大连房地产华南项目投资可研报告60PPT.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,经典房地产策划PPT,大连市华南项目投资可研报告,报告框架,第一部分：项目概况,.,.5,第二部分：整体市场,.,.16,第三部分：区域市场,.,.27,第四部分：项目定位及规划方案,.,.,53,第五部分：项目开发及销售计划,.,.,59,第六部分：投资收益分析,.,.62,第七部分：结论,.,.,73,总体情况,第一部分 项目概况,一、项目概况,宗地位置,行政位置：,位于大连北部华南广场，隶属于甘井子区，处于城市,“,北进,”,战略的发展方向。,城市关系：,青泥洼商圈,/,中山广场（市中心）：,13,公里,星海广场12,公里,大连机场：,5,公里,新火车站（,2013,年建成）：,3,公里,华南广场商圈：,500,米,区域功能：,填补大连北部商圈空白，主城区,“,北进,”,扩张的核心商业中心，大连的第三大商圈。主要规划了大型购物广场、超级市场、大型专业批发市场、星级酒店、大型商务办公楼、生态居住区。,地铁,1,一、项目概况,周边现状,金山公园、高尔夫,小区：动力院景、加州洋房,居民区,小区：北府花园,华南商业中心,露天堆场、仓库,待开发地块,二十三中学,东、南、西侧现状较好，主要为待开发地块、住宅、商业、学校、公园。,北侧现为货物堆场及仓库，未来整体规划为开发经营用地。,宗地,华东路,/,东联快速路东北快速路,山东路,华北路,中华路,东方路,一、项目概况,交通状况,宗地,地铁,1#,线,地铁中华广场站,华东路,/,东联快速路,东北快速路,山东路,华北路,西安路,至开发区,东北快速路：,6,车道，全封闭快速路，连接市区与开发区。,华东路、东联快速路：,6,车道，上层为,09,年,9,月新开通的高架快速路，是主城区连接,“,北进,”,战略区域的重要通道。,山东路：,6,车道，往南连接至促进路、西安路商圈。,华北路：,6,车道，国道,201,、,202,线，进出大连的交通要道。,公交：,1,、,8,、,19,、,20,、,21,、,43,、,303,、,413,路可通达市内及北部。,地铁泉水站,华东路,/,东联快速路,东北快速路,山东路,华北路,中华路,东方路,一、项目概况,交通状况,宗地,地铁,1#,线,地铁中华广场站,地铁,1,号线为贯穿城市南北方向的骨干线路，北起南关岭，南至河口，线路全长约,27.4,公里，预计,2013,年建成。中华广场站是中最先进入全面施工的区域，车站主体沿山东路南北走向。,大连地铁线路图,地铁泉水站,一、项目概况,周边配套,华南沃尔玛,文,娱,商,商,华南金山高尔夫练习场,大连新世纪医院,大连市第二十三中学,国美,苏宁,安盛购物广场,华南家居大世界,华南假日服饰广场,华南建材城,文,博雅中学,商,山东路商业街,文,南华小学,文,文,华西小学,华南中学枣园公园,娱,文,华中小学,医,医,大连市第三人民医院,医,甘井子妇幼保健医院,作为城市,“,北进,”,战略的重点发展区域，在经历前期的孕育后已相对成熟。,紧临大连第三大商圈华南广场，周边商业配套发达。,周边教育、医疗资源亦较为丰富。,宗地,1.5KM,一、项目概况,城市发展,“,西拓北进,”,是大连城市化发展的重要战略，,“,北进,”,是指华南南关岭泉水金州一线，华南南关岭是决定,“,北进,”,战略实施的重点。,华南,南关岭,泉水,一、项目概况,城市发展,南关岭（本项目以北,3,公里）,新火车站、地铁枢纽：哈大客运专线（建国以来东北地区投资最大的铁路项目）的起点，地铁,1#,、,2,、,4线的起点。两站合建，未来大连的交通枢纽，预计,2013,年建成，,2015,年交通新格局初步呈现。,新体育中心：由,“,一场,”,中心体育场；,“,四馆,”,中心体育馆、网球馆、游泳馆、训练馆组成，总投资,88,亿元，预计,2013,年建成。,大连体育中心,大连新火车站,一、项目概况,宗地现状,编号,占地,建面,容积率,用途,备注,住宅用地,2#,4.17,14.6,46.6,3.2,住宅、配套商业,建面、容积率根据双方认可的方案确定，后续将以此报批规划指标。,3#,5.41,4#,4.99,商业用地,1#,3.5,20.8,5.9,购物中心、酒店、公寓,地块内部现有厂房、仓库等建筑（无民居均由土地出让方负责整理拆除。