房地产养老地产研究报告.ppt

养老地产研究报告,地平线地产顾问,2014.05.28,目 录,CONTENTS,一、养老地产可行性分析,二、养老地产案例研究,三、项目自身分析,四、本案开发建议,养老地产可行性分析,1,人口老龄化分析,未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发展,65岁及以上人口发展情况,60岁以上老年人口比例预测,从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从,8.5%跨越到15%，老龄化加剧进一步体现；,预计到2050年，,60岁以上老年人口将达到4.4亿人，约占当时人口3/1，80岁以上老年人口将突破8800万,。我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养老产业发展日趋明显,人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，,刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间；,老年人口系数：,据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到,10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。,老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，反应人口老化的程度。,目前我国老龄化系数为14.3%属于快速老龄化阶段,，,养老产业将迎来一个巨大的市场机遇；,老人财富分析,老人财富的增多客观上为养老地产提供了强大支撑,随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，,投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。,当前城市老年人中,42.8%拥有储蓄存款,，,2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元,，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。,老人财富构成,长期财富积累,老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多,子女赡养,子女为老人尽孝道,随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高,离退休养老金,社会福利保障,未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元,60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入,其他（继续工作、投资、股份）,家庭结构分析,4-2-1家庭结构促使了养老居住观念的转变，老年人更加重视精神生活的追求,中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升；且由于计划生育政策的实施，目前,“四、二、一”的供养关系不断增加,，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加；,同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。由此可见，,随着观念的变化，对老年住宅的需求是加快增长的；,4-2-1家庭结构,长时间的孤独生活状态是的老年人在生理和心力上产生问题，多愁善感，日常生活收到影响；老年人不堪人寿空巢估计之苦，需要群体活动空间平台,老年人,更加关心生活质量的提高,，不愿意和子女同住,中间代承受工作与生活双重压力，无力、无暇顾及家中老人的矛盾越发凸显,养老政策扶持,目前我国政府已经开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持,1996年8月，全国人大通过,中华人民共和国老年人权益保障法,，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