蚌埠市商业市场调研报告.pptx

淮上商圈淮河路商圈西区商圈东海大道商圈经开区商圈高铁新城商圈根据蚌埠商业网点规划，蚌埠市将会形成1个城市商业中心：淮河路商业中心；4个副城市商业中心：经开区商圈、淮上商圈和高铁新城商圈、东海大道商圈.西区商圈因地处以工业生产为主的禹会区，环境污染严重，经营业态较为低端，目前主要以满足区域内居民生活需求的社区商业为主。蚌埠市的商业主要集中在蚌山区及经开区为主的主城区，本案所在的东海大道商圈和其它商圈的档次较低或未发展成熟。商圈业态功能定位消费客户来源发展现状淮河路商圈服装、电子、日用百货、五金、家具等综合商业中心蚌埠市全市居民为主、部分附近县市客户业态成熟、经营良好、是蚌埠最集中的商业圈经开区商圈超市、餐饮等综合商业中心东海大道及龙子湖沿线新城区和主城区客户为主业态较成熟、但仍有部分商业在销售阶段东海大道商圈服装、装修装饰、日用百货、家具、餐饮、休闲娱乐等综合商业中心东海大道及龙子湖沿线新城区和主城区客户为主还在销售阶段，未完全投入运营西区商圈零售、餐饮等中小规模零售蚌埠本市居民为主经营一般淮上商圈建材、汽配、玉石等较大规模的家居建材中心蚌埠本市及周边县市居民已初具规模、经营良好高铁新城商圈餐饮、服装、KTV等高铁新城目前唯一的商业配套大学城学生发展较晚、发展速度快、影响力在快速提升商圈分布本案汇金商业广场百大购物中心老百货大楼新世纪购物中心南山儿童公园区位：位于主城区，蚌埠市中心区域，靠近淮河。功能定位：由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心客户来源：以蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户，人气非常旺盛。发展现状：蚌埠最繁华商业地段，业态成熟，经营良好，是蚌埠最集中的商业圈。步行街国货步行街新世纪购物中心淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈城市商业中心淮河路商业中心总结：配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形象一般淮河路商圈以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，但开始出现较高档品牌。【百大购物中心】【国货步行街】概况：国货街又名港台街，是蚌埠唯一一条步行商业街。建成于2003年，基本以一楼底商为主，二楼以上多为破旧居民楼，整体形象较差.业态：主要以服装鞋帽等零售为主，品牌档次一般，但具有不错的人气。价格：售价在3-6万/平米，租金大约为200-300元/平米/月。蚌埠的消费的地方不多，最好的就是这里。蚌埠人一般都喜欢在这里买东西。步行街某店铺营业员概况：蚌埠百大购物中心总投资1.43亿元，建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一层。定位：百大购物中心定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集购物、休闲、餐饮等功能于一体。业态：百大引进了众多国际国内名品精品，商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰草集，杰克琼斯，ONLY，GXG,CITIZEN等。目前淮河路商圈底商售价约30000-40000元/平米，租金在10元/平米/日。淮河路商圈蚌埠会展中心宝龙城市广场家乐福万达影城沃尔玛财富广场蚌埠市体育场淮河文化广场宝龙城市广场蚌埠会展中心区位：蚌埠主城区南面的经济开发区，经济开发区位规划面积46.9平方公里，全区人口约12万。功能定位：大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。客户来源：新城区和主城区客户为主。发展现状：区域内三大购物超市齐聚，宝龙城市广场、财富广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场入驻。基础建设完善，形象、环境优良。但还未全部投入运营。总结：周边配套设施较新，配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺。副城市商业中心新城商业中心经济开发区商圈代表商业为宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象环境较好但人气不旺。【宝龙城市广场】概况：蚌埠宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49万。