房地产制度与流程-解锁一本地产项目总操盘的参考手册.docx

地产项目总操盘参考手册引言由于专业出身和工作经历不同，绝大多数项目总无法熟悉项目中所有事项及管理要点，在这样的条件下，如何才能补足短板，在项目操盘的不同场景中有效应对？先来看两个场景。【场景1】张总刚接手某项目不到一个月，公司里程碑节点“总平公示”已接近截止期限，张总此前没有没做过这类工作，感到茫然无措。作为项目总，他到底要介入多深？需要注意哪些要点的控制？有哪些风险？【场景2】王总此前担任过项目总，但原项目后期根据公司要求交接给其他人，因而没有全周期参与，而这次新接的项目即将面临集中交付，实际上王总并没有统筹过该项工作，作为项目总，在交付工作中需要重点关注哪些环节？介入深度如何？有哪些要点？01场景那么多，应对那么难作为一名项目总，匹配权责的前提必然是相关能力达到公司的胜任力要求，而由于专业出身和工作经历不同，绝大多数项目总无法熟悉项目中所有事项及管理要点。在这样的条件下，如何才能补足短板，在项目操盘的不同场景中有效应对？据了解，标杆房企的项目总往往都有一份“随身秘籍”，业内称之为“操盘手册”，它是一本指导项目总如何操作、管控项目的“口袋书”，同时也是汇聚项目总经理操盘经验的“宝典”。对于操盘手册的设计，赛普总结了五大标准，即：运营标准（指标）、兵法标准（纲领）、路径标准（路径图）、操作标准（场景卡）和成果标准（表单模板）。一份相对完整有效的操盘手册，设计原则应尽可能覆盖上述五方面的理念和内容。024大关注要点，1份参考手册从使用者角度来指导操盘手册的完善性和实用性，项目总在操盘过程中核心要关注什么？我们经过大量调研和访谈，总结出项目总最关心的“四问”：“我要参与哪些项目环节？”“每个环节我要管控什么事情？”“有什么风险是我要注意的？”“有没有前人的经验可以给我分享？”这四个问题是项目总操盘手册所需要回答的。不同企业因发展阶段、管理现状和人才储备等的不同，项目总的要求和类型也不同。以下以T企的项目总作战手册为例，来解锁一个项目操盘手册的基本组成和使用。T企专注省内市场，近几年公司调整战略方向，加大规模扩张，实现本省销售总额连年排名第一。T企现有在建在售项目超过50个，但项目总大多从过去的工程经理转型而来，人员能力和意识仍处在专注工程现场管理的阶段。T企的作战手册具体分为三部分内容：1张“作战蓝图”、21个“战斗单元”、61个“实战参考”。来看看这一作战手册如何回答项目总最关心的四个问题。1.“我要参与哪些项目环节？”作战蓝图相当于项目操盘的全景图，根据项目开发的关键环节及事项，形成图形化、体系性的示意图，是项目核心场景和开发路径的全面呈现。地铁图形式呈现，项目总能一目了然地掌握项目整体开发路径，及快速找到关键要素。首先，蓝图将项目开发的路径自左向右划分为四个阶段：前期准备、开工至展示区开放、首次开盘、持续销售至交付。涵盖项目总从前置工作到结算及后评估的全部场景。其次，根据主导专业和开发节奏的不同，把“战场”分成“一主四支”，即一个主战场、四个支线战场。四个支线战场以不同颜色表示，代表设计、营销、报建、招采/成本这四条专业线，主战场则以投资、运营和工程为主。再次，在“一主四支”的基础上形成“战斗单元”，战斗单元是项目总操盘的核心场景，每一个单元赋予对应的周期。21个核心战斗单元分布于不同的战场（一主四支），部分单元相互连接后形成关键线路，“战地坐标”则代表项目开发的关键节点。在蓝图里可以看到，基于“四阶段+一主四支”的结构，21个战斗单元依据其主责条线进行排布，每一个战斗单元代表一个核心场景，即一个阶段性的事件合集。比如说“11-展示区开放”是一系列关于展示区开放的动作，包括推进动作和管理动作等。2.“每个环节我要管控什么事情？”战斗单元是站在项目总操盘角度提炼出来的核心场景，21个单元构成了作战手册的基础元素，如下图示例。有了战斗单元，每个战斗单元里面都会有作战环节，即要去完成的诸多场景任务，可能3件、4件、6件不等。以“内部立项论证”这个战斗单元为例，要完成这个单元共有6个环节，即成立筹备小组、项目信息收集、前期强排方案、可行性研究、项目投资决策和项目立项批复，每一个环节都配备相应的管控深度和管控要点，由于前期强排方案被认为是风险点，特地增加了对风险点的管控说明。明确各环节相互关系和前后顺序，每一个作战环节匹配相应的管控深度和要点。管控深度即项目总对该作战环节的参与程度，可分为“直接操作”“结果把控”“情况知悉”三种。以总包进场为例，管控深度为“直接操作”，意即该事项由项目总直接操作。