2021年全球房地产科技白皮书.pdf

仲量联行全球房地产科技白皮书中国|2021年11月拓宽全球视野 推动科技创新研究报告李倩玲大中华区首席执行官 仲量联行拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月2自2020年仲量联行首次发布构建开放生态，重塑行业价值以来，我们欣喜地看到中国房地产科技生态圈的发展蒸蒸日上。在房地产龙头企业、科技领军公司和各大专业机构的推动下，开放协作已成为行业转型升级的关键词。纵观世界，仅2021年上半年，房地产科技赛道已经吸纳了97亿美元投资，创历史新高。房地产行业的数字化转型已经驶入“快车道”，在此背景下，我很荣幸地向您推荐仲量联行发布的首份全球房地产科技行业白皮书拓宽全球视野，推动科技创新。我们的研究团队对全球房地产科技企业、产品、解决方案和商业模式做了细致梳理，总结出未来房地产科技发展的三大主题、房地产科技企业服务的两大趋势以及房地产科技应用的五大场景，以期为企业合理布局数字化创新战略提供参考，助力行业实现高质量转型和升级。仲量联行一直以推动科技创新为使命，过去5年持续加码布局房地产科技赛道。2016年，我们联合美国麻省 理 工 学 院 成 立 房 地 产 创 新 实 验 室，从 设 计 和 科 技角度出发，探索建筑、社区和城市的未来。2018年，仲量联行在硅谷成立JLLSpark风险投资基金；2019年，专注于加速业务创新的科技部门JLLT成立，并于2021年先后收购Skyline AI和Building Engines等优秀房地产科技企业。在中国，仲量联行于2019年联合行业领袖，发起了首个专注房地产科技创新的企业联盟“城越UrbanLab”，长期致力于培养和发展有潜力的科技企业，为市场提供创新技术解决方案。2021年，我们推出了中国首个覆盖超过200多个城市的办公楼市场信息数据产品“JLL睿见数据”、中国首个房地产全业态数字化资管SaaS平台“臻量”，助力行业参与者实现智慧决策和高效管理。展望未来，我们认为可持续发展、以人为本、健康福祉将继续引领房地产科技的发展，重塑行业价值。科技将成为推动全球实现绿色发展的关键，并有望成为房地产行业脱碳征程的利器。此外，技术结合创新也可以从人性化角度出发，打造“空间即服务”的商业模式。由疫情加速的未来办公时代下，通过科技善用空间以满足员工的健康福祉需求，对企业而言变得更为举足轻重。我们也期待着与来自各界的新生力量，联动产业上下游、政府部门和学术机构，构建富有开放、透明、协作精神的生态，促进行业创新变革，共同打造韧性和智慧并存的未来城市。序拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月3目录引言 4全球房地产科技三大主题 6房地产科技企业服务两大趋势 8 未来办公 9 资产管理 10全球房地产科技应用五大场景 11 收购与重组 12 设计与施工 13 物业与设施管理 14 租赁与营销 15 财务与估价 16技术抓客 17全球房地产科技市场格局 20 重点地区 21 风险投资的后疫情趋势 22未来：挑战与机遇并存 24拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月4房地产行业正在加速拥抱科技新冠疫情的爆发促使不同地域、行业和各级政府加速推动科技落地。房地产行业的转型虽然稍显笨重，但是诸如远程办公、公共健康、流调追踪、“非接触式”服务等后疫情常态正在颠覆传统商业模式，倒逼产业创新。与此同时，日益成熟的科技生态也为房地产企业的数字化转型提供了源动力。随着互联网原住民步入社会，由于他们对居家环境、工作场所以及城市生活的智能化需求普遍较高，新一代消费者和企业对于科技化程度的期待也将水涨船高。科技正在重塑人与建筑之间的互动关系，带动房地产行业朝着以人为本、韧性增长、肩负责任的未来方向发展。房地产科技市场规模持续扩大即使没有疫情这只“黑天鹅”，房地产行业身处动荡的市场环境和严格的政府监管之下，转型压力依旧空前。今天科技的进步无论是受益于电信和硬件端突破而实现规模化部署的传感器，还是由机器学习及人工智能所推动的流程自动化都在切实推动产业方方面面更快发展。经过近十年的发展，房地产科技市场的规模和复杂性迅速攀升。据仲量联行统计，全球有近8000家企业可以为建筑环境提供科技解决方案，该数量较10年前增长超过300%。然而对于企业端用户而言，无论是采取自主研发、第三方外包、战略合作，还是并购决策，在实际落地和筛选关键技术、供应商以及创新模式方面依然困难重重。造成房地产企业在数字化转型上犹豫不决的局面，一方面是由于领军型企服科技公司尚未涌现，另一方面也是因为传统地产商在系统集成开发方面“内功”不足。