,各地块间有一定高差，详见右图。,2#,地块南侧红线外有一条高压走廊，对方案的排布略有影响。,各地块的详情如下：,高压走廊,32-41m,52-59m,51-70m,44-58m,一、项目概况,土地交易,一、项目概况,资金说明,第二部分 整体市场,二、整体市场,-,住宅供需、价格,1-10,月累计新增住宅批售,17356,套，同比下降,50.24%,，较上月降幅缩窄近,1,个百分点，主要增长来自于沙河口区的华业玫瑰东方项目。,1-10,月累计推盘放量,26906,套住宅，同比上涨,50.2%,，涨幅较上月大幅缩水,15,个百分点。秋展试水之后，刚性客户因价格高企等原因出现的观望情绪被发现，投资客户的回归确认刺激了中山、西岗的小户型产品放量，如本月加推的卡纳意乡、港湾一号、远洋风景，产品面积区间,35-105,平，其中,90,平占比达,70%,；沙、甘二区推盘产品却多在,90-130,平之间。,供应：新增批售供应有所加快，推盘放量步伐却继续放缓,二、整体市场,-,住宅供需、价格,大连市场之商品房成交及价格：量价齐涨。,1-10,月成交面积同比上涨,61.24%,，成交均价同比上涨,4.94%,，市场信心逐步增强,1-10,月成交面积达,315.64,万平方米，同比上涨,61.24%(195.76,万平方米,),，较,07,年同期上涨,14.29%,（,276.18,万平方米）。,09,年度成交量随展会等节点实现三级跳，近期受供需矛盾及价格上涨成交回落,1-10,月大连整体成交均价为,8491,元,/,平方米，同比上涨,4.94%,（,8091,元,/,平方米），较,07,年同期上涨,36.28%,（,6231,元,/,平方米）。,09,年度价格主体趋势随成交量稳步攀升，近期受成交结构影响出现波动,延续颓势,价缩量涨,市场转暖,量价齐涨,周期回调,价稳量缩,延续回调,价稳量缩,二、整体市场,-,住宅供需、价格,成交结构：甘区占比扩大近,8,个百分点,10,月成交面积,45.64,万平，环比下降,1.28%,。,1-10,月累计成交面积,31582,万平，同比大增,61.33%,。,甘区成交面积达,32.11,万平，占比,70.35%,，扩大近,8,个百分点。,二、整体市场,-,土地市场,大连市场之土地供需：供需两旺，,1-10,月同比分别上涨,152%,和,143%,1-10,月，大连市内四区挂牌,527.99,万平方米，同比上涨,151.97%,（,209.54,万平方米）；成交,508.56,万平方米，同比上涨,142.70%,（,209.54,万平方米）。,截止到,10,月，大连市土地挂牌放量已达,231.09,万平方米，完成全年计划的,74%,，在剩下的两个月内，预计将有近,83,万平土地入市。,土地供应量,土地成交量,二、整体市场,-,土地市场,大连市场之土地价格：成交价格继续保持同比上涨，涨幅达,12%,土地市场量价齐升趋势明显。,1-10,月整体楼面价,3238,元,/,平，较,08,年同期上涨,12%(2891,元,/,平方米），,07,年全年上涨,15.08%,。,二、整体市场,-,土地市场,大连市场之土地热点：高新园区成土地市场热点区域，,1-10,月放量成交均占比过半，容积率出现上升,1-10,月高新园区土地放量,253.14,万平方米，同比涨幅,150%,（,101.26,万平方米），占全大连市土地放量,56%,，,1-10,月成交,227.36,万平方米，仅两块办公性质用地流拍，成交量占全大连市,56%,。,区域,09,年,1-10,月成交土地,20,宗，平均容积率为,2,。,年度挂牌地块容积率呈上涨趋势，并且区域内出现容积率高于,10,的住宅项目，,二、整体市场,-,客群描述,需求类型,解决住房仍是主旋律，改善类需求增长明显,本次夏展中出于解决住房目的的购房者仍然最多，占总体的,34.6%,，其中，,6.16%,为拆迁客户解决住房需求。,与春展相比，此次展会购房目的的两个明显的变化是婚房需求的降低和投资需求的上升，婚房需求占比下降,13.84,个百分点，而投资需求增长,6.84,个百分点。这说明目前市场婚房部分的刚性需求已经释放到一定程度，相反投资类需求开始实质性提高，未来市场应根据需求变化作出相应调整。