2022土地出让与城投拿地观察.pdf

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_Title 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 土地出让收入下滑，对地方财政影响有多 大？财 政 系 列 研 究 之 二 2022.12.19 政策性金融工具大盘点财政系列研究之一2022.11.03 Table_AuthorInfo 分析师:姜珮珊 Tel:[phone] Email: 证书:S0850517070004 分析师:张紫睿 Tel:[phone] Email: 证书:S0850522120001 2022 年土地出让与城投拿地观察年土地出让与城投拿地观察 财政系列研究之三财政系列研究之三 Table_Summary 投资要点：投资要点：2022 年全国土地出让收入下滑超年全国土地出让收入下滑超 20%。1）2022 年土地市场整体景气度偏低，全年土地出让收入为 66854 亿元，同比下降 23%。2）2022 年全国大部分地区土地出让收入同比下滑，仅有海南、宁夏 2 个地区相比2021 年同期实现正增长；吉林、天津、黑龙江、甘肃、重庆四地土地出让金同比下降幅度均超过 60%；上海、四川、陕西下滑幅度在 10%以内，幅度相对可控。土地成交量价齐跌，长期需求或不足。土地成交量价齐跌，长期需求或不足。2022 年以来，土地市场遇冷，成交土地面积及溢价率下跌明显，城镇化水平及房地产价格为土地出让收入的两大主要作用因素，分别通过土地出让面积及土地出让价格两条路径传导。长期来看，我国城镇人口增速放缓及需求端对房屋价格增速预期降低，可能导致未来土地出让量价齐跌，或对地方政府土地出让收入整体趋势产生影响。国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大。国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大。1）从 2022 全年拿地面积前 100的企业来看，国有企业占比达到 80.26%；分行业来看，全年拿地面积累计排名前二的行业分别为工业及房地产业，住宅类用地成交面积有所下降，但成交金额在土地出让金中的占比仍稳定提升。2）2022 年出台多项地产支持政策，供给端受支持力度较大，房企拿地热度或有所回升，仍需观察未来需求端变动情况。各省城投拿地比例分化，部分地市城投拿地与财政绑定较深各省城投拿地比例分化，部分地市城投拿地与财政绑定较深。1）2022 年全国范围城投平台拿地总额降幅明显，但在土地出让收入中占比上升；城投拿地中住宅类用地成交金额小幅下降，但整体占比仍较高。2）多数省份城投拿地金额下降，各省拿地比例分化明显，广西城投拿地比例最高，其次重庆、福建、湖南、四川地区城投拿地比例均在 25%以上；与 2021 年相比，浙江、北京、福建、重庆城投拿地比例增幅最大。3）城投拿地金额前20 的地市中有 12 地处于江浙一带，邵阳、柳州、吉林三市城投拿地比例为全国最高，达 80%以上。部分地区土地财政依赖度较高，若后期针对国企拿地监管政策收紧，城投平台拿地规模收缩的话，或对地方财政收入带来一定压力。固定收益研究固定收益研究 证券研究报告证券研究报告 信用债专题信用债专题 2023 年年 2 月月 5 日日 固定收益研究信用债专题报告2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目目 录录 1.2022 年土地市场表现年土地市场表现.5 1.1 2022 年全国土地出让收入下滑超 20%.5 1.2 土地市场量价齐跌，长期需求或不足.5 1.3 国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大.6 2.城投拿地占比不减城投拿地占比不减.8 2.1 城投拿地总额下降，占比提升.8 2.2 各地城投拿地比例分化.9 2.3 地级市城投拿地规模与占比.11 固定收益研究信用债专题报告3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录图目录 图 1 2019 年以来全国土地出让收入及在财政中的占比.5 图 2 2022 各地土地出让收入及同比变动情况.5 图 3 70 个大中城市新建商品住宅价格指数.6 图 4 100 大中城市土地成交楼面均价及土地溢价率.6 图 5 1960 年以来我国城镇总人口及其增长率.6 图 6 100 大中城市土地供应与成交面积及其比值.6 图 7 2022 年拿地面积前 100 企业的企业性质.7 图 8 2022 年拿地面积前 100 企业所属行业.7 图 9 近三年住宅类用地成交面积.7 图 10 近三年住宅类用地出让金及占比.7 图 11 