房地产项目清算课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产项目清算 与土地增值税清算的涉税处理,房地产项目完工清算,房地产完工清算，是房地产税收管理一个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要阶段，与预售完工前了预缴阶段的税收相比，除营业税属法定纳税义务时间，不存在事后调整补抵外，企业所得 税与土地增值税均存在着补抵问题，即便部分税种将预缴也当成一种纳税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调整，完工验收后，房地产的三大税种也有大量是做事后调整的工作。,这是企业面对的工作，既有历史问题税收政策及企业状况问题，也有现实的税收政策及企业状况问题。因此房地产清算是一项综合的工作。,房地产项目完工清算需要面对的资料,财务：所得税：开发成本全新调整、期间费用的重新审核调整。土地增值税中扣除项目金额的计算，开发成本的肢解为：,1,、支付土地的价款。,2,、开发土地、新建房成本及配套设施的成本。,营业税：对收入总额进行核对。,要完成上述工作，必须取得大量资料,税：纳税申报表汇集、入库税单、税务事项资料。销售资料：,预售,、,销售合同,；,发票,、收据。外部合同签定与履行的结果。总体概貌资料：概算、预算、决算情况。,应从房地产企业取得的基础资料：,非财政性建设项目阶段审核流程总表,.xls,建设项目阶段式审批流程子表,.doc,房地产开发的各个阶段申办名称、手续及资料,房地产开发流程图及说明,.doc,立项、规划许可证、土地使权证、开工许可证,。,房地产开发的五书两证,。,房地产的工程验收资料,房地产的测绘报告,、,测绘报告面积计算表,房地产项目的竣工验收法定文书,房产类别涉及税收政策问题,经常听到的房屋类别,不同类别涉及不同的经济主体,经济适用住房管理办法,不同类别涉及的税收政策问题,各地有着不同统建房、廉租房、经济适用房、安置房、解困房的标准规定与操作模式。,就总局来说，仅有经济适用房有税收优惠政策。,房地产批准文书样式,关键名词,：容积率、楼面地价、基准地价、宗地价,。,什么是,工程结算、结算、工程总决算,房地产税检的基础知识,以清算条件中的,“,应,”,和,“,可要求,”,牵涉到这么几个概念：,一、,各种面积概念,、,测算规定,及公摊计算规定,几种面积存在这么几种概念：,可售面积总建筑面积不可售面积（人防、配套）公摊面积,可售面积的构成：套内面积公摊面积地下可售车位,公摊面积总可售面积套内面积应单列的面积,应单列的面积了就是即不能公摊、也不能销售的面积,应单列的面积（略小于）不可售面积,不可售面积的组成、不可售面积的所有权、使用权、占有权、收益权、处分权。这些概念与定义牵涉到,85%,的计算。（售使用权的抛除在外）,对于这些问题，可从开发商的完工,测绘报告,、,测量暂测报告,、预售许可证、立项报告中的内容为依据。这些内容开发商不会拖，因此售房合同有规定业主可办理产权的期限。,测绘面积与产权面积的关系,房地产完工清算报告应反映的内容,首先要先讲明，是在会计或税务中介鉴证报告基础下的清算，不能只复制中介报告为稽查报告，这样无法处理定性。,其次要讲明企业总体概貌,重点描述完工项目情况。,税务清算报告与中介鉴定报告本质区别,(,必要程序的差异,),中介鉴定注重数据形成的逻辑是否正确，内容控制是否存在，并不在意业务是否真实、凭据是否真实。职业怀疑。,数据的归集、分解、分配。,合同、发票、总帐、明细帐、银行、实物核对，核实成本与收入是否帐帐、帐物、帐据一致，并做出差异税收分析。,几个,鉴证准则,对稽查的指引。,所得税,、,土地增值税,这类似反映内部控制是否存在问题。,企业所得税完工清算程序,取证完工：,(,一,),开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。,(,二,),开发产品已开始投入使用。,(,三,),开发产品已取得了初始产权证明,税收核定问题：,总局下发了国税函,【2009】377,号文件，严令从,2009,年,1,月,1,日开始，六类企业不允许实行核定征收，一是享受企业所得税税收优惠的企业；二是汇总纳税企业；三是上市公司；四是金融机构；五是中介机构；六是国家税务总局规定的其他企业。,房地产不可事前核定,汇总与归集数据，区分成本与费用，直接成本与共同成本，确定分配方法。,开发产品计税成本支出的分类,与八十年代的房地产行业会计制度的分类一致。,(,一,),土地征用费及拆迁补偿费,(,二,),前期工程费。,(,三,),建筑安装工程费。,(,四,),基础设施建设费。,(,五,),公共配套设施费：,(,六,),开发间接费。,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、,修理费,、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。,这是跟以往的一大差别，在所得税方面是有资本化意味，但在土地增值税就没有这个规定,计税成本对象的确定原则如下：,31,号文件,26,条规定,(,一,),可否销售原则。,(,二,)分类归集原则。,(,三,),功能区分原则。,(,四,),定价差异原则。,(,五,),成本差异原则。,(,六,),权益区分原则。,成本对象由企业在,开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。,成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，,如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。,企业计税成本的一般程序：,1,、区分成本对象成本与期间费用,2,、支出、预提、待摊划分为直接、间接、共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。,3,、成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，,4,、完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本,5,、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。,共同及分不清对象成本的分配方法,(,一,),占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,(,二,),建筑面积法。