广，,2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：,优先供地,营业税、所得税、地方税等减免,优惠利息,贷款贴息,培训支持,科技服务,政府财政对养老床位补贴,.,以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：,history,2002年,2006年,2007年,2010年,2011年,2012年,2013年,国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委关于加快发展养老服务业意见的通知,中共中央、国务院中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定,十七大报告,全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？关于全面推进居家养老服务工作的意见,国务院关于加快养老服务业发展的若干意见(以下称“意见”)初稿正在征求意见中,国务院新闻办中国老龄事业的发展白皮书,全国老龄委联合民政,部等国家十部委发文,关于全面推进居家养,老服务工作的意见,修订通过的老年人权益保障法之后，即将出台的意见在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。,养老政策扶持,根据十二五规划“9037”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大,预计2015年，我国将基本形成“,9037”的养老服务格局,，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；我国60岁以上人口将达到2.09亿人，,约有1295万人老年客群选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大,；,因此，迎合老年人胜利和心力需求的养老地产有着广阔的发展前景,；,依托社区分散居家养老90%,依托福利院养老3%,老年宜居社区养老7%,依托社区分散居家养老96%,依托福利院养老3%,老年宜居社区养老1%,十二五规划养老服务格局,目前养老服务格局,1463,万人,168万人,1295万人,地产开发商进军养老地产,获取低廉价地价及诸多政策支持:,目前国内开发商借养老之名，方便与政府争取低廉价、优惠政策、成,为获取土地新方式；,传统房企的新盈利增长点:,国家对房地产市场调控力度的加大迫使传统房产商谋求新的盈利增点，而养老地产正式该转型的切合点；,险资进军养老地产,有效拓宽其投资领域，并拉长寿险产业链,保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出:,险资进军养老领域的优点：,大量资金限制需长期投资渠道：,保费,收入 保险金,现有投资渠道单一：,只有存款和国债两种投资渠道,养老投资回报率相对较高：,基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：,发布保险资金投资不动产暂行办法为险资放行,上下链接相关产业，延伸寿险产业链：,医疗、养老、护理保险；养老社区等,养老地产不成功因素,具体原因是前期投入资金过大，资金回笼慢，盈利周期较长。,前期投入有点大是养老地产启动面临的第一大难题,众多开发商在投资养老社区都的承担：前期的大量投资后期资金回笼慢的风险；在无资金回笼与资金支撑下，养老社区的发展将会摇摇欲坠。,因此充裕的资金链对养老地产发展起至关重要的作用；,中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里是仍然具有不确定性。