面对层出不穷的科技产品和解决方案，能够先人一步合理布局科技战略的企业将占据先驱优势。泛ESG科技创新成为关注焦点下一阶段房地产科技的创新和应用，不仅来自技术变革的推动，更是全球在应对由城市化、人口结构转变、信息爆炸所引发的有关网络安全、数据隐私、市场透明等长期结构性挑战的必要举措。可持续发展、健康与福祉等泛ESG（环境、社会和治理）举措正走向前台。随着越来越多的政府、企业和公民做出“净零碳排放”承诺，可赋能建筑减排和提升城市韧性的科技将变得至关重要：例如存量建筑的能耗及健康监测、未来建筑设计和新材料等。共同构建开放、透明、协作生态后疫情时代，越来越多的房地产企业开始正视陈旧的商业模式以及市场结构变化所带来的影响，房地产科技有望迎来全面铺开的行业拐点。然而当前行业面临格局分散、标准缺失等痛点，对那些数字化转型战略尚未理清的传统企业提出了更严峻的挑战。科技从源头重塑商业模式的同时，也在改变居民和城市环境的互动方式。房地产行业更应以打造宜居、健康、可持续的建筑和城市为己任。引言拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月5信息监测信息监测用户体验用户体验未来办公不动产资产管理可持续发展智慧城市健康福祉房地产科技应用五大场景全球房地产科技发展三大主题全球房地产科技企业服务两大趋势项目管理数字营销线上平台用户体验绿色施工线上平台数字交易智能合约战略选址测算估价数字金融财务管理合规避险新材料收购与重组设计与施工物业与设施管理租赁与营销财务与估价清洁能源自动化管控自动化管控自动化管控灵活办公共享服务 共享服务 租约管理机器人空间设计空间设计数字设计数字设计数字设计信息监测信息监测信息监测拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月6全球房地产科技发展三大主题可持续发展打造低排放、高韧性的楼宇和城市是全球房地产行业的使命。目前现有建筑温室气体排放占全球总量的28%。因此无论对于投资机构、企业租户、项目业主还是政府部门，高效能耗管理都是实现“净零碳排放”承诺的重要一环。科学的城市规划、政府的有力监管、创新的绿色施工和建材，可以助力未来建筑符合更高的环保要求。智慧城市随着城市化运动在全球大规模展开，各地的城市治理也变得日益复杂。人们的工作和生活方式正在发生剧变，结合日益增长的健康需求，以及应对气候变化挑战和低碳发展的紧迫性等多重因素叠加，城市和建筑的使用方式正从源头产生变革。为打造敏捷、灵活和复合的管理系统、实现转型发展，越来越多的城市将目光投向新兴技术和数据平台。健康福祉新冠疫情凸显了公民对安全健康、人性化和线下社交的空间需求。目前全球形成的普遍共识是，健康的城市和工作环境可以在提升幸福感的同时实现降本增效。国际上WELL和FitWel等机构已经围绕楼宇卫生安全和健康福祉，建立了有关室内空气质量、水质、温度、噪音、病毒防治的评价体系，并将其融入建筑设计阶段。此外，健康监测、用户体验、个性化遥控等也是提升楼宇健康标准的热门手段。去年疫情的爆发更是推动了无接触技术、自动化以及清洁机器人领域的创新发展。1拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月7在全球背景下，房地产科技企业主要集中在以下四个赛道：1.低碳建筑设计施工研究表明，建筑设计与空间布局对实现零碳排放以及健康福祉至关重要。室内环境因素如灯光、空气质量、温度、湿度、噪音等被证实会影响人的生理、心理健康以及工作效率。基于建筑信息模型（BIM）和数字孪生技术开发的设计软件和平台，能够帮助设计师根据建筑全生命周期碳排放仿真模拟的结果，不断优化改进以达到最低能耗。今天BIM概念已延展至城市信息模型（CIM），整合了景观3D建模、地理空间分析等功能，为交通、能耗、环境提供全新分析维度，助力城市可持续发展和韧性规划。此外，新建材的研发、装配式建造、3D打印等新施工技术也备受关注。2.楼宇数字化升级建筑能耗和运营数字化是实现可持续管理的第一步。市场上大部分存量建筑仍面临信息分散凌乱、集成平台缺乏、软硬件系统不兼容、实时监测能力不足等痛点。随着传感器等监测技术日益普及，楼宇数字化升级步伐开始提速。目前已有不少科技企业提供监测建筑能耗、温室气体排放、暖通空调系统等实时精细化数据服务，并结合智能分析软件优化楼宇运行效率。此外，空气质量、温度、光照等与健康舒适度相关的数据也能通过热成像仪等传感设备进行实时监测，为打造以人为本的楼宇提供决策支持。值得一提的是，部分科技企业所提供的软硬件已经解决了与既有平台之间的兼容性问题。