润升国际商贸建材城推广方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,润升国际商贸建材城,营销推广方案,驻马店英之策房地产营销策划有限公司,二零零九年七月,第一章 探寻项目优势,第二章 目标对象分析,第三章 解决之道,第四章 怎样去传播我们的价值,?,第五章 营销费用支出及回款计划,目 录,第六章 销售均价定位与销售任务控制,首先，让我们明确任务,1,、行销阶段目,标,2009,年,8,月,2010,年,2,月,7,个月时间,如何实现资金回笼,3000,万元的销售目标,首先，让我们明确任务,1,、近景目,标：,销售队伍准备、销售资料准备、销售部及展示空间准备,销售法律文件准备促进全面招商,3,、远景目标：打,造品,牌化市场形象。,2,、中景目标：打,造豫南建,材行业领先品牌,。为招,商谈判及物业整体价值的提升预留形象空间。,2,、推,广目标,将润升国际商贸建材城从,单纯的建材商业物业升华为,”,豫南建,材高端消费样,板”，形,象为”建材行业的大都会”,首先，让我们明确任务,3,、招,商阶段,确定我们的,品牌个性,宣传我们的,品牌和产品优势,尽可能多地,招租我们的产品,首先，让我们明确任务,树立在经营者心目中的,信誉和口碑,为经营者带来超额利益,经营我们的高端品牌形象,赢得消费者的高度认可,建材行业的,大都会,4,、运,营阶段,第一章 探寻项目优势,我是谁？,我的特别之处是什么？,我在哪些方面比别人强？,不妨，先,看看我,们现在周边的市场,建材市场发展状况及前景,伴随我国房地产行业的迅速发展，近些年来我国装饰、装修行业也同步前行，其总产值每年以,20%,左右的速度递增。建筑装饰装修业的兴旺，大力牵动建筑装修材料的消费。专家预测，从现在起，今后五年装修建材的需求有望突破,1,万亿元，从而成为国民经济中不可忽视的重要增值因素。,从市场空间看，国内城镇居民住房需求正处于高速增长时期，根据我国住宅发展规划,2009,年我国住房总面积约,80,亿平方米，装修需求房屋为,8000,多万套，在此基础上，今后,10,年内，每年竣工住房面积都将超过,4,亿平方米。,从产业关联角度看，装修建材需求量将会快速增长，据有关部门测算，每投入,100,元的住宅投资，可拉动,150,元到,170,元的相关产业需求。,1,、区位特征：,驻马店市位于河南省中南部，淮河、汉水两大水系上游，古为汝宁府地，素有“豫州之腹地，天下之最中”之称，处于“长江”、“陇兰”两大横向经济带之间。目前是河南省实施的“”（信阳、南阳、周口、驻马店四市与广东、上海两个河南商会携手实施豫南崛起）经济合作城市之一。,这里古为交通要冲，因南来北往的信使在此驻驿得名。目前，京广、京九铁路和,107,、,106,国道、京珠高速纵贯南北。规划拟建有新阳（新蔡,泌阳）高速、驻马店民航机场等。,驻马店市宏观市场分析,小结：驻马店距郑州、武汉等中心城市相对较远，受辐射影响小，自主发展度较高，规划为豫南地区性中心城市，发展空间较大。,小结：城市的发展趋向决定城市的区域价值取向和市民投资取向。本项目位于城市发展主轴线，有利于挖掘本楼盘价值、卖点和客户投资心理引导。,2,、行政区划及人口情况：,驻马店总面积,1.5,万平方公里，全市辖确山、遂平、西平、上蔡、汝南、平舆、新蔡、正阳、泌阳九县和驿城区，,185,个乡镇和街道办事处，总人口,836,万，其中市区人口约,40,万人。,以建设豫南地区性中心城市为目标，驻马店城市框架不断拉大，中心城区沿文明路和乐山路逐渐北移。到“十一五”末，驻马店中心城区建成面积将达,80,平方公里左右，人口达到,60,万左右，全市城镇化率达到,30,以上。,驻马店市宏观市场分析,小结：鉴于城市框架拉大和中心城区地位加强以及行政区、文化区向北向西的推进发展，建议开发过程中本项目要有效地引导目标客户认知本地块的区域优势和发展带来的升值潜力。