指按已动工,(,三,),直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。,(,四,),预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,税收特殊要求的分配方法,(,一,),土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意,土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。,(,二,),单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。,(,三,),借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。,(,四,),其他成本项目的分配法由企业自行确定。,车库及人防的分配或单独计算成本问题,33,条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。,按,26,条规定，要求区分可售与不可售、权益区分原则。,31,号文件中公共配套设施费的概念：公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。,有关开发成本的预提,(,一,),出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的,10,。,(,二,),公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按,预算造价,合理预提建造费用。此类在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。,(,三,),应向政府上交但尚未上交,的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,合法凭据成本列支问题,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。,合法有效凭证的各种说法,网民问：,这里的,“,再按规定计入计税成本,”,是指调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业所得 税？,总局答：,如果采取预计成本的，应该扣除预计成本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计税成本。,数据形成过程与可借鉴的报告样式,企业所得税数据形成是按以上逻辑与要求，在表格中体现的，报告中一般只概括性数据反映。,如：中介所得税,报告,1,、,内资企业所得税计算表,外资企业所得税计算表,(,国税发,2001142,),内外资房地产主要差异要点,再投资的差异,预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的差异,开发产品的完工标准及完工后税务事项差异,销售收入确认标准的差异,成本和费用方面的差异,用于开发企业项目上的利息区别,用于,用于权益性投资的区别,内外资房地产主要差异要点,关联企业之间借款的利息区别,对预提费用税务处理的差异,视同销售行为税务处理的差异,计税工资、职工福利、招待费扣除标准上的差异,房地产配套设施所有权归属问题,如前所述，房地产开发商的开发产品中，有些叫单列面积或叫不可售面积，这些面积中有些是归属业主共同所有，有些则是开发商所有，即使在整个楼盘完全售出后，也还是开发商的。,万万不可天真想象开发小区所有配套设施,都归属,业主，悉数全部让其进入开发成本及所得税的讲税成本。这可从以下法律法规了解：,会所及地下车库,见,物权法,、地下人防设施见,中华人民共和国人民防空,法,厦门市人民防空管理办法,房地产配套设施所有权归属问题,对于会所，由于开发商拥有土地红线及投资建造，因此开发商具有所有权（详见,厦门市房产面积测算暂行细则,）,地下人防设施：所有权包括：占有权、使用权、收益权、处分权，这四权中人防拥有三权，只有处分权没有。,因此，在计算扣除项目前，要先将开发成本分摊到总体的建筑面积中，在扣除项目金额中，仅允许扣除套内面积的及公摊面积，以及无偿转让的公建配套设施的。其余独立计算的面积，,应独立保留成本,。,配套设施所有权归属涉及的税种征问题,1,、土地增值税,2,、营业税,3,、土地使用税、房产税,4,、企业所得税,A,、内资企业所得税,B,、外资企业所得税,C,、新企业所得税,土地增值税对公建配套设施的规定,187,号文件第四点第（三）条规定：,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：,1.,建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（警卫室、管理用房、公共设施用房）,2.,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；,3.,建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,只讲共有、无偿移交、有偿转让；没有讲自用怎办？当产成品处理。,以上三点情况之外的就不能作为扣除项目，这是不言而喻。,营业税对公建配套设施规定,首先营业税视同销售的只有正列举没有自用这项：具体有以下几四类：,(1),企业自建建筑物后销售的,其自建行为视同提供应税劳务；（根据,营业税暂行条例实施细则,（财法字,1993,第,40,号）,(2),以无形资产或不动产对外投资入股,收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：,以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按,“,服务业,”,税目中,“,租赁业,”,项目征收营业税；,以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按,“,转让无形资产,”,税目征收营业税。（根据,关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复,（国税函发,1997490,号）,(3),对企业以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按,“,销售不动产,”,税目征收营业税。