房地产产品研究-乌镇雅园中国最成功的养老度假小镇.docx

乌镇雅园中国最成功的“养老度假小镇”乌镇雅园的产品核心构思来自于那种学院化的乌托邦式的小镇。它坐落在中国最美丽的乌镇，位居上海杭州苏州三个城市几何中心的金三角位置，坐拥乌镇式的NO.1的高质量游客群体，还有达沃斯论坛级的世界互联网大会的产业配套，自成体系的养老配套设施和精细化的服务，宋氏独有的情怀和工艺水准，既可以做旅居度假，也可以做休闲养老。雅园的成功来自于上述多种因素的叠加，在业内几乎不可再复制。这几年，我们曾经观察过相当多的业界典型产品案例，从早期业界抄袭的美国的太阳城模式、再到上海的亲和源，再到金地健康城、杭州万科随园嘉树等一系列项目的开发操作,各种操作案例各自代表了一路产品门派。但相比之下，乌镇雅园无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算是最为成功的一个。历时两年多，我们一直在跟踪乌镇雅园这个项目的进展。一直在梦想和现实中纠结的宋卫平，除了骨子里的文人气质外，他对养老地产思考的高度要超出很多人一大截。从早期的蓝庭试点到乌镇雅园无法复制的略带公益化逻辑的标杆项目。发誓要让中国的老人有尊严地养老，老宋走到今天可算是颇不为易，而由他一手谋划的养老产业链条，未来必将影响中国。作为中国养老小镇产品开发的样本，作为乌镇全面升级的一个重点项目，雅园是蓝城集团在经过曾经的蹉跎后，全面向蓝城转型的开山之作，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。为何如今才提笔分析乌镇雅园？主要是我们希望经过市场的检验。乌镇雅园总面积约为60万平方米，采用的是新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。该项目分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，雅达与绿城共同打造的自助养老居住区绿城乌镇雅园，其间还设置了3.5万平方米规模的老年大学绿城乌镇颐乐学院。集聚6大功能区块，是一座国内功能齐备、设施先进、模式丰富、规模庞大的复合休闲健康养老主题园区。对于这个项目，我们通过亲自踩盘核实以及圈子里的口碑传播，了解到雅园这个项目不仅产品出挑，在商业方面也同时取得了巨大的成功。前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%。行家都知道，只要在养老产品配套上别投入过多的成本，在地价可控的前提下（据说拿地价格不超过100万/亩），这样的销售业绩对开发方而言只是赚多赚少的问题了。并且，近期宋卫平将乌镇雅园的模式在浙江多个地区进行了复制，高举高打推出这种养老度假小镇模式，随后诞生出桃李春风和十里风荷这样的叫好又叫座的产品，可以初步判断，这种养老度假模式在商业上已经具备了成功的基因。一个产品只有被验证商业成功之后才能被复制，否则就是个旁氏骗局。以行业领袖宋公的风范和市场信用，这种模式必成。抱着对宋公纵横捭阖的蓝城战略的极大兴趣，我们一口气考察完了乌镇雅园、桃李春风和十里风荷这几个代表性的项目。总结下来，至少迄今为止，乌镇雅园是我们看到的最为成熟的一个养老度假小镇项目。“情怀和工匠精神”一直都是宋卫平打造产品的利器。在传统地产开发时代，宋卫平的作品一直是品质的代名词。曾经的绿城玫瑰园、桂花园系列，以及苏州的桃花源项目（后来卖给了融创），都是宋氏最经典的品质代名词。时过境迁，当地产开发进入到地王时代，绿城的精耕细作的工匠精神已难敌善于营销、成本管控、资本运作和快速开发的恒大碧桂园们，因此找寻养老小镇这样的新蓝海也是不得已的“另辟蹊径”。从理念和产品模式上看，乌镇雅园整整领先了中国养老地产一个时代。初次进到雅园，“士绅”这个词就涌入到我们的脑海里。钟灵毓秀的江南自古引时代风骚之人颇多，历史底蕴文化积淀深厚，导致雅园也汲取了当地的灵秀。