3.自动化智能管理先进的传感器设备和强大的分析算法为楼宇管理系统（BMS）智能化提供了源动力。楼宇精细化和自动化管理的房地产科技产品层出不穷，例如根据实际使用面积的人数动态调节照明和供暖设施；基于空间使用习惯实现自动管理；通过辨识系统异常提前预警以减少设备维护成本、延长其使用寿命等。此外，过去一年基于语音和手势识别的非接触门禁系统、智能机器人、远程操控系统等科技解决方案，在楼宇疫情防控和健康安全管理环节的应用发展迅速。若能与BMS实现有效结合，物业服务的质量和效率将得到进一步提升。4.用户体验及服务由于空间使用的模式和需求在后疫情时代发生了明显变化，对于房地产企业而言，为达到楼宇健康标准、提升用户幸福感、实现租户远程办公，科技已然成为必要手段。例如，让租户灵活预定空间和相关服务并及时与运营团队进行沟通，实时反馈诸如利用率、健康指标、热力图等监测数据，助力业主提升服务效率和质量。有科技平台将用户体验提升与物业管理相结合，满足用户对于温度、灯光以及设备维护等一系列定制化需求。对于企业而言，赋予员工自主调节环境的能力也有利于提高团队协作和工作效率。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月8房地产科技企业服务两大趋势未来办公：疫情不仅推动了企业的数字化转型，也模糊了办公空间的界限。员工需要无论身处何地都能安全、高效、无缝衔接地工作，企业则需顺应潮流寻找能同时满足混合型办公、远程办公以及动态管理等不同模式的途径。资产管理：流程自动化让资产对标和报告生成更具时效性，引入大量针对性数据还可以提高投资战略的精准性。与此同时，“空间即服务”的理念也正引领房地产企业不断提升服务水平和空间坪效。对于企业租户而言，科技赋能资产灵活管理至关重要，在合适的时间提供符合员工办公需求的空间。2拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月9围绕未来办公，一系列创新模式和解决方案的探索正在展开：灵活办公 仲量联行近期发布的一份针对全球企业员工的调研结果显示，66%的受访者希望在不同地点工作，因此企业能否提供灵活办公的选择将成为吸引人才的关键之一。随着联合办公品牌的扩张规模和速度在疫情后进一步放缓，越来越多的开发商开始推出自主运营的灵活办公服务。已有不少平台可以根据客户的定制需求匹配合适的灵活办公空间，而租赁管理软件可以简化灵活办公短期租赁合约的流程。空间设计员工对办公模式的混合需求正在重塑空间的设计和功能，而科技在这一过程中将发挥核心作用。为支持员工在家或远程协同工作，企业需要搭建强大的数字化链接和基础设施以兼容物联网、5G等变革技术。为支持不断细化的协作需求，企业需提供更多的会议空间和线上会议软硬件，甚至尝试增强现实（AR）等可以提升与会人员沉浸感的新兴技术。未来的企业办公空间将在团队建设和品牌营销方面扮演更加重要的角色，这意味着空间功能布局和设施设备也将随之改变。办公空间的改造和升级往往耗费大量人力和时间，而全新的数字化设计软件可以根据员工密度、流动性和业务需求，定制并调整装修施工方案。企业还可以通过虚拟或增强现实（VR/AR）实时查看方案效果，提升设计装修的效率。高效管理未来办公意味着企业需要在分散的团队组织中经营生产、留住人才、高效合作，这为企业管理带来了前所未有的挑战。因此，企业更需深刻理解办公空间的使用情况，以支持资产优化和规划决策。基于传感器和物联网技术，可以将空间利用率量化并提炼决策所需的关键信息，并在数据分析的基础上实现设施设备的自动化管理，例如根据空间利用情况安排保洁，根据历史使用情况预定消耗品等。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月10围绕资产管理，自动化和智能分析为企业租户和投资机构提供了更多资产升值空间：企业租户用户 空间规划管理陈旧刻板的企业不动产管理模式正在被数据驱动的战略所取代。今天员工意见能及时通过问卷、传感器或手机小程序被获悉，评估、战略、规划、设计、装修等办公空间优化环节从静态变为动态，迭代速度也随之提升。具有深度学习能力的传感器还可以结合企业、环境和用户数据重新校准并预测办公空间的实际需求。科技同样可以赋能零售等其它类型物业的空间管理。人流分析和空间使用率分布图可以帮助业主及时调整租金定价和业态配比。人流和库存监测也有助于优化店铺布局，甚至开拓像AmazonGo这样的无人零售体验业务。资产对标及监测环境监测、空间利用率等指标能有效帮助企业兑现气候治理承诺，维护员工健康福利。实时掌握空间的利用率和服务需求还有助于企业及时调整扩张或整合策略，优化财务绩效的同时适应不断变化的工作协同模式。