真正需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产；众多养老社区缺乏明确的盈利模式，在养老社区的运营需潜心经营，不能一味赚块钱；,产品定位与运营模式是决定养老社区客户群的重点,养老社区的服务机构完善与引入专业服务团队是决定养老社区运营成功的一大重要因素，成熟的社区配套才能长期经营；,养老社区的服务机构,合肥老龄化,至今合肥老年人口系数为15%，养老产业的发展势在必行,合肥老龄化人口统计：,年份,60岁以上人口（万人）,占全市人口比例,2010年,71.65,14.48%,2011年,105,14.9%,2012年,115.98,16.32%,预计2015年,141.2,17.65%,据了解，,1999年，合肥市就进入老龄化社会,，而且从统计数据可以看出，合肥市老龄人口在逐年增加，我市老龄化形势严峻，且养老服务相关政策建设相对滞后，总体水平很低，,养老地产尚未真正起步，因此养老地产在合肥则是绝对的蓝海领域,。,合肥养老地产政策：,2011年合肥市政府工作报告中明确提出了“开展居家养老服务社会化试点，建设18个街道养老服务中心、140个社区养老服务站”。,针对养老服务机构，政策也给予了不同程度的支持：新建床位50-300张的养老福利机构，每张床位给予2000元一次性开办补助；自建居家养老服务中心（站）的，免收城市基础设施配套费。,养老模式分析,依托驱动因素不同，将现有养老住宅分为一下几种,立体化养老：,大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善,现有养老住宅,居家式养老：,土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售方式，仅提供普通的养老服务,异地购房养老：,在宜居气候条件、强势生态资源所在地购房、旅游、养老；,康疗养老：,受用地性质限制长期持有经营，嫁接专业医疗和康复机构；,农家休闲养老：,与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权,总结,1,2,3,4,我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富与421家庭结构产生，促使社会养老居住观念变化老人更注重精神层次追求；传统的养老已经不能满足老年人的生理与精神方面要求；,政府开始高度重视养老问题，持续出台政策将为养老地产提供前所未有的扶持；并多家险企和开发商抓住养老地产发展机会，结合自身特点开始试水养老地产，并开始全国战略化布局；,目前，合肥的老龄化问题突出，早已经达到快速老龄化阶段，且合肥的养老市场空白稀缺，预示养老地产将在合肥迎来空前的发展机遇；,立体化模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，以租售方式经营养老社区，资金回笼周期短，适合现状的养老开发模式,养老地产案例研究,2,北京 新华家园养老住区,1,项目概况,开 发 商,新华家园尚谷（北京）置业公司,投 资 商,新华人寿保险股份有限公司,占地面积,26.4万,建筑面积,27.2万,容 积 率,1.03,绿 化 率,50%,开工时间,2012年6月,竣工时间,2014年6月,产权年限,40年,总 户 数,2000户,项目于2012年6月开工建设，预计2014年底投入试运营，2015年正式投入使用。,项目总建筑面积27.2万方，其中养老居住区20.24万方，包含公共配套6.96万方。,自身配套,商 业,超市，餐厅,医 疗,市三级甲等及专科医院，护理中心,文化娱乐,电影放映室，棋牌室，图书室，培训室（书画，茶艺，工艺，花艺等培训）,生活休闲,俱乐部，养生会所，KTV，练歌房等,其 他,农耕庄园,运营模式,户型,面积（）,保证金,管理费（元/年）,一室两厅,85,240万元,一人：3万,两人：5.4万,两室两厅,120,306万元,三室两厅,180,406万元,入住条件：,具有完全民事责任能力和民事行为能力的自然人，男性年龄60周岁及以上，女性年龄55周岁及以上，生活能够完全自理，无传染性疾病、无精神疾病及精神疾病史等,收费标准,保证金退还规则,租住1-5年（含五年）,租住5-10年（含10年）,租住10年以上,扣除保证金的,10%,其余部分返还,扣除保证金的,5%,其余部分返还,原额返还,如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,上海 亲和源,2,项目概况,秀 沿 路,申 江 路,亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老年生活社区,开 发 商,亲和源股份有限公司,投 资 