记得一年多前，我们首次探访雅园，那是个飘雨的春季午后。彼时的雅园，虽然还未取得当下的名声和业绩，产品功力却让人过目难忘。记得我们走过了一段密植的竹林，绕过蜿蜒的菜地苗圃，再走过了一个安静的湖面，才到了最终的售楼处。这样的情景切换，这样景观铺陈，这样精心的样板区设计，有着那种乌镇入园时设下的情绪营造的诡计和龙湖式的样板区造景的精巧。一年后我们再观察雅园，很可惜的没有了那一段美妙的场景切换体验，估计是因为客户爆棚，为了提高效率，我们直接就被电动车径直带入了销售中心。除了承继了宋式风格的秀雅景观，雅园的另一个核心特点，也是其最大亮点，就是这里独树一帜的学院风。学院派的风格早期有华润橡树湾和万科的一些项目，但那只限于一些小的单体楼盘,建筑立面和部分庭院景观的意向风格仅是营销的噱头,无法真正还原大学校园都有整体意境。而真正将哈佛、剑桥小镇这种学院气质打造在一个完整的独立大规模开发项目里的，雅园还是第一个，从而它也就此树立了一个中国养老的标杆项目。下面我们就来看下乌镇雅园是怎样依托于1500亩国际健康健康生态休闲产业园，在其650亩的核心区域上，打造出“健康医疗+养生养老+休闲度假”这样一个全新的养老地产模式。1、独具风情的学院式养老总能听到人们满怀感情地讲起自己的学生时代有多少糗事，有多少青涩的小故事，以及他们的大学生活是如何的难忘，字里行间都透露着对校园生活的眷恋。当老之将至，人们往往最难忘的还是风情万种的大学时光。图：乌镇雅园的白马湖尽显学院式风情图：雅园外立面属民国校园风在这个物质丰盈的时代，精神层面的满足度愈发为人所关注，尤其是那些具备高文化素质与生活格调的人。另一方面，老人们本身也有特殊性，他们容易回忆和怀念，同时在家里和小社区的时间比年轻人也要多得多，于是为此类年长人群设计一处理想居所就需要考虑更多细节性的问题。透过乌镇雅园，宋卫平把这样一个养老地产，一个有难度但是颇有意义的课题研究得很超前又接地气，很值得借鉴。2、新民国学院风设计风格乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风，整体给人以民国时期书院的氛围。众所周知，民国时期中国的大学教育，思想自由，不拘一格，百家争鸣，大师辈出。为了营造这样的民国风，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，沉稳、大气、厚重又充满了浓浓的文化味。设计中借鉴了校园中典型的联桥、拱廊，再借由屋檐的精巧和校园草坪那种平静祥和的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。图：别墅区两栋别墅间景色，有特色连廊图：武汉大学校园雅园项目的核心区域是围绕白马湖公园的居住区和颐乐学院，其中居住区的物业形态有单层养生别墅、多层电梯公寓、高层公寓，不同的物业形态可以满足不同需求的客群。图：雅园核心区域是黄色部分居住区和颐乐学院我们来看下图这段别墅区的公共部分设计。从建筑风格、街区尺度、景观铺陈和规划排列上来看，与杭州悦榕庄酒店这个著名项目有着异曲同工之妙。沉稳的风格、精心雕琢的景观意境、安静大气的院落，为主人们提供了难得的有质感的生活场所。3、颐乐学院还老年人以“大学生活”一个充满活力的养老度假小镇与普通养老项目最大的不同点就在于其独特的功能配套。大学之大，在于学院林立，学养丰厚，学子满堂。雅园的“学院式养老”核心配套应属“颐乐学院”，它以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态，从而构建出一种崭新的老年生活模式。“学院式养老”，是绿城独创的养老模式，是指用学校的组织形式构建全新养老模式，让长者享受专业高效的医疗健康服务；舒适周到的居家生活服务；丰富多彩的交流活动服务；精致全面的文化教育服务,打造正能量园区。颐乐学院占地150亩，由14栋彼此独立但又有风雨连廊联通的小建筑群构成，学院总体按照书院建筑形制布局；总建面3.5万平方米，投资2.5亿元。