,3,、城市未来规划对项目开发的影响：,1,、“十一五”经济发展布局：以驻马店市区为中心点，遂平、汝南、确山三点环线，构建市域经济圈；通过,107,国道和新阳高速公路，密切与次中心城市西平、新蔡的经济联系，推动全市加快发展；以,107,国道为轴线，拉大城市框架，构建交通网络，发展产业集群，完善市场体系，培育发展工业经济隆起带。“十一五”末,初具豫南地区经济中心雏形，中心城区地位更加凸显，对县乡的辐射力与影响力进一步加强。框架拉大和中心城区地位加强，将使本项目能够凝聚吸引更多的高素质客户人群。,2,、“十一五”时期合理规划中心城区布局，在京广铁路线以东建设现代化工业区；京广铁路线以西形成物流、人流、信息流高度集中的商业区、文化区、行政区；适时适度推进北三环以北，西三环以西的开发与建设；中心城区人口达到,60,万左右，建成区面积,80,平方公里左右。行政区、文化区向北的推进发展，将使本项目的区位优势更加明显，对高端客户的吸引力进一步加强。,驻马店市宏观市场分析,根据市委、市政府推进“三区两县一体化”和新区建设的战略部署，结合我市扩内需、保增长、促发展的需要，年，开发区将加快建设步伐，通过重点推进百栋高楼建设，奠定开发区城市核心区的政治、文化中心地位。它传达的不止是年开发区要建栋高楼，而是开发区，是房地产业，是我市经济强健运行的信号，是信心，发展的信心。,开发区目前所涉及高层的个房地产项目中，总占地约亩，,2009,年开发区总建筑面积约万。,据此统计，未来的三年内，将会有,400,万的住宅体量入市，有,4,万户家庭迁入新居。据估算，装修一套,100,平方米的新居，材料费用在,3-5,万元，三年内仅这方面的消费就有,30,亿元人民币。此外驿城大量的旧住宅改造已随着产权关系的改变启动，存量住宅装饰的总量将赶上和超过新建住宅的装饰，它为住宅装饰装修业提供了一个新的、更为广阔的市场。,我市建材市场分析,租售模式,只租不售,or,只售不租,or,租售并举,经营模式,无经营管理公司,or,外聘经营管理公司,or,自己组建经营管理公司,市场定位,定位业态；,对我市建材市场的分析主要从以下几个方面着手：,产品形态,层数、开放式,or,独立式,（翡翠城）北建材装饰金街,租售模式,只售不租,经营模式,整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；,市场定位,刚开始定位为小吃和精品专卖店，随着房地产市场的不断发展，公司调整战略，目前建成包含装饰、陶瓷浴具、地板、家具等产品,产品形态,双层、内街单层、独立式铺面为主,租金及经营现状,25,元,/,平方米，目前内街尚余少量铺位。统一经营，统一管理。,东方家具建材灯饰广场,租售模式,租售并举，以租带售,经营模式,以“,照明灯具,”为基础，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商,；,市场定位,以“,照明灯具,”为基础，,两层，沿文明路为独立铺面，经营面积,2000,平方米，目前二楼空置。,产品形态,独立式铺面为主、独立式店中店。,租金及经营现状,20,元,/,平方米，大量铺位待租，统一经营，统一管理。,百盛园家私城,租售模式,只租不售；,市场定位,占地面积,15,亩，,经营面积,3000,平米左右,，,精品家具，办公桌椅,产品形态,独立式的店中店。,经营目标,驻马店名品家私城,租金及经营现状,20,元,/,平方米，少量铺位待租，统一经营，统一管理。,博林家居广场,租售模式,只租不售；,市场定位,雪松路，,占地面积,15,亩，,经营面积,4000,平米左右,，,精品家具，办公桌椅,产品形态,独立式的店中店。,经营目标,驻马店名品家私城,租金及经营现状,20,元,/,平方米，少量铺位待租，统一经营，统一管理。,前王家具城,租售模式,只租不售；,市场定位,交通路，,占地面积,9,亩，,经营面积,3000,平米左右,，,精品家具，办公桌椅,产品形态,独立式的店中店。,经营目标,驻马店名品家私城,租金及经营现状,20,元,/,平方米，少量铺位待租，统一经营，统一管理。,租售模式,租售结合；,市场定位,雪松路与,107,国道交汇处，,占地面积,20,余,亩，,商场及内街商铺，主要经营灯饰，板材、五金。