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2026年土地估价师（土地评估）考题及答案

（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______

第I卷（选择题 共40分）

答题要求：本卷共20小题，每小题2分，共40分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的，请将正确答案的序号填在括号内。

w1. 土地估价中，土地的自然特性不包括以下哪一项（ ）
A. 位置固定性
B. 质量差异性
C. 利用永续性
D. 经济地理位置的可变性

w2. 影响土地价格的区域因素不包括（ ）
A. 交通条件
B. 环境质量
C. 土地使用年限
D. 基础设施完善程度

w3. 以下哪种土地估价方法适用于新开发土地的估价（ ）
A. 市场比较法
B. 成本逼近法
C. 收益还原法
D. 剩余法

w4. 土地价格是土地权利和（ ）的购买价格。
A. 价值
B. 使用价值
C. 收益
D. 地租

w5. 收益还原法中，土地纯收益的计算公式为（ ）
A. 土地总收益 - 土地总成本
B. 土地总收益 - 土地总费用
C. 土地总收益 - 土地折旧费
D. 土地总收益 - 土地管理费

w6. 市场比较法中，选择的比较实例应满足的条件不包括（ ）
A. 与待估土地用途相同
B. 与待估土地交易类型相同
C. 与待估土地面积相同
D. 与待估土地所处区域相近

w7. 成本逼近法中，土地取得费不包括（ ）
A. 土地补偿费
B. 土地开发费
C. 拆迁安置补助费
D. 土地出让金

w8. 土地估价的基本原则不包括（ ）
A. 替代原则
B. 预期收益原则
C. 贡献原则
D. 合法性原则

w9. 以下哪种土地属于集体土地（ ）
A. 城市市区土地
B. 农村宅基地
C. 国家机关用地
D. 军事用地

w10. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为（ ）年。
A. 40
B. 50
C. 60
D. 70

w11. 收益还原法中，还原利率的确定方法不包括（ ）
A. 市场提取法
B. 参数法
C. 安全利率加风险调整值法
D. 投资收益率排序插入法

w12. 市场比较法中，交易情况修正系数的取值范围一般在（ ）之间。
A. 0.5 - 1.5
B. 0.8 - 1.2
C. 0.9 - 1.1
D. 0.7 - 1.3

w13. 成本逼近法中，土地开发费包括（ ）
A. 基础设施配套费
B. 土地补偿费
C. 拆迁安置补助费
D. 土地出让金

w14. 土地估价报告的有效期一般为（ ）年。
A. 1
B. 2
C. 3
D. 4

w15. 以下哪种土地估价方法适用于有收益的土地估价（ ）
A. 市场比较法
B. 成本逼近法
C. 收益还原法
D. 剩余法

w16. 土地价格的形成机制不包括（ ）
A. 土地供求机制
B. 土地价格机制
C. 土地竞争机制
D. 土地收益机制

w17. 收益还原法中，土地总收益的确定方法不包括（ ）
A. 市场调查法
B. 租赁合同法
C. 生产函数法
D. 成本法

w18. 市场比较法中，区域因素修正系数的取值范围一般在（ ）之间。
A..5 - 1.5
B. 0.8 - 1.2
C. 0.9 - 1.1
D. 0.7 - 1.3

w19 成本逼近法中，土地增值收益的计算公式为（ ）
A. 土地取得费×土地增值收益率
B. 土地开发费×土地增值收益率
C. （土地取得费 + 土地开发费）×土地增值收益率
D. 土地出让金×土地增值收益率

w20. 土地估价的程序不包括（ ）
A. 受理估价委托
B. 拟定估价作业计划
C. 实地勘察与收集资料
D. 土地交易登记

第II卷（非选择题 共60分）

w21. （10分）简述土地估价的概念及意义。

w要求：请简要阐述土地估价的定义，并说明其在土地市场、经济活动及土地管理等方面的重要意义。

w22. （15分）比较市场比较法与收益还原法的适用范围及优缺点。

w要求：分别详细说明两种方法适用的土地类型，以及它们各自的优点和缺点。

w23. （15分）某宗土地面积为1000平方米，土地使用年限为50年，已知该土地每年可获得租金收入20万元，土地还原利率为8%，各项费用每年为5万元，请用收益还原法计算该宗土地的价格。

w要求：列出计算步骤，并给出最终计算结果。

w24. （10分）阅读以下材料：

近年来，随着城市的发展，某区域土地市场活跃。A地块位于该区域中心位置，交通便利，周边配套设施完善。B地块与A地块相邻，但位置相对较偏，交通条件稍差，配套设施也不如A地块。C地块位于城市边缘，交通不便，配套设施匮乏。

请分析A、B、C三块土地的区域因素差异，并说明对土地价格的可能影响。

w要求：结合材料分析三块土地在交通、配套设施等区域因素上的不同，以及这些差异如何影响土地价格。

w25. （10分）阅读以下材料：

某企业计划在一块土地上进行项目开发，该土地面积为5000平方米，土地取得费为1000万元，土地开发费为800万元。经评估，该土地的增值收益率为20%。

请计算该土地的增值收益及土地价格。

w要求：列出计算步骤，并给出最终计算结果。

答案：
w1. D
w2. C
w3. B
w4. D
w5. B
w6. C
w7. D
w8. 无（题目有误，应为包括替代原则、预期收益原则、最有效使用原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则、合法原则等）
w9. B
w10. D
w11. B
w12. B
w13. A
w14. A
w15. C
w16. B
w17. D
w18. A
w19. C
w20. D
w21. 土地估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响土地价格因素的基础上，对土地在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。意义在于：为土地市场交易提供价格参考，促进土地合理流转；为企业投资、融资等经济活动提供决策依据；有助于政府加强土地管理，合理配置土地资源等。
w22. 市场比较法适用范围：适用于有充足市场交易案例的各类土地估价。优点：能直接反映市场价格，结果较直观；比较简单易懂。缺点：需要有较多类似土地交易案例，且对交易情况、区域因素等修正较复杂。收益还原法适用范围：适用于有收益或潜在收益的土地估价。优点：能体现土地未来收益价值。缺点：对未来收益预测较难，且还原利率确定有一定主观性。
w23. 年纯收益 = 20 - 5 = 15（万元）
土地价格 = 15×[1 - 1/(1 + 8%)^50]÷8% = 181.15（万元）
w24. A地块交通便利、配套设施完善，区域因素优越，土地价格可能较高。B地块位置偏、交通稍差、配套设施不如A地块，区域因素次之，价格会低于A地块。C地块位于城市边缘，交通不便、配套设施匮乏，区域因素差，土地价格可能最低。
w25. 增值收益 =（1000 + 800）×20% = 360（万元）
土地价格 = 1000 + 800 + 360 = 2160（万元）