2025年浅议房屋租赁中次承租人的优先购买权全文.docx

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浅议房屋租赁中次承租人优先购置权(全文)
由于房价居高不下以及流淌人口日益增长，租赁早已成为了人们最佳选择。而伴随租赁市场迅速进展，转租现象发生也日益普遍。所谓转租，是指承租人不退出租赁协议关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。我国《协议法》第224条对此做了明确规定。根据与否符合法律规定，转租有合法转租和非法转租之分。然而我国法律规定在确定了合法转租效力同步，却未能对应地予以次承租人所应享有，与承租人全都权利，这其中便包括优先购置权。立法上缺失，导致对于次承租人与否享有优先购置权这一问题一直存有极大争议。也使得处在转租关系微弱环节次承租人合法权益往往得不到保障。
一、次承租人优先购置权性质
房屋次承租人优先购置权本质上还是承租人优先购置权，因而讨论次承租人优先购置权性质本质上还是讨论承租人优先购置权。最高院贯彻《民法通则》意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月告知承租人。承租人在同等条件，享有优先购置权；出租人未按此规定出卖房屋承租人可以恳求人民法院宣布该房屋买卖无效。”我国《协议法》第230条明确规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前合理期限内告知承租人，承租人享有以同等条件优先购置权利。”
有关承租人优先购置权性责问题，一直存在着很大争议，重要观点有：“期盼权说”、“形成权和附条件形成权说”、“债权说”或物权说”等，在此不一一赘述。笔者认为，承租人优先购置权是一种附条件形成权，是法律予以承租人一项尤其爱惜措施，即承租人得以其单方面表达而形成以出卖人与第三人之间同等条件为内容协议，不必义务人承诺。并且，由于形成权行使后，相对人处在极不利地位，为了爱惜相对人利益，要对形成权行使设置肯定条件。这种条件可以是相对人同意,也可以是法律通过利益衡量直接规定。出租人出卖房屋时，当出租人与第三人确定了承租房屋出卖条件后，承租人只要依托自已单方意思表达，就可以形成以出租人与第三人同等条件为内容买卖关系，即将双方原有租赁关系变更为买卖关系，承租人优先购置权在作用方面明显与形成权相符。
二、次承租人与否享有优先购置权
次承租人优先购置权基础法律关系是转租人与次承租人之间转租协议，波及到当事人是出租人、承租人、次承租人和第三人，与承租人优先购置权法律关系存在着很大不一样，这也是有关次承租人与否享有优先购置权存在争议缘由。对此，持反对态度学者认为：“在租赁关系存续期间，出租人与次承租人没有直接权利义务关系，在出租人出卖房屋时，虽然承租人放弃优先购置权，次承租人亦无优先购置权”而这也是学界主流观点。但对应，也有学者从爱惜次承租人利益以及自由、效率角度支持次承租人享有优先购置权。
笔者认为次承租人应当享有优先购置权。既有支持次承租人享有优先购置权观点，重要是基于爱惜次承租人利益与自由、效率原则考虑。笔者赞同予以次承租人优先购置权观点，在此通过如下几种方面进行详细论述：
首先，优先购置权设计自身便是期望通过限制出租人所有权来实现对处在弱势地位特定主体立法爱惜。而相较于承租人而言，次承租人处在更为弱势地位。承租人情愿将房屋转租表明其临时不需要使用该房屋，因而次承租人对房屋依托性明显更大。此外，之因此选择转租而不实行转让租赁方式，是由于承租人一般可以通过转租来从中获利，也就是说转租金一般较原租金要高。并且若出租人出卖房屋，次承租人作为房屋实际使用人所受到冲击明显更大。因此予以次承租人优先购置权，明显符合该制度设计初衷。
另一方面，次承租人享有优先购置权也不会违反出租人意愿，不会损害出租人利益。正如上文所述，合法转租必需是经出租人同意转租，在出租人与次承租人间虽不存在直接法律关系，不过转租协议可以看作是出租人出租房屋意愿延长，由次承租人来行使优先购置权并不会违反出租人意愿，也不会对出租人利益导致损害。