在此基础上，海外已有解决方案提供动态资产规划管理的预测性建议。战略选址策略企业不动产的灵活配置是实现混合办公的关键。随着灵活以及共享办公的数量不断上升，基于地理信息的新兴分析工具开始被用于企业选址。此外，精准选址对零售、物流等身处拐点的行业也尤为重要。以零售企业为例，结合地理位置、案场人流、手机信令等大数据分析已成为区位评估的新常态。物流企业可以利用地理空间分析工具，识别指定范围内的消费习惯和人口结构，满足最后一公里的配送需求，并测试自动驾驶、无人机等新兴配送方式。地产投资机构 项目对标及报告项目对标和报告生成是地产投资场景中自动化程度最高的环节，不少解决方案已经实现了内部数据整合和外部数据对标等功能。报告流程标准化可以显著提升资产管理效率，辅以自动估值模型也能有效提高精准性和时效性。由于专业壁垒较高，覆盖全流程的成熟解决方案尚未出现：例如基于物业项目层面各条业务线的现金流合并，或驱动各级别管理层决策的定制化报告生成。资产运营管理随着越来越多的企业租户转向混合办公，针对租赁服务的质量以及灵活性的要求也越来越高，用户分析和体验优化将成为留住租户的战略核心。租户体验、即时沟通和意见反馈将成为资产运营管理流程中的重要构成。对于零售资产业主而言，精准了解空间内人流分布也有助于识别业绩表现更佳的品牌租户。3拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月11全球房地产科技应用五大场景收购与重组 线上并购平台 数字化交易 智能合约 战略和资产选择 数字设计 创新施工技术和材料 项目流程管理 健康和福祉 楼宇数字化监控 物业自动化管理 租户/用户体验 机器人和智能材料 线上房源平台 数字化租约管理 共享服务平台 营销和分析工具 测算与估价 借贷 募资 资金结构和合规设计与施工物业与设施管理租赁与营销财务与估价拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月121.收购与重组 谈判和交割是房地产交易中最耗时的环节，也是迄今为止科技应用的一个短板。这一方面是由于招投标和谈判过程中人际关系的独特性；另一方面，许多涉及到交割法律环节的科技智能合同、区块链、流程自动化等，在落地前需获得监管机构和行业上下游的广泛认可。尽管如此，一些能显著改善并提升交易效率的科技产品已开始崭露头角。疫情期间大量人工交易流程的线上化进一步助推了这一趋势。线上并购平台商业地产并购交易高度依赖于行业资源和营销投入。目前主流的商业地产类线上平台仍以个人投资为主，专注于非投资机构和散售交易。投资机构仍然难以进行跨资产类别的筛选。随着在线商业地产信息平台的数量和规模不断扩大并整合，项目信息数量、质量和专业度成为了提升平台活跃度的关键因素。CoStar Group1987|华盛顿特区，美国房地产服务提供商，主要为用户提供房地产信息和分析，2020年收购Ten-X公司的商业地产部门。Ten-X1990|加利福尼亚州，美国通过竞价进行销售的在线房地产平台。数字化交易虽然一站式数字化交易目前仍处于探索阶段，但在过去一年，对地产交易云平台、电子签名等数字化产品的需求明显上升。世界各地越来越多的市场监管部门对数字认证机构的态度也更加开放。随着尽职调查和交易结算的数字化程度不断提升，尤其是交易数字中台的建设有望显著简化交易流程。目前数字化交易平台在住宅领域已有较为成功的案例。Aucspace2020|伦敦，英国房地产在线拍卖平台，为买家即时提供有关拍卖资产的法律文件摘要。Openn Negotiation2016|克莱蒙特，澳大利亚房地产销售平台，通过提供一个竞标平台，帮助买卖双方找到房地产的真实市场价格。BidX12011|都柏林，爱尔兰房地产数字化交易平台，允许全球的买家和卖家以最高效和透明的方式在线完成交易。Dealpath2014|加利福尼亚州，美国房地产云投资交易平台，致力于通过软件为房地产投资机构和开发商提供数据协作支持。PEXA2010|墨尔本，澳大利亚澳大利亚房屋交易所，是唯一的全国性电子产权交易平台。智能合约自然语言处理（NLP）、人工智能等技术能快速提取或自动填写法律文件中的关键信息，从而加快审查的进程。由于商业地产交易合同的定制化程度相对较高，针对该场景的解决方案仍有待开发。在英国和瑞典，区块链技术正被用于住宅合约的电子化交易认证试点。由于缺乏完善的监管系统，短期内该技术是否能大范围推广仍有待观察。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月132.