（根据,关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复,（国税函,1998771,号）,(4),企业将不动产赠与他人，视同销售不动产交纳营业税。（财法字,1993,第,40,号）,开发商的不动产自用问题是在同一主体中，难以冠上销售或转让之名,房产税、土地使用税对公建配套设施规定,关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（,国税发,2003,89,号文件,）,对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税,;,但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税,2006186,号,),以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,3,、,自产自用是否缴纳房产税？是否缴纳城镇土地使用税？,（,3,）财税,【2008】152,号文件,不缴纳土地使用税的时间，总局仍然不是非常明确，,省局与总局也不一致,内、外资企业所得税及新所得税的处理,内资：为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。财税,1996,79,号、国税发,2003,83,号文件及国税发,2006,31,号文件中,视同销售,。,外资：不视同销售：依据：,国税函,【2005】970,号,新企业所得税法规定：第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。,1,、自产自用。（国税函,【2008】828,号）,内外资房地产完工项目,所得税清算方法：,出让土地是否前一个环节必须缴纳营业税,甲供材几种可能出现的问题,挂往来，直接提供给施工企业,进入开发成本：这又可分为以下几种的情况,1,、自行施工,2,、提供施工队施工,3,、属于总局国税发,2002,117,号,规定的材料范围，,设备,防水材料,及,财税,(2003)16,号文件,4,、装修,包工不包料的范围,5,、施工企业发生的人工费问题,6,、,甲供材的发票开据问题,第六部份,:,内资房地产操作实例,福州某公司开发的楼盘于,2006,年,2,月份交付使用并于,3,月份开始陆续办理产权，主要业务如下：,1.2006,年账上不动产销售收入,21,331,900.36,元，以前年度预售房款,139,065,035.75,元，均为银行按揭方式收款。,2.,截止至,2006,年,12,月,31,日共发生开发成本,142,544,497.36,元，其中,1,006,600,元为提取的房屋维修基金；,3.2002,年至,2005,年在财务费用中列支的利息支出,4,133,632.68,元被税务机关在,2005,年度检查时调增应纳税所得额并补税。,4.2004,年在营业费用中列支的样品房设计制作费,8,800,元已被调整当年度应纳税所得额,.,内资房地产操作实例,5.,开发的项目实际可售面积为,38,440.60,，当期已售面积为,33,030.96,6.,共申报缴纳营业税及附加为,9,428,197.11,元,7.,经税务机关检查该公司以前年度已经确认的预售收入毛利额为,17,604,658.62,元,8.,截止至,2006,年,12,月,31,日，共发生广告费,1,453,856,元（其中,2003,年,30,000,元，,2004,年,490,214,元，,2005,年,915,866,元均已被税务机关调增各自年度应纳税所得额，,本年度实际列支广告费,17,776,元,）,内资房地产操作实例,9.,截止至,2006,年,12,月,31,日，共发生业务宣传费,197,834,元（其中,2004,年度,130,730,元已被税务机关调增,2004,年度应纳税所得额）,10.,截止至,2006,年,12,月,31,日，贵公司共发生业务招待费,888,988.19,元，以前年度税务机关已允许列支的,399,607.82,元,11.,取得的预售收入已预缴了土地增值税,604,062.39,元,12.,本会计年度正常体现的销售收入毛利额,3,951,156.78,元,13.,本年度会计利润为,1278950,元,内资房地产操作实例,分析：,（一）以前年度预售收入调整：,根据国税发,200631,号第,2,条和第,11,条的有关规定，该公司应于,2006,年度开始确认实际销售收入，应确认的销售收入为,=,内资房地产操作实例,（二）计税成本确认：,1.,开发成本调整：,2.,计税销售成本确认：,（三）预售收入毛利额确认,（四）当期应纳税所得额调整,（五）应纳税所得额和应纳税额计算,外资房地产操作实例,案例：福州某外资房地产于,2002,年开始开发,“,都市芳庭,”,项目；并于,2003,年,8,月获得商品房预售许可证并开始预售，批准预售的建筑面积为,17940,平方米；项目于,2005,年完工并陆续交付使用。涉税主要项目如下：,外资房地产操作实例,1.2005,年取得销售收入,37580000,元，以前年度预收帐款年初余额,36400737,元，房产已于,2005,年度全部交付使用。,2005,年度另一次性收取房款,3365890,元，但房产使用权尚未交付买方也没开具发票。,2.,截止至,2005,年,12,月,31,日，发生开发成本为,71,103,142.45,元，其中有,833,709.00,元为不合法票据。,3.,应计入,“,都市芳庭,项目开发成本而发生的管理费用、营业费用、财务费用总共为,6,339,393.33,元,其中无合法票据列支的,642,429.21,元。,外资房地产操作实例,4.,经过相关测绘部门的测绘，,“,都市芳庭,”,项目实际可售面积为,22,128.30,平方米，截止,2005,年,12,月,31,日已实现销售面积,19,763.70,平方米。,5.,“,都市芳庭,”,项目缴纳的营业税金及附加、土地增值税为,3,954,813.56,元。,6.,以前年度累计已预缴企业所得税额,717,529.73,元，本年度预收款预交企业所得税,166611.56,元,外资房地产操作实例,分析,(,一,),主营业务收入：,(,二,),可售总成本费用：,(,三,),可售面积：,（四）单位面积成本费用：,外资房地产操作实例,（五）已售面积：,（六）,2005,年度可结转成本费用：,（七）营业税金及附加、土地增值税：,外资房地产操作实例,（八）应纳税所得额和应纳税额,本期应纳税额,应纳税所得额,适用税率已售房产已预征的所得税当期预征所得税,