,产品形态,独立式的店中店，独立式铺面,经营目标,驻马店最早的建材市场,租金及经营现状,15,元,/,平方米，少量铺位待租，缺少管理，又脏、又乱、有差。,安居装饰城,租售模式,只租不售；,市场定位,中华路与,107,国道交汇处，,占地面积,9,余,亩，,经营面积,3000,平方米，商场，主要名牌家具、床上用品。,产品形态,独立式的店中店,经营目标,驻马店高档家私,租金及经营现状,20,元,/,平方米，少量铺位待租，统一经营、统一管理。,全友家私城,租售模式,只租不售；,市场定位,中华路与,107,国道交汇处，,占地面积,5,余,亩，,经营面积,1000,平方米，商场，主要板材、陶瓷、壁纸等。,产品形态,独立式铺面,经营目标,驻马店中低档市场,租金及经营现状,15,元,/,平方米，少量铺位待租，缺少管理。,小建材家私城,租售模式,只租不售；,市场定位,中华路，,占地面积,40,余,亩，,经营面积,20000,平方米，主要经营地板、石材、油漆、陶瓷等,产品形态,独立式铺面,经营目标,驻马店中低档市场,租金及经营现状,15,元,/,平方米，少量铺位待租，缺少管理。,装饰建材材料市场,零星专业市场、路段商铺,风光路,五金、电料、管材等,雪松路,家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、工艺品等,80,余家,天龙市场,营业门面及摊位，生产经营床罩、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货枕套、被套、棉被等床上用品及各类家用电器套、窗帘、靠垫、玩具、针织、鞋帽、等系列品种,200,余家,金雀路,地板、门业等,发时达家具城,占地,30,余亩，独立式商铺、独立式店中店主要经营精品家具，办公桌椅。,各市场、路段租金情况,从业态来看，高档建材、铺面的租金水平最高，其次是内街铺面和店中店；,从面积段来看，面积为,60100,平方米左右的户型最受市场欢迎；,从目前营业体量来看，据不完全统计，经营建材、装饰等商家多以租赁物业为主，经营商家,1600,余家。,润生国际商贸建材城,SWOT,分析,优势,驻马店目前就专业市场而言，体量上万的只有润生国际商贸建材城，大型建材市场仍属于空白；,现有各建材市场不管从规模还是业态、业种定位、经营等方面都不完善。,现有市场比较分散，客户难以在一个地方完成所有需求。,劣势,地理位置较为偏远；,配套不齐备；,机会,驻马店后期的专业市场基本上没有，因此，润生国际商贸建材城从这个意义上来说还是比较稀缺的；,市政府政策支持力度大；,威胁,市区内的专业市场，对本案形成了相当大的竞争威胁；,SWOT,分析得出的启示,本案在关键点在于项目的招商与销售，同时在推广过程中，尽可能多的淡化劣势；因此，本案的操作应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，而以发挥优势，抓住机会为辅。,相应的策略,规避劣势,解决地理位置较偏的问题,解决工商、税务优惠问题,尽量调整产品形态，使其更能符合招商要求,主动完善相关配套，引入人气,解决统一规划、统一经营、统一管理的问题,发挥优势,抓住市场空白点，切入市场,整合周边产业优势，明确市场定位,因为驻马店专业市场不多，把握机会向政府要优惠,润生国际商贸建材城,SWOT,分析,润生国际商贸建材城做专业市场的理由,交通便捷,位于乐山大道与文明大道旁，高速、铁路附近，便于向周边省市辐射，能够降低销售产品的物流成本；,支持润生做专业市场的理由,地段偏远,润生国际商贸建材城地段较为偏远，短时间内难以吸引客户前往零售消费，而专业市场针对性较强，能够较快的形成聚集效应；,润生不得不做专业市场的理由,体量及建筑形态支持,润生国际商贸建材城建筑面积约1,2,万方，建筑形态主体两层，部分三层，适合做专业市场；,配套欠缺,润生国际商贸建材城周边配套较差，普通消费者难以在项目周边满足购物所产生的相关需求，而对于专业市场的客户，这方面的因素的影响就要小得多；,豫南最大的一站式,购齐建材市场,窗帘、布艺,家具、家私,灯饰,五金电料、机电、玻璃、,不锈钢、油漆、板材等,润生国际商贸建材城的业态定位,瓷砖、木地板,门业,陶瓷洁具,1,、区域优势,豫南,“,中心,”,地位,城市升级，中心区汇聚财,富动力,城,市,的全面升级，带,来一,次豫南人,居的全面,升级，一时间大,盘,云集、,高品质居住,云集、,中高端人群,云集，势,必也带来了“高消费”,云集。