管控要点即项目总在项目推动过程中，对该作战环节需要重点关注的事项及如何进行管理的说明。每一个作战环节都会匹配经过提炼的管控要点，为突出重点，每个作战环节的管控要点不超过6个。如“17-配套及园林施工”的第1个作战环节是配套及园林图纸会审及优化，有4个管控要点。3.“有什么风险是我要注意的？”项目操盘的过程中隐藏着各类大小风险点，随时可能导致经济损失甚至项目停滞，因此风险控制也是项目总的操盘关注点。T企作战手册对风险点也进行了说明，比如“12-首开区建设”的作战环节1为“首开区设计图纸会审及优化”，除四个管控要点和管控深度之外，右侧会说明是什么风险、为什么会产生这个风险并进行具体的风险描述，同时还会有风控要点的说明，提示如何控制这个风险点，以及风险红线。对于项目操盘来说，并非每一个作战环节都是风险点，因此仅在评估为风险点的作战环节才进行风险控制的说明。4.“有没有前人的经验可以给我分享？”T企基于过往操作经验深度提炼了61个实战参考，即提供项目中实际发生的案例作为经验指导。案例提炼采用“问题-原因-解决-预防”的思路，如下图所示，通过案例描述、问题分析、解决方案和预防机制对每一个案例进行说明，帮助项目总吸取前人经验，提前预判问题并采取应对措施。03 用好手册，对症取药作战手册具体怎样使用？项目总如何及时找到他想要的内容和策略？因为作战手册的使用对象主要是实际操盘的项目总，或是出于学习目的的潜在项目总和其他人员，所以往往被应用于解决实操问题、进行知识储备和企业培训交流。作战手册的使用可总结为“五步法”。一是看蓝图。拿到手册之后先看作战蓝图，找到遇到问题的时点，比如蓝图分为四个阶段，可以先定阶段，明确在哪个阶段，是主战场还是支线战场。二是找单元。看完作战蓝图之后找到作战单元，把阶段和战场都定下来，再去找到相应的作战单元，确定是哪个单元的事项。三是定环节。找到作战单元之后，里面可能有10个环节，要聚焦到目标环节。四是落要点。根据关注点的导向落实要点，关注到相应的管控和风控要点。五是观案例。看一下该作战环节的实战参考案例，从中找到可以借鉴的经验。此时，可以回到本文开篇的场景和问题，对于场景1中的张总，可在作战手册中先找到与“总平公示”匹配的阶段，即“开工到展示区开放”阶段，明确阶段后确定工作类型，“总平公示”属于报建类工作，接下来去蓝图中看总平公示是不是关键路径、属于主战场还是支战场，通过这些关键因素去匹配蓝图，最后会聚焦到“10-取得工规证/施工证”这个单元。再回到蓝图，“总平公示”一眼可见处在“开工到展示区开放”阶段，又因为是报建类工作，可直接从紫色线（可回过头去看上文中的蓝图）来寻找。紫色线里面只有“10-取得工规证/施工证”和“13-首开取得预售证”，那么显然就能确定是前者，之后从“10-取得工规证/施工证”里面去展开、抓取和分解。“10-取得工规证/施工证”这个战斗单元一共有6个环节，包括总平公示、施工图纸审查备案、获取建设工程规划许可证、消防人防审查备案、质安监审查备案和获取建设工程施工许可证。其中的第1个环节就叫“总平公示”，可以看到总平公示要怎样去管控，管控要点有4点，这个环节正好也是一个风险点，下面可以看到风险描述、风险要点和风险红线，了解关于风险有哪些注意事项，这个环节项目总的管控深度是“结果把控”，即不需要直接操作，但要对结果进行把控。跟场景1一样，本文开篇场景2中的王总应在手册中先找到相应的阶段，如果是交付工作项，那么就是在“持续销售至交付”这个环节过程中。交付工作是一个重大的项目节点，往往处在关键路径上，即“主战场”，可在蓝图里找到“20-集中交付”这个战斗单元。之后，从手册里找到“集中交付”作战单元所在的页面，下面有5个环节：集中交房方案和目标确定、交付前整改与风险检查、交付前预验收、现场交付和交房后评估。相对应地，在T企项目总作战手册的相应页码，对应工作环节的管控要点、管控深度、风控要点和项目红线便都能看到。相应环节的实战案例，案例中的王总可以去进行了解，包括之前遇到了什么问题、需要注意什么问题等。通过上面提到的“五步法”，项目总就能够找到并抓取他所需要的内容。结语如前所述，T企的项目总作战手册是从工程型项目总转向协调型项目总的实战手册，而对于其他类型项目总如运营型项目总和经营型项目总而言，在手册的设计、内容和细节上，也会有所不同。部分能力强、经验丰富的项目总，更是要直接承担项目的经营责任，全面统筹项目工作，这对项目操盘手册提出了多样化的要求，因而不同企业要因地制宜来设计项目总操盘手册。