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2、辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,页,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三
3、级,四级,五级,*,法律尽职调查内容及需要关注的问题,金杜律师事务所,|,2011-8-22,目录,一、法律尽职调查的概念,二、法律尽职调查的目的,三、法律尽职调查的方式,四、一般性公司尽调需要关注的事项,五、房地产公司尽调需要特别关注的事项,六、小结,2,一、法律尽职调查的概念,法律尽职调查,指在上市、收购兼并、重大交易中,由委托人委托律师就交易对象和交易事项的相关法律事项,按照其专业准则,进行审慎和适当的调查与分析。,3,二、法律尽职调查的目的,1,、确认目标公司的合法成立和有效存续,2,、核查目标公司所提供文件资料的真实性、准确性和完整性,3,、核查目标公司的组织架构、业务状况和其他事项
4、的法律状况,4,、发现和分析目标公司现存的法律问题和风险并提出解决方案,5,、作为律师出具法律意见并准备交易文件的重要依据,4,三、法律尽职调查的方式,1,、律师制作尽职调查清单,目标公司根据该清单提供资料,2,、与目标公司管理层进行面谈了解情况,3,、至相关政府部门进行独立调查,4,、对目标公司及资产进行现场考察,5,、网络信息检索,5,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.1,目标公司历史沿革和股权结构,4.2,目标公司股东基本情况,4.3,目标公司股权是否存在质押等权利限制,4.4,目标公司的主要证件,4.5,目标公司债务和对外担保情况,4.6,目标公司签署的重大合同,4.7,目标公司诉
5、讼、仲裁情况,4.8,目标公司人员情况,4.9,目标公司税收情况,6,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.1,目标公司历史沿革和股权结构,(,1,)历史沿革:设立,注册资本、经营范围、股权等变更是否合法,有效。,(,2,)工商查询。,(,3,)是否与前手股东存在争议?股权转让金是否支付完毕?,(,4,)特别提醒:国有企业股权变更需审计、评估并挂牌交易。,7,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.2,目标公司股东基本情况,股东是否具备担保能力。,4.3,目标公司股权是否存在质押等权利限制,(,1,)是否存在股权,质押、查封,等权利限制;,(,2,)办理股权质押的手续、文件及时间。,8,四、一般
6、性公司尽调需要关注的事项,4.4,目标公司的主要证件,(,1,),营业执照,、,税务登记证,(国税和地税)、,组 织机,构代码证,、,统计登记证,等,核查原件。,如外商投资企业,需核查,批准证书,、,外汇登记,IC,卡,等证件。,(,2,)各个证书的年检情况及有效性。,(,3,)各个证书之间的信息统一性。,9,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.5,目标公司债务和对外担保情况,(,1,)需要关注主要,融资和担保合同,是否对交易有所限制。,(,2,),公司法十六条,。,(,3,)必要时,需要进行财务尽职调查。,10,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.6,目标公司签署的重大合同,(,1,)重
7、大合同的重要条款:合同金额、价款支付方式、合同内容等,(,2,)是否存在对交易有限制性的条款,(,3,)重大合同的,履行情况,:是否存在严重违约情形及违约风险,11,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.7,目标公司诉讼、仲裁情况,需关注:(,1,)概况:包括起因、时间、当事方、主要过程及裁决内容;,(,2,)裁决履行情况:该付款的是否已付并提供付款证明、该履行,义务是否已履行;,(,3,)是否存在后续的程序和风险。,注:目前中国没有权威性的全国性的诉讼和仲裁查询系统,但除目标公司提供,的资料外,还可通过以下途径查询:,(,1,)最高人民法院执行局全国法院被执行人信息查询,网址,(,2,)去当
