房地产销售基础知识.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产销售基础知识,目录,房地产的概念,房地产的特征,房地产的类型,房地产专业名词,房地产面积的测算,房地产的概念,房地产的含义 指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：,a),土地,b),建筑物及地上附着物,c),房地产物（除所有权外，还有与之衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。）,房产、地产两者间的关系及差异,联系,A,实物形态上看，两者密不可分；,B,从价格构成上看，房产价格包含地价；,C,从权属关系看，两者是联系再一起的。,区别,A,属性不同；,B,增值规律不同；,C,权属性质不同；,D,价格构成不同。,房地产的特征,自然特征,A,位置的固定性；,B,使用的耐久性；,C,资源的有限性；,D,物业的差异性。,经济特征,A,生产周期,B,资金密集性,C,相互影响性,D,易受政策限制性,E,房地产的增值性,房地产业的内容,1,、土地开发和再开发,2,、房屋开发和建设,3,、地产经营：土地使用权的出让、转让、租赁,抵押,4,、房地产经营：房产（土地使用权）买卖、租,赁、抵押,5,、房地产中介服务,6,、房地产物业管理服务,7,、房地产金融,房地产业与建筑业的区别,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的,第三产业,。,建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等,生产过程，生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属,第二产业,。,房地产的类型,按用途划分：,居住房地产,商业房地产,旅游房地产,工业房地产,农业房地产,房地产市场分类,一级市场：,指国土管理部门按土地供应计划，采用,协议、招标、拍卖方式，以土地使用合同的形式，,将使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格,出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；,二级市场：,指房地产发展商根据土地使用合同的要,求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位,或个人的市场；,三级市场：,指单位、个人之间的房地产产权转让、,抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次,或多次转让房地产交易活动的市场；,房地产土地使用年限,住房用地,70,年,工业用地,50,年,科教、文体、卫生用地,50,年,商业、旅游、娱乐用地,40,年,综合或其他用地,50,年,房地产层数划分规定,低 层,2,层及,2,层以下,多 层,2,层以上，,7,层以下,小高层,7,层以上，,16,层以下,高 层,16,层以上，,24,层以下,超高层,24,层以上,房屋建筑结构分类（材料）,序号,名称,内 容,1,钢结构,主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构,2,钢、钢筋混凝土结构,主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造,3,钢筋混凝土结构,主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物,4,混合结构,主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造,5,砖木结构,主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的,6,其它结构,凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等,房屋建筑结构分类（布置）,序号,名称,平面或立面图,常用范围,1,框架结构,厂房、多层商住、高层（住宅）,2,框架,-,剪力墙结构,高层住宅、写字楼,3,框,-,筒结构,高层或超高层建筑（写字楼）,4,筒体结构,超高层建筑,5,框,-,支结构,钢结构超高层建筑（地王、赛格）,6,巨型（吊挂）结构,超高层建筑,建筑物墙体名称,按墙体所处,位置,划分,外墙、内墙、纵墙、窗间墙,按墙,厚度,划分,三七墙、二四墙、一八墙、一二墙,按,功能,划分,女儿墙、围墙、隔墙、围护墙,按,受力情况,划分,承重墙、非承重墙,按所用,材料,划分,砖墙、石墙、砌墙、钢筋砼墙,房地产专业名词（常用）,五证,1,、,建设用地规划许可证,2,、,建设工程规划许可证,3,、,建筑工程施工许可证,4,、,国有土地使用证,5,、,商品房销售（预售）许可证,两书,1,、,住宅质量保证书,2,、,住宅使用说明书,房地产专业名词（常用）,房地产证,：是权利人依法管理、经营、,使用和处分房地产的凭证，是合法拥,有房地产的凭证。,房地产市场：,房地产经济关系的总和,主要包括地产买卖、租赁市场。含一,级市场、二级市场和三级市。,房地产专业名词,房地产产权：,是指产权人对房屋的所有权和对该,房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对,房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。,土地使用权：,是指土地使用权拥有者对土地使用,的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以,拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在,一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满,后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土,地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以,继续使用。,房地产专业名词,三通一平,：,水通、电通、路通、场地平整,七通一平：,路通、上水通、雨污水通、电通、通讯通、气,通、热力通和场地平整,宗地：,是地籍的最小单元，指以权属界线组成,的封闭地块。,宗地号：,以宗地为基本单位统一编号，叫宗地,号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如,B10724,表示福田区第,1,带,07,片第,24,宗地,房地产专业名词,红线图（宗地图）：,按一定比例尺制作的用以,标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平,面图。由政府土地管理部门颁发给土地使用权,受让者，受让者只能在红线范围内施工建筑,总用地面积：,经城市规划行政主管部门划定的,用地范围内的土地面积,建设用地面积,（净用地面积）：经城市规划行,政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积,总建筑面积：,指在建设用地范围内单栋或多栋,建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和,房地产专业名词,建筑面积：,指建筑物外墙或结构外围水平投,影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室,外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高,以上（含）的永久建筑,建筑覆盖率（建筑密度）：,建设用地范围内,所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的,比率；（如在,10,万平米的土地上，建筑用地,净面积为,8,万平方米，其建筑覆盖率为）,容积率：,总建筑面积与建设用地面积之比值,房地产专业名词,绿化率：,建设用地范围内所有绿地面积之和,与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不,包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在,10,万,平方米的土地上有,3,万平方米的绿化面积其,绿化率为,30%,）,绿化覆盖率：,建设用地范围内全部绿化和植,物水平投影面积之和与建设用地面积的比率,房地产专业名词,套内建筑面积：,房屋按单元计算的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）,内的使用面积、墙体面积及阳台面积,使用面积：,指住宅各层平面中供住户生活起,居使用的净面积之和（不包含墙体、柱子等结构面积）,套内使用面积系数,=,单元内使用面积,/,单元内建筑面积,+,按规定应分摊公用建筑面积,套内使用面积的计算范围：,A,、按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合,保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；,B,、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入,使用面积；,C,、非公用楼梯（跃层住宅中的套内楼梯）按,自然层数的使用面积总和计入使用面积；,D,、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房卫生间、餐厅、过厅、过道前室、贮藏等,房地产专业名词,实用面积：,是房屋建筑面积扣除公共建筑,面积后的余额,实用率：,套内建筑面积与套（单元）建筑队,面积之比,公共建筑面积：,各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积,房地产专业名词,公摊面积：,电梯井、楼梯间、垃圾道、变电,室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整,楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面,积,道路用地：,指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地,道路红线：,道路红线是指城市道路含居住区,级道路用地的规划控制线,房地产专业名词,期房：,开发商从取得商品房预售许可证开始,至取得房地产权证大证止（处于建造之中的,房地产项目）。