然而，面,对,数万,高端消费人群、上千万平米高端居住,体量，在中部,领域还没有一个专门针对他们的“家装”消费对,口的“一站式”现代化建材商场。,润升国际商贸建材城的出现，从,地域上占据了门户的显赫,地利，从,市场需求上弥补了区域消费的最大,空白，从,消费上迎合了区域消费的显著特点。,无疑，这,是一次占据天时、地利、人和的商业新传奇。,重新审视一下我们的优势,重新审视一下我们的优势,2,、商圈优势,12,万平方米的现代化商业，领,跑行业新高,成熟市场环境突现新商机,但,随着时间的,推移，行,业的竞争,加剧，原,有建材市场已明显不符合时代发展,需求，逐,渐有被淘汰之嫌。,润升国际商贸建材城的,重磅,推出，无,疑是将对这一现状彻底,改写。,驻马店内分散的建材市场经过数余载的发展壮大，现已成为地区建材、装饰材料的集散地。已经形成了具多个中心的建材商业链。其商家众多，业态分布广泛，具有辐射面广等优势，在地区具有强大影响力。正因为其显著的发展业绩，致使本土众多经营商家在此获得了较大的经济利益，从而使其具有先天的认可优势。分散的建材市场为新建材市场的出现提供莫大机遇。,领跑行业标高,重新审视一下我们的优势,3,、,产品优势,精品专业市场，缔造豫南建,材行业,的一流卖,场,国际环,境 高端消费,硬件优势,领,跑豫南行,业标准：做,到豫南规,模最大、档次最高的精品专业市场,。先,进设计,理念，,做好每一个细节的完美打造。,软件优势,做建材行业的,“品牌化,”：迎合高端消费者的购物,习性，从,规模上、规划上、品质上、管理上、服务上均尽量做到尽善尽美。,重新审视一下我们的优势,4,、,形象,优势,行业准入：,提升商场整体,品质，引入精品建材产,品,主力高端,:,全面引,进国际知,名大,品牌，作为形,象展示。,消费体验：,引,进高档家,具、家饰具有高端体验消费的相关行业,品牌，设,置形象展示中心和体验,.,服务升级：,统一管理、统一标准统,一服装；质量保障体系、会员体制、配送服务体系、客户售后管理体系等。,一流卖场 决定行业地位,润升国际商贸建材城是,一个精致的法国女人,建材卖场的品质（经得起推敲的硬件,保障，领,跑行业的至前表现）,润升国际商贸建材城是,一杯醇香的咖啡,消费的品位（优雅的格调、高品质的商品、高尚的环境、至尊的体验）,润升国际商贸建材城是,一瓶纯正的红酒,身份认同（高品位的身份,契合，历,久弥香、值得珍藏。）,润升国际商贸建材城是,一瓶芬芳的香水,品牌价值（影响,致深，意,味深长）,第二章 目标对象分析,他是谁？,他希望得到什么？,他还有哪些特别的爱好？,1、建材品牌商家,多,数为,国内的著名建材品牌厂家及经销商、代理商,目标市场分类,2、消费者,有家装需求,的豫南中,高端消费人群,招商层面,运营层面,招商对象（一）,一线商家：,卫浴洁具：,TOTO,、美标、帝王等,墙地砖：意大利汇德邦陶瓷、格拉斯陶瓷、诺贝尔、王者等,木地板：意大利美迪亚地板、升达、安信等,灯饰：西门子、雷士等,家具：意大利顶级,家私、,大千、世纪博森、美克美家等,他们最关心的问题：,商场硬件、软件是否与其形象相符；地段优势；消费人群结构；铺位的选择；优惠政策。,他们最显著的特点：,大,品牌，较,为,强势，硬,件要求较高。,应对策略：,单独优惠政策、优势铺位、上门点对点洽谈。,要求：,规定铺位面积、装修标准,招商对象（二）,二线商家,市场主力中端,产品，国,内知名品牌。,他们最关心的问题：,市场是否成熟、地段是否具有优势、有无大商家进入、给予的政策、铺位的选择。,他们显著的特点：,跟风、整体的商场,环境，抗,风险能力较差,应对策略：,以一线商家,引导，招,商人员点对点洽谈、公开招商洽谈会。