设计与施工为应对全球气候变化、疫情引发的健康关注、人口结构变化等挑战，不断改进建筑设计和施工技术对重新定义建筑功能和空间已变得越来越重要。数字设计建筑信息模型（BIM）或数字孪生可以模拟楼宇实际运营表现，并根据结果调整建筑设计要素、检查施工是否合规，甚至在竣工后持续监测建筑性能，实现高效节能的同时提升物业 韧性。Cityzenith2009|芝加哥，美国智慧城市软件公司，提供基于数字孪生技术的软件和管理平台。VU.CITY2015|伦敦，英国3D智慧城市设计和规划平台。创新施工技术和材料模块化或装配式建筑科技，是在可控的环境内提前生产加工各类标准化的建筑构件，然后运输到现场进行组装搭建，提高施工效率从而实现成本管控。此外，大型混凝土3D打印机、自动砌砖机器人等创新施工技术也正处于研发阶段。可自行修补裂缝的混凝土、根据天气条件自动调节透明度的“智能玻璃”等环保新材料，同样有助于减少建筑物全生命周期中的碳排放和成本支出。Prescient2012|夏洛特，美国多户预制装配式结构系统提供商，能够将3D的BIM图纸转换为自动装配指令。项目流程管理目前项目流程管理软件几乎囊括了建筑施工的所有环节，例如成本估算、远程即时通信和绿色建筑标准合规等工具。随着建筑施工项目所产生的数据量猛增，搭载人工智能技术的软件可以实时监测施工效率并提供优化方案。与彻底颠覆现有施工流程的技术相比，运用新科技升级项目管理方法可以更快地提升效率。Procore2003|加利福尼亚州，美国基于云的施工管理软件提供商，拥有建筑项目管理、项目数据分析、查看创建、编辑不同位置的团队共享项目数据等功能。Green Badger2013|萨凡纳，美国LEED认证项目全过程管理SaaS提供商。Versatile2016|加利福尼亚州，美国建筑工程智能化服务商，使用人工智能和物联网优化建筑施工流程，主要产品CraneView能有效提高起重机利用率。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月143.物业与设施管理无论办公、零售，还是物流仓储，如今各类资产管理都开始注重提高用户参与度、安全健康和管理精细化。随着环境健康标准不断提高，加之疫情防控所带来的成本压力和远程监管需求，都使物业与设施设备管理的压力持续攀升。楼宇数字化监控混合办公空间模式对管理灵活性和动态性提出了更高的要求。物联网和传感器设备的投入可以有效监测空间占有率、设施设备使用情况等，以保障物业正常运转和开源节流。此外，环境和健康指标正成为评价楼宇运营表现的一个重要因素。高效的物业管理解决方案可以兼容多种类型的系统和设备，并基于统一数据平台自动生成评估报告。Corrigo1999|艾伦，美国CMMS数字化物业管理云SaaS平台。物业自动化管理融合实时监测和机器学习的高级分析工具不仅可以实现流程管理自动化，还可以针对设备故障等发出预警，预防安全事故。通过将BIM、数字孪生等技术与物业管理场景结合，有望提升建筑的实时分析和预测能力，从而实现真正意义上的物业自动化管理。目前这一类管理模式的前期投入成本依旧巨大。Turntide2013|加利福尼亚州，美国智能电机系统研发商，专注于生产结合物联网建筑自动化技术的智能电机系统，以优化效率并减少电力 消耗。Signify2016|埃因霍温，荷兰照明设备研发商，提供智能互联LED产品、LED照明控制系统。arbnco2015|苏格兰，英国商业建筑能源和健康数据管理优化平台。租户和用户体验租户体验和意见反馈类软件已开始在办公楼和长租公寓管理中普及。对于办公空间用户而言，手机应用程序让设备故障保修和维修流程管理变得更加便捷和高效。在零售行业，消费者参与更是无缝全渠道体验的关键要素。无论是疫情期间维持购物中心持续运营的3D虚拟商城，还是如今购物中心内布置的各种交互或沉浸式展示装置，均可以提升消费者体验。对于商家而言，通过打通线上线下会员或对店铺内消费者的活动轨迹进行分析，可以更精准地向顾客投放和推送广告，有些店铺甚至基于货架追踪技术实现了实时自动补货和结账。Amazon Go2018|西雅图，美国亚马逊无人便利店。HqO2017|波士顿，美国为商业地产企业提供即时的用户服务管理平台。JLL Jet2020|芝加哥，美国提高企业员工混合办公体验的手机应用程序。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月154.租赁与营销大型商业楼宇交易的复杂性阻碍了商业地产销售和租赁平台的发展。目前大部分平台仍专注于规模较小、交易结构相对简单或特定类型资产，大型机构客户的需求尚无法被满足。这一现状正在发生改变：一方面大宗物业资产更加频繁地整合、扩张及重组；另一方面，数据中台和客户关系管理系统（CRM）等企业端数字化营销工具越来越普及。