另外，改善性需求小幅提高，目前和解决住房类需求共同构成主要的需求来源。,二、整体市场,-,客群描述,23,40-60,万仍是最接近客户心理的价位。主要变化来自,40,万以下和,70-80,万产品需求分别上涨约,5.23,和,4.47,个百分点，可能原因分别是小户型投资需求的增加和整体市场价格的上涨。由于需求小户型产品的消费者增多，与该类产品对应的,40,万以下价格段比例自然升高；而与春展相比,60-70,万产品需求下降,3.22,个百分点，主要转移至,70-80,万价格段产品需求中，这一结果体现的即价格上涨对需求的影响。,需求总款,40-60,万仍为主力,二、整体市场,-,客群描述,需求释放,涨价预期刺激需求释放，计划半年内购房的客户达,53%,房价上涨预期是促使购房者出手的主要因素，占比达六成，追涨之势可见一斑。在房价上涨刺激下，预计将于年内购房的客户占比达,53%,，而计划于,2010,年上半年购房的客户达,36%,。其次，造成近期高端项目快速成交的通胀预期对百姓的影响也在逐步加深，因而被促使购房的客户占比可达,29%,。而二套房贷对消费者影响较小，仅占,10%,。房价始终是楼市最为敏感的因素，在信心走强的当下有力地牵动楼市发展。,二、整体市场,-,结论,土地市场继续保持旺盛，供需双双同比大增近,150%;,成交价格恢复性上涨，,1-10,月平均楼面价较,08,年同期上涨,12%;,价格全面恢复至,08,年水平，在供需矛盾下，价格有进一步增长的可能，但与需求的平衡关系更加微妙。,宏观政策微调对市场预期的影响开始在投资性客户中显现，对市场未来走向信心出现动摇，需求结构或将再变。,第三部分 区域市场,三、区域市场,简述,区域概况,区域规模,区域定位,甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区。地形西南部宽，东北部窄。东西长40公里，南北宽35公里。东北与金州区、大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连；东、南临黄海，北濒渤海。区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，铁路、公路形成网络。,面积502平方公里。，辖2个镇、13个街道，114个社区居民委员会。常住人口 61.6万。,甘井子区,大连市中心城区,新兴产业基地大连市商业、物流中心大连市教育,集中发展区大连市,高新技术产业,甘井子区在市内四区中面积最大，将承载更多城市功能。,三、区域市场,简述,“西拓北进”的战略要地，迎来了房地产发展的高潮期,工业项目,14,个，总投资约,62.1,亿元,；,以做大做强重大技术装备高端项目，促进产业集聚为重点,商贸旅游项目,16,个，总投资约,75.6,亿元,；,社会事业项目,5,个，总投资约,8.5,亿元,房地产项目,13,个，总投资约,182.7,亿元,；,“三新”工程项目,7,个，总投资约,32.7,亿元。,产业基础设施项目,8,个，总投资约,29.7,亿元,；,城市建设项目,17,个，总投资约,60.4,亿元。,根据大连市十一五期间的用地规划，,甘井子区将成为市内四区的主要供应区域,。而随着多个项目的改造，区域内的生活、交通环境得以了很大改观；,另外区域内聚集了大量的经济适用房、限价房，拉低了区域价格,，越来越多的购房者选择这里。甘井子区的新居住区的地位不可取代。,三、区域市场,-,供需及价格,甘井子区域住宅市场发展领先于市内其它三区。,价格因素外溢的客群普遍流向甘区，而投资客对甘区新崛起区域未来增值潜力的认可导致甘区销供比持续增长。本月达到,40/100,，大幅领先于其他三区。,销供比：甘区达到,40/100,，大幅领先于其他三区,三、区域市场,-,供需及价格,09,年甘井子区整体成交经过小幅震荡之后出现,“,量价齐升,”,局面。成交量激增主要由于积蓄已久的刚性需求集中释放。,成交量的激增并未带动整体价格大幅上扬，甘井子区目前依旧以低价冲击购买。,甘井子区成交量,09,年出现激增。,甘井子区成交均价,09,年不断上涨。,三、区域市场,-,市场格局,南关岭板块：,未来土地供应大,，,本地,品牌开发商集中进驻。,泉水板块：,多为限价商品房，有效供应量大。