港澳地区称作为买“楼花”,现房：,开发商已办理房地产权证（大产证）,的商品房（项目已经竣工可以入住的房屋）,毛坯房：,指没有装修的房屋,入伙：,指业主领取钥匙，收房入住,契税：,土地、房屋不动产所有权发生转移，,按当事人双方订立契约等征收的一种税,房地产专业名词,业主委员会：,由物业管理区域内业主代表组,成，代表业主的利益，向社会各方反映业主,意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作,的一个民间性组织（业委会的权力基础是其,对物业的所有权）,商品房：,指具有经营资格的房地产开发公司,开发经营的住宅。其价格由成本、税金、利,润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、,材料差价等组成,部分术语,层高,地面至上层楼板或楼面板顶面之间的,垂直高度,净高,地面至上层楼板底面的垂直高度,架空层,建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空,部位不回填土石方形成的建筑空间,开间,建筑物横墙之间的轴线距离,进深,建筑物纵墙之间的轴线距离,地基,建筑物下面支承基础的地层（天然地,基、人工地基）,部分术语,基础,建筑物地面以下的承重部分（柔性基,础、刚性基础）,山墙,房屋两端侧面的墙,女儿墙,房屋外墙高于屋面的矮墙,地下室,房间地平面低于室外地平面的高度,超过该房间净高的,1/2,者为地下室,半地下室,房间地平面低于室外地平面的高,度超过该房间净高的,1/3,，且不超过,1/2,者,为半地下室,部分术语,变形缝,伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震,缝的总称,沉降线,同一建筑物高低相差悬殊，上层荷,载不均匀或建在不同地基土壤上时，为避免,不均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而,设置的建筑构造缝,伸缩缝,指为防止建筑物构件由于气温变化,使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的,适度部位竖向设置的一条构造缝,楼间距,楼与楼之间的间距,房地产面积测算,（计算,一半,建筑面积的）,1,、有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影,面积一半计算面积,2,、独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台,等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积,3,、未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算,面积,4,、建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投,影面积的一半计算面积,5,、建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积,的一半计算面积,房地产面积测算,（不计算建筑面积的）,1,、建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）,2,、建筑物内的设备管道夹层,3,、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬,挂幕布、布景的天桥、挑台等,4,、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳,池,5,、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱,和罐体的平台,房地产面积测算,（不计算建筑面积的）,6,、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰,面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在,及以内的雨篷及与建筑物内不相连,通的装饰性阳台、挑廊,7,、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于,检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯,8,、自动扶梯、自动人行道,9,、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、,水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人,防通道、地铁隧道,应分摊的公用面积,包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等,不应分摊,的公用面积,底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等,分摊公用建筑面积计算公式,公用建筑面积,整幢建筑面积,各套套内建筑面积之和,已,作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、,人防工程地下室）的建筑面积,公用建筑面积分摊系数,公用建筑面积,各套套内建筑面积之和,分摊的公用建筑面积,各套套内建筑面积,公用建筑面积分摊系数,我国住房改革的,5,个时期,1980-1985,年，国家、企业、个人共同负担购,买住房的试点,1986-1990,年，以提高公有住房租金为突破口,的住房制度改革,1991-1993,年，以公房出售为重点，住房制度,改革全面铺开,1994-1997,年，住房公积金、安居工程，住房,制度改革全面推进,1998,年至今，切断实物分配的福利分房制度，,实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段,房地产相关的法律、法规,（,2007,年,1,月,-2008,年,1,月,）,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,2006-12-28,关于规范房地产明码标价工作的通知,2007-3-7,中华人民共和国物权法,2007-3-16,中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，上调至,6.39%2007-3-18,八部委,关于开展房地产市场秩序专项整治的通知,2007-3-29,广东省物价局,新建商品房销售明码标价规定,的通知,2007-7-4,关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知,2007-7-10,中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，上调至,6.84%2007-7-20,房地产相关的法律、法规,（,2007,年,1,月,-2008,年,1,月,）,2007,版,深圳二手房买卖合同,、,深圳二手房预约买卖及居间,服务合同,正式启用,2007-8-1,中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，上调至,7.29%2007-9-14,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,2007-9-27,土地储备管理办法,2007-11-19,新版,经济适用住房管理办法,2007-12-4,中国人民银行,07,年第,10,次上调存款准备金率：,14.5%2007-12-8,关于加强商业性房地产信贷管理的通知,补充通知,2007-12-11,中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，上调至,7.47%2007-12-20,感谢聆听,