最终，予以次承租人优先购置权有助于削减交易程序，减少交易成本，符合法律效率原则。次承租人作为房屋实际占有、使用人，行使优先购置权明显可以极大减少交易成本。并且实际生活中，次承租人在占有、使用房屋过程中，常常会根据个人喜好对房屋进行装修装饰，承租人优先购置权假如得到承认，既可以避开其投入成本遭受无谓损失，也能避开社会资源铺张，充足发挥房屋经济效用。也可以削减房屋卖给第三人时，因处理装修装饰物所产生纠纷。
三、确立次承租人优先购置权制度
若确定次承租人享有优先购置权，则会引起诸如行使条件、告知义务履行、优先权顺位等一系列问题，因而必需确立次承租人优先购置权详细制度以保障实行。
（一）立法规定次承租人享有优先购置权
民事优先权设定应当基于法律明文规定。由于优先权是基于尤其社会政策和理由而设定，具有公益性。考察各国优先权立法例，可以懂得优先权不仅应当法定，并且是一种法定性极强权利。正如上文所述，次承租人作为弱势群体应当享有优先购置权，然而优先购置权行使不可以仅仅根据法律条文之间类推，而应当依托明确法律规定。因而应当通过立法来弥补法律空白，明确予以次承租人以优先购置权。
二）行使要件、必要限制及告知义务有关规定
有关次承租人优先购置权行使要件设定可以参照承租人优先购置权行使要件，即以出租人出卖租赁物为前提要件，次承租人根据法律规定在合理期限内，在同等条件下才能行使。此外，与承租人相似，次承租人也应当受非出卖场所下限制，即在互易、赠与、继承、公法行为等场所下不享有优先购置权利。此外，当房屋共有人行使优先购置权及房屋出卖给近亲属时，次承租人优先购置权也应受限。
至于告知义务履行，正如上文所述，为避开多次转租状况下，出租人难以告知从而导致处分权行使受限。应当规定承租人告知义务，即在出租人履行告知义务之后，由承租人持续告知次承租人。当然，为促使承租人准时履行告知义务，应予以次承租人对应赔偿恳求权，并且承租人履行告知义务期限应当较短。
（三）承租人与次承租人优先购置权顺位问题
确定次承租人优先购置权所导致承租人与次承租人优先购置权冲突问题，是最需要处理。两个优先权顺位问题也一直备受争议。笔者认为对于这一问题不能一概而论，应当分状况进行详细争论。
1、我国合法转租实际上分为出租人事前同意与事后追认两种状况，我国《有关审理城镇房屋租赁协议纠纷案件详细应使用方法律若干问题解释》第16条对此作了明确规定。若是通过出租人默认方式确定转租，则承租人优先购置权顺位在先。由于优先购置权产生肯定程度上是基于当事人之间信任，现实生活中也许消失这样状况，即出租人不一样意承租人将房屋转租，却又疏于异议，导致转租有效，而该转租协议实际上是违反出租人真实意愿。此时，若出租人出卖房屋，承租人优先购置权顺位应当在先，由于出租人当时基于对承租人信任，签订了房屋租赁协议，与次承租人之间并不存在租赁合意。承租人优先购置明显更利于爱惜出租人合法权益。
2、若是征得出租人事先同意合法转租，则一般状况下，次承租人优先购置权顺位在先。正如上文所述，次承租人是房屋实际占有和使用人，由次承租人优先购置房屋可以最大程度地运用房屋，极大地减少交易成本。并且若次承租人已对房屋进行了装修装饰，可更好地运用装修装饰物，避开房屋在出卖给第三人之后，因处理装修装饰物所导致纠纷。并且承租人转租房屋阐明该房屋对承租人而言非生活必需，次承租人对房屋需求更高，在确定优先购置权顺位时更应当以爱惜次承租人生存利益为重。
尤其状况下，即若承租人将房屋部分转租、部分留作自用，这也是现实生活中常见情形。本文认为，若次承租人租赁部分与房屋其他部分是可分，则对于该部分，次承租人优先购置权顺位在先。若是不行分，则承租人优先购置权顺位在先，这样可以削减利益冲突，简化法律关系。由于现实生活中，常常消失承租人将所租房屋部分转租给数个次承租人现象，若规定次承租人优先购置权顺位在先，则各次承租人之间冲突难以协调，互相间顺位不行能辨别先后，反而会阻碍出租人对于房屋处分权行使，有也许会损害到出租人利益。
（编辑：琛！

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