然而，市场上大部分解决方案仍着重于营销和租赁过程中的某些特定环节，例如大幅缩短交易时间、提升营销效果、增加客户参与等。线上房源平台由于线下营销、实地考察等活动受疫情限制，在线租赁市场开始由住宅逐渐渗透至其他物业类型。线上平台不仅可以让租户搜索、查看并分享房源，还能同时帮助房东将房源和营销内容与租赁管理解决方案集成，或根据租户预审资质匹配合适的 房源。LoopNet1995|华盛顿特区，美国在线商业房产租售网站，2011年被CoStarGroup收购。VTS2012纽约，美国商业地产交易服务提供商，帮助房地产所有者、经纪人和投资者利用数据做出决策，获得自身所需的 房源。CREXi2015|加利福尼亚州，美国商业地产交易服务平台，致力于简化房地产交易流程。TenantBase2014|纳什维尔，美国房产经纪平台，提供技术支持的经纪平台，简化了为中小型企业寻找和租赁办公空间的过程。数字化租约管理数字化租约管理工具可以极大简化招商和签约流程，越来越多的经纪人和代理人得以从线下转为线上。目前此类解决方案供应商数量有限，业主和租户仍然面临交易时间冗长、流程碎片化、招商效果不佳等问题。与此同时，市场上也只有极少数解决方案可以覆盖整个租赁管理周期。随着企业对灵活办公需求的不断增长，专门处理租户高周转和实时空间追踪及预定的软件应运而生。除了一些较大的联合办公运营商自主研发的工具之外，也有科技企业出现并为业主快速搭建系统并管理空间。Azara2021|芝加哥，美国企业房地产数据和洞察平台，赋能企业主动做出数据驱动的投资管理决策。Essensys2006|伦敦，英国灵活办公空间管理平台，提供下一代办公空间体验所需的软件和数字基础设施。共享服务平台近年来，专门提供“共享服务”产品（如酒店、联合办公、民宿）的平台迅速崛起。然而由于新冠疫情的爆发，共享服务在一些国家开始出现放缓和整合的趋势，尤其是联合办公受到了“居家办公”兴起所带来的巨大冲击。目前联合办公以及其它灵活共享空间平台已经覆盖全球大部分市场，涵盖从住宿到快闪店等几乎任何类型的空间需求。随着居家办公政策日益灵活，可以选择的物业类型也更为多样，未来共享服务仍有可能继续扩张并逐渐日常化。Airbnb2008|加利福尼亚州，美国民宿租赁平台，致力于短期出租房屋或房间的服务。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月165.财务与估价新冠疫情给机构募资和融资带来直接压力，尤其是商务差旅的限制降低了全球资本的流动性。如今虽然绝大部分数据存储、监管支持、自动估值等解决方案仍停留在行业应用的初级阶段，但已经可以有效提升募资、融资以及估值的数字化水平。展望未来，新技术除了支持交易测算之外，也提供了包括众筹、分式产权、数字资产等在内的多种融资方式，为降低投资门槛和提升资产流动性拓展了可能性。LendInvest2012|伦敦，英国P2P抵押贷款平台，专注于面向房地产专业人士提供融资服务，并为个人和机构等用户提供投资房地产所需的抵押贷款。Cadre2014|纽约，美国房地产投资平台，基于大数据等技术，整合多家房地产项目资源，为投资人提供投资咨询与建议，帮助投资人实现收益。测算与估价近年来，大量交易和补充数据提升了人工智能估值的精准性。在海外住宅市场，这些技术已经被应用于在线交易平台，用于二手房估价及交易等业务。由于商业地产不同资产之间的差异性较大，自动估值模型（AVM）进展较为有限。另一方面，通过不断融入便利设施、交通服务、ESG以及住户满意度等新的数据包，结合房地产行业和企业内部资产数据，测算的效率、实时性和准确性都有望提升。然而，这将是一个非常耗时且复杂的过程，且大部分模型目前定制化程度有限。GeoPhy2014|代尔夫特，荷兰房产大数据分析平台，主要为房地产和金融部门提供数据库和分析工具。借贷近年来住宅市场的网上借贷和按揭服务平台快速发展，提供包括安全首付、即时按揭贷款、房屋净值信用贷款等多种方案。然而，商业房地产中的债务筹资涉及大量利益相关方，人际关系和交易流程都更为复杂。自全球经济危机以来，强监管下的银行贷款受限为其它融资渠道提供了机会，使非银行来源的贷款比重大幅增加。RealAtom2016|阿灵顿，美国商业房地产贷款和债务管理软件平台。募资线上融资平台通过整合基金管理人与潜在合伙人，筛选、分析、识别并匹配尤其是与私人投资者之间的对接机会。一旦融资进入谈判阶段，敏感文件可以通过数据库被分享和追踪。身份验证（KYC）或反洗钱（AML）等合规流程也可通过投资者身份信息认证平台高效完成。点对点众筹借贷平台为更多机构和个人投资者参与房地产融资提供了渠道。