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动.8 图 12 2022 城投拿地中各类用途土地成交额及同比变动.9 图 13 2021-2022 年城投拿地中各用途土地占比（%）.9 图 14 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动.9 图 15 2021-2022 各省土地成交总额中城投拿地占比情况.10 图 16 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动.10 图 17 2022 城投拿地比例前 20 地市土地财政依赖度（%）.11 固定收益研究信用债专题报告4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表目录表目录 表 1 2022 年房地产相关政策.8 表 2 2022 年城投成交额排名前 20 的地市.11 表 3 2022 年城投拿地占比排名前 20 的地市.12 固定收益研究信用债专题报告5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.2022 年土地市场表现年土地市场表现 1.1 2022 年全国土地出让年全国土地出让收入下滑超收入下滑超 20%2022 年土地出让收入同比减少年土地出让收入同比减少 23.3%。土地出让收入作为土地非税收入的主要来源，2019 年以来其在政府性基金收入中占比维持在 80%以上，并在 2020 年达到最高值90%。2022 年土地市场整体景气度偏低，全年土地出让收入为 66854 亿元，同比下降23.3%，直接导致政府性基金收入下滑至 77879 亿元，同比下降 20.6%，土地出让收入在一般公共预算和政府性基金总收入中占比仅 24%，较 2021 年同期的 29%下滑明显。图图1 2019 年以来全国土地出让收入及在财政中的占比年以来全国土地出让收入及在财政中的占比 0%5%10%15%20%25%30%35%0200004000060000800001000001200002019202020212022土地收入（亿元）其它政府性基金收入（亿元）土地出让收入占比（%，右轴）资料来源：财政部，海通证券研究所，数据截至 2022 年 12 月 31 日 分省份来看，2022 年全年全国大部分地区土地出让收入同比下滑，仅有海南、宁夏 2 个地区较 2021 年度有所增长。根据中指土地数据，吉林省全年累计土地出让金下滑最为明显，累计收入仅 184.47 亿元，相比去年同期下降 77%；另外，天津、黑龙江、甘肃、重庆四地土地出让金同比下降幅度均超过 60%；山东、广西、湖北、河南、广东、贵州、山西、辽宁、青海下滑幅度在 30%-60%之间；江西、安徽、云南、河北、福建、江苏、内蒙、北京、新疆、湖南、浙江等地下滑幅度在 10%-30%之间；上海、四川、陕西下滑幅度在 10%以内，下滑幅度相对可控。图图2 2022 各地土地出让收入及同比变动情况各地土地出让收入及同比变动情况-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%02000400060008000100001200014000海南省宁夏上海市四川省陕西省江西省安徽省云南省河北省福建省江苏省内蒙古北京市新疆湖南省浙江省山东省广西湖北省河南省广东省贵州省山西省辽宁省青海省重庆市甘肃省天津市黑龙江省吉林省2022年土地出让收入（亿元）2021年土地出让收入（亿元）同比变化（%，右轴）注：西藏 2022 年土地出让数据未得 资料来源：中指土地数据，海通证券研究所 1.2 土地市场量价齐跌，长期需求或不足土地市场量价齐跌，长期需求或不足 2022 年以来土地价格颓势明显。年以来土地价格颓势明显。近年来受房地产行业景气度低迷及整体经济下行压 固定收益研究信用债专题报告6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 力影响，我国土地市场遇冷，样本城市土地价格颓势明显，土地溢价率持续处于低位，2022 年平均溢价率仅为 3.29%，较上一年度的 10.84%大幅下跌；成交楼面均价为2005.83 元每平方米，较上一年度的 2641.75 元降幅较大；从成交面积看，2022 年 100大中城市土地成交面积为 101393 万平方米，已连续 4 年下跌。土地出让价格波动下降，或因土地出让价格波动下降，或因 2022 年下半年房价增长疲软。年下半年房价增长疲软。以 70 个大中城市新建商品住宅价格指数衡量，2022 年下半年房价水平增速持续下降，价格指数于 4 月起由正转负，截至 12 月底暂无回弹趋势；环比来看，22 年 2 月后新建商品住宅环比均为负，整体呈现波动下跌趋势。