商,亲和源股份有限公司,占地面积,8.33万,建筑面积,10万,容 积 率,1.2,绿 化 率,51%,开盘时间,2010年1月,入住时间,2010年4月,产权年限,50年,总 户 数,838户,资金回笼周期,7年,自身配套,商 业,商业街，室外茶座，度假酒店,医 疗,市三级甲等医院,老年专科颐养院，护理中心,文化娱乐,老年大学，健康会所,生活休闲,泛会所，迷你高尔夫，活动广场,球场，舞蹈广场，功能活动区,其 他,农耕庄园,运营模式,卡种,年限,户型,缴费标准,年费缴费标准,A卡,永久居住转让权,（可继承亲人，转卖他人或以原价卖回给亲和源）,小套（57平）50万（07年）,75万（08年）,89万（10年）,118万（14年）,2.98万(07年)；4.2万（14年）,中套（71平）,3.98万（07年）；5.98万（14年）,大套（119平）,6.98万（07年）；7.38万（14年）,B卡,本人终身居住权,（15年内可卖回给亲和源，按每年1/15的价格折旧，从会员卡缴费中扣除）,小套（,57平）,33万（07年）,45万（14年）,4.2万,中套（,71平）,55万（14年）,大套（,119平）,60万（07年）,88万（14年）,C卡（开盘时期）,50年产权,小套（,57平）,2万元/平,2万,中套（,71平）,大套（,119平）,产权房出租年卡,1年,（亲和源以2万/平的价格出售部分套间，老人可以从已买断产权的人那里按年租赁）,小套（,57平）,中套（,71平）,大套（,119平）,c卡一共推出66户产权房，从购买起，由购买者（不限年龄）自己经营；购买者若在50年内去世，由继承人继承产权,（继承人必须有担保人陪同）,亲和源会员制社区的运营以,会员制,模式为载体,会员卡体系分为,记名会员卡,与,不记名会员卡,会员卡缴费标准,如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,北京 泰康之家燕园,3,项目概况,开 发 商,泰康人寿保险股份有限公司,投 资 商,泰康人寿保险股份有限公司,占地面积,17万,建筑面积,30万,容 积 率,1.76,绿 化 率,30%,开工时间,2012年6月,入住时间,2015年下半年,产权年限,住宅70年，商业40年,容纳人数,3000名,泰康之家养老社区建筑面积30万平方米，为居民提供多样化的居住和生活环境,以医疗护理和康复为立足点，为居民提供全方位的,完善的专业护理服务,以打造活力新生活，让人们拥有健康、快乐、优雅的退休养老生活，持续品质生活为宗旨,自身配套,商 业,商业街、购物中心，温泉酒店，餐厅,医 疗,泰康医院、理疗中心，康复医院,文化娱乐,老年大学，乐团，书画圈，俱乐部，图书馆,生活休闲,剧院，电影院，茶室,其 他,农耕庄园，幼儿园,运营模式,入住标准：,年龄要求 女性55周岁、男性60周岁,收费标准：,入住需缴纳两种费用：入门费（10万元可作为养老社区消费费用）月服务费（见表）,经营模式：,A：投保“幸福有约”险：保证客户本人、客户配偶及客户父母、配偶父母的入住或优先入住权，且保费与户型直接相对,B：入住时缴纳类似押金性质的资金60万元到100万元（对于非购买保险入驻养老社区）,在离开社区时予以退还。,一、入住养老社区购买一份泰康人寿的养老金保险（总额200万以上），可根据其年龄分为1，3，5，10 年期缴费,二、购买200万以上的养老保险，获得两份合同：1、养老保险合同,2、入住确认条件书（保证入住资格，终身有效）,2015,年入住月服务费收费标准,独立生活区,户型,户型面积,月消费,/,餐费,3000,元（可自选）,一居室,建筑面积（含公摊）,70-90,平米,1,人,8000,元,小一室一厅,建筑面积（含公摊）,70-90,平米,1,人,9000,元,/2,人,12000,元,大一室一厅,建筑面积（含公摊）,100-120,平米,1,人,10000,元,/2,人,14000,元,两室一厅,建筑面积（含公摊）,150-170,平米,1,人,11000,元,/2,人,15000,元,协助生活区,独居,建筑面积（含公摊）,70-90,平米,13000,元,专业护理区,独居,建筑面积（含公摊）,70-90,平米,15000,元,资金回笼周期,总投资：35.5亿元,保险支出：300/20（险种金额）-21.6(回报客户金额)=-6.6万,/年/人,运营盈利金额：8000*12=9.6万元/年/人,实际获利金额：9.6-6.6=3万元,/年/人,最长周期：,资金回笼周期：35.5亿元/（3*3000万元）=39年,保险支出：300/20（险种金额）-21.6(回报客户金额),=-6.6万/年/人,每年每人运营盈利金额：15000*12=18万元/年/人,泰康,实际获利金额：18-6.6=11.4万元,/年/人,最短周期：,泰康,资金回笼周期：35.5亿元/（11.4*3000万元）=10年,武汉 