虽然目前大部分国家尚不具备相关监管体系，个别二级市场已开始就通证化和分式产权进行试点。此外，在某些海外市场重现的单物业房地产信托投资基金（REITs）也可能成为另一种增加流动性的 渠道。4拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月17技术抓客发掘前沿科技探索诞生于实验室和顶尖科研机构的前沿科学及技术突破，是抢占房地产科技红利最为有效的方式之一。MIT“技术抓客”（MIT Tech Tracker）是由仲量联行与美国麻省理工学院联合设立的创新实验室（MITs Real Estate Innovation Lab）开发，通过结合机器学习算法和行业专家的洞察解读，筛选、追踪、预测那些重塑房地产并改变人类生活、工作和娱乐的通用 技术。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月18在实验室主任Andrea Chegut博士的带领下，MIT“技术抓客”整合海量数据，追溯通用技术从萌芽起源、创新研发、颠覆行业到最终完全融入日常生活和建筑环境的全过程。首席研究员James Scott所带领的行业专家团队对一切可能影响建筑环境的科技进行探索，根据投资、学术和社交媒体平台上的数据，并结合自主研发的算法评估判断前沿科技的发展趋势，并预测其成熟的时间节点。每项技术都展示了三类关注度指标：学术研究：基于MITDSpace中收录的学术论文以及开源文献，捕捉技术关键词被提及频次和专利数量。社交媒体：利用Twitter作为衡量社会大众对于不同技术关注度的主要渠道。风险投资：通过初创企业数据库持续追踪不同类型科技企业的数量及融资总量。仲量联行在其中发掘了七股尚在萌芽阶段但有望重塑房地产未来的技术新势力。变革技术新势力2.火星混凝土|Martian Concrete如果有一天人类在火星上建造建筑，在没有水的环境中可以用硫磺代替生产混凝土。科研人员发现根据火星的重力调整计算，火星混凝土的强度具有可与地球混凝土媲美的抗腐蚀性，可用于管道、景观设计等非结构性应用。在固化时间方面，火星混凝土一般只需一到两个小时，而传统混凝土则需28小时。1.石墨烯|Graphene石墨烯是由紧密排列的碳原子组成的单层蜂窝状栅格材料，仅一个原子厚，却比钢铁坚硬100倍，是已知宇宙中最强材料之一。石墨烯不仅具备弹性、透明、高导电性等特点，而且无法被绝大多数气体或液体渗透。由于在节省生产材料的同时可以实现更高的坚硬度和抗渗性，因此利用石墨烯加固的混凝土可以减少建筑施工过程中的碳排放。文献中出现次数融资总量科技初创公司数量新闻报道数量专利数量社交媒体话题量学术研究风险投资社交媒体拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月194.超能细胞|Hypercells超能细胞是一种可变形的立方体机器人。初始形态是边长为10厘米的正方体，通过六个内置活塞结构将其弹性覆膜变形为球体。重心摆动使球体向任意方向滚动，并通过内置微型芯片感知周边环境，互相沟通以避开障碍物。利用超能细胞打造机械式移动建筑，可以秒变空间并充分发挥楼宇价值，甚至实现建筑物的自主建造。5.自洁材料|Self-cleaning materials自洁表面受荷叶、壁虎脚和水黾等仿生学启发，能够通过本身结构从其表面清除任何碎片或细菌。这类材料可以使建筑物实现自主清洁，从而降低运营成本。6.机器纤维|Fiberbots机器纤维由麻省理工学院NeriOxman团队研发，是一种可以高速生产独立强化纤维管的集群机器人。这种玻璃纤维管针为建筑围护结构提供了节能、绿色、可持续的解决方案。由于构成机器纤维的隐含能源较低，因此可实现多角度承重。虽然该技术目前尚处研发阶段，但未来有望提升建筑工程效率。7.4D打印|4D printing4D打印是在3D打印的基础上，通过增加外部能源（如温度、光等环境刺激因素），使物体转化为另一种结构。例如用4D打印的管道阀门，可具备膨胀、收缩和延展等属性。这种技术不仅可以实现简单的物体折叠，还可以通过编程打造可变形材料和水凝胶复合材料，从而降低建造 成本。3.数字化制造|Digital fabrication数字化制造结合三维建模或计算机辅助设计，通过增减式制造以实现先进生产。增材制造又名3D打印，即通过材料的分层堆叠生成完整形状；减法制造则是将指定形状从固体块中雕刻出来。通过在工地现场实现建材生产，机器人数字化制造可以缩短项目工期、降低材料及运输成本，使房屋质量更加稳定，从而颠覆传统建筑业。拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月20全球房地产科技市场格局市场规模和重点地区过去十年，面向房地产行业的科技解决方案提供商迅速增加。据仲量联行统计，2010年以来房地产科技企业数量翻了三番，押注该赛道的机构投资和其它资本也大幅增加。市场整体生态仍较为年轻，其中约四分之三的企业成立时间不超过10年。房地产科技企业的数量因定义不同有很大差异。据仲量联行统计，为建筑生命周期各个阶段提供技术解决方案的企业数量已超过7800家。截至2021年上半年，这些企业在过去十年合计融资超过970亿美元。随着技术广泛应用和行业不断成熟，老牌房地产企业开始加速整合和内部孵化，这使得过去五年新成立的科技企业数量较之前有所减少，但在资本的持续推动下，该赛道的投资额和被投企业数量仍处于高位。5拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月21企业数量0-1011-2021-5051-100101-200201-500500数据来源：仲量联行，Crunchbase,2021十亿美元美洲欧洲、中东和非洲亚太地区2021上半年随着房地产科技初创企业在全球各地涌现，越来越多的规模以上企业通过出海或并购来拓展新业务和客户资源。2020年此类跨区域并购事件数量创历史新高，总计76亿美元，占全球总并购交易份额的三分之一。与全球科技生态发展趋势较为一致的是，美国仍是创业和融资的主战场。过去十年约半数以上的融资事件来自美国的房地产科技企业。虽然中国房地产科技企业数量相对较少，但仍是全球第二大融资市场，自2010年以来融资总额超过160亿美元。西欧和其它主要亚太市场也吸引了相当数量的初创企业。在欧洲，英国和德国集中了区域内的主要投资，其次是法国、西班牙和瑞典。印度、新加坡和澳大利亚一直是亚太地区除中国以外的主要融资市场。年度融资规模（按地区划分）重点地区|各国的房地产科技企业数量数据来源：仲量联行，Crunchbase,2021拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月22十亿美元风险投资金额融资企业数量 企业数量2021上半年风险投资的后疫情趋势新冠疫情虽然加速了许多房地产企业对新技术的接受度，但也对早期初创公司的融资机会造成了一定影响。2020年，房地产科技风险资本股权融资放缓至134亿美元，低于前一年的166亿美元。2021年投资活跃度已经恢复，上半年录得融资总额97亿美元，高于2020年上半年的88亿美元，是有记录以来最活跃的时期。数据来源：仲量联行，Crunchbase,2021房地产科技企业数量较大的城市，往往具备该地区内最成熟的科技生态体系，例如美国的纽约、旧金山和硅谷；欧洲的伦敦、巴黎和柏林；以及亚太地区的新加坡、北京和悉尼。德里和班加罗尔也名列前茅，主要源于大量的线上房源平台和共享服务提供商。风险投资金额和融资企业数量拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月23随着行业发展，资本开始向成熟房地产科技企业伸出橄榄枝，尤其是处于融资中后期以及满足后疫情时代需求的项目更受青睐。随着市场逐渐成熟和大量资本入场，行业开始进入整合期。2020年房地产科技企业并购总金额达219亿美元，创历史新高。2021年上半年并购金额已超过180亿美元。过去两年，房地产科技赛道涌现了多家大型上市企业，包括爱彼迎、Opendoor、Vivint SmartHome、Lemonade和贝壳等。风险投资持续向后期新创企业转移累计智慧建造科技初创企业数量近几个月，因疫情而受关注的ESG等主题影响力依然强大。随着对环境和社会可持续发展等相关科技的关注度的不断增加，战略和财务投资机构对健康追踪管理和节能减排等技术持续加码，已有不少基金确定了具体布局方向或宣布成立专项基金。与此同时，以设计和建造为主要业务的初创公司亦受到关注。此外，疫情期间对远程操作的需求也加快了项目管理和巡检工具的应用。投资份额种子轮及之前A轮B轮C+轮2021上半年数据来源：仲量联行，Crunchbase,2021数据来源：仲量联行，Crunchbase,2021拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月24未来：挑战与机遇并存新冠疫情为科技创新提供了“试炼场”，加快了科技在房地产全产业链的应用场景中落地，推动了整个行业朝着可持续发展、健康和以人为本的方向发展。然而，如同其他行业在科技创新早期阶段所经历的，同样的挑战对房地产行业的数字化转型进程也产生了一定影响。6拓宽全球视野，推动科技创新2021年11月25挑战 落地整合新技术:如