,华南板块：整体供应走弱，区域,配套,成熟，未来供应有限,，未来升值空间较大,。,椒金山板块：,板块内供应量巨大,，且同时形成供应，产品同质化高板块内竞争激烈。,机场板块：,未来持续供应量大,，区域发展迅速，升值潜力大。,西山板块：,板块内供应量大,，竞争激烈，区域配套急需完善。,泛高新园板块：,区域成熟度高，,有一定的供应，,受产业带动，区域价值迅速提升。,泛,高,新,园,板,块,机场板块,椒金山板块,华南板块,泉水板块,西山,板块,南关岭板块,甘井子北部区域的四个板块距离较近，供应量较大，但缺少精品优质项目,。,华南板块配套齐全交通方便，发展相对成熟,。,三、区域市场,-,市场格局,版块,之间价值差异主要体现在：,所承担的城市功能的差异（城市价值）。,居住价值的社会认同和追求趋向（居住价值）。,华南,版块,泛高新园区板块,机场,版块,泉水,版块,西山板块,南关岭,版块,椒金山,版块,价值单一,价值复合,城市价值是否完善,成为土地基本价值实现的基础,生活便利,与否,成为决定居住价值差异的主要因素,泛,高,新,园,板,块,机场板块,椒金山板块,华南板块,泉水板块,西山,板块,南关岭板块,三、区域市场,-,市场格局,核心版块,城市主要功能区，承担了城市主要的功能特性,华南,版块：城市,副,中心,机场,版块：,甘井子区行政服务中心,南关岭板块：交通运输中心,辅助版块,城市扩张区域，多数伴随着城市扩张,和外来产业、人口流入形成，有明确,的功能指向和服务对象,泉水,版块：城市普通居住区,泛高新园,版块：产业集群的基本居住要求。,西山,版块：,自然,景观的需求,泛,高,新,园,板,块,机场板块,椒金山板块,华南板块,泉水板块,西山,板块,南关岭板块,三、区域市场,-,市场格局,板块,价格,生活配套,交通,综合评定,华南,中,最优,优,优,泉水,低,优,中,中,南关岭,中下,中,优,中下,机场,高,差,（未来可改善）,优,中上,西山,中上,差,差,优,泛高新园,高,中,优,优,椒金山,中,差,差,中,下,各板块之间城市价值（配套）差异较大，功能分界明确,生活便利程度,成为决定板块居住价值的主要因素,生活配套成熟区域，,供应稀缺,由于限价房和经济适用房的存在，板块均价远低于本案预期，,低端部分竞争,价格稍高于泉水板块，但区域配套尚不成熟，,低端部分竞争,产品以多层为主，价格较高，,选择性部分竞争,空间距离较远，价格有一定差距，,无竞争,自然景观优越，但空间距离较远，,无竞争,价格相近但生活配套欠缺，,部分竞争,三、区域市场,-,新房市场,-,产品特征,基本,特征：,城市北拓,的第一承接区。,区域基本配套设,施完,善，区域通达性较好，区域成熟度高。,板块内以小高层、高层产品为主。,客户以地缘性客户和被动外溢客户为主。,区域无产业支撑，属于纯居住社区。,泛,高,新,园,板,块,机场板块,椒金山板块,华南板块,泉水板块,西山,板块,南关岭板块,三、区域市场,-,新房市场,-,产品特征,供应：主力产品供应以,100,平左右两居,为主主力,产品以舒适型为主，居住的舒适度,。未来市场供应量不大，区域竞争小，产品供应丰富，价格差别不大。,销售：100平左右的两居产品,销售速度较快,、,其次是,120平以上面积的三居产品,，,60平及以下的一室产品,消化较慢。别墅产品消化较慢。,项目名称,套数（套),面积（平方米）,开盘时间,开盘均价（元/平）,现均价（元/平）,动力院景,供应,2300,供应,262000,2007.5.26,5800,7800,销售,2185,销售,24890,套数,销售率,95%,面积销售率,95%,加州洋房,供应,1013,供应,177000,2006.11.20,多层6800,小高层5600,别墅12000,多层（售罄）,小高层（售罄）,别墅,13800,销售,1013,销售,177000,套数,销售率,100%,面积销售率,100%,华南国际,供应,120,供应,19874,2007.11,6500,8000,销售,112,销售,18482,套数,销售率,93%,面积销售率,93%,三、区域市场,-,新房市场,-,典型楼盘分布,万科魅力之城,沿海建筑,远洋自然,宗地,动力院景,加州洋房,三、区域市场,-,新房市场,-,典型楼盘,-,万科魅力之城,位置：甘井子区前革村,占地面积：,20,万平,建筑面积：近