合众健康谷,4,项目概况,开 发 商,合众人寿保险股份有限公司,投 资 商,合众人寿保险股份有限公司,占地面积,156.3万,建筑面积,160万,容 积 率,1.02,绿 化 率,65%,开工时间,2013年底（一期）,入住时间,2015年（一期）,总 户 数,3万户,合众健康谷项目 集临床医疗、医学科研、养生、养老,四大功能,于一体,打造国内领先、国际一流、适度超前的中国最大的健康服务产业示范基地,自身配套,商 业,特色商业街，度假酒店 等,医 疗,老年医院，养生中心，护理中心，中医院,文化娱乐,音乐室，书画室，图书室等,生活休闲,健身房，泳池,其 他,运营模式,入驻养老社区时：根据户型大小交费为：35-90万不等押金（可从账户积累金额中扣除，满十年押金方可退回）；保费最少为6万最多20万（可分为1.3.5.10年不等交费保额）,增值入驻：（增值金额仅限于冲抵入门费和房屋租金，如日后退出合众优年生活社区，增值金额不予返还），在入驻时，享有1.1系的增值金额,月服务费：700元（1350元/月可租到二室一厅，从入驻起，租金不变，一切通货膨胀危险由合众承担）,年龄,年金返还,意外身故,65以下岁,6%的保费返利,意外险,65岁,返还所有保费,赔付所交保费,与现价较大者,66-90岁,36%的保费返利,赔付基本保额,年金返还规则,注：,在投保人身故之前，所有的收益都不能取现，需转入养老社区充当租金与月费,如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,北京 九华国际养生公馆,5,项目概况,开 发 商,北京九华山庄集团股份有限公司,投 资 商,北京九华山庄集团股份有限公司,占地面积,56万,建筑面积,35万,容 积 率,0.84,绿 化 率,56%,开盘时间,2012年2月（一期）,交付时间,2013年底（一期）,产权年限,30 年,总 户 数,3000 户,北京九华国际养生公馆是集团深耕养老产业，面向高端养老市场提供的一种新型健康消费项目,整个项目定位在集团全新规划的基础上，共包含,7,栋精装修高端养生公馆，共计三千套，分三期推向市场,自身配套,商 业,商场，超市，酒店,医 疗,医院，国医堂，体检中心,文化娱乐,老年大学,生活休闲,温泉，棋牌室，演绎室，舞蹈室等,其 他,农耕庄园,运营模式,户型,租期,租金,押金,总计,75,平米,朝南,30,年,30,万,120,万,150,万,75,平米,朝北,30,年,30,万,100,万,130,万,118,平米,南北通透,30,年,60,万,240,万,300,万,150,平米,朝北,30,年,60,万,160,万,220,万,租赁期满10年可退房，保证金可协议返还，并退还剩余租约的租金,优惠政策：每年送两张温泉休闲年卡（限本人不限次数）及一次体检,公馆可提供全勤陪护，每月,6500,元,户型,租期,租金,押金,总计,38,平米,内圈户型,30,年,30,万,30,万,60,万,48,平米,北向户型,30,年,30,万,40,万,70,万,48,平米,东西户型,30,年,30,万,50,万,80,万,48,平米,南向户型,30,年,30,万,60,万,90,万,如,产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,杭州 万科,随园嘉树,6,项目概况,开 发 商,杭州林庐房地产开发有限公司,投 资 商,杭州林庐房地产开发有限公司,占地面积,6.2万,建筑面积,6.2万,容 积 率,1.0,绿 化 率,35%,开工时间,2013年4月,竣工时间,2015年3月,产权年限,40 年,总 户 数,575 户,随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避,了纯粹养老院式的开发模式,以专业的适老型产品、完善的园区配套、配合四大服务管理体系及六心级服务，构建项目亮点，成功吸引长三角老年客群,自身配套,商 