业态：集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括乐购，来雅百货，横店影城，宝龙数码港。人气：主力店已经营业，小商铺开业的也多人气不错。价格：一楼均价约30000，二层20000，三、四,13000，售后返租，前两年年6%，7%，后三年每年8%。租金三、四层60元/平米/月。【沃尔玛购物广场】概况：沃尔玛购物广场地处胜利中路1556号，位于主城区和经济开发区交界处。总建筑面积超过三万方。业态：两大主力店为沃尔玛超市和华海3C广场。一，二楼商业步行街内品牌包括KFC，屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，特步等。人气：目前主力店和步行街的商铺都已开始营业，在经济开发区的商业中人气较为旺盛，但较主城区仍然偏弱。价格：一楼均价30000/，二楼均价19000/，售后返租5年，每年返8%。租金100-150元/平米/月。目前区域内商业底商售价在27000-30000元/平米，3-4层约13000元/平米，底商租金在5元/平米/日,3-4层租金在1.5-2元/平米/日。经济开发区商圈总结：以中小零售为主，部分餐饮，商业较为低端，只有白马购物广场人气较旺。概况：坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。人气：是区域内最大商业零售中心，因西区人口密度大，故人气较为旺盛。价格：租金大约为40-60元/平方米/月，售价大约为15000-18000元/平方米。西区商业圈：白马生活购物广场区位：位于以工业发展为主的禹会区，主城区的西面。功能定位：服装卖场、餐饮等，以服装批发市场为主。客户来源：蚌埠本市居民为主，多数为老顾客。发展现状：区域环境污染较为严重，商业较为低端，以白马生活购物广场为代表，经营良好。这里生意很好，我以前在主城区那边也有店，今年年头200万转出去了，还是白马这边好做，到了下午两三点左右的时候人很多。白马天美亿服装店老板区域商业中心西区商业圈目前区域内商业底商售价在20000元/平米，租金在2-3元/平米/日。西区商业圈金域蓝湾金域蓝湾地处淮河路与朝阳路交叉口，总建面约17万方，包括10万方住宅公寓，5万方商业。建成后将是集生活、娱乐、休闲、购物为一体的旗舰地标。5万方商业体量中包含4万方自持集中型商业，另有80余套2层底商商业街。【光彩大市场】区位：座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区，西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道，南贴外环燕山路。定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合市场，目前形成专业市场形态。业态：目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等。概况：位于淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼是建材，二楼是家具和灯饰。优势：项目左侧红星美凯龙约6.5万方，已于2007年开业。特点：二楼挑高5.6米，全部用回廊链接。价格：一楼已经售完，二楼采取售后返租形式，返租49个月，每年返6%。铺位售价在10000-12000/平方。通成国贸广场红星美凯龙副城市商业中心淮上商业中心目前区域内商业底商售价在15000-17000元/平米，租金在1.5-2元/平米/日。淮上商圈未来城市新兴商业中心东海大道商圈【光彩大市场】区位：座落于蚌埠市禹会区，东依解放路，西接张公山公园，北临经开区商圈，南靠燕山路。定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合市场，目前暂未全部运营。业态：目前经营内容服装、装修装饰、日用百货、家具、餐饮、休闲娱乐等。价格：目前万达街区商业一层均价30000-40000，二层16000-18000，一、二整售均价在22000，住宅区域商业一、二整售均价在23000-28000概况：项目是蚌埠市迄今为止投资额最大、商业配套最齐全、规模最大的城市综合体项目，也是万达集团在安徽继合肥、芜湖后投资新建的第四座万达广场优势：万达等品牌商业房企进驻，必将带动整个片区的商业价值攀升。特点：万达的万千百货由万达自持经营。