,要求：,装修标准、管理规范,客层核心定义：,中产阶层及以上,阶层，年龄,30-50,岁,。,置业层次,：,多以二,次及以上置,业为主,客层范围：,主要来,自豫南区域，向东,辐射到安徽与河南交界，向南辐射到湖北与河南交界，向西辐射到南阳、三门峡，向北辐射到许昌等地,。,工作性质：,政府公务员、企业高层、金融行业人士、私企业主、以及属于各自行业领域的成功人士等。,客层的生活形态特征：,擅长社交、重视教育和,学习，生,活积极、自信、成熟稳重、善思考,.,总的来说这部分人随着经济收入的,增加，消,费品味及水平,较高，家,对于他们弥足珍贵。,客层需求核心：,身份的,认同，品,位和理想生活预期,传播核心：,构建符合消费人群的价值,体系，以,地段、产品、硬件、软件优势奠定消费,基础，以,品牌、品质、品位的三重理念获取,认同，最,终塑立“建材行业的大都会”的高端消费体验。,沟通手法：,大众传播品牌价值；战略联盟培育忠实消费人群（与高端业态开发商建立联盟,关系，进,行体验营销）；体验活动组织；注重口碑传播。,品牌诉求,利益诉求,品牌认同：终端消费者,利益获得者：商户、消费者,招商对象,一线、二线建,材品牌,消费对象,中高端消费人群,呈现的品牌是：,经营者:可以看得见的财富中心！,消费者:更加舒适地消费的高端卖场！,品牌口号?,润升国际商贸建材城,品牌理念,/,形象,？,市场处于急剧扩张和提升过程,专业卖场,先进规划,中心区优,势,软件优势,市场潜力,消费需求大/区域集中,实力雄厚,第三章 解决之道,润升国际商贸建材城,是什么?,新形势下的新战略企划战略核心,制造稀缺,贩卖价值,核心价值提炼,1,、让社会了,解,润升国际商贸建材城,的,社会经济价值。,2,、高,端专业卖,场的优势和广阔前景,。,核心问题,领跑,行业,软,硬件,重重,保障,抗,风险,相对优势,推广目标,将,润升国际商贸建材城,从,单纯的建材卖场升华,为高端建材行业的身份,对于外部风险具有极高抵抗力的,保障性特征,核心价值,核心定位,高端享受,-,领,跑豫南建,材商圈,关键词：商圈领跑专业高端,推广定位语：,豫南最大的一站式购齐建材市场！,唯一的本土建材,业重量级选,手,成熟市场,/,升级打造,/,国际视,野,高端环境见真章,建材行业,国际都,会,辅助推广定位语：,核心价值演绎,商圈,借推广之,势,启,动润升国际商贸建材城核,心价值,商,圈,市场的升级化运动,城市的财富化运动,行业的高端化运动,消费的体验化运动,概念泛化,推广传播,领跑,在价值方面领跑,商场文化,品牌、品质、品位,人文愿景,身份的象征和消费的满足,硬件的颠峰超越,自我价值最大化,城市影响,一个新的高尚消费核心,品牌影响,建材行业的大都会,生活方式,极具品位的体验式消费,将价值观符号化,我们提出,唯有高端 成,就地位,稳健、信赖、权威,最具影响力的引领者形象,具有强大自我造血机制的财富体系,品牌个性,品牌主张建议,“消费欲望”是第一生产力,财富，与,消费力同步,“豫南”区域，批,量制造,“万级消,费阶,层”，一,场关于高端的对话拉开帷幕,数百万人庞大消费能量、上千万平米住宅家装消,费需求，一,场关于建材行业的高端财富,盛宴，正,在以核裂变般的速度快速,增值。一,场如火如荼市场升级换代，正,在以建材全新的消费模式席,卷驿城,大地。,具有强大自我造血机制的财富体系,品牌静态模拟延伸,财富,和行业地位,的登顶运动,财富版块,运动,掀,起高端风暴,地段发展性,以高端消费者的名义验证财富生命力,单位利润成长性,领跑高端精品 掌,控行业价,格指数,品牌唯一性,行业,新高,占有代表行业地位,建筑适合性,承诺决定低风险数字呈现高保障,稳定高回报性,第四章,怎样去传播我们的价值,?,（一）、,推广策略,攻击核心手法,广告,新闻,公关驱动,成功招租,以公关驱动为核心引发第一轮推广,浪潮，广,告与新闻手段辅助配合。