图：颐乐学院鸟瞰图学院里有能容纳400多人的大礼堂，小会堂，静休堂、棋牌楼，游泳馆，健身房、网球场和健康中心馆；有中央广场，学院内小商业街，还设置了幼儿园。图：颐乐学院室内体育馆图：雅园室外运动场颐乐学院内餐饮娱乐、社交会展功能等一应俱全，课程设置方面更是依托杭州师范大学的教育合作支持，专业系统地设立了五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容，辅以学生会俱乐部活动。图：颐乐学院课程表课程大纲是由颐乐学院和杭师大共同研发，目前已经设计了72门课。图：颐乐学院器乐课程除此以外，学院外面还租有几十亩的地做农场：老人们每年花500元，就能有15的小天地。其实城市人也会有农民的理想，除了学院内提供的课程和活动项目，老人们在农场种点自己喜欢的农作物，感受“复得返自然”也很有意义。图：可租用的颐乐农场除了在颐乐学院学习之外，还有一个更大的潜在乐趣在等着每一位老人，他们每个人都有机会成为老师，以后会有近60%的老师来自小区内有特长的业主。“授之以渔”和“教学相长”在乌镇雅园中的颐乐学院每天都发生，发挥着很好的效用，也让住户们的晚年生活更多姿多彩，银发族每天都充满活力。一般来说，校园生活都是人一生中最美好的时光之一。所以说让退休后的老人重新回到“校园”，继续体验那种自由、无压力，相互交流的生活，同时也可以参加俱乐部组织、协会来丰富精神世界，实在妙哉；不得不说乌镇雅园为关怀老年人精神层面的需求所运用的策略足够精巧贴心。绿城学院式养老模式核心要素: 颐乐学院是一种“类老年大学”的形式。 以学校为组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态，开展适合老年人身心健康的各类活动，从而构建一种崭新的老年生活模式。乌镇雅园独创学院式养老模式，涵盖颐、乐、学、为四个维度，把对老年人的精神服务作为重点和特点打造。颐：通过精心设计的健康管理、医疗护理、居家生活三重服务体系，建立一种全新的养生系统。让老年人身心健康，青春焕发。乐：精心设计符合老年人特点的文化娱乐活动，每天、每周、每月、 每年层出不穷，让老年人快乐常在。学：用学校的组织形式，重新规划老年人的退休生活，使其在自主的学习中，获得充分的交流和愉悦。为：通过园区内外途径，帮助老年人发挥余热，重回社会，获得自我价值,赢得尊重，真正实现“老有所为”。4、关注年长者实际生活需求的各项细节设计关于养老社区里的适老化设计，在前几年还是商业机密，如今已是这类项目的标配。年纪渐长的人在生活中还是会有很多细节与青壮年不同，为此雅园也做了特殊的细节化设计与处理。雅园连廊的设置方便老人们行动和聊天；房间内的进户门宽，各个屋子间衔接处没有高差的设计，还有每个屋子都有的紧急报警按钮，都充分地照顾到了老人们实际生活的点点滴滴。图：楼群间的连廊雅园的进户门净宽1米，方便轮椅进门；不光如此，进户门左侧还预留40cm开门空间，方便轮椅者开门。除了通过各类细节设计与专业化课程服务业主的养老生活外，乌镇雅园还给老人们准备了家门口优质的医疗服务。具体的设计细节我们不再一一赘述，硬件系统的采购和复制相当容易，而能否将这个社区纳入良性整体运作才更考验运营功力。(表：乌镇雅园适老化设计技术细节)5、家门口顶级医疗服务让老人们“老有所医”对于一个养老项目，配套的医疗必不可少。雅园门口配套的雅达国际康复医院，就是这个雅园不可或缺的配套，也是一个相对独立而且具备核心技术的产品。雅达国际康复医院占地13万平方米，引入德国高端康复医疗品牌Medical park，拥有350个床位，专注于康复医疗：主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗服务。图：雅达国际医院外观图：雅达国际医院房间国际养老中心则是非自理养老中心，满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。