房产价格水平增速放缓将抑制房地产企业的拿地意愿，进而导致土地出让价格增速受限，2022 年 100 大中城市土地成交楼面月度均价整体下降，除 7月外各月均价均低于上年同期，从土地溢价率看，2021 年至今溢价率跌幅明显，2022年维持在 5%及以下水平。图图3 70 个大中城市新建商品住宅价格指数个大中城市新建商品住宅价格指数-0.50%-0.40%-0.30%-0.20%-0.10%0.00%-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比（%）70个大中城市新建商品住宅价格指数环比（%，右轴）资料来源：WIND，海通证券研究所 图图4 100 大中城市土地成交楼面均价及土地溢价率大中城市土地成交楼面均价及土地溢价率 0.005.0010.0015.0020.0025.000100020003000400050002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12100大中城市成交土地楼面均价（元/平方米）100大中城市成交土地溢价率（%，右轴）资料来源：WIND，海通证券研究所 受城镇化水平增速影响，住宅需求增长或放缓。受城镇化水平增速影响，住宅需求增长或放缓。城镇化水平的提高是住宅需求上升的主要原因，而住宅需求将直接影响新增建设用地的需求，近年来我国城镇总人口已升至较高水平，增速明显放缓，截至 2021 年末，我国城镇人口增长率已下跌至 1.34%，新增住宅土地需求或随之放缓。图图5 1960 年以来我国城镇总人口及其增长率年以来我国城镇总人口及其增长率-10%-5%0%5%10%15%01000020000300004000050000600007000080000900001000001961196519691973197719811985198919931997200120052009201320172021城镇总人口（万人）城镇人口增长率（%，右轴）资料来源：WIND，海通证券研究所 图图6 100 大中城市土地供应与成交面积及其比值大中城市土地供应与成交面积及其比值 65%70%75%80%85%90%050000100000150000200000201720182019202020212022100大中城市成交土地面积（万平方米）100大中城市供应土地面积（万平方米）土地成交/土地供应（%，右轴）资料来源：WIND，海通证券研究所 1.3 国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大国企为拿地主力，住宅用地成交比例较大 2022 年国有企业拿地面积占绝对优势，工业及房地产业拿地最多。年国有企业拿地面积占绝对优势，工业及房地产业拿地最多。根据中指土地数据显示，从 2022 全年拿地面积前 100 的企业来看，国有企业占比达到 80.26%，拿地面积总计 6730.45 万平方米；分行业来看，全年拿地面积累计排名前二的行业分别为工业及房地产业，工业占比 31.10%，其中拿地企业多数为城投平台公司，房地产企业占比为 29.86%，总权益用地面积合计 2360.90 万平方米。固定收益研究信用债专题报告7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图图7 2022 年拿地面积前年拿地面积前 100 企业的企业性质企业的企业性质 国有企业80.26%民营企业19.74%国有企业民营企业 资料来源：中指土地数据，WIND，海通证券研究所 图图8 2022 年拿地面积前年拿地面积前 100 企业所属行业企业所属行业 材料8.51%房地产业29.86%工业31.10%公用事业2.91%金融20.01%可选消费0.92%日常消费1.92%信息技术3.92%医疗保健0.85%材料房地产业工业公用事业金融可选消费日常消费信息技术医疗保健 资料来源：中指土地数据，WIND，海通证券研究所 住宅类用地成交面积有所下降，但所占土地出让金比例仍稳定提升住宅类用地成交面积有所下降，但所占土地出让金比例仍稳定提升。根据中指土地数据，住宅类用地近年来成交规模显著下降，2022 年成交面积总额为 56272.32 万平方米，较 2020 年的 103313.76 万平方米降幅将近 50%，但近三年住宅类土地成交楼面均价仍保持增长，由 2020 年的 2841 元每平方米增长至 3442 元每平方米，住宅类用地的土地出让金总额在所有类型土地中占比仍然有所提升。图图9 近三年住宅类用地成交面积近三年住宅类用地成交面积 050000100000150000200000250000202020212022成交住宅类用地面积(万)成交非住宅类用地面积(万)资料来源：中指土地数据，WIND，海通证券研究所 图图10 近三年住宅类用地出让金及占比近三年住宅类用地出让金及占比 0%5%10%15%20%25%020000400006000080000100000202020212022非住宅类土地出让金(亿元)住宅类用地土地出让金(亿元)住宅类土地出让金占比（%，右轴）资料来源：中指土地数据，WIND，海通证券研究所 2022 年出台多项地产支持政策，未来房企拿地热度或有所回升。