,环,环相扣三,大招，一,剑封喉赢先机,1,、,消,费者,-,经营者,-,商场：,竞合互动,一体,2,、,经,营者,-,消费者：,宣传推广二条线,3,、,形,象,-,招商,-,推广：,行销整合三级跳,整合推广策略,经营者,（唯利是图）,消费者,（消费利益）,商场,（品牌化经营）,专业商场：,消费者-经营者-商家,险象环生的市场角力,竞合互动一体化,核心,策略提示：,构建项目竞争,优势，招,商先行。强调品牌快速,成长，扩,大,影响，促,进招商。深化商场核心竞争,优势，深,度利益,呈现，丰,满品牌形象。,优势,是什么？,利益,在哪里？,品牌,怎么样？,投,资,者,消,费,者,实力雄厚,理念先进,多了一种消,费选择,可以或者,更容易赚钱,获得一种,消费便利,永续经营,不断壮大,值得信赖,重复购买,宣传推广两条线,所以，品牌，招,商两条腿,走路，任,何,割裂或者对立三者之间的关系,而构建的行销策略体系都是失败的。,招商推广品牌规划,招商推进形象提升,形象,招商,推广,品牌推广形象维护,行销整合三级跳,分三步去完成,筹备阶段：招商推广/品牌规划,开业前期：招商推进/品牌提升,开业后：品牌推广/形象维护,作战指导：以三个阶段的连续,作战，完,成首期作战目标的达成,09.8 9 10 11 12 10.1 2,广告作战-广告团队完成传播面/售场面/制作面工作并监控,引爆期,市场高亮度占领,/,最大化吸纳,/,战略压制对手,目标,：一、二,线招租跟进,深化发展期,品牌植根,/,战,略扩展预期市场,发动蓄客期,市场高度占领,/,最大化认知,/,战略蓄客,目标：成功完,成一、二线,招租,公关作战-广告/资源联合团队完成市场亮点/高点制造,新闻作战-广告/媒体团队完成公信传播热点话题制造,营销作战-营销团队完成地面专员导租/说辞/实战强力训练,（二）、,招商策略,市场空白原则,不仅要立足在河南，而且要立足中原，至少要在豫南寻找到市场的空白点，规避与成熟的大规模专业市场形成同质竞争,可行性原则,招商定位方向必须具有可行性，可操作性要强,可操作性原则,产品的定位必须满足易招商、易成市、易产生人流、物流、现金流的条件,成本导向原则,必须保证在润生国际商贸建材城拿到的货物价格比周边类似市场便宜，解决购买客户的成本问题，这样才能让润生国际商贸建材城真正兴旺起来,1,2,3,4,招商策略核心（一）：,招商策略核心（一）：,销售政策：,采用返租的销售模式,返租三年,1F,：第一年返租按,20,元,/,；第二年返租按,25,元,/,；第三年返租按,30,元,/,；,2F,和,3F,：第一年返租按,15,元,/,；第二年返租按,20,元,/,；第三年返租按,25,元,/,；,晓,之以理 诱之以利 动之以情,晓,之以理,主要针对大型品牌主力商户（高端品,牌），与,润升国际商贸建材城,形,成战略,联盟，以,项目优势吸引行业领袖率先,入住，扩,大行业影响力。,（树,形象，获,认同）,诱之以利,主要针对二线,品牌，充,分发挥群体的,优势，利,用他们抗风险能力弱的,特点，通,过优惠,政策，价,格,类比，降,低门槛吸引入住。,（聚,人气，推,招商）,动之以情,以打造,“,高端消费中心,”,的,名义，吸,引目标消费人群,关注，做,市场增量。,（塑,品牌，续,影响）,招商策略核心（二）：,最后，我,们再看看如何去做一个,“建材高端卖场”,摈弃传统行业,特性，从,“市场”走向“商,场”，提,升消费品质,摈弃单一的消费,格局，从,“家装”走向“生活体验”改变消费模式,摈弃概念性的高端,精品，从,每一个细节做到真正的精品,（三）传,播策略,传播的关键节点,起势，建,立形象,一线招租展开,招商说,明会,利益展开,二线招租全面启动,招商交流会,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,第一阶段 第二阶段 第三阶段,市场预入期 