业,超市,医 疗,浙大医学院第一附属医院（三甲）,文化娱乐,老年大学，阅览室，随园书院,生活休闲,健身房，棋牌室，咖啡吧,其 他,多功能厅,本项目自身配套较少，主要依托良渚文化村完善的配套,运营模式,出售,租赁,土地使用权年限,40年（2003-2043）,交付时间,2014.12（最快）,目前购买土地,使用权年限,29年（2043-2014）,可租赁使用时间,29年（实际租赁年限是,15年,后14年为万科赠送）,年龄限制情况,购买人：无年龄限制,年龄限制情况,65周岁以上,入住人（,1-2人,标准）：,1人：,女方50岁，男方55岁,夫妻双方：,至少有1人达到55岁以上,租金收取标准,（一次性收取）,1室：70万（4.7万元/年）,2室：80万（5.3万/年）,3室：95万（6.3万元/年）,销售均价,1.6万元/,服务费,1室：2500元/月,户型,70、100、110,2室：3000元/月,服务费,75平：2500元/月,3室：3200元/月,100平：3000元/月,备注,如果租住未满15年，租金可以退还,计算方式：总租金/15年*（15年-已租住年数）,110平：3200元/月,备注,1、在使用权时间内：可对外转让也可继承 2、对外买卖时要经过养老公寓管理公司,如,产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决,总结,1,2,3,4,养老地产的土地性质各不相同，早期养老地产土地性质以70年产权为主，可以进行销售；后期养老地产的土地性质以40年产权为主，不可作为住宅产品进行销售；,养老地产的户型以一居室、二居室、三居室为主，少有别墅户型，随着养老地产的发展结合实际情况，二代居和联排别墅必不可少；,目前国内养老地产的经营模式暂没形成规范化，仍然在摸索阶段；根据养老地产案例研究发现，以亲和源的变相销售及和保险相结合的收益模式可借鉴；,养老地产强调养老配套和后期养老服务，对开发商的资源整合能力及资金筹措能力要求较高，整个开发周期较长，资金回笼较慢，需要有长远的眼光；,项目自身分析,3,项目位置分析,项目位置,袁家山,吴圩村,庙咀子,大鸡兴,吴圩东埂,巢湖水域,本案位于巢湖市庐江县袁家山一带,距合肥市中心约35公里北依巢湖,周边目前为村庄及农田,项目总平面,周边配套分析,目前无公交线路或直达的城际公交到达本案，交通便利度较差；,随着2014年10月1日环湖大道的全线贯通，有助于本案交通通达性；,周边配套分析,环巢湖未来将规划两带四区，即北岸民俗文化景观带、南岸华丽乡村休闲带和滨湖休闲旅游区、巢湖半岛国际慢城、巢湖综合旅游区、三河百塘乐活天堂。,承借巢湖得天独厚的优美风景，为本案提供景观资源优势。,本案,项目需大量的资金投入，周期较长,获得政府的强力支持,环湖旅游大道即将建成通车，基础设施配套将趋于完善,周边配套不完善；,地块现状较差；,项目SWOT分析,S,W,o,T,项目体量较大；,项目紧邻巢湖，坐拥巢湖天然的自然资源优势；,本案开发建议,4,功能建议,1,本案养老地产七大功能组成,功能,居住,普通住宅+适老化住宅,颐养,养老公寓,医疗,老年专业医院,教育,老年学校+幼儿园,养生,康体中心,休闲,娱乐活动中心+图书馆+公园,商业,超市+便利店,普通住宅,为投资者、喜好旅游休闲的青年之家、三代之家提供高品质的产品，满足他们对教育医疗资源、环境资源以及注重享受天伦之乐的要求。,适老化住宅养老公寓,为长者提供护理、医疗、环境等人性化服务，关爱老年人晚年幸福生活。,老年专业医院,引入国内知名心脑血管医院，建设专业老年医院,担负着老年人急诊医疗、急性后期康复、临终关怀、慢病管理等任务,老年学校,开设：养生课、烹饪课、舞蹈课、书法课、绘画课、声乐课、养花插花课、电脑课等，使老人老有所养，老有所学。,幼儿园,引入幼儿园配套，满足老人带孙儿的需求，老人更安心，家长更放心,康体中心,基础医疗、健康咨询、养生保健、健康监测、康复训练、日间护理等,娱乐活动中心,茶艺聊天、象棋、棋牌、唱歌、舞蹈、太极拳、门球等老年人喜爱的娱乐活动,等,图书馆,开设图书馆，使退休老人继续融入社会，为老年人提供了教育休闲的好去处。,公园,老年人休闲聊天的净地，吹拉弹唱、诗词歌赋，是老年人分享快乐的平台。