年出台多项地产支持政策，未来房企拿地热度或有所回升。2022 年 5 月交易商协会通过定义示范性房企，首次使用信用保护工具于地产企业。11 月政府及金融机构对地产融资端政策支持不断，地产股债双双走强，从交易商协会推进第二轮增信发债、“第二支箭”扩容支持民企债券融资、央行和银保监会的“16 条”助力地产融资、证监会表态支持房地产企业合理融资到多家优质房企获银行新增授信和合作，整体来看，2022 下半年地产行业政策整体偏向放松，11 月底证监会针对股权融资方面的 5 项优化措施可以看出供给端受到的政策支持力度较大，2023 年受政策鼓励，房地产企业的拿地需求可能有所回升，但最终地产行业是否有意愿拿地仍需观察未来需求端变动情况。固定收益研究信用债专题报告8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表表 1 2022 年房地产相关政策年房地产相关政策 时时间间 政策政策 2022/1/8 央行：房地产销售、购地、融资等行为已回归常态 2022/2/8 保障性租赁房贷不纳入集中度 2022/3/2 银保监会：不希望房地产调整得太剧烈，要平稳转换 2022/3/16 国务院金融委：及时研究防范化解风险 2022/3/30 财政部：暂时不会推进房地产税试点 2022/4/18 央行、外汇局：区分项目与企业风险，加大项目支持，开发贷平稳有序投放 2022/4/20 央行与银保监会：做好重点房企风险处臵项目金融支持和服务 2022/5/10 政治局：有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线 2022/5/20 央行、银保监会：下调首套房个贷款利率下限 2022/5/25 交易商协会：支持示范性房企通过信用保护工具的方式发债 2022/7/22 银保监会：积极做好“保交楼”金融服务 2022/7/29 政治局：压实地方政府责任、保交楼、稳民生 2022/7/29 政治局：因城施策用足用好工具，支持刚需和改善性需求 2022/8/22 央行非对称降息 2022/9/5 国务院：8000 亿元新增额度支持专项债券项目建设 2022/9/30 央行、银保监会、财政部、税务总局：降利率下限、降公积金利率、再购房退税 2022/11/14 银保监会、住建部、央行：指导商业银行保函臵换预售监管资金工作 2022/11/23 国务院：因城施策运用好政策工具箱。保持地产市场平稳健康发展。2022/11/23 央行、银保监会政策 16 条金融支持。提供 2000 亿元免息再贷款 2022/11/28“第三支箭：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用 资料来源：国新办、银保监、财政部、央行官网、税务局官网、中债信用增进官网、中国政府网、中华人民共和国自然资源部官网、国务院国有资产监督委员会、新华社、海通证券研究所 2.城投拿地占比不减城投拿地占比不减 2.1 城投拿地总额下降，占比提升城投拿地总额下降，占比提升 2022 年全国城投平台拿地总额降幅明显，但占比有所提升。年全国城投平台拿地总额降幅明显，但占比有所提升。2022 全年，全国城投平台拿地总额合计 10539 亿元，较 2021 年的 12626 亿元下降 19.81%，分月度来看，多数月份城投平台土地成交额下滑明显，仅 4 月、10 月、11 月城投拿地金额较上一年度有所上升。从城投拿地比例来看，2022 年城投拿地总额在土地出让收入中占比为 19.61%，较 2021 年的 14.50%有所上升。“虚增土地收入”乱象已受到监管关注，未来城投拿地流程或得到进一步规“虚增土地收入”乱象已受到监管关注，未来城投拿地流程或得到进一步规范。范。2022 年 10 月中旬，财政部在关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知中强调“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。通知释放出对包括城投在内的国企拿地行为监管力度趋严的信号，未来城投拿地规范性或有所增强，城投拿地比例或有所收缩。图图11 2022 全国城投拿全国城投拿地成交总额及同比变动地成交总额及同比变动-100%-50%0%50%100%150%200%05001000150020002500当月城投拿地成交总额（亿元）同比增速（%，右轴）资料来源：企业预警通，海通证券研究所 城投拿地中住宅类用地成交金额小幅下降，但整体占比仍高达城投拿地中住宅类用地成交金额小幅下降，但整体占比仍高达 65%。