市场展开期,产,品强推期,招商交流会,传,播途径,润升国际商贸建材城,电视形象广告,润升客,会,公共关系,户外广告（路牌、车体）,硬广告,销讲现场,大众媒体,会员杂志,润升国际商贸建材城,（四）阶,段性推广策略,第一阶段（市场预入）,攻击目标：,市场形象,建立，一,线品牌成功招租,攻击时间：,8,月,1,日,9,月,30,日,攻击节点：,项目面市、一线商家招租活动全面启动,攻击主题：,全球建材领先品牌颠峰对话,攻击手法：,新闻炒作、形象广告铺开、点对点公关,时间,：,2009,年,8,月,-9,月,媒体选择：,大河报,、,驻马店日报,、,天中晚报,形式：,1,、新闻专题拉开战幕：,国际化走向润升国际商贸建材城指定豫南建材行业地位，成就首,个高端专业市场,2,、形象广告强力跟进,主题,1,：唯有高端 成就享受,主题,2,：成熟市场,/,升级打造,/,国际视,野,大众媒体传播拉开序幕,时间,：,2009,年,8,月,9,月,主题：一线品牌顶级对话,形式：点对点洽谈,辅助手段：招商手册、招商海报,一线品牌活动点对点招租恢弘开启,主题：,领跑商圈核心,高端建材卖场,唯有高端 成就享受,成,熟市场,/,升级打造/,国际视,野,媒体选择：,各交通节点,区域，高,速公路,路口，各,建材市场外,媒体策略：,少数位置较好长期签约,+,大量短期数量铺开（,3,个月或半年）,户外攻略全面跟进,第一,阶段，作,为招商活动最重要的旗帜性,阶段，,根据招商,状况，可,适时调整推广时间和推广手法,第二阶段（市场展开）,攻击目标：,核心优势全面,铺开，项,目价值得到广泛,认同，二,线招租成 功启动,攻击时间,：,2009,年,10,月,2010,年,2,月,攻击节点：,项目利益展开,、一、二,线商家招租活动全面启动,攻击主题：,“,进跟方向,”,是种投资智慧,攻击手法：,招商洽谈会、新闻,炒作，广,告铺开、点对点公关,时间,：,2009,年,10,月,媒体选择：,大河报,、,驻马店日报,、,天中晚报,形式：,1,、新闻专题,+,软文炒作：,区域优势,商圈优势,地段优势,产品优势,形象优势,2,、利益广告强力跟进,主题：行业领跑运动（硬件优势、形象优势、商圈优势）,大众媒体传播全面铺开,时间,：,2009,年,10,月,2010,年,2,月,形式：点对点洽谈,辅助手段：招商手册、招商海报,二线品牌活动点对点招租全面铺开,第三阶段（市场强推）,攻击目标：,强化项目,优势，树,立行业,标准，二,线招商全面推动,攻击时间,：,2010,年,2,月份以后,攻,击主题：,建材行业,的国际化与品牌化,攻击手法：,软文,炒作，广,告铺开、点对点公关,第五章 营销费用支出及回款计划,营销费用支出,回笼资金,项目类别,（元）,（万元）,现场售楼部,暂定,一次性半年临时售楼部租金,60000,前期策划费用,500000,2009,年,8,月,宣传费用,100000,430,员工工资提层,20000,水电、办公等杂费,5000,营销顾问费用,50000,2009,年,9,月,宣传费用,100000,430,员工工资提层,20000,水电、办公等杂费,5000,营销顾问费用,50000,2009,年,10,月,宣传费用,100000,430,员工工资提层,20000,水电、办公等杂费,5000,营销顾问费用,50000,2009,年,11,月,宣传费用,100000,430,员工工资提层,20000,水电、办公等杂费,5000,营销顾问费用,50000,2009,年,12,月,宣传费用,100000,430,员工工资提层,20000,水电、办公等杂费,5000,营销顾问费用,50000,2010,年,1,月,宣传费用,100000,430,员工工资提层,20000,水电、办公等杂费,5000,营销顾问费用,50000,2010,年,2,月,宣传费用,100000,430,员工工资提层,20000,水电、办公等杂费,5000,营销顾问费用,50000,小计,1785000,3010,第六章 销售均价定位与销售任务控制,销售均价定位：,1800,元,/,方案一：,月销售额任务量：,430,万,预计月销售面积任务量：,2388,方案二：,采用反租销售模式：,每预定商铺,100,，需交定金,5,万元，据此累计。商铺成交价格根据签定合同时正式公布价格为准，进行补交。,预计月预定出商铺面积：,4305100=8600,在实际操中，采用方案一与方案二结合的运作模式。,本次汇报暂到此,Thanks!,