上海金山项目策略.ppt

联东上海项目市场,/,定位策略探讨,】,整合部门,:,营销中心市场部,时间版本,:,1.0(2010.11.17),1,Contents,1st:,本体研究,2nd:,市场环境,3rd:,项目定位,2,The 1st step,本体,金山区域地块、周边市场研究,3,项目位于上海市,11,大新城之一金山区新金山工业区。,金山位于上海市西南，杭州湾北岸。处于沪、杭、周山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。,区内已形成“两横三纵”高速公路网。杭州湾跨海大桥建成后，金山成为浙江快速进入上海的桥头堡。形成上海西南门户。,项目地理位置,金山整体发展正处于上升期,4,上海化学工业区：,市级工业园区，规划面积,29.4,平方公里，主导化学原料及化学制品制造业，产业集聚已十分明显，也是金山诸多产业园区中工业产值最高的园区,金山北部工业区：,主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业,金山北部工业区：,主要发展服装、轻工机械、建筑装潢等产业,金山中部工业区：,主要发展机械电子、汽车零部件及家纺等产业,上海精细化工产业园区：,规划面积,10,平方公里，主要发展石油化工，精细化工，有机化学新材料等产业,金山工业区：,市级工业园区，规划面积,58,平方公里，重点发展先进装备及电子信息、生物医药、新能源及环保、新材料、食品加工等五大支柱产业,项目区位,5,以莘奉金高速为界，南部为金山新城中心（行政中心化学工业区），北部为新的金山工业区。,项目位于金山工业区，距离绕城高速公里，沈海高速入口公里，沪金高速入口公里。,与市区联系较弱，游离于热点集中区以外，在区位无明显配套支撑情况下，产品自成一体成为重中之重。,项目区位,6,优势,劣势,规模优势：,1500,亩规模带来自我中心化的可能性；,路网发达：,地块周边“二横三纵”交通路网，对外通达方便；,区位劣势：,地块距市内,50,公里，区行政中心,10,公里，属城市边缘地带，与主城区较远。,区域成熟度差：,地块周边主要为生产工厂、村庄为主，区域缺乏商业、商务氛围。,项目优劣势,7,The 2rd step,市场,市场环境研究典型性区域案例分析,8,金山：,复地金石湾,上置海景大厦,长三角物流中心,上海服装机械城,宝山区域：,印象钢领,松江区域：,财富兴园,大业领地,企业财富公馆,浦东：,创研智造,总部湾,医谷现代商务园,闵行区域：,浦江智谷,总部,1,号,万科,Vmo,总部研发类项目分布,9,概况：总面积,:60,万，一期,8.2,万，容积率：,1.1,，含,7,栋独栋办公及一栋,5A,写字楼；独栋面积区间：,2100-5700,，写字楼单层,1300,（共,18,层）；,金山区内,唯一,一家独栋办公产品，园区品质比较高，,政府支持力度大,（入驻企业可享受,5,年的税收优惠政策，营业税、增值税、企业所得税，地方财力全部返还）；,现销售均价,7000,元,，租赁均价,1.5,元,/,天,平米，今年,6,月开盘至今,已销售,3,栋,（标蓝的三栋），共,1.1,万平米，面积均在,3000-4000,平米间，；,据了解，由于多数客户需求面积较小，一期的独栋已,分层出售,，最小面积,900,平米，项目二期产品打算,重新定位,，减小单体面积；,复地,.,金石湾,一期,二期,10,上置海景大厦,贵宾室,概况：项目位于金山新城，占地,0.8,万，建面,2.6,万，容积率,:3.20,，共,31,层，每层,1200,平米，层高,4,米；,金山区最高档的,5A,写字楼，紧邻金山城市沙滩，可三面观海；,2010-04-27,开盘，均价一直保持在,16000,元，区域写字楼均价在,12000,元左右；,据了解，项目自开盘以来销售情况不佳，近两个月开始好转，多数客户是浙江温州投资客，且相对集中在化工行业；,11,山鑫城市广场,概况：占地,2.4,万，建面,6,万，底层为商铺，,5-10,层为写字楼；,2007-11-2,开盘，商铺,1500,元，去年年底售罄，写字楼,12000,元（,8,月份以前,9800,元），现剩余很少房源；,长三角物流中心,概况：位于金山区亭林镇，商业用地，占地,1000,多亩，规划建面,50,万；,商贸集散地规划：,分商贸交易区、商务会展区、仓储物流区；,据了解，一期均是“商铺,+,住宅”的户型（底层是,46,平米的商铺，,25,层是,96,平米的纯住宅户型），捆绑式销售，价格,5500,元，二期写字楼尚未开工，产业集聚不明显，招商对行业无要求,上海电器城,与长