vouchers of$10 000 to each eligible applicant from April 2022,introducing a tax deduction for domestic rental expenses incurred by taxpayers who are not owners,capped at a ceiling of$100 000 from year of assessment 2022-23,as well as rolling out a 3-month rental enforcement moratorium for tenants of specified premises.Looking ahead,Hong Kongs post-epidemic recovery is expected to be speedy in 2023 after the lifting of all anti-epidemic measures and travel restrictions.While the economic outlook of Hong Kong and the Mainland China is upbeat in 2023,the latest global developments including high inflation,volatile geopolitical situations and international banking crisis,pose uncertainties to the local economy.The Government will continue to close monitor the evolving environment to ensure a healthy development of the property market.ResidentialDomestic prices in December 2022 ended with a year-on-year fall of 15.2%,despite a short-lived rebound of less than 1%in April of the same year.Primary and secondary markets only recorded a total of 45 050 transactions in 2022,representing a plunge of 39%in trading volume compared to 2021.The residential market lost its momentum in 2022 due to various reasons including continuous interest rate hikes and weakened market sentiment due to uncertain economic conditions and the fifth wave of the local epidemic.香 港 物 業 報 告?香 港 物 業 報 告?Hong Kong Property Review 2023Hong Kong Property Review 2023綜觀 Overview10由 於 對 租 住 物 業 的需求疲弱，2022 年 12 月住 宅租 金 亦 按 年 下 跌 4.2%，但 跌 幅 相 對 溫 和。所 有類 別 住 宅 物 業 的 市 場 回 報 率 均 輕 微 上 升 至 2.0%至 2.5%之 間。2022 年新私人住宅單位落成量為 21 168 個單位，較 2021 年 多 47%，大 部 分 為 中/小 型 單 位。入 住 量 為 14 012 個 單 位，與 2021 年 的 水 平 相若。年 底 空 置 量 上 升 至 總 存 量 的 4.4%，相 當 於54 967 個 單 位。在這些空置單位中，有 7 875 個單 位 於 佔 用 許 可 證 發 出 後 仍 未 獲 發 滿 意 紙 或 轉讓 同 意 書。2023 和 2024 年的預測落成量分別為19 953 個 和 26 970 個單位。寫 字 樓2022 年，在 第 五 波 本 地 疫 情 爆 發，加 上 地 緣 政治 緊 張 局 勢 升 溫 以 及 全 球 經 濟 不 明 朗 導 致 流 動資 金 緊 絀 和 市 場 氣 氛 減 弱 的 情 況 下，寫 字 樓 售價 和 交 投 量 均 見 下 跌。企 業 對 購 買 物 業 及 擴 充寫 字 樓 持 審 慎 態 度，反 而 積 極 尋 求 節 省 成 本 的方法，例如遷離商業中心區及縮減寫字樓面積。以 2021 年 第 四 季 與 2022 年 第 四 季 相 比，整 體寫 字樓 售 價 錄 得 3.0%的跌幅，2022 年的交投量較 2021 年 大 跌 38%至 667 宗。企 業 和 公 司 對 出租 物 業 的 需 求 受 壓，亦 導 致 同 期 整 體 寫 字 樓 租金 下 跌 2.4%，當 中 甲 級、乙 級 和 丙 級 寫 字 樓 的租 金分 別 下 跌 2.6%、2.2%和 1.8%。Due to lacklustre demand for rental premises,domestic rents also declined but at a milder year-on-year rate of 4.2%by December 2022.The market yields for all classes of domestic properties edged up to the range from 2.0%to 2.5%.Completions of new private domestic units in 2022 were 21 168 units,47%more than those in 2021,most of which were small/medium units.Take-up,at 14 012 units,remained at a similar level as that of 2021.Vacancy at the year-end rose to 4.4%of the total stock,equivalent to 54 967 units.Among these vacant units,7 875 units were not yet issued with Certificate of Compliance or Consent to Assign after obtaining the Occupation Permit.Forecast completions in 2023 and 2024 are 19 953 units and 26 970 units respectively.Offi ce2022 saw a reduction in both price and sales transaction volume amid the fifth wave of the local epidemic,tightened liquidity and weakened market sentiment due to escalating geopolitical tensions and uncertain global economic conditions.Businesses were cautious in purchasing premises and expanding office space.Instead,they actively pursued cost-saving options such as decentralisation and downsizing of their offices.Between the fourth quarters of 2021 and 2022,the overall office prices registered a drop of 3.0%.In 2022,sales transaction volume plummeted by 38%to 667 transactions compared to 2021.Subdued demand from businesses and corporations for rental premises also led to a fall of 2.4%in overall office rents during the corresponding period,with Grade A,B and C office rents declining by 2.6%,2.2%and 1.8%respectively.香 港 物 業 報 告?香 港 物 業 報 告?Hong Kong Property Review 2023Hong Kong Property Review 2023綜觀Overview11112022 寫 字 樓 成 大 幅 上 升 至 351 300平 方米。甲 級 寫 字 樓成為 299 300 平方米，大 部 分 來 自 非 核 心 地 區，如 九 龍 城、觀 塘 和東 區。乙 級 寫 字 樓 落 成 量 為 50 300 平 方 米，主要分布於觀塘和荃灣。丙級寫字樓落成量極少，僅 1 700 平 方 米，其 中 大 部 分 由 灣 仔 供 應，有1 000 平 方 米。內，寫 字 樓 的 整 體 使 用 轉為 正 數 19 300 平 方 米。甲 級 和 丙 級 寫 字 樓 的 使用 量 錄 得 正 數，分 別 為 42 000 平 方 米 和 9 000平 方 米，而 乙 級 寫 字 樓 的 使 用 量 則 為 負 數31 700 平 方 米。年 底 整 體 空 置 為 總 存 量 的14.4%，相 當 於 1 859 600 平 方 米。甲 級 和 乙 級寫 字 樓 的 空 置 率 均 為 15.1%，而 丙 級 寫 字 樓 為8.8%。除 中 區 錄 得 8.7%的 較 低 空 置 率 外，所 有分 區 的 甲 級 寫 字 樓均錄得雙位數字的空置率。預 計 2023 年的落成量將下跌至 267 200 平方米，並在 2024 年進一步跌至 105 700 平方米。2023 甲 級 寫 字 樓 的 成 將 為 250 700 平 方 米，當 中 深 水 埗 和 中 西 區 分 別 佔 預 計 供 應 的 38%和 25%。2024 甲 級 寫 字 樓 成 將 有 86 600平 方 米，而 觀 塘 將提供近半的預測落成量。乙級寫 字 樓 在 2023 的 預 測 成 將 有 15 100平方米，並在 2024 年輕微回升至 17 800 平方米。丙 級 寫 字 樓 在 2023 和 2024 的 成 將 分 別有 1 400 平 方 米 和 1 300 平方米。Office completions in 2022 soared significantly to 351 300 m2.Grade A completions were 299 300 m2,mostly coming from the non-core districts such as Kowloon City,Kwun Tong and the Eastern district.Grade B completions of 50 300 m2 were mainly distributed among Kwun Tong and Tsuen Wan.There were insignificant amount of 1 700 m2 for Grade C completions,with Wan Chai contributing the most at 1 000 m2.The overall take-up reverted to a positive level at 19 300 m2 in the year.Grade A and Grade C offices had positive take-ups of 42 000 m2 and 9 000 m2 respectively while Grade B had a negative take-up of 31 700 m2.The overall year-end vacancy was 14.4%of the total stock,