分成交土地用 固定收益研究信用债专题报告9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 途来看，2022 年城投平台拿地中占比最高的仍为住宅类用地，2022 年成交总额为 7498亿元，尽管相比上一年度的 8570 亿元缩减明显，同比降幅达 13%，但横向比较，住宅用地在城投拿地总额中占比仍高达 65%，是城投拿地的主要用途。其他用途土地中，占比较大的类目为商服、金融、零售商业类，2022 年成交金额分别为 852 亿元、422 亿元、409 亿元，占比 7.38%、3.66%、3.54%。图图12 2022 城投拿地中各类用途土地成交额及同比变动城投拿地中各类用途土地成交额及同比变动-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02000400060008000100002021年成交总额（亿元）2022年成交总额（亿元）同比变动（%，右轴）资料来源：企业预警通，海通证券研究所 图图13 2021-2022 年城投拿地中各用途土地占比（年城投拿地中各用途土地占比（%）0%20%40%60%80%100%2022年成交总额占比2021年成交总额占比住宅类其他商服用地商务金融用地零售商业用地工业用地城镇村道路用地教育用地公园与绿地 资料来源：企业预警通、海通证券研究所 2.2 各地城投拿地比例分化各地城投拿地比例分化 多数省份城投拿地金额下降，各省拿地比例分化明显。多数省份城投拿地金额下降，各省拿地比例分化明显。从拿地金额来看，从拿地金额来看，2022 年全国仅 7 个省级行政区城投拿地金额同比正增，其中北京市全年拿地总额 258 亿元，增幅达到 242%；其次海南、浙江、福建、广东、山西、云南拿地总额分别同比增长 75%、54%、29%、28%、27%、12%；其余省份城投拿地额均有所下降，其中甘肃、吉林、青海、上海、宁夏 5 地城投拿地总额降幅最大，同比降幅均超过 80%。从城投拿地比例看，从城投拿地比例看，2022 年广西省城投平台拿地金额在土地出让收入总额中占比最高，达到 34.68%；其次重庆、福建、湖南、四川地区城投拿地比例均在 25%以上，浙江、山东、江苏、湖北、云南、陕西城投拿地比例为 20%-25%，江西、山西、广东、北京、河南、安徽、贵州城投拿地比例为 10%-20%，其余地区城投拿地总额比例较低，在土地出让收入中占比不到 10%；与 2021 年相比，浙江、北京、福建、重庆城投拿地比例增幅最大，占比增长 10%以上，山西、广东、云南、黑龙江增幅位于 5%-10%之间；宁夏、新疆、甘肃、江西、上海城投拿地比例降幅最大，占比均下降 5%以上；其余地市城投拿地比例变化较小，增减在 5%以内。图图14 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动全国城投拿地成交总额及同比变动-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0500100015002000250030003500江苏省浙江省山东省四川省广东省湖南省福建省湖北省江西省陕西省安徽省北京市河南省重庆市广西贵州省河北省云南省山西省上海市辽宁省新疆天津市海南省内蒙古吉林省甘肃省黑龙江省青海省宁夏2021城投平台拿地总额(亿元）2022城投平台拿地总额(亿元）同比变动（%，右轴）注：西藏 2022 年土地出让数据未得 资料来源：企业预警通，中指土地数据，海通证券研究所 固定收益研究信用债专题报告10 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图图15 2021-2022 各省土地成交总额中城投拿地占比情况各省土地成交总额中城投拿地占比情况-15%-10%-5%0%5%10%15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%浙江省北京市福建省重庆市山西省广东省云南省黑龙江省湖北省河南省辽宁省天津市广西湖南省海南省山东省四川省内蒙古贵州省陕西省吉林省安徽省江苏省青海省河北省宁夏新疆甘肃省江西省上海市2021城投成交金额占比（%）2022城投成交金额占比（%）占比变动（%，右轴）注：西藏 2022 年土地出让数据未得 资料来源：企业预警通，中指土地数据，海通证券研究所 部分土地依部分土地依赖度较高的地区城投拿地现象突出，地方财政受城投拿地规模影赖度较高的地区城投拿地现象突出，地方财政受城投拿地规模影响较大。响较大。我们用土地出让收入/（一般公共预算收入+政府性基金收入）来大体估测各区域土地财政依赖度，2022 年土地依赖度前三的省级行政区分别为北京、山西及内蒙古，土地依赖度分别为 32%、30%及 27%；结合城投拿地金额占比情况来看，广西、福建、湖北、云南等地城投拿地占比与土地依赖度占比均在 20%以上，若后期针对国企拿地监管政策收紧，城投平台拿地规模收缩的话，可能会对地方财政收入带来一定压力。