三角物流中心类似，以居住及底商为主，底商基本经营电器类产品，但未形成规模；,上海服装机械城,均是,13,层捆绑销售的户型，但用做商业的居多，已形成较大规模的产业集聚；,金山区项目汇总,项目名称,区域,用地属性,产品属性,产品用途,租赁单价,销售单价,占地,建面,备注,销售情况,复地金石湾,新城,工业用地,独栋、写字楼,研发办公,1,6500,57,万,60,万,9,幢独栋办公楼、,2,幢,18,层高层办公楼,2010-06-01,开盘,山鑫城市广场,新城,商办用地,甲级写字楼,办公,10000,2.4,万,6,万,5-7,层为写字楼，两梯八户、,9-10,为写字楼，两梯三户,2007-11-2,开盘,上置海景大厦,新城,商办用地,甲级写字楼,办公,16000,0.8,万,2.6,万,临海，金山目前最高档的写字楼,2010-04-27,开盘,长三角物流中心,亭林镇,商办用地,商铺、写字楼,商贸交易、物流,5500,70,万,50,万,礼品、医药器械、电子元件、五金 交易中心,07,年开盘，一期项目为商铺，,2,期写字楼项目目前还未开建,上海电器城,亭林镇,商办用地,商铺,商贸交易,7000,40,万,50,万,电子电器 交易中心,2009-09-10,开盘，已基本售罄,金山化工建材市场,金山卫镇,商铺,商贸交易,1,13,万,10,万,底楼,50,平方米商铺,2,、,3,楼,100,平方米商务房,招商完毕,上海服装机械城,枫泾镇,商业用地,商铺,商贸交易、展览展示,8500,47,万,60,万,服装面料、服装机械 交易中心,招商完毕,金山国际贸易城,金山卫镇,商铺,商贸交易,17000,62,万,66,万,五金、服装、纺织品 交易中心,招商完毕,14,浦东：,创研智造,总部湾,医谷现代商务园,闵行区域：,浦江智谷,总部,1,号,万科,Vmo,浦东、闵行总部研发类项目分布,15,项目位于闵行区浦江镇，一期规划面积,303,亩中区为度身定制独立的每栋,8000,15000,平米的商务楼群，西侧为多层大平面的研发楼群，东侧为,14,栋独栋的企业总部；,目前在售的是中区，均价,8500,元,/,平方米，租金,1.6-1.8,元,/,平,中区,浦江智谷,16,项目位于闵行区颛桥镇，一期工程占地,250,亩，规划建设约为,21,万平方米，建造面积,900-2600,平方米。首批的,30,幢已完工且基本售罄；,办公楼一层挑高,6.6,米，可做成夹层；,二期,10,月开盘，面积在,11002000,平米间，价格,13000,元,/,平米；,总部一号,17,概况：项目位于浦东区康桥工业区内，规划总建面,32,万平方米，一期占地面积,10,万，建筑面积,13.4,万；,一期由,61,幢,4-5,层双拼及多拼写字楼组成，面积在,8001500,平方米之间，销售均价：,8500,元,/,平米；,项目一期,09,年,6,月开盘，现已基本售罄，二期即将开盘，有,51,栋办公楼组成；,创研智造,18,项目位于项目位于浦东区康桥工业区内，占地约,1400,亩，总建筑面积约,150,万平方,一期共,127,亩、建面,7,万平米，包括,17,栋独栋别墅商务楼、,3,栋,4-11,层的多功能研发楼,二期由,12,栋,1500-3000,平方米的独栋式研发楼（独栋及双拼、,3,层）及,8,栋,7000-13000,平方米的小高层研发楼（14,层）组成,。,上海总部湾,一期,二期,19,项目位于闵行区颛桥镇，占地,11,万平方米，建面,8,万平方米，容积率,:1.15,，共规划有,43,栋独栋办公,一期由,25,栋独栋组成，面积在,10003100,平米间，均价,7500,元，,08,年年底售罄,二期由,16,栋独栋及双拼组成，面积在,12003500,平米间，销售均价,10000,元，租赁均价,1.5,元,/,天,平米，现剩余三栋体量较大的独栋在售；,医谷现代商务园,一期,二期,20,区域,项目名称,占地,总面积,产品类型,面积段,售,/,租价,容积率,浦东,创研智造,150,亩,13.4,万,双拼、多拼,800-15008500,元,13.4,总部湾,1400,亩,150,万,底层独栋、高层独栋,1500-13000,0.7,医谷现代商务园,165,亩,8.9,万,独栋、双拼,1000-3500,9200,元,1.15,闵行,浦江智谷,1300,亩,88,万,大面积研发楼,8000,15000,7500,元,/1.5,元,1.2,总部,1,号,250,亩,21,万,高层独栋,900-2600,14000,元,1.3,万科,Vmo,135,亩,8.9,万,独栋、双拼、多拼,500-1200,2800,万,1.5,浦东、闵行总部研发类项目汇总,21,松江区域：,财富兴园,大业领地,企业财富公馆,松江总部研发类项目汇总,22,自,07,年至今，松江相继建成了一批独栋、中试研发产业园，如,大业领地、名企公馆、财富兴园,等。