依托雅达国际康复医院和国际养老中心，雅园可以让长者人群都实现“老有所医”：健康老人可以在社区内愉悦地自己安排生活，半自理老人可以得到一部分医疗辅助，而全护理老人就可以在养老中心得到全方位照料。6、产业园内配套高端且全面图：乌镇国际健康生态休闲产业园示意图特色商业区的规划创意来自于乌镇东栅和西栅景区的模式，延续了乌镇特有的婉约与灵动，将湿地公园与商业休闲体验相结合，营造一处具有江南水乡特色的高品质水韵风格的商业街区。Alila精品酒店作为世界最高端的精品酒店之一，将为乌镇量身定制一款水乡风情度假酒店，一款融合公园、生态湿地环境，提供高端商务休闲和度假旅游配套服务的五星级酒店。背靠乌镇这么一个5A级景区，配合以各种顶级设施，雅园配合乌镇国际健康生态休闲产业园可以实现让老人们在最文艺的地方养老，老有所养，老有所学，老有所医。为了更客观且全面地了解雅园的实际销售状况，我们特意选了一个工作日去一探究竟。有点出乎意料的是工作日一大早，不在城市中心的雅园销售中心却依旧熙熙攘攘；而就在我跟销售人员交流的短短一小时过程中，又有两套房子被售出。图：乌镇雅园鸟瞰图（左下角黄色组团为最近发售的琴雅苑）雅园注重为老人提供交互式的服务，在提供专业高效的医疗健康服务和舒适周到的居家生活服务的同时，设计丰富多彩的交流活动服务和精致全面的文化教育服务，与老人形成心灵上的沟通，让他们在推出社会劳动舞台后依然能感受到自己的价值。难以复制的“乌镇雅园”模式颐、乐、学、为开创中国“学院式养老”的先河随着中国人口老龄化程度的加快，社会对养老服务的要求也在提高。特别是中高收入的老年人群，认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平，都不能满足他们日益提高的养老需求。针对老年人的这一变化，结合国际先进理念，为了满足老年人养老、精神文化需求，绿城乌镇雅园推出了“学院式养老”颐乐学院。以“颐、乐、学、为”核心理念，以学校的组织方式，把园区内老年人的日常生活、学习、娱乐都调动起来，开展的课程更是以系划分，按各自不同特点设置了营养、社科、艺术、体育等课程。融汇优势养老资源医养结合成为养老产业发展趋势绿城乌镇雅园推行的是“健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式。作为园区整体投资方，雅达国际是一家专注于康复医疗和养老产业的投资公司，主要股东包括IDG资本、红杉资本和云锋基金等，雅达在资金和医疗资源上的优势让许多企业难以企及。雅达国际康复医院和国际养老中心建成后将引入德国高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。如果说颐乐学院带给长者的是重焕活力的园区生活，那么国际标准化的医疗条件则让愿意在雅园养老的长者没有了后顾之忧。这种医养结合的发展模式，也将成为了养老产业发展的一大趋势。活力健康园区颠覆国人对传统养老的理解作为中国首个复合型健康养生主题园区，绿城乌镇雅园所在的乌镇国际健康生态产业园总规划面积达5500亩，核心区占地面积约1500亩，总建筑面积85万方，规划了养生养老、康复医疗和休闲度假三大主题，是个集颐乐学院、雅达国际康复医院、国际养老中心、养生居住区、特色商业区和养生度假酒店六大功能于一体的颐乐养生园区。绿城乌镇雅园颠覆了国人对传统养老的理解。在绿城乌镇雅园，这里不仅有完善配套优势，还有传统居家的归属感与安定，更重要的是这里的颐乐学院与医疗资源都是其他项目无可复制的存在。绿城乌镇雅园希望每位来这里的长者都能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学，将这里打造成为真正的世界养生天堂。换句话说，在绿城乌镇雅园的这个大社区中，长者可以继续学习和圆梦，比如一直想学又没有学的钢琴或者舞蹈，那些人生还不够完整的梦想，在雅园都可以一一付诸实践。22