8、地法院核查;,(,3,)互联网检索。,12,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.8,目标公司人员情况(股权收购中较重要:质押转收购),(,1,)高管人员,现有员工人数及劳动合同签署情况,(,2,)是否存在劳动争议和仲裁情况,13,四、一般性公司尽调需要关注的事项,4.9,目标公司税收情况,(,1,),主要税种,企业所得税,营业税及附加,契税,土地增值税,印花税,房产,税,土 地使用税等。,(,2,)是否存在欠税和,税务处罚,14,五、房地产公司尽调需要特别关注的事项,5.1,建设手续是否合法有效,5.2,项目公司开发资质,5.3,土地出让金和契税的缴纳,5.4,是否存在超规建设等情况,5.5
9、抵押、查封情况及抵押登记的办理,5.6,关于产权证的办理,5.7,目标项目相关的重要合同,5.8,目标项目的销售和租赁情况,5.9,目标项目的保险,5.10,目标项目的物业管理,15,五、房地产公司尽调需要特别关注的事项,5.1,建设手续是否合法有效。主要为“五证”,必须核查原件。,(,1,),建设用地规划许可证,及附件、附图:规划用地位置、性质和面积等;,(,2,),国有土地使用证,:面积、土地使用权人、用途、抵押登记等,(,3,),建设工程规划许可证,及附件、附图:建筑面积、用途、层数等,(,4,),建筑工程施工许可证,:面积、开工和竣工时间;,(,5,),预售许可证,:预售的范围、面积
10、16,五、房地产公司尽调特别需要关注的事项,5.2,项目公司开发资质,(,1,)资质分为四个等级:,一级资质:承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。,二级资质及二级资质以下:可以承担建筑面积万平方米以下建设项目,具体由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。,(,2,)未取得房地产开发企业资质,存在被处以,5,万元以上,10,万元以下,的罚款甚至吊销营业执照的风险。,17,五、房地产公司尽调特别需要关注的事项,5.3,土地出让金和契税的缴纳,(,1,)办理,国有土地使用证,的必要条件;,(,2,)是否存在补缴、缴纳滞纳金等情形。,18,五、房地产公司尽
11、调特别需要关注的事项,5.4,是否存在超规建设等情况,(,1,)是否超规,一般以,建筑工程规划许可证,为准;,(,2,)超规可能存在的风险:,补缴规费及土地出让金(各地标准不一样),影响竣工验收,影响产权证的办理,19,五、房地产公司尽调特别需要关注的事项,5.5,抵押、查封情况及抵押登记的办理,(,1,)抵押:核查,原件,,至国土、房管部门核实,(,2,)查封:需至国土、房管部门核实,(,3,)抵押登记的办理:,房管(在建工程)、国土两个部门分别办理,主合同是否必须为贷款合同,抵押权人是否必须为银行,20,五、房地产公司尽调特别需要关注的事项,5.6,关于产权证的办理,(,1,)超规建设、未
12、足额缴纳土地出让金的影响?,(,2,),人防,等未计入容积率的物业,一般不能办理产权证;,(,3,)不能办理产权证的物业价值;,(,4,)初始登记和买受人产权证。,21,五、房地产公司尽调特别需要关注的事项,5.7,目标项目相关的重要合同,(,1,)设计、施工和,监理,合同履行情况,是否有争议;如有,可能会影响,竣工验收;,(,2,)工程价款的优先受偿权:,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告支付。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人 可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍 卖的价款优先受偿。,建
13、筑工程承包人的优先受偿权与抵押权的优先性?,22,五、房地产公司尽调特别需要关注的事项,5.8,目标项目的销售和租赁情况,(,1,)销售情况:销售状况一般以,网签系统,为准,但也有签署预购合同,情形存在;,(,2,)租赁情况:如租赁,则可能会对目标项目的销售产生影响,如,优先购买权,。,23,五、房地产公司尽调特别需要关注的事项,5.9,目标项目的保险,如未办理保险,建议办理保险,且保险金额充足,5.10,目标项目的物业管理,有没有物业管理的安排,如投资方对物业管理有特别的要求,可,在交易中提出。,24,六、小结,通过尽职调查,可以进一步对项目实施的交易结构进行合理、可行性分析,以确定交易结构。,尽职调查目标为了解项目情况,发现交易存在的风险,并最终在交易文件和后续交易安排中尽可能的规避法律风险。,25,谢谢!,请提问,此课件下载可自行编辑修改,供参考!,感谢您的支持,我们努力做得更好!,