这些产业园以其鲜明的特征为区域带来强有力的影响，投入使用后大部分为研发、轻型生产，它们与同期建造的厂区一起构成了地区新的办公业态。,本案交通及整体环境,上虽稍有不及上述项目，但从上海的整体位置上来看，还是具有很强的可比性。,松江总部研发类项目汇总,23,大业领地,24,规模：项目总面积,60,万，一期,16,万，容积率：,1.3,规划：,4,栋独栋、双拼组成；主力面积：,1300-2500,双拼，,4200,平米独栋。,类别,层数,面积,栋数,套数,套型比,A1,4,1346,15,30,35.5,A2,5,1459,B1,6,1673,17,34,39.1,B2,7,2079,B3,6,1680,B4,7,1896,C1,8,2192,10,20,23,C2,9,2511,D1,9,4200,3,3,3.4,D2,9,4200,D3,9,4200,合计,45,87,100%,大业领地,25,现纯现房销售均价,65,00,元,，租赁均价,0.8,元,/,天,平米，,2007,年,1,月以,5500,元开盘销售，至今,已销售,80%,。,年均去化速度不足,5,万平米；小面积去化速度较快。,大业领地,26,规模：总面积,28,万，一期,16,万,(71,栋,),，容积率：,1.45,。,规划：,102,栋独栋、双拼、联排组成；,主力面积：,750-1000,联排，,1000-1250,双拼，,1500-2600,平米独栋。,层数：层。,名企公馆,现纯现房销售均价,5800,元,，租赁均价,0.8,元,/,天,平米，,2007,年,11,月以,5000,元开盘销售，至今,已销售,70%,。,年均去化速度不足,4,万平米；各种户型去化速度较为均匀。,名企公馆,28,财富兴园,规模：总面积,28,万，一期,8.3,万，容积率：,1.40,。,规划：,119,套独栋、双拼、联排组成；,主力面积：,650-850,平米。,层数：层。,产 品,层数,单体面积,层面积,组团面积,双拼型,4,646,162,1300,风车型,4,650,163,2600,围合型,4,850,213,1800-4500,展示型,4,400-600,95-145,2800-5000,弧线型,4,646,162,3600-6500,独栋型,4,1329,332,1300,财富兴园,30,现纯现房销售均价,5300,元,，租赁均价,0.8,元,/,天,平米，,2008,年,07,月以,4700,元开盘销售，至今,已销售,85%,以上。,年均去化速度,4,万平米；现存主要为联排户型。,财富兴园,31,分 期,指 标,大业领地,名企公馆,财富兴园,总体,占地,1800,亩,265,亩,280,亩,建面,60,万,28,万,28,万,容积率,1.3,1.45,1.4,一期,占地,178,亩,150,亩,112,亩,建面,16,万,16,万,8.3,万,容积率,1.3,1.6,1.1,单体,57,栋,70,栋,54,栋,户数,88,户,128,户,119,户,单套面积,2000,平米,1250,平米,697,平米,价格,6500,5800,5300,年去化,4.5,万,4,万,4,万,三项目的对比,：,产品均定位于研发及办公兼用，总体容积率集中,1.3-1.5,产品总体档次感不高，价格,5300-6500,元，年去化量集中,4-4.5,万。,面积跨度较大,700-2000,平米，入驻企业行业也比较分散。,松江总部研发类项目汇总,32,The 3rd step,定位,项目定位初步方向建议,33,前提：纯工业用地；需有一定形象产品，以向政府有所交待,依据一：金山区对入驻企业较为宽泛，一定规模企业获得生产性用地较为容易。,依据二：从现状来看，无商务氛围的区域作大面积总部独栋去化很难,依据三：从类似区域拥有较高去化速度的中试产品来看，以财富兴园、名企公馆为代表的中试产品都拥有较好的销售状况,小型研发独栋（,800-1000,）,+,中试厂房产品（,1200-2500,）,定位建议,34,类型,独栋,中试,厂房,商业配套,合计,面积,75924,139860,179820,3996,399600,百分比,19%,35%,45%,1%,100%,400*666*1.5=39.96,万平米,定位产品配比,35,定位产品配比,36,定位产品配比,37,THANKS,