,超市,作为商业配套，超市为老人购物提供便利，建议为失能老人提供上门送货服务。,产品建议,2,一室两厅,1、大面宽豪华主卧，预留充裕空间，并能达到分床设计的尺度要求，床榻可分可合，兼顾老年人对高质睡眠需求。,2、无障碍卫生间，尺度从容舒适，让老年人活动更加安全方便。,3、卫生间达到干湿分离标准，老年人可以使用自如。,精致养生套型,两室两厅,1、独立玄关设计，含入户收纳、玄关两套收纳柜，不仅储物空间更加宽裕，而且更具居家礼仪感。,2、双卧分房设计，次卧可以改设客房，方便子女来访时或者陪同保姆居住，也可改设书房或收藏室、多功能室，体现居家个性。,舒适养生套型,三室两厅,1、独立玄关设计，不仅具备收纳礼仪功能，更具人体工学的尺度标准，满足老年人对品质生活的需求。,2、客厅设置大面宽落地窗，容纳更多阳光，即使是冬天，也让老年人享受到暖阳。,3、书房布置，不仅兼具储藏、个性化功能，子女来访更能随需应变。,4、双南向主卧，满溢暖心阳光，生活更显温馨舒适。,豪华养生套型,多代居,亲子套型,满足三代同堂，互享私密空间,多代居,联排别墅套型,多代居,叠加别墅套型,多代居,一层,二层,独栋别墅套型,细节建议,3,从老年人的生理特点与对居住环境的要求谈细节建议,老年人视觉特征与居住环境障碍,视觉特征,居住中常见障碍,低 视 觉 能 力,形象分辨能力降低,难以分辨小的物体，如：文字、按键、按钮等,色彩分辨能力降低,难以分辨深色和微弱色差的环境,弱光下识别物体能力下降,在低光下难以分辨物体，夜间视物较为困难,对强光敏感,对频闪的灯光，直射光、反光较强的地面和墙面易引起不适,对光亮突变的适应力减弱,视觉明适应和暗适应能力下降，,无视觉能力,眼盲,失去对环境的辨认能力，容易发生磕碰，绊倒等问题，丧失方向感，在曲折的路线环境中容易迷路。,老年人触觉、味觉、嗅觉特征与居住环境障碍,触觉、味觉、嗅觉特征,居住中常见障碍,触觉退化,对温度变化的感知能力下降,对烫物瞬间感知弱，端送食物和热水时容易烫伤,对疼痛的感知能力减弱,容易磕碰受伤，且受伤后不能及时察觉，耽误医治,味觉退化,对食物味道的辨别能力减弱,易误食变质食品或者不良食品,嗅觉退化,对气味的感知能力减弱,难以察觉有害气体的味道，如煤气泄漏等,从老年人的生理特点与对居住环境的要求谈细节建议,老年人听觉特征与居住环境障碍,听觉特征,居住中常见障碍,听不清或者听不见,门铃声、报警声音太小时听不见，距离较远或者有阻隔时听不清，如与谈话人距离较远，与电视距离较远,对声音较为敏感,休息和睡眠时易受噪声干扰,老年人免疫机能与居住环境障碍,免疫机能特征,居住中常见障碍,对温度、湿度变化敏感,害怕没有阳光和自然通风，不能忍受空调冷风直吹，不能适应冷热突变的环境,易生病或者患慢性疾病，且不易好转,休息和睡眠时易受噪声干扰,老年人运动系统与居住环境障碍,运动系统特征,居住中常见障碍,肢体灵活性降低,抬腿、弯腰、下蹲等动作困难,上下楼梯费力，易被低矮高差绊倒，如厕、穿鞋等动作困难，,肢体伸展困难,够取位置较高或较低的物品困难，使用过高的台面和设备时易疲劳,肌肉力量下降,握力、旋转力、拉力减弱,使用沉重的推拉门窗时较为困难，难于抓握球形的把手,上肢、下肢肌肉力量下降,上下肢抬举重物时易发生危险，下肢支撑能力降低，在大空间无扶靠时，行走较为困难,关节灵活性下降,搬动大而重的器具容易扭伤,骨骼弹性韧性降低,踝部、腕部、髋部易骨折,跌倒后极易发生骨折，且恢复慢，需长时间卧床并要有他人照顾,腰椎、颈椎易受伤，疼痛,使用过软的床或沙发起身困难，腰部、颈部不易扭转，取物够物困难,针对老人以上特征，建议无障碍设计细节及智能化系统应用,细节建议,无障碍设计,单元门出入口+公共走廊+楼梯电梯+入户转换+卫浴+厨房餐厅+阳台窗台+其他,智能化系统,安全系统+空调系统+可视对讲系统+无线定位系统+健康监测系统,无障碍设计-,单元门出入口,单元门出入口设置交流休息区，并设置通往各功能空间的标识牌，单元出入口要考虑轮椅回转空间，采用自动门或推拉门，设置雨棚，室外台阶设置扶手，设置无障碍坡道。,无障碍设计-,公共走廊,走廊要设置一定的宽度，在各入户口设置轮椅回转空间，走廊安装扶手，保持连贯，设置交往空间。,无障碍设计-,楼梯电梯,楼梯要设置一定的宽度，两侧设置连续扶手，设置担架梯，轿厢内设置扶手，候梯厅呼梯按钮高度要合适。