图图16 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动全国城投拿地成交总额及同比变动 地区地区2022全省土地出让收入总额全省土地出让收入总额（亿元）（亿元）土地财政依赖度土地财政依赖度（%）2022城投拿地总额城投拿地总额（亿元）（亿元）城投成交金额占比城投成交金额占比（%）广西638.4921%221.4035%重庆市734.5110%231.2031%福建省2066.4121%584.7728%湖南省2132.7519%596.9528%四川省3200.0317%832.4726%浙江省7045.0718%1742.5525%江苏省9255.3416%2083.7123%湖北省1984.3625%425.3721%云南省356.1720%73.1621%陕西省1540.9116%308.8920%江西省1787.8511%355.9420%山西省418.4330%70.6117%广东省4210.6919%678.4016%北京市1776.3532%258.1915%河南省1855.1012%240.3513%安徽省2389.3318%304.9413%贵州省1033.0123%115.8911%新疆248.7319%22.989%黑龙江省60.388%4.848%河北省1626.267%107.447%辽宁省492.9511%30.166%吉林省184.474%9.255%甘肃省136.4214%6.805%天津市391.609%17.584%内蒙古239.9227%9.534%海南省334.6123%13.084%上海市3304.64-52.342%青海省60.2311%0.942%宁夏96.19-0.230%注：西藏 2022 年土地出让数据未得，土地依赖度数据截至 2022 年 9 月 30 日 资料来源：中指土地数据，海通证券研究所 固定收益研究信用债专题报告11 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2.3 地级市城投拿地规模与占比地级市城投拿地规模与占比 城投拿地金额前城投拿地金额前 20 的地市中有的地市中有 12 地处于江浙一带。地处于江浙一带。具体到地市来看，2022年城投拿地总额最大的地区为四川省成都市，但成交土地均价相对其余成交面积较大的地区较低；其次，常州、西安、杭州三地成交金额也在 250 亿元以上。分区域来看，成交金额前 20 地区中有 12 地处于江浙地区。表表 2 2022 年城投成交额排名前年城投成交额排名前 20 的地市的地市 所属省份所属省份 地市地市 2022 出让面积出让面积(万平方米万平方米)2022 城投成交城投成交额（亿元额（亿元)2022土地出让收入土地出让收入（亿元）（亿元）城投占比城投占比(%)2021 城投债务城投债务率（率（%）2021 政府债务政府债务率（率（%）2021 全口径全口径债务率（债务率（%）四川省 成都市 1139.12 445.81 1382.37 32%806%238%1044%江苏省 常州市 590.13 393.18 765.62 51%846%206%1052%陕西省 西安市 356.48 271.04 1002.39 27%674%377%1051%浙江省 杭州市 1035.84 267.39 1935.09 14%501%141%642%浙江省 宁波市 1200.45 247.55 969.22 26%393%148%541%浙江省 金华市 780.51 234.31 633.74 37%443%237%681%江苏省 南京市 686.82 227.10 1308.07 17%709%167%876%江苏省 淮安市 456.92 218.69 332.52 66%1178%233%1412%福建省 厦门市 202.54 213.69 611.85 35%190%162%352%广东省 广州市 517.92 213.36 1221.43 17%229%198%427%湖南省 长沙市 1160.37 212.34 692.45 31%475%215%690%江苏省 苏州市 355.74 203.37 1366.61 15%359%63%423%江苏省 扬州市 949.68 201.30 398.09 51%891%284%1175%江苏省 盐城市 1020.15 191.67 324.76 59%884%327%1211%山东省 潍坊市 987.13 190.12 291.84 65%525%255%780%浙江省 绍兴市 1161.01 186.79 351.00 53%975%238%1213%山东省 青岛市 1382.84 