万达广场概况：百乐门城市综合体项目位于蚌埠延安路与东海大道西北A12地块，作为经济开发区2011年度重点招商引资项目，项目建成后，将会成为经济开发区区域内，包括商业、娱乐、写字楼、酒店、演艺广场、住宅等多元一体人性化配套设施的一大商业亮点优势：万达等品牌商业房企进驻，必将带动整个片区的商业价值攀升。特点：将引进区域内第一家百乐门歌舞大剧院，一定程度上带动区域内的生活品质。目前区域内商业底商售价在30000元/平米，租金在3元/平米/日。东海大道商圈百乐门水游城总结：高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档次较低，人气较旺。概况：紧贴蚌埠大学城，是整个高铁新城内唯一的集中商业，规划总体量约5万平方米，已开发体量约1.3万平方米。功能定位：主打学生客群其中餐饮50%，网吧KTV15%，服装饰品25%成，其它如眼镜店、电信、书店等占10%。客户来源：大学城学生。发展现状：无统一管理，自由买卖和租赁。绝大多数为个体经营的小商铺，档次较低。业态分布副城市商业中心高铁新城商业圈目前区域内商业底商售价在15000-17000元/平米，租金在1-1.5元/平米/日。高铁新城商业圈根据各商圈的城市定位，区位相关性和商业成熟度，与本案可形成竞争的主要有经开区商圈，此外淮河路商圈作为蚌埠最成熟的商业核心具有代表性，以下一并作对比研究。PS：以上售价及租金统一为底商均价。竞争板块确定淮上商圈售价18000-20000租金1.5-2元/平米/日淮河路商圈售价30000-40000租金10元/平米/日西区商圈售价20000租金2-3元/平米/日东海大道商圈售价30000租金2-3元/平米/日经开区商圈售价27000-30000租金3-4元/平米/日高铁新城商圈售价15000-17000租金1-1.5元/平米/日本案蚌埠市主要在售商业多为集中型商业。在售项目分布东方新天地国祯广场汇金中央水城天洋国际大厦银河中心茗香金庭宝龙城市广场万达广场新地城市广场本案经开区商圈东海大道商圈淮河路商圈集中型底商百乐门南翔城市广场凤凰国际广场本案周边在售商业主要有万达广场、新地城市广场及位于经开区商圈的宝龙城市广场等集中型商业。本案周边商业菜场未投入使用菜场未投入使用宝龙城市广场新地城市广场万达广场在售项目量价区域项目名称总建（万m2）商业体量（万m2）售价（元/m2）租金单价（元/m2/天）包租服务东海大道商圈水游城130231层30000，一拖二26000/蚌埠万达广场9523一层均价30000，2层16000-180002.3/新地城市广场1104011000-13000/淮河路商圈汇金中央水城227.5/1、2层2.3-2.7,3层1.6-2/天洋国际大厦7.8150000/东方新天地3341层19000,2层11000/5年回报率总价的36%蚌埠国祯广场132.517000-30000/有经开区商圈银河中心1521层27000-28000,4层12000-130003.5-3.74层包租服务，每年收益率为总价10%，期限为10年茗香金庭172.728000/宝龙城市广场49281层30000,2层19000,3层14000,4层100001层5-5.7,2层2.3-2.7，3层1.3-1.7/淮河路、经开区、东海大道三个商圈售价无较大差距。天洋国际大厦以其独有的核心区位优势预期售价为5万元/平米；其他在售项目主流1层单价集中在3万元/平米左右，2层售价约为1.2-2万元/平米，3、4层售价多为1-1.3万元/平米。银河中心、国祯广场以及东方新天地等提供包租服务，与其他项目形成差异化竞争。在售项目产品指标主要在售商业项目以中小面积为主，产品同质化明显。区域项目名称单套面积（）层高主力开间（m）主力进深（m）水煤卫是否配楼梯1F2F东海大道商圈水游城30-704.54412水、煤、卫是蚌埠万达广场珍珠坊26-80，金街80-1806.75.14.511水、煤、卫是新地城市广场80-1204.2436.8水、煤是淮河路商圈汇金中央水城20-805.65.4410水、卫是天洋国际大厦/水、卫是东方新天地内街20-80，沿街80-20054.6512水、煤、卫是蚌埠国祯广场13-39，20-2004.24610水、煤、卫是经开区商圈银河中心1层50-70，2-4层20-304.62-4层4.4512水、卫是茗香金庭100-1504.2/511水、煤否宝龙城市广场30-405.653.510水、煤、卫是在售项目商铺单套面积主要集中在30-80平米，次之为100-200平米；层高多为1层4.2-5.5米，2层4-5米。蚌埠商业市场整体不活跃，部分项目凭借商业品牌和包租的销售方式可以提升去化速度，但后市库存巨大，竞争激烈。