,无障碍设计-,入户转换,门要有一定宽度，便于,轮椅和担架进出，入户门旁边设置隔板，方便老人回来开门时放置手上物品，免去老人弯腰等危险动作，设置更衣、换鞋空间，设置扶手，电子门卡刷卡入户，不开门,10,秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门,。,无障碍设计-,卫浴,卫生间采用推拉门，门内外预留轮椅转换空间，设置轮椅专用侧位、洗浴座椅、横向扶手、坐姿洗面台、防滑地砖、无高差地面、暖器架、暖足机。,无障碍设计-,厨房与餐厅,要考虑到轮椅使用者，设置,触碰即自动下拉的置物篮，针对老年人收纳杂物较多的特点，设置,270,度拐角置物架，针对老人视力弱的特点设置高照明度厨房操作台。,无障碍设计-,阳台及窗台,阳台进深要大，室内外高差要很小，要考虑窗台及阳台扶栏的高度，保证轮椅者视野,。,无障碍设计-,其他细节,针对老年睡眠较差特点，分床设计，,照顾轮椅老人，所有家中的按键位置要便于操作，电话机采用大按键贴心设计。,智能化系统-,安全系统,一键紧急报警,套内多处安装一键紧急报警系统，防备老人发生意外时可以及时通知物业中心。同时报警装置特别安装下拉延伸线，即便老人倒地也能顺利报警。,不活动通知,在卫生间和客厅中间走道上方设置红外感应系统，老人在家的状态下，如果,6,小时没有经过该区域，红外感应会及时报警，通知物业中心。,数字监控系统,配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系统合成在物业管理中心有对各户老人的数字监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是否在家、是否意外都可以及时了解。,智能化系统-,空调系统,中央空调,采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统也减少老人自己使用的不便。,门窗系统,采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜静的特性,新风系统,针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解决室内空气流通问题,智能化系统-,可视对讲系统,采用公寓内短号高清视频通话，与服务中心、医务、邻里中心无距离交流，减少奔波,。,智能化系统-,无线定位系统,有需要的老人走出小区时，客户/物业服务中心均会收到相关信息提示，遭遇紧急情况时可快速求救,。,智能化系统-,健康监测系统,小区内设置健康亭或者根据需要配备健康仪、健康腕表，随时监测血压、血糖、血氧、心电、睡眠等状况，即时记录，防患于未然,。,开发建议,4,主流配套先行,创意营销中心体验,精致样板房体验,引进专业养老服务经营管理公司、老年专业医院、幼儿园等硬件配套设施，通过品牌的引进，解除客户疑虑，提升项目价值,通过对项目的对外宣传，让意向客户亲临案场感受（设置项目现场和市区等多个接待中心），项目现场建议设置游艇售楼部，体验独特价值。,样板房有着居家般的精致温馨的环境，无处不在的宜老细节、无障碍设计、智能化设计、人性化服务，给客户深入其境的体验。,结合本项目规模大、周期长以及养老现状等特点，客户对养老地产的体验及对项目的认知应当重视,创意性兼体验式营销中心,借助项目拥有水资源优势以及项目的水文化，设置游艇售楼部，让客户体验项目的独特价值,数字投影沙盘,摈,弃单调的沙盘讲解，利用动态投影屏幕全方位介绍项目，营造立体的视觉效果。,头等舱环幕影院,在,销售中心建立游艇式头等舱体验中心，通过360度环幕影院，滚动播放项目宣传片，时刻轰炸客户眼球。,水幕投影,在户外广阔的水面上播放水幕投影宣传片，着重介绍项目得天独厚的地理位置。,样板房展示,给客户居家般、深入其境的体验，感受无处不在的细节呵护,经营模式,5,模式一：变相销售,可借鉴上海亲和源的模式，采取“变相销售”，即销售会员卡的使用权，且子女可继承，从而快速回笼资金。,模式二：和旅行社结合,将养老地产和旅行社相结合，提供异地养老模式和候鸟式养老；解决一部分资金压力，同时拓宽养老模式的领域。,模式三：和金融行业结合,随着泰康人寿、合众等保险企业纷纷涉足养老地产，将养老和金融相结合势在必行，不仅老有所依、老有所为更加老有所得，入驻养老公寓享受福利分红，同时减轻开发资金压力。,感谢聆听！,