,40,万平,容积率：,2,绿化率,:40%,建筑形态：多层、小高层、高层规划户数：,4488,户,主力户型：,76,、,86,、,90,平,开盘日期：,09.3.16,09,年销售量：,1237,套、,11,万平、,9,亿,销售均价：开盘,6600,元,/,平（毛坯）,目前,8400,元,/,平（精装）,三、区域市场,-,新房市场,-,典型楼盘,-,动力院景,占地面积：16.8万平,建筑面积：28万平,容积率：1.6,绿地率：43%,总户数：2300,产品形式：,多层、,小高层,、,高层,主力户型,：,104-150,平方米,销售率：,100%,0,6,年,9,月开盘,：,均价,6,8,00,元,/,平,07,年均价,7500,元,/,平,08,年均价,8200元,/,平,三、区域市场,-,新房市场,-,典型楼盘,-,加州洋房,占地面积：16.8万平,建筑面积：,17.7,万平,容积率：1.,1,绿地率：4,0,%,总户数：,1013,产品形式：,多层、,小高层,、别墅,主力户型,：,住宅：,78,-,120,平,别墅：,160-221,平,销售率：,98%,0,6,年,9,月开盘,：,均价,6600,元,/,平,07,年均价,7200,元,/,平,08,年均价,7500,元,/,平,09,年均价,7800,元,/,平,三、区域市场,-,新房市场,-,典型楼盘,-,远洋自然,占地面积：,5,.,4,万平,建筑面积：,13.8,万平,容积率：,2,.4,绿地率：,35,%,总户数：,940,户,产品形式：,小高层,、,高层,主力户型,：,80,-1,0,0,平方米,预计开盘时间：,2010,年,9,月,预计价格：均价,8500,元,/,平,远洋自然,三、区域市场,-,新房市场,-,典型楼盘,-,沿海建筑,占地面积：,5,.,4,万平,建筑面积：,15.1,万平,容积率：,2,.,8,绿地率：,35,%,总户数：,1200,户,产品形式：,小高层,、,高层,主力户型,：,70,-1,0,0,平方米,预计开盘时间：,2010,年,6,月,预计价格：均价,8300,元,/,平,沿海建筑,三、区域市场,-,土地市场成交量,地块编号,位置,用地面积（平方米）,建筑面积（平方米）,容积率,楼面地价估算（元,/,平,),建筑层数,竞得人,成交日期,（,2008)-47,甘井子区华东路西侧南关岭镇南关岭村,54000,105000,2088.00,小高层、高层、需满足净空要求,勋业（大连）置业有限公司,2008.12.22,（,2008)-48,甘井子区华北路南侧、华东路西侧,54000,151300,A,区,2.5 B,区,3.0,2088.04,高层、需满足沿华北路、华东路的景观要求和机场净空要求,北方沿海房地产开发（大连）有限公司,2008.12.22,（,2009,）,17,号,甘井子区中华路南侧、东北路西侧,66400,119520,1.8,2300.00,多层、高层，满足机场净空要求,大连百思泰置业有限公司,2009.8.6,（,2009,）,26,号,甘井子区华东路,60,号,16300,57050,3.5,2607.71,高层,大连万象地产,2009.11.30,合计,190700,432870,区域内成交土地量有限，,07,年无成交，,08,、,09,年共计成交,4,块土地，,43.3,万平,三、区域市场,-,周边地块成交,2008-48/15.1,万,/2.8/2088/2008.12.2/,沿海,2008-47/13.8,万,/2.4,2088/2008.12.2/,远洋,2009-17/11.95,万,/1.8,2300/2009.8.6/,百思泰,土地价格：快速上涨,2009-26/5.7,万,/3.5,2607/2009.11.30/,万象,三、区域市场,-,未来供应情况,未来,2-3,年区域内可供应土地状况,本项目,68,万,关门口地块,24,万,甘熙故居地块,16.8,万,西街地块,12,万,自行车厂地块,19.6,万,新尧新城各地块合计约,45,万,沧波门,1,、,2,号地块合计约,77,万,徐庄软件园南北地块合计约,24.5,万,仙鹤门地块合计约,64,万,西善桥地块,25.8,万,杨庄,6,号地块,30,万,同力道桥地块,10,万,华宏,A,地块,15,万,案例：阐述未来,2-3年区域内可供出让的土地情况，统计供应总量,三、区域市场,-,未来供应情况,中华路北侧地块,20,万平,都市综合体地块,30,万平,未来区域内土地供应量仍将有限,三、区域市场,-,客户分析,(1),区域客户来源、户型细分,三、区域市场,-,客户分析,针对周边居住区客户（含周边在售项目客户调研）及未来地铁轨道交通附近的城中写字楼工作人员做了抽样访谈。