184.18 488.85 38%642%187%829%浙江省 湖州市 436.13 171.38 298.27 57%1185%247%1433%江苏省 徐州市 736.45 160.92 638.99 25%717%248%965%湖北省 武汉市 361.39 157.09 840.80 19%552%353%905%注：全口径债务率=（城投有息债务+地方政府债务余额）/一般公共预算收入；城投债务率=城投有息债务/一般公共预算收入；政府债务率=地方政府债务余额/一般公共预算收入 资料来源：中指土地数据，企业预警通，海通证券研究所 2022 年城投拿地比例前年城投拿地比例前 20 地市中，部分地区土地财政依赖度较高，或面临地市中，部分地区土地财政依赖度较高，或面临较大财政压力。较大财政压力。从地级市城投拿地比例来看，2022 年邵阳、柳州、吉林三市城投拿地比例为全国最高，占比分别为 91.62%、84.79%、80.23%，较上一年度增幅分别为 13.72%、31.55%、51.50%，城投托地现象较为明显；结合土地出让收入在财政收入中所占比重来看，肇庆、淮安、丽水、黔西南布依族苗族自治州、衢州五地土地财政依赖度较高，土地出让金在财政总收入中占比达到 40%以上，若后续城投拿地规模受限，可能会对当地财政收入产生一定影响。图图17 2022 城投拿地比例前城投拿地比例前 20 地市土地财政依赖度（地市土地财政依赖度（%）0%10%20%30%40%50%60%2021土地财政依赖度（%）注：土地财政依赖度数据截至 2021 年 12 月 31 日，2022 年城投拿地比例第 8 的黄石该数据未得 资料来源：企业预警通，中指土地数据，海通证券研究所 固定收益研究信用债专题报告12 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表表 3 2022 年城投拿地占比排名前年城投拿地占比排名前 20 的地市的地市 省份省份 城市城市 2022 城投拿城投拿地（亿元）地（亿元）2021 城投拿城投拿地（亿元）地（亿元）2022 土地出让金土地出让金(亿元亿元)2021 土地出土地出让金让金(亿元亿元)2022 城投拿城投拿地占比（地占比（%）2021 城投拿地城投拿地占比（占比（%）城投拿地比城投拿地比例减增（例减增（%）湖南湖南 邵阳邵阳 25.12 29.42 27.42 37.76 91.62 77.90 13.72 广西广西 柳州柳州 120.36 83.97 141.96 157.72 84.79 53.24 31.55 吉林吉林 吉林吉林 4.37 5.66 5.45 19.71 80.23 28.73 51.50 内蒙古内蒙古 通辽通辽 6.15 0.10 8.18 8.68 75.17 1.13 74.04 湖北湖北 荆门荆门 22.81 19.73 31.53 33.76 72.34 58.43 13.90 广西广西 梧州梧州 14.32 14.59 20.02 16.86 71.55 86.55-15.00 云南云南 昆明昆明 47.18 39.64 70.89 140.72 66.55 28.17 38.39 湖北湖北 黄石黄石 85.76 45.64 145.66 155.76 58.88 29.30 29.58 广东广东 江门江门 56.32 36.43 99.63 153.67 56.53 23.71 32.83 福建福建 龙岩龙岩 33.46 12.26 59.89 114.99 55.87 10.66 45.21 贵州贵州 黔西南布依族黔西南布依族苗族自治州苗族自治州 27.13 30.20 48.59 106.1 55.84 28.47 27.37 浙江浙江 衢州衢州 92.26 42.06 167.27 259.17 55.16 16.23 38.93 四川四川 遂宁遂宁 33.53 16.41 61.5 92.93 54.52 17.66 36.87 山西山西 大同大同 11.29 9.40 21.1 36.8 53.53 25.55 27.98 江苏江苏 淮安淮安 218.69 100.87 408.96 351.92 53.47 28.66 24.81 广东广东 肇庆肇庆 23.14 42.67 46.23 113.22 50.06 37.69 12.37 山东山东 淄博淄博 71.83 79.17 145.37 201.26 49.41 39.34 10.08 广东广东 阳江阳江 10.90 7.13 22.1 28.69 49.34 24.85 24.48 广西广西 百色百色 10.73 9.63 21.78 34.65 49.27 27.79 21.48 浙江浙江 丽水丽水 89.00 21.95 181.71 221.04 48.98 9.93 39.05 资料来源：中指土地数据，企业预警通，海通证券研究所