1、
2026年资产评估（房产评估方法）试题及答案
（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______
第I卷（选择题 共30分）
答题要求：本大题共10小题，每小题3分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。
1. 市场比较法评估房产价值时，选取的可比实例应与被评估房产在（ ）等方面具有相似性。
A. 地理位置、建筑结构、面积大小
B. 建筑风格、装修程度、使用年限
C. 周边配套、朝向、物业管理
D. 以上都是
2. 成本法评估房产价值时，不包括以下哪项成本（ ）。
A. 土地取得成本
B. 建筑物建造
2、成本
C. 销售费用
D. 土地增值收益
3. 收益法评估房产价值时，对于净收益的计算，通常不考虑以下哪种因素（ ）。
A. 有效毛收入
B. 运营费用
C. 空置损失
D. 房产折旧
4. 在用市场比较法评估房产时，若可比实例的交易日期与评估基准日相差较远，需要进行（ ）。
A. 交易情况修正
B. 交易日期修正
C. 区域因素修正
D. 个别因素修正
5. 成本法中，建筑物的重置成本通常采用（ ）来估算。
A. 预决算调整法
B. 市场比较法
C. 收益法
D. 长期趋势法
6. 收益法评估房产时，资本化率的确定方法不包括（ ）。
A. 市场提
3、取法
B. 累加法
C. 投资收益率排序插入法
D. 成本加成法
7. 市场比较法中，交易情况修正系数的取值范围一般在（ ）。
A. 0.5 - 1.5
B. 0.8 - 1.2
C. 0.9 - 1.1
D. 0.7 - 1.3
8. 成本法评估房产时，土地取得成本的构成不包括（ ）。
A. 土地出让金
B. 拆迁补偿安置费
C. 土地开发费
D. 土地增值税
9. 收益法中，对于出租型房产，净收益通常按照（ ）计算。
A. 有效毛收入减去运营费用
B. 潜在毛收入减去运营费用
C. 有效毛收入减去空置损失
D. 潜在毛收入减去空置损失
10. 在
4、用市场比较法评估房产时，若可比实例的区域因素优于被评估房产，区域因素修正系数应（ ）。
A. 大于1
B. 小于1
C. 等于1
D. 无法确定
第II卷（非选择题 共70分）
11. （10分）简述市场比较法评估房产价值的基本步骤。
12. （15分）成本法评估房产价值时，如何确定土地取得成本和建筑物建造成本？
13. （15分）收益法评估房产价值时，净收益和资本化率的确定需要考虑哪些因素？
14. （15分）材料：有一处商业房产，建筑面积为500平方米，已出租多年。周边类似商业房产的市场租金水平为每月每平方米80元，该房产的空置率预计为5%，运营费用包括物业管理
5、费、维修费等，预计每月每平方米2元。资本化率经测算为8%。要求：用收益法评估该商业房产的价值。
15. （15分）材料：有一处住宅房产，与可比实例A相比，地理位置稍差，区域因素修正系数为0.98；建筑结构相同，但装修程度略逊，个别因素修正系数为0.95。可比实例A的成交价格为100万元，成交日期为2025年10月，评估基准日为2026年4月，经测算交易日期修正系数为1.02。要求：计算该住宅房产的评估价值。
答案：
1. D
2. D
3. D
4. B
5. A
6. D
7. B
8. D
9. A
10. B
11. 市场比较法评估房产价值的基本步骤：首
6、先，收集与被评估房产具有相似性的可比实例；其次，对可比实例进行交易情况修正，使其符合正常交易情况；然后，进行交易日期修正，将可比实例的交易价格调整到评估基准日的价格水平；接着，进行区域因素修正和个别因素修正；最后，综合各修正后的可比实例价格，确定被评估房产的价值。
12. 土地取得成本的确定：对于通过出让方式取得的土地，土地取得成本包括土地出让金、拆迁补偿安置费等；对于通过划拨方式取得的土地，应按照规定补缴土地出让金等费用。建筑物建造成本的确定：可采用预决算调整法，根据原建筑物的预决算资料，考虑现行价格、费用标准等因素进行调整；也可采用重编预算法，按照现行的建筑材料、人工费用等重新编制预算来
7、估算建造成本。
13. 净收益的确定需要考虑有效毛收入、运营费用、空置损失等因素。有效毛收入是指潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入。运营费用包括物业管理费、维修费、保险费等。资本化率的确定方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等。市场提取法是通过分析可比实例的净收益与价格，求取资本化率；累加法是将无风险报酬率、风险报酬率等相加得到资本化率；投资收益率排序插入法是根据不同投资类型的收益率排序来确定资本化率。
14. 有效毛收入 = 500×80×（1 - 5%）×12 = 456000元；运营费用 = 50×2×12 = 1200元；年净收益 = 456000 - 120 = 454800元；房产价值 = 454800÷8% = 5685000元。
计算过程：有效毛收入先算出每月实际出租面积的收入，再乘以12个月得到全年收入。运营费用算出每月每平方米的费用乘以面积再乘以12个月。年净收益用有效毛收入减去运营费用。房产价值根据收益法公式，年净收益除以资本化率得出。
15. 评估价值 = 100×0.98×0.95×1.02 = 94.194万元。
计算过程：先根据区域因素修正系数0.98、个别因素修正系数0.95对可比实例A的成交价格进行修正，再结合交易日期修正系数1.02，将三者相乘得到该住宅房产的评估价值。
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