,此次抽样人数,80,人，分别为周边地缘,43,人，轨道交通沿线,21,人，城市核心区,16,人。,来源情况,年龄情况,置业目的,家庭构成,三、区域市场,-,客户分析,客户方位来源以,周边区域,、,机场区域,、地缘客户为主，,客户区域特征：甘井子、沙河口、中山区及西岗区,、开发区,，比例,约为,6,：,2,：,1,：,1,客户年龄,年轻化比例相当高,，约占50%以上，,地缘周边有部分老年人。,客户家庭结构,以2-3人为主,，有部分单身青年独立生活置业。,客户职业特征为,辽渔集团、东北特钢、,机场及附近单位职工、广告、,4S,店销售员,、,外地来连工作或在连大学毕业后留连青年,为主。,交通带动形成强化区域外联功能,客户购买动机,3,0%为住宅升级改善,，,5,0%为独立生活置业,，,15,%市内房价挤压,、,5,%投资,。,城市价格提升挤压，既有空间又有升值潜力，外缘客户介入性显著,访谈客户特征说明,直达型,产业型,外缘型,三、区域市场,-客户分析,对华润的品牌有了解但认知不充分,关键词：,区域发展,产品品质,认同,未来发展,生活质量,品牌、口碑,如果选择华南和泉水的话，我当然会选择华南。,少有时间进行装修，希望有精装修类房屋,华南的房子肯定是比泉水要贵的。,看好区域发展，希望投资有潜力房产！,现在这边的项目物业公司都不行。,这边的项目会所一般都没有，小区内的环境也很一般，平时想休闲一下都没地方去。,客户价值趋向梳理,物业服务,三、区域市场,-,结论,华南板块现状以中档居住区,为主，因土地原因导致市场有效供应量较少。,项目的品质和价格区间差别不大,区域以普通住宅集群为主，被动郊区化,人群及周边改善型客户为,主力客群,区域平均,价格集中在,7500,左右，随着华南生活配套的不断成熟，价格还有一定上涨空间,目标客户来源明确,项目之间产品线较丰富,区域主力户型以舒适型两居为主,区域客户的购房多为地缘性升级客户和刚性需求,(,如婚房,),客群，整体产品较舒适。,第四部分 项目定位及规划方案,住宅区域商业中心,四、项目定位,客群定位,客户类别,客户来源,客户年龄段,需求产品,关注因素,单身青年或刚结婚,在中心城区工作,25,28,岁,60,80,平,由于刚工作，现阶段总房款因素决定了购买区域，总房款承受能力在,45,55,万之间，偏好交通便利，降低交通成本,年青夫妇或孩子在,1,5,岁,在中心城区工作或中心区域动迁外移,2832,岁,80,90,平,承受不起主城区的高房价，在总房款承受范围下考虑孩子将来上学和周边生活配套的便利性。,三口之家或祖孙三代,周边区域或中心区域动迁外移,32,40,岁,100,120,平,区域原住居民或动迁户，对区域恋地情节较高，周边良好的生活配套促使其在区域内选择较舒适的产品来改善居住条件,四、项目定位,客户定位,客户核心需求特征及敏感点,客户类型,年龄段,需求特征,敏感点,直达型,25-45,岁,高品质的产品,产品品质,良好的物业服务,价格,生活质量：园林、楼距、采光,物业服务,产业型,30-55,岁,合理足够的功能：面积、户室比,产品品质,良好的物业服务,物业服务,高品质的产品,价格,外缘型,25-35,岁,便捷的交通,交通,物业保值,价格,高品质的产品,产品品质,所有客户对产品品质、物业服务的敏感度均较高,四、项目定位,产品定价,项目名称,总建面积,(,万平米,),开发进度,开发商,地铁,外部环境,生活配套成熟度,交通便利性,与,CBD,距离,与新火车站距离,单价（元）,本案,60,/,/,优,良,优,优,良,良,9000,万科魅力之城,40,在售,万科,良,差,差,良,良,差,8400,（装修）,远洋自然,13.8,未售,远洋,优,差,良,差,良,优,8700,沿海国际,15.1,未售,沿海,优,差,良,差,良,优,8500,动力院景,28,尾盘,铁龙,优,良,优,优,良,良,8000,