在售项目去化及库存区域项目名称商业体量（）住宅售价（元/）商铺相对住宅溢价能力公开时间推出面积（m2）去化面积(m2)月均去化面积（m2）未推面积（m2）库存面积（m2）东海大道商圈蚌埠万达广场23000066003.82012-4-1103798511321461126202178868新地城市广场40000052002.32014-9-630001500250397000398500淮河路商圈汇金中央水城750006600/2012-12-31/天洋国际大厦10000/商业未开/1000010000东方新天地4000052003.72013-11-92432480465031567631954蚌埠国祯广场2500053003.22014-12-15190871758586591323242经开区商圈银河中心20000公寓74003.62014-12-20860421707231139617830茗香金庭2700055005.12014-6.1549550/2204527000宝龙城市广场 280000/2006-12-21253470110392111526530169608合计/31044012236675591560857002万达广场及宝龙城市广场分别月均去化1461、1115平米；银河中心、国祯广场及东方新天地月均去化500-700平米，新地城市广场去化一般，月均仅去化250平米左右。万达广场以其品牌号召力取得较好去化效果；宝龙城市广场因地处延安路沿线商业带，且上市时间较早，存在一定市场影响力，去化较好；银河中心、国祯广场以及东方新天地因提供包租服务，吸引一大批投资客，去化较好。除位于延安路的宝龙城市广场外，其他项目商业入驻率较低，本案以及万达广场所在的东海大道商圈尚未发展成熟。主要在售项目出租率汇金中央水城现状茗香金庭周边沿街底商现状宝龙城市广场现状万达广场内街现状潜在上市项目名称地址总建（万m2）商业体量（万m2）预计上市时间南翔城市广场东海大道以南、新昌路以东、虎山西路以西704.12015.9凤凰国际广场东海大道以南、虎山西路以东14.12/2015年下半年百乐门国际文化经贸广场延安路与东海大道西北交汇处34自持7.5；出售7.52015年下半年本案区域内未来竞争主要来自于南翔城市广场、凤凰国际广场以及百乐门，预计商业竞争体量超过20万方。南翔城市广场凤凰国际广场本案百乐门凤凰国际广场南翔城市广场客户来源区域项目名称主要客户来源东海大道商圈蚌埠万达广场蚌埠市区、滁州、凤阳为主，部分三县客户新地城市广场蚌埠市区、三县客户为主淮河路商圈汇金中央水城蚌埠市区、三县客户为主天洋国际大厦/东方新天地蚌埠市区以及三县投资客为主蚌埠国祯广场蚌埠市区、三县投资客为主经开区商圈银河中心蚌埠市区以及三县投资客为主茗香金庭禹会区、经开区以及部分蚌山区客户为主宝龙城市广场 蚌埠市区、三县投资客为主在售项目客户主要为蚌埠市区自营、下辖三县投资客为主，万达广场等大型商业广场存在部分凤阳、滁州等地投资客。客户来源单一，易被竞品分流。1.蚌埠分为六大商圈，本案位于新兴的东海大道商圈，凭借万达广场的进入，板块整体的商业价值得到快速提升，但和成熟商圈相比仍有较大差距。2.从各商圈的售价来看，价格无较大差距。同时本案周边多为集中型大型商业，在产品打造上也同质化明显，3.从租售方面来看，蚌埠整体商业市场并不活跃，成交乏力，包括万达在内的项目虽然凭借品牌带动力、提供包租服务，形成差异化竞争，去化效果较好，但依然面临出租率低的现状。4.目前竞品客户主要来自于蚌埠市区自营、三县以及滁州、凤阳等地投资客，来源单一。5.主要在售项目商业体量较大，目前库存超过85万方，且区域2015年内潜在上市商业体量逾20万方，未来竞争较大。商业总结本案优劣势分析优势劣势1.所在东海大道商圈发展潜力大，存在市场机会。2.项目自身体量大，物业类型丰富，有利于项目去化。3.项目自身配套完善，功能性强。4.鹏欣品牌影响力大。1.东海大道商圈目前还未发展成熟。2.竞品项目产品同质化严重。3.蚌埠商业整体活跃度一般，去化存在难度。4.蚌埠商业产品客户来源单一，且易被竞品分流。5.目前商业竞争体量较大，未来仍将有大批量商业产品上市，将会对本案造成冲击。建议1.差异化竞争：银河中心、东方新天地、国祯广场等项目提供包租服务，取得较好去化效果，本案可跟进推出包租服务，与区域内在售竞品形成差异化竞争。2.吸引投资客：鉴于存在部分三县及周边城市投资客，本案可利用鹏欣品牌号召力，扩大拓客范围，吸引投资客。3.眼见为实：鹏欣在上海、天津、南京等城市均已有入驻项目，可适时组织意向客户到外地项目实地考察（如南京水游城），进而逼定客户。4.搭配销售：未来区域内商业竞争体量较大，竞争激烈，商业去